جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی مدرس دانشگاه ;وکیل پایه یک دادگستری)

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

شرح وظایف واحد اجراء ثبت و سایر قسمت ها به شرح ذیل
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ٤:۱٠ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 

شرح وظایف واحد اجراء ثبت

 

رسیدگی به اجرائیه های صادره و امضاء آنها

رسیدگی به نحوه ابلاغ اجرائیه ها .

تهیه اخطار لازم به بستانکار به منظور اعلام نحوه وصول طلب و رسیدگی به صحت ابلاغ اخطاریه ها .

وصول حقوق دیوانی از طریق مامورین اجراء .

رسیدگی به اعتراضات و شکایات واصله به نحوه ابلاغ اجرائیه و عملیات اجرائی .

بازداشت اموال منقول و غیر منقول بدهکاران و ارزیابی آنها با نظر کارشناس .

ارزیابی مجدد اموال در صورت اعتراض به ارزیابی .

صدور و تهیه اخطار تمدید ارزیابی .

تهیه آگهی مزایده .

حراج اموال .

تخلیه مورد اجاره و یا مورد معامله با همراهی ماموران اجراء و نماینده دادگاه و مامورین انتظامی .

رسیدگی به اعتراض شخص ثالث و متصرفین مورد اجاره و مورد معامله و تشخیص قابلیت رسیدگی .

استعلام وضعیت املاک مورد رهن از دوایر املاک .

تعیین اجاره بندی و وضعیت بنای مورد وثیقه شرطی و رهنی .

دستور کسر حقوق بدهکارانی که در موسسات دولتی انجام وظیفه مینمایند .

محاسبه بدهی پرونده از حیث اصل و نیم عشر و خسارات و حق حراج و مالیات .

صدور پاسخ به شکایات مراجعین و معترضین .

صدورآگهیهای الصاقی جهت اموال غیر منقول درمورد پرونده های شرطی و رهنی .

صدور اخطار های موضوع ماده 113 اصلاحی در مورد اسنادی که بستانکاران آنها بانک ها هستند .

انتقال اجرائی اسنادی که بدهکار در ظرف مدت مقرر تقاضای حراج نکرده است .

پاسخ استعلام بدهی های اجرائی به دفاتر اسناد رسمی .

پرداخت وجوهی که بدهکاران بابت بدهی در صندوق اجراء تودیع مینمایند به بستانکاران .

دریافت اخطاریه ها - اظهار نامه ها- اوراق اجرائی و ابلاغ به اشخاص حقیقی یا حقوقی تعیین شده در اوراق .

عودت نسخه های ابلاغ شده .

ابلاغ اجرائیه یا سایر اوراق قانونی به نزدیکان بدهکار یا مخاطب در موارد تعیین شده در قانون و در صورت استنکاف تنظیم اعلامیه قانونی و الصاق به محل .

صورت برداری و صورتمجلس از اموال بازداشتی

//////////////////

شرح وظایف واحد کارشناسان ثبت

 

رسیدگی به گزارشهای واصله از واحد های تابعه در مورد اشکالات ثبتی و اجرائی و اظهار نظر و تهیه پاسخ آنها در حدود اختیارات ثبت استان .

بررسی و کنترل پرونده و گزارشهای واحدهای ثبتی تابعه که جهت طرح در هئیت نظارت ارسال می گردد.

رسیدگی به تخلفات سردفتران و جرائم آنها و اعلام تخلف آنها به مرکز .

ارائه طریق به سردفترانی که مشکلات ثبتی دارند .

رسیدگی به شکایات مراجعین از دفاتر اسناد رسمی و اعمال سردفتران و تهیه پاسخ لازم برای شاکیان .

رسیدگی بدوی به اشکالاتی که برای دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند پیش میآید و ارشاد دفاتر .

رسیدگی به شکایات در امور حقوقی و ارشاد واحدهای ثبتی تابعه نسبت به مشکلاتی که گزارش میدهند .

رسیدگی به نامه های واصله از مراجع و ادارات و انطباق آنها با قوانین و مقررات مربوطه و تهیه پاسخ لازم .

بررسی و اظهار نظر در مورد گزارشات بازرسان ثبت استان در مواردی که عدم رعایت مقررات ثبتی را اعلام نموده اند .

رسیدگی به گزارشات واصله در مورد تجمیع حدود رقباتی که بصورت واحد در آمده اند .

رسیدگی به پرونده های ثبتی که از ادارات و واحد های تابعه واصل و نسبت به آنها اعتراض خارج از موعد شده است و صدور دستور رفع نقص از آنها و ارسال به دادگاه جهت صدور رای مقتضی.

//////////////////

شرح وظایف واحد دفاتر بازداشتی ثبت

 

ثبت مراتب بازداشت املاکی که به استناد نامه های صادره از دادگاهها یا مراجع ذیصلاح .

ثبت مراتب رفع بازداشت املاک در دفاتر مربوطه و قید آزاد بودن ملک از جهت صدور سند مالکیت .

تهیه پیش نویس پاسخ استعلامیه ها و پرسشهای دفاتر اسناد رسمی در مورد بازداشت املاک یا سایر موارد .

گواهی ذیل پیش نویس اسناد مالکیت ( مستخرجه ) مبنی بر عدم بازداشت ملک و یا بند ( ز) .

ثبت مراتب بند (ز) بودن املاک به استناد احکام یا نامه های هیئت 3 نفری .

تهیه و امضاء پیش نویس نامه هایی که جهت تائید سند مالکیت به باز پرسی ها برای ضمانت و قبول وثیقه ارسال میشود .

تهیه و تنظیم لیست املاک مورد بازداشت و رفع بازداشت آنها طبق نمونه و یا نرم افزارهای تهیه شده برحسب شماره ملک یا نام اشخاص .

////////

شرح وظایف رئیس ثبت شهرستان

 

نظارت بر حسن جریان امور و اتخاذ روشهای مناسب در جهت پیشرفت صحیح و سریع کارها و رسیدگی به امور استخدامی کارکنان و ارائه پیشنهادها در مورد تغییرات و انتصابات و مرخصی و معذوریت و فوق العاده های قانونی آنها به اداره کل ثبت استان و مراقبت کلی در حفظ اموال و اثاثیه دولتی و پرونده های مربوطه و امانات مردم و دفاتر مربوطه .

امضاء اظهارنامه های قبول تقاضای ثبت از اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت دفتر توزیع اظهارنامه و بررسی گواهی مسئول بایگانی و گزارشات و صورتجلسات معاینه های محلی نماینده و نقشه بردار در صورت گزارش به ثبت استان.

صدور دستور انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی و کنترل و امضاء آگهی ها از نظر رعایت ترتیب شماره گذاری پلاکها و قید تاریخ انتشار و مدت اعتراض با توجه به موازین و مقررات قانونی .

صدور دستور جهت تحدید حدود املاک و نظارت در تهیه مقدمات امر از قبیل تهیه و انتشار به موقع آگهی ها و فراهم نمودن لوازم و عوامل مورد نیاز و نظارت بر مجلد نمودن آگهی های تحدیدی.

اقدام نسبت به واخواهی به پذیرش ثبت و تحدید حدود املاک و بر طبق تبصره 2 ماده واحده قانون تعیین تکلیف معترضین ثبتی ... مصوب 25/2/1373

اظهارنظر نسبت به اعتراضات خارج از موعد طبق ماده 92 و 97 اصلاحی آئین نامه و ماده 16 قانون ثبت و ارسال دعوت نامه جهت رسیدگی به دادگاه عمومی و تشکیل کمیسیون اداری.

همکاری با مجریان طرح کاداستر.

نظارت بر حسن اجرای مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی و ارسال آمار عملکرد ماهیانه مواد مذکور به ثبت استان.

نظارت بر ثبت به موقع خلاصه معاملات.

امضاء اوراق اجرائیه.

کنترل عملیات تحدید حدود نمایندگان و نقشه برداران و سایر مراحل ثبت ملک.

امضاء پاسخ استعلامیه های املاک جاری و امضاء صورت مجلسهای تفکیکی و اوراق بازداشتی های اجرائی و نظارت بر صدور پاسخ استعلام.

نظارت بر صدور پاسخ استعلام املاک ثبت شده در ضرب الاجل مقرر از مرکز خدمات ماشینی وسیله متصدیان.

صدور دستور ثبت ملک در دفتر املاک و امضاء مستخرجه ها ( پیش نویس اسناد مالکیت ).

نظارت در تهیه و ارسال آمارهای 492 و 701

امضاء دفترچه های اسناد مالکیت و ذیل ثبتهای دفاتر املاک و همچنین امضاء ثبت بازداشتها و خلاصه معاملات و توضیحاتی که طبق آراء هیات نظارت یا شورای عالی ثبت یا احکام صادره از دادگاهها در دفتر املاک قید می شود و اعمال اختیارات تفویضی از طرف هیات نظارت نسبت به اشتباهات ثبتی.

نظارت بر تهیه و امضاء گزارشهای لازم جهت طرح در هیات نظارت.

رسیدگی و اظهارنظر نسبت به شکایات و اختلافات در امور ثبتی و اداری.

نظارت در حسن اجرا آئین نامه استملاک اتباع بیگانه در ایران که از طرف اداره کل ثبت استان اعلام می شود.

ارشاد کلیه کارکنان در امور ثبتی و اداری.

امضاء کلیه مکاتباتی که با مراجع و ادارات ثبت به عمل می آید.

صدور نظریه به اعتراضات واصله نسبت به عملیات اجرایی.

صدور نظریه نسبت به تصمیم اداری در مورد افراز در اجرای قانون افراز و فروش املاک مشاع.

نظارت مستمر به عملکرد دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق حوزه ثبتی تابعه و بازرسی آنها.

نظارت بر امور مالی و افزایش درآمدهای ثبتی.

امضاء بخشنامه های بازداشتی املاک و افراد ممنوع المعامله و امضای ابلاغیه ها و دعوت نامه ها.

نظارت در تهیه جواب صحیح نسبت به شکایات اشخاصی که از سازمان یا اداره کل ثبت استان یا سایر ادارات کل سازمان ثبت ارجاع می شود در اسرع وقت به مرجع مربوطه.

نظارت دقیق و مستمر به کار ثبت خلاصه معاملات در دفاتر املاک به طوریکه خلاصه معاملات واصله از دفاتر مرتبا" روزانه با رعایت مقررات ثبت دفاتر املاک گردد.

نظارت به کار ارزیاب الف : نسبت به تشخیص ارزش معاملاتی املاک که ارزیاب صحیحا" و بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی دارائی از استان مربوطه تعیین قیمت نموده باشد و رئیس ثبت ماهانه چند مورد کنترل نماید ب : نسبت به قیمت هائیکه تاکنون ارزش معاملاتی آن تعیین نشده بر طبق مقررات ماده 18 آئین نامه اصلاحی 8/11/80 ارزیابی می گردد.

راهنمائی و ارائه طریق قانونی نسبت به مشکلاتی که دفاتر اسناد رسمی در امور مربوط به املاک و اسناد با آن مواجه بوده و استعلام می نمایند با رعایت قسمت آخر بند 18 ماده 3 آئین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و گزارش اشتباهات و نخلفاتیکه دفاتر اسناد رسمی مرتکب می شوند با وصول خلاصه معامله و یا رونوشت سند رسمی و یا بر اثر وصول شکایات از اشخاص و غیره با قید فوریت به اداره کل ثبت استان.

نظارت در تهیه و ارسال آمارهای مختلف به دفتر کل تشکیلات و اداره کل ثبت استان.

همکاری و تشریک مساعی با سایر سازمانهای ذیربط در امورات ثبتی.

ارائه پیشنهادات لازم در مورد اصلاح و بازنگری در مقررات جاری بر حسب ضرورت ها.

اعلام فوری تخلفات کارکنان در امور مربوطه به اداره کل ثبت استان.

کسب تکلیف و گزارش در مورد مشکلات ثبتی خارج از مواردیکه قانونا" بایستی جریان به هیات نظارت یا شورای عالی ثبت از طریق ثبت استان و یا اداره کل امور املاک گزارش گردد به اداره کل ثبت استان و اجرای دستورهای صادره در حدود قوانین و مقررات موجود.

تشکیل جلسات هفتگی و یا ماهیانه و تعیین دستور مذاکرات به منظور طرح مسائل و مشکلات و بحث و تبادل نظر و ایجاد تدابیر لازم و تعیین راه حل های مناسب با توجه به مقررات قانونی.

اجرای سیاست کلی سازمان ثبت در حوزه تحت تصدی خود./

////////////////

شرح وظایف مدیر کل

 

نظارت بر حسن اجرای کلیه قوانین ومقررات مربوط به املاک واسناد در حوزه استان مربوطه .

رسیدگی به کلیه امور مربوط به ثبت استان وصدور دستور مقتضی نسبت به آن.

رسیدگی به کلیه شکایات و نامه هائیکه از طرف اشخاص و واحدهای ثبتی تابعه به ثبت استان فرستاده میشود .

رسیدگی به پرونده های ثبتی واجرائی ومالی وگزارشهای واحدهای ثبتی تابعه وارجاع آنان به کارشناسان وبازرسان ثبت استان واظهار نظرنهائی نسبت به نظرات آنان .

شرکت در جلسات هیئت نظارت استان و بررسی پرونده های قابل طرح در هیئت واتخاذ تصمیم و صدور رای پس از تبادل نظر سایر اعضاء طبق مقررات ودر حدود وظائف واختیارات قید شده در قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک مصوب 51 و دستور ابلاغ رای بر واحدهای مربوط و ارسال یک نسخه از آن به مرکز .

شرکت در جلسات دادگاه انتظامی سردفتران استان .

نظارت بر نحوه وصول درآمدهای ثبتی و بررسی آمارهای ماهانه و مقایسه آن باماههای مشابه سالهای گذشته وتعیین درصد افزایش بمنظور بررسی میزان کار وفعالیت واحدهای ثبتی در سطح استان ودر صورت کاهش درآمد تعیین علل کاهش و اتخاذ تدابیر لازم بمنظور رفع نواقص برای جبران آن .

تهیه وتنظیم آمار و اطلاعات مربوط به ثبت املاک و اسناد در حوزه استان مربوطه و تسلیم گزارشهای ماهانه و سالانه درباره امور مربوط به مرکز.

کنترل اعتبارات ثبت استان و تهیه برنامه جامع بمنظور تعیین اولویتهای لازم در امر تخصیص اعتبار برای واحدهای ثبتی تابعه براساس احتیاجات و فعالیتهای آنها .

شرکت در جلسات استانداری و همکاری و معاضدت با استانداری و ادارت کل استان و انجام وظایفی که بر طبق قوانین و مقررات حاکم بر عهده مدیرکل ثبت استان میباشد.

شرکت دستور انجام هزینه های لازم برای واحدهای ثبتی تابعه براساس برنامه ها وفعالیتهای هریک.

ارائه پیشنهاد لازم در مورد انتصاب و نقل و انتقال معاونین اداره کل و روسا و معاونین واحدهای ثبتی استان به مرکز.

ارائه پیشنهاد لازم در مورد نقل و انتقال کارمندان و روسای واحدهای ثبتی.

صدور احکام تغییر ضریب، افزایش سنواتی، تعیین حقوق و مزایا، مرخصی-معذوریت و ماموریت کارکنان زیر مجموعه ثبت استان و صدور احکام برقراری حقوق بازنشستگی و وظیفه در مورد کارکنان بازنشسته، متوفی ویا ازکارافتاده ثبت استان و احکام اصلاح یا افزایش حقوق آنان و انجام سایر هزینه های طبق اختیارات تفویضی از مرکز.

کنترل کامل در مورد نحوه رفتار و طرز انجام وظیفه کارکنان.

اعمال دقت کافی در مورد رسیدگی به پرونده هائیکه به کارمندان ارجاع میگردد و همچنین کنترل ثبت شهرستان و واحدهای تابعه از قبیل: اجرا- دفتر املاک- بایگانی- حسابداری- ثبت شرکتها- صندوق بمنظور تسریع در انجام امور محوله و جلوگیری از رکود کارهای جاری.

سرکشی و بازرسی ماهیانه به واحدهای ثبتی و رسیدگی به پرونه های جاری ودر صورت لزوم مبادرت به تهیه گزارش به مرکز و اظهارنظر صریح.

انجام سایر امور مرتبط با وظایف واحد که از طرف مقام مافوق ارجاع میگردد.

/////////////////////

شرح وظایف واحد کاداستر

 

هماهنگی و همکاری مستمر با مدیرکل استان بمنظور اجرای سیاستهای کلی کاداستر .

دریافت مستمر دستورالعمل های اجرائی کاداستر از اداره کل نقشه برداری و برنامه ریزی لازم جهت اجرای دقیق دستورالعمل فوق در سطح ادارت مختلف ثبت شهرستان.

برنامه ریزی و دریافت پشتیبان گیری های انجام شده از بانک اطلاعاتی کاداستر که توسط ادارات ثبت شهرستان به اداره کل استان ارسال شده است. انجام بررسی روی آنها تنظیم گزارشات لازم و ارسال زمانمند آنها و گزارشات مربوطه به اداره اطلاعات جغرافیائی ضمن هماهنگی با مدیرکل استان .

برنامه ریزی جهت اجرای عملیات کاداستر در ادارات ثبت تابع استان، که اجرا کاداستر آنها مقرر گردیده است .

برنامه ریزی جهت کنترل حسن اجرای مرحله پیاده سازی کاداستر در ادارات ثبت شهرستان و تهیه گزارشات لازم .

همکاری با بازرسان ثبت در رسیدگی به تخلفات نقشه برداران طبق دستور مافوق در سطح استان .

برنامه ریزی جهت استفاده از امکانات دیگر سازمانها و ادارت استان در زمینه تهیه نقشه و بانک اطلاعات کاداستر .

برنامه ریزی جهت استفاده از امکانات بخش خصوصی جهت اجرای عملیات تهیه نقشه کاداستر و ایجاد بانک اطلاعات کاداستر.

برنامه ریزی جهت نظارت و پیگیری در ارتباط با مدیریت بانک اطلاعاتی کاداستر در سطح ادارات ثبت شهرستانهای تابع استان .

برنامه ریزی جهت پیگیری موارد مربوط به پشتیبان گیری و استفاده از بانک اطلاعاتی کاداستر و مسائل مرتبط با آن در سطح ادارات ثبت شهرستان.

برنامه ریزی جهت کنترل کمی و کیفی مجموعه عملیاتهای وابسته به تهیه بانک اطلاعاتی و نقشه کاداستر در سطح ادارات ثبت شهرستانهای تابع استان.

برنامه ریزی جهت کنترل کمی و کیفی مجموعه عملیاتهای وابسته به استفاده از نقشه و بانک اطلاعات کاداستر تهیه شده در سطح ادارات ثبت شهرستانهای تابع استان.

برنامه ریزی جهت کنترل کمی و کیفی مجموعه عملیاتهای وابسته به روز رسانی نقشه ها و بانک اطلاعات کاداستر مورد استفاده در سطح ادارت ثبت شهرستانهای تابع استان.

انجام سایر امور مرتبط با وظایف واحد که از طرف مافوق ارجاع میگردد.

//////////////////////

شرح وظایف واحد اوراق بهادار

 

دریافت اوراق بهادار از مراجع ذیصلاح .

فروش اوراق بهادار- نگهداری حساب اوراق بهادار و تسلیم فیش های بانکی مربوط بفروش اوراق به حسابدار.

تنظیم و نوشتن اوراق بهادار .

تطبیق درآمد دفاتر اسناد رسمی با فیشهای مربوط بفروش اوراق بهادار .

تهیه گزارش لازم در مورد میزان موجودی و مصرفی ماهیانه اوراق بهادار برای مسئول حسابداری و قسمتهای ذیربط .

تهیه فرم درخواست به مراجع ذیصلاح برای دریافت اوراق بهادار .

تهیه و نگهداری دفتر اوراق بهادار

نگهداری فیشهای درآمد که توسط دفاتر اسناد رسمی یا مراجعین ارائه میشود و ثبت آنها در دفاتر درآمد.

کنترل روزانه دفتر دریافت و پرداخت و رعایت کلیه مقررات مالی و قوانین و محاسبات عمومی و دستور العمل های وزارت امور اقتصادی و دارائی در انجام امور مربوط به اموال و اوراق بهادار .

نگهداری حساب اموال منقول ابواب جمعی و ثبت مشخصات کامل آنها در دفاتر اموال بر اساس آئین نامه مربوط.

تهیه صورت اموال زائد و اسقاط و ارسال آن جهت مقام مافوق.

اقدام لازم در مورد نصب علامت مخصوص و برچسب شماره روی هر یک از اموال و ثبت شماره آن در دفتر اموال.

تحویل اموال هر واحد به یکی از کارکنان و تهیه صورت اموال با امضای تحویل گیرنده براساس مقررات.

رعایت آئین نامه و مقررات مربوط به اموال.

تهیه صورت اموال اسقاطی و یا انتقالی به دستگاههای دیگر پس از اخذ امضاء های مجاز و اعلام به وزارت امور اقتصادی و دارائی جهت حذف اموال مورد نظر.

انجام سایر امور مرتبط با وظایف واحد که از طرف مقام مافوق ارجاع میگردد.

////////////////////////

شرح وظایف واحد بازرسان دفترخانه

 

رسیدگی به امور دفاتر اسناد رسمی بمنظور حصول اطمینان از حسن جریان امور و تهیه گزارش لازم جهت رفع نواقص کار .

رسیدگی به موضوع و نحوه تنظیم اسناد از نظر مطابقت با قوانین و مقررات و رعایت صلاحیت دفتر خانه از حیث ثبت معامله .

تعیین موارد نقص اسناد تنظیمی و اظهار نظر قاطع در هر یک ازموارد .

رسیدگی به وضع کلی دفاتر اسناد رسمی از نظر حفظ نظم و ترتیب اداری و رعایت ساعات کار و نگاه داری اسناد و اوراق مراجعین .

رسیدگی به شکایات واصله در مورد تخلفات سردفتران و اقدام لازم در مورد آنها .

رسیدگی و مطالعه و بررسی اطلاعات جمع آوری شده و تهیه گزارش جهت ارائه به مقام مافوق .

تنظیم صورتمجلس و تهیه گزارشهای جامع از بازرسیهای انجام شده و تسریع در نحوه کار و فعالیت دفتر خانه ها .

رسیدگی به عملیات صاحبان دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق از نظر وصول حقوق دولتی .

تهیه گزارش در مورد دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق که از گذشته بدهی داشته و نپرداخته اند و رسیدگی به حساب دوران تصدی سر دفتران و دفتر یاران .

رسیدگی به امور دفاتر اسناد رسمی بمنظور حصول اطمینان از حسن جریان امور و تهیه گزارش لازم جهت رفع نواقص کار .

رسیدگی به موضوع و نحوه تنظیم اسناد از نظر مطابقت با قوانین و مقررات و رعایت صلاحیت دفتر خانه از حیث ثبت معامله .

تعیین موارد نقص اسناد تنظیمی و اظهار نظر قاطع در هر یک ازموارد .

رسیدگی به وضع کلی دفاتر اسناد رسمی از نظر حفظ نظم و ترتیب اداری و رعایت ساعات کار و نگاه داری اسناد و اوراق مراجعین .

رسیدگی به شکایات واصله در مورد تخلفات سردفتران و اقدام لازم در مورد آنها .

رسیدگی و مطالعه و بررسی اطلاعات جمع آوری شده و تهیه گزارش جهت ارائه به مقام مافوق .

تنظیم صورتمجلس و تهیه گزارشهای جامع از بازرسیهای انجام شده و تسریع در نحوه کار و فعالیت دفتر خانه ها .

رسیدگی به عملیات صاحبان دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق از نظر وصول حقوق دولتی .

تهیه گزارش در مورد دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق که از گذشته بدهی داشته و نپرداخته اند و رسیدگی به حساب دوران تصدی سر دفتران و دفتر یاران

////////////////////

شرح وظایف واحد بازرسان ثبت

 

انجام بازرسیهای مالی در موارد مهم و ضروری از واحدهای ثبتی تابعه طبق دستور.

رسیدگی به شکایات واصله از نحوه عمل دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق .

تهیه گزارش در مورد تخلفات سردفتران اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر یاران جهت ارسال به مرکز .

نظارت در تحویل امور دفتریاری و سردفتری و رسیدگی به وضع مالی و ابوابجمعی سردفتران و دفتر یاران .

رسیدگی به پرونده های غیرمختومه اجرائی و پرونده های ثبتی که بموقع مورد اقدام قرار نگرفته و تعیین علت تاخیر طبق دستور .

رسیدگی به عملیات نمایندگان از نظر قبول درخواست ثبت و تحدید حدود و تفکیک و سایر امور ثبتی طبق دستور .

بازرسی دفاتر اسناد رسمی از نظر کیفیت تنظیم اسناد و تهیه گزارش در موارد لزوم .

رسیدگی به عملیات صاحبان دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق از نظر وصول حقوق دولتی و تنظیم گزارش برای مقام مافوق .

رسیدگی به کیفیت کار دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق از نظر رعایت قوانین و مقررات و دستورالعملهای اداری .

تهیه گزارش در مورد دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق که از گذشته بدهی داشته و پرداخت ننموده اند و رسیدگی به دوران تصدی سردفتران و دفتر یاران به معیت مسئول حسابداری .

رسیدگی به شکایاتی که از طرز کار کارکنان در سطح استان از طرف مراجعین به مراجع می رسد ، طبق دستور و جمع آوری اطلاعات لازم به موضوع شکایت و تهیه گزارش .

انجام بازرسیهای لازم طبق دستور مدیرکل ثبت استان از واحدهای ثبتی درکلیه امور .

//////////////////////

شرح وظایف واحد دفاتر املاک ثبت

 

رسیدگی به پرونده های ثبتی و ثبت پیش نویس اسناد مالکیت که دستور ثبت آنها در دفتر املاک صادر شده است .

ثبت خلاصه معاملات و فسخ نامه های واصله از دفاتر اسناد رسمی در دفاتر املاک.

رسیدگی به مستخرجه های واصله و ثبت در دفاتر املاک .

امضاء پیش نویس و اسناد مالکیت ماده 22 قانون ثبت در صورت وجود مجوز .

امضاء دفاتر مربوط به بازداشت و رفع بازداشت املاک در صورت وجود مجوز .

تهیه گزارشات مربوط به نقل و انتقالات به اداره امور املاک .

گزارش اشتباهات دفتر املاک جهت کسب تکلیف .

مکاتبه در زمینه املاک ثبت شده با دفترخانه ها و مراجع ذیربط .

تهیه سند مالکیت سفید از کارپردازی و تحویل به متصدیان مربوطه و پاکنویس اسناد مالکیت .

تهیه دفاتر املاک سفید و شمارش صفحات آن و مهر و امضاء صفحات توسط نماینده دادستانی .

تهیه رونوشت اداری از روی دفاتر املاک بر حسب تقاضای مراجع ذیصلاح .

تهیه و تنظیم فرم مخصوص به الصاق دفترچه ستون انتقالات به سند مالکیت .

پاسخ استعلامیه هائیکه از طریق بانکها جهت احراز مالکیت املاک بعمل می آید.

تطبیق پاسخ اجرائیه با ثبت دفاتر املاک .

تحریر اسناد مالکیت .

مکاتبه با دفاتر اسناد رسمی برای تکمیل ثبت دفاتر املاک و ثبت حصر وراثت و مالکیت های موروثی .

استخراج اسامی و مقدار مالکیت از دفتر املاک طبق دستور .

اعلام صدور سند المثنی در مورد اسناد مالکیت مفقود شده به دفاتر اسناد رسمی .

تهیه و گواهی لازم در خصوص مالکیت افراد و وضعیت ملک برای دادگاه ها و سایر مراجع ذیصلاح .

////////////

شرح وظایف واحد ثبت شرکت ها

 

رسیدگی به مدارک شرکتهای تجاری در شرف تاسیس و تطبیق آنها با قوانین و مقررات .

اعلام رفع نقص به متقاضی ثبت شرکت در صورتیکه مدارک ناقص باشد .

رسیدگی به صورتجلسات مجامع عمومی و مدارک مربوط به تغییرات و انتقالاتی که در شرکتهای داخلی و یا خارجی حاصل میشود .

بررسی اظهار نامه های دفتر ثبت تجارتی و تهیه گزارش لازم .

رسیدگی به مدارک متقاضیان ثبت موسسات غیر تجارتی و ثبت آنها .

رسیدگی به مدارک و اسنادی که برای تغییرات بعدی موسسات غیر تجارتی از طرف متقاضیان ارائه داده میشود .

رسیدگی به تقاضاهای پلمپ دفاتر تجارتی که بوسیله شرکتها ، تجارتخانه ها و بانکها تسلیم میشود .

کنترل صفحات دفاتر تجارتی و امضاء آنها طبق مقررات .

تهیه پاسخ استعلام هایی که از مراجع صلاحیت دار در مورد شرکتها و موسسات تجارتی ثبت شده اعم از فعال یا منحله بعمل میآید.

تهیه پیش نویس آگهی تاسیس ، انحلال و تغییر شرکتها و موسسات تجارتی و غیر تجارتی .

گواهی رونوشت های مورد تقاضای شرکتها و موسسات با اصل .

تعیین نام اشخاص حقوقی متقاضی ثبت طبق دستور العمل مربوطه .

شرکت در دادگاههای صالحه در مورد اختلاف بین متقاضیان جهت ادای توضیحات .

////////////////////

شرح وظایف واحد نمایندگان ثبت

 

تحقیق و بازدید محلی برای قبول تقاضای ثبت اشخاص و احراز تصرفات مالکانه آنها و تطبیق موارد تقاضای ثبت با مجاورین به منظور احتراز از تعارض و تداخل .

توزیع اظهار نامه و پلاک کوبی املاک و تعیین شماره اصلی و فرعی و تنظیم دفتر اظهار نامه و انجام عملیات تحدید حدود املاک در معیت نقشه بر دار و ارائه حدود ملک مورد تحدید برای نقشه برداری به همراه مالک .

معاینات و بازدید محلی املاک در موارد لزوم و تنظیم صورت مجلس اصلاحی در صورتی که تغییراتی در محدوده سند مالکیت اولیه بوجود آمده باشد .

تهیه گزارشات لازم در مواردیکه بین مالکین از نظر تجاوز به حدود یکدیگر اختلاف حاصل گردد .

تطبیق محدوده اسناد مالکیت و املاک مورد تفکیک و رعایت آنکه قطعات تفکیک شده داخل در محدوده سند مالکیت باشند .

تهیه پیش نویس سند مالکیت پس انجام مراحل مقدماتی به منظور صدور سند مالکیت .

تهیه پیش نویس پاسخ استعلامیه های املاک جاری.

تفکیک املاک در معیت نقشه بردار ثبت و تعیین حدود هر یک از قطعات تفکیکی و همچنین حدود و مساحت باقیمانده .

تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی .

تهیه پیش نویس آگهی فقدان سند مالکیت جهت درج در جراید .

رسیدگی به شکایات اشخاص و تهیه پیش نویس پاسخ آنها .

تجمیع حدود املاک مورد تقاضا .

تهیه پیش نویس پاسخ به نامه های دوایر اجرا .

تهیه گزارش جهت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت در موارد اختلاف و تعارض و اصلاح و اشتباهات مربوط به اسناد مالکیت صادره و پرونده های املاک در جریان ثبت .

رسیدگی و کنترل پرونده ها از حیث صحت انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی .

اجرای احکام صادره از دادگاه ها که به مرحله قطعیت رسیده باشد به استناد دستور رئیس

شرکت در مراجع قضائی به منظور اجرای قرار معاینه محلی دادگاه .

حضور در مراجع قضائی به منظور ادای توضیحات لازم در مورد پرونده های مطروحه در آن مراجع .

///////////////////

شرح وظایف واحد نقشه برداران ثبت

 

تهیه لیست های تفکیکی در باره قطعات زمین .

تشخیص حدود زمین ها به استناد عکسهای هوایی در مورد عملیات کاداستر.

تعیین و کنترل میزان تصرفات مالکانه متقاضیان ثبت و تهیه نقشه آنها با معرفی نماینده ثبت .

تهیه کروکی از املاکی که وسیله مالکین تقاضای ثبت میشوند با توجه به حدود مندرج در مدارک ارائه شده با معرفی نماینده .

نقشه برداری از اراضی مزروعی و غیر مزروعی در موقع تحدید حدود و تقاضای ثبت آنها با معرفی نماینده .

ترسیم نقشه و تعیین طول ابعاد و مساحت املاک برای اخذ تصمیم نسبت به آنها در موارد اضافه مساحت یا کسر مساحت .

تهیه و ترسیم رونوشت نقشه بر حسب درخواست رسمی متقاضیان با اخذ بهای تعیین شده .

نقشه برداری از اراضی و مستغلات شهری در موقع تفکیک آنها و تعیین مساحت و طول وابعاد هر یک از قطعات با رعایت حدود سند مالکیت .

بررسی و تعیین مقدار تجاوز اراضی و پلاک های مجاور به یکدیگر با رعایت سند مالکیت هر یک از طریق نقشه برداری و تعیین مساحت هر یک از آنها و تهیه نقشه های مربوط و اعلام وگواهی وجود یا عدم وجود تعارض .

تطبیق حدود ثبتی املاک با محل املاک و تعیین موقعیت و حدود ملک در مورد اراضی دولتی و اظهار نظر نسبت به تجاوز یا عدم تجاوز به آنها از طرف مجاورین یا اشخاص دیگر .

انجام محاسبات نقشه برداری معمولی .

کنترل نقشه های افرازی از طرف دادگاه با موقعیت محل به منظور صدور سند مالکیت افرازی .

افراز املاک مشاعی به درخواست مالکین مشاعی .

ارزیابی عرصه و اعیان املاک و مستغلات به تفکیک .

 ////////////

شرح وظایف واحد امور مالی و حسابداری

 

تنظیم اسناد هزینه سپرده های اجرائی و ثبت آن در دفاتر مربوطه و تهیه و تنظیم اسناد هزینه های اداری .

ثبت فیش های بانکی مربوط به سپرده های اشخاص و اجرائی در دفاتر مربوطه .

تهیه آمارهای مربوطه طبق فرم های ابلاغی .

ثبت فیش و قبوض بانکی مربوط به وصول درآمدها در دفاتر مربوطه و تهیه وضعیت درآمدهای وصولی .

محاسبه هزینه های قانونی مربوط به پرونده های ثبتی و تعیین میزان بدهی ثبتی و هزینه تفکیک و سایر هزینه های متعلقه .

ثبت اسناد هزینه در دفاتر مربوطه و نگهداری حساب اعتبار مواد مختلف .

تهیه گزارشی از وضع اعتبارات موجود .

تنظیم و نگاهداری دفاتر و وجوه سپرده اشخاص و اجرائی و دفاتر درآمدهای ثبتی و اجرائی و دفاتر اسناد رسمی .

کواهی وجود اعتبار برای پرداخت سپرده های اشخاص و اجرائی و ذینفع .

کنترل صورتحساب ارسالی از دفاتر اسناد رسمی و ثبت آن در دفاتر مربوطه از لحاظ تحویل بموقع درآمدها .

نگهداری حساب اوراق بهاداروتعیین میزان مصرفی ودرخواست تامین آن.

کنترل و تنظیم دفاتر دریافت و پرداخت وجوه سپرده اشخاص و اجرائی و دفاتر درآمدهای ثبتی و دفتر اوراق بهادار .

رسیدگی و کنترل بدهی پرونده های اجرائی و امضاء اسناد مربوطه هزینه های اجرائی .

رسیدگی و کنترل حساب پرونده های شرطی و رهنی در مورد اصل طلب و خسارت تاخیر و نیم عشر اجرائی تا روز مزایده یا فسخ .

نگهداری حساب سپرده های اشخاص و سپرده های اجرائی و امضاء ذیل حواله های استرداد وجه به متقاضیان ذینفع پس از حصول اطمینان از اینکه وجه حواله شده دارای اعتبار میباشد .

رسیدگی به وجوه پرداختی به حساب سازمانها و موسسات مربوطه که بر طبق مقررات بایستی وجوهی به حساب آنان واریز شود .

منبع:http://www.easabt.gov.ir/index.php?option=com_content&view=article&id=15&Itemid=38


 
 
آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۳:٥٦ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 

آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی - 1387/06/11
موضوع : اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی
منبع تازه های حقوقی : روزنامه رسمی
خلاصه : کیفیت اجزای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا وطرز رسیدگی به شکایت ازعملیات اجرایی


آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی
شماره5556/87/1 - ۱۳۸۷/۶/۱۹
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
به پیوست یک نسخه آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که در تاریخ 11/6/1387 به تصویب و توشیح ریاست محترم قوه قضائیه رسیده، جهت درج در روزنامه رسمی ارسال می گردد.
رئیس حوزه ریاست قوه قضائیه ـ موحدی
آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی
فصل اول ـ تعاریف
ماده1ـ واژه ها و اصطلاحات بکار برده شده در این آئین نامه بشرح ذیل تعریف می شود:
الف ـ سند لازم الاجرا
سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول سند باشد مانند سند رسمی طلب و چک.
ب ـ سند ذمه
سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می رود.
ج ـ سند وثیقه
سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.
چ ـ دستور اجرا
یعنی دستور به اجرای سند رسمی ( و یا در حکم سند رسمی مانند چک) که حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سردفتر تنظیم کننده سند صادر می شود.
ح ـ سند انتقال اجرائی
بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می نامند.
خ ـ بازداشت
توقیف کردن اموال جهت اجرای مفاد سند.
د ـ حافظ
کسی که ادارات اجراء اسناد رسمی مال توقیف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداری کند.
ذ ـ صورتجلسه
سندی است که مقامی رسمی در جریان اجرای مفاد سند، عملی را در آن ثبت می کند.
رـ کارشناس رسمی
کسی که به مناسب خبره بودن در فنی می تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر کند و از مراجع ذی صلاح پروانه برای این کار داشته باشد.
ز ـ خبره
صاحـب فنـی که به جـهت مهارت خود در موضوعات مربـوط بـه فـن خـود صاحب نظر باشد.

س ـ مازاد
در اصطلاحات ثبتی مازاد بهای ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد، آن را مازاد احتمالی هم نامیده اند.
ش ـ اعتراض شخص ثالث
شکایت شخصی است نسبت به عملیات اجرائی که از طرفین پرونده اجرائی نمی باشد.
ص ـ اعراض از رهن
یعنی مرتهن از وثیقه اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی وثیقه می شود و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه ای بر آن مترتب می شود.
ض ـ فک رهن
آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.
ط ـ فسخ سند
یعنی ثبت انحلال سند رسمی معامله در دفتری که آن سند را به ثبت رسانده است، مطابق تشریفات مقرره در قانون ثبت اسناد و املاک.
ظ ـ مزایده
صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهادکننده بالاترین قیمت واگذار می شود.
ع ـ نیابت اجرائی
نیابتی که اجرای ثبت در حدود قوانین و مقررات جهت انجام امور اجرائی به اداره ثبت محل دیگر که اقامتگاه مدیون یا اموال بدهکار در حوزه آن قرار دارد بدهد.
غ ـ هیأت نظارت
هیأتی است مرکب از مدیرکل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر ازقضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید.
ف ـ شورای عالی ثبت
عالی ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدیدنظر در آراء هیأت نظارت که از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل می گردد.
ق ـ ممنوع الخروج
بدهکاری که به دلیل عدم معرفی مال یا عدم دسترسی به اموال وی به درخواست بستانکار وفق مقررات از خروج وی از کشور جلوگیری می شود.
ک ـ حق استرداد
حقی است که به موجب آن مدیون می تواند با رد طلب بستانکار مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود درآورد.
گ ـ حق الاجرا
حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجراست.
ل ـ حق الحفاظه
حق الزحمه ای است که به حافظ برابر مقررات تعلق می گیرد.
ن ـ قبض اقساطی
قبوضی است که در معاملات اقساطی و اسناد اجاره به تعداد اقساط مورد تعهد صادر می شود.
م ـ حق سکنی
حق انتفاع هرگاه بصورت سکونت منتفع در مسکن متعلق به غیر باشد، آن را حق سکنی گویند.
فصل دوم ـ صدور اجرائیه
ماده2ـ درخواست اجراء مفاد اسناد رسمی از مراجع ذیل به عمل می آید:
الف ـ در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر ومستأجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا در جریان ثبت باشد از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است. در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه کند.
ب ـ در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد باید اصل و تصویر گواهی شدة قبوض اقساطی و سند پیوست تقاضانامه به ثبت محل داده شود. در تهران تقاضانامه اجرای قبوض اقساطی به اجراء داده می شود.
ج ـ در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به اموال منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.
د ـ در مواردی که موجر بعلت عدم وصول وجه قبوض اقساطی تخلیه مورد اجاره را بخواهد باید به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
ماده3ـ تقاضانامه طبق فرم مخصوص تنظیم می شود و باید شامل نکات زیر باشد:
1ـ نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کدملی، محل اقامت درخواست کننده اجرائیه یا نماینده قانونی او و شماره دفترخانه ای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده است.
2ـ نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کدملی، محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او. هرگاه بین ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین گردد و متعهدله یا نماینده قانونی او موظف است ورثه متعهد را معرفی و در این مورد احتیاجی به تسلیم گواهی حصر وراثت نیست. در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه، دفترخانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.
3ـ موضوعی که اجراء آن تقاضا شده است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد درخواست توضیحی دارد باید قید کند.
4ـ تصریح به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در مورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آن را دارند.
5 ـ شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه.
تبصره ـ هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی متعهدله به عمل آمده باشد باید مدارکی که سمت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود و اگر اختیار انجام تعهد با متعهدله باشد با توجه به ماده 226 قانون مدنی باید اخطار یا اظهارنامه رسمی را نیز که طی آن مطالبه به عمل آمده پیوست درخواست نامه کند.
ماده4ـ بستانکار با وثیقه باید در تقاضانامه صدور اجرائیه از دفترخانه نکات ذیل را بنویسد:
1ـ میزان اصل طلب
2ـ میزان سود
3ـ حق بیمه که بستانکار طبق شرط سند پرداخت کرده باشد.
4ـ میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجرائیه و از تاریخ مزبور به بعد طبق مقررات مربوطه.
تبصره ـ محاسبه سود و خسارت تأخیر تأدیه فیمابین متعهد و متعهدله (در مورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آنهار را دارند) تا تاریخ صدور اجرائیه انجام می شود و بعد از آن با اداره ثبت مربوطه است.
ماده5 ـ سر دفتر پس از احراز هویت درخواست کننده و اینکه صلاحیت برای درخواست صدور اجرائیه دارد رونوشت سند را در برگ های ویژه ظرف 24 ساعت با خط خوانا در سه نسخه (اگر متعهد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد برای هریک از متعهدین و صاحب وثیقه دو نسخه اضافه می شود) تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن نوشته (در صورتی که در صدور آن اشکالی نباشد) ظرف 48ساعت از تاریخ وصول تقاضا برگ های اجرائیه را امضا کرده و به مهر ویژه (اجراء شود) رسانیده و برای اجراء نزد مسئول اجراء می فرستد و رسید دریافت می کند، عملیات اجرائی بلافاصله آغاز می شود.
(سر دفتر می تواند در برگهای اجرائیه مفاد سند را بطور کامل تایپ کامپیوتری نماید).
تبصره اول ـ هرگاه سر دفتر در صدور اجرائیه با اشکالی روبرو شود باید از صدور آن خودداری کرده و با طرح صریح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید و اداره مذکور مکلف است او را راهنمایی کند و هرگاه ثبت محل هم با اشکال مواجه شود از ثبت استان مربوطه کسب تکلیف خواهد نمود.
تبصره دوم ـ ورقه اجرائیه را فقط نسبت به تعهداتی می توان صادر کرد که در سند منجزاً قید شده باشد.
تبصره سوم ـ در مواردی که مرجع صدور اجرائیه اداره ثبت است نیر مدلول این ماده و تبصره های مذکور فوق رعایت می شود.
ماده6 ـ نسبت به معاملات املاک یک نسخه اجرائیه از دفترخانه اضافه صادر می شود که به وسیله مسئول اجراء به ثبت محل ارسال می گردد و ثبت محل مکلف است ظرف سه روز وضع ثبتی ملک و حدود و مشخصات آن را به اجراء اطلاع دهد و تا وصول این اطلاع جز ابلاغ اجرائیه اقدامی نمی شود.
ماده7ـ هرگاه احدی از ورثه قبل از صدور اجرائیه دین مورث خود را پرداخت نماید، پرداخت کننده به عنوان قائم مقام طلب کار می تواند علیه سایر وراث نسبت به سهم الارث آنان مبادرت به صدور اجرائیه نماید.
ماده8 ـ دفاتر اسناد رسمی نیز مکلفند در موقع صدور اجرائیه هر نوع سند لازم الاجراء صدور اجرائیه را در ملاحظات ثبت مربوطه با ذکر تاریخ قید و امضاء نمایند.
ماده9ـ در صورتی که متعهدله فوت کند، هریک از ورثه می تواند با ارائه گواهینامه فوت و شناسنامه وراثت خود را اثبات کرده و درخواست صدور یا تعقیب اجرائیه مورث خود را در سهم الارث خود بکند ولی پس از اجراء اجرائیه وجه یا مال مورد تعهد به اداره ثبت سپرده می شود و تسلیم آن به ورثه موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و مفاصا حساب مالیاتی خواهد بود.
ماده10ـ در اسناد وثیقه هرگاه دارنده حق استرداد (اعم از بدهکار اصلی یا منتقل الیه) با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضاء مدت اسناد با جلب رضای بستانکار حق استرداد خود را واگذار کند اجرائیه باید علیه آخرین منتقل الیه صادر و تعقیب گردد.
ماده11ـ هرگاه اجرائیه قبل از اعلام ورشکستگی متعهد صادر و به او ابلاغ و اقدامات اجرائی انجام شده باشد و حکم بدوی ورشکستگی فسخ و این حکم قطعی شود، نیازی به تجدید عملیات قانونی انجام شده قبلی نیست.
ماده12ـ با ادعای گم شدن قبوض اقساطی اجرائیه صادر نخواهد شد.
ماده13ـ اجرای ثبت باید اجرائیه های واصله را به ترتیب تاریخ وصول در دفتر مخصوص ثبت کند.
فصل سوم ـ ابلاغ
ماده14ـ اجراء پس از وصول اجرائیه با رعایت ماده 13 این آئین نامه باید آن را در دفاتر لازمه وارد و پرونده برای آن تنظیم و در صورتیکه متعهد مقیم محل حوزه ثبتی مرجع صدور اجرائیه باشد. نام مأمور ابلاغ را در آن نوشته و جهت ابلاغ به مأمور تسلیم کند.
اگر متعهد مقیم حوزه ثبتی دیگر باشد برگهای اجرائی در ظرف 24 ساعت به ثبت محلی که متعهد مقیم آنجا است ارسال می شود. در صورت نبودن مأمور ابلاغ در اداره ثبت به (نیروی انتظامی) محل جهت ابلاغ ارسال می گردد و در مورد مقیمین در کشورهای بیگانه به وسیله دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت به وزارت امور خارجه ارسال می شود که طبق مقررات ابلاغ نمایند.
تبصره ـ سازمان ثبت می تواند در امر ابلاغ اجرائیه ـ اخطاریه و سایر اوراق مربوطه از مأمورین شرکت پست یا شرکت های غیردولتی از طریق عقد قرارداد برابر مقررات استفاده نماید.
ماده15ـ مأمور اجرا مکلف است ظرف 48ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائیه یک نسخه از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد. اگر متعهد از رؤیت یا امضاء اجرائیه امتناع کند مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهدکرد اگر متعهد در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از بستگان یا خادمان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد ابلاغ می کند؛ مشروط بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ را دریافت می دارد تعارض منفعت نباشد. اگر اشخاص نامبرده بی سواد باشند اثر انگشت آن ها باید در ذیل برگ اجرائی و سایر اوراق منعکس شود و هرگاه به جهتی از جهات نتوانند رسید بدهند، مأمور این نکته را با مسئولیت خود قید خواهد نمود و هرگاه این اشخاص در محل نباشند یا رسید ندهند مأمور باید اجرائیه را به اقامتگاه متعهد الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد.
الف ـ در مورد شرکت ها اوراق اجرائی به مدیر شرکت یا دارنده حق امضاء و در صورت انحلال شرکت به مدیر یا مدیران تصفیه ابلاغ می شود چنانچه اشخاص مزبور از رویت یا امضاء اجرائیه امتناع نمایند، مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی می کند اگر اشخاص فوق در محل حضور نداشته باشند اوراق اجرائی حسب مورد به اقامتگاه شرکت یا نشانی مدیر و یا مدیران تصفیه طبق آگهی انحلال شرکت الصاق خواهد شد.
ب ـ در مورد وزارتخانه ها و ادارات دولتی و سازمان های وابسته به دولت و مؤسسات عمومی و شهرداری ها و بنیاد و نهادها، اوراق اجرائی مستقیماً به وسیله پست سفارشی برای مسئول وزارتخانه یا اداره یا سازمان یا مؤسسه، یا شهرداری فرستاده می شود. در این صورت پس از گذشت ده روز از تاریخ تسلیم اوراق اجرائی به پست با رعایت مواد مقرر در آئین دادرسی مدنی اجرائیه ابلاغ شده محسوب است.
ج ـ اگر محل اقامت متعهد سند اداره دولتی یا سازمان های وابسته به آن و یا شهرداری معین شده باشد اجرائیه در همان محل وفق مقررات ابلاغ می شود.
د ـ در صورتی که نشانی متعهد صندوق پستی باشد یک برگ اجرائیه وسیله پست سفارشی به صندوق پستی ارسال می شود و از تاریخ تسلیم به پست پس از گذشت ده روز اجرائیه ابلاغ شده محسوب می شود.
هـ ـ در اسنادی که اقامتگاه متعهد پست الکترونیک نیز قید شده باشد، ابلاغ اجرائیه در اداراتی که از سیستم رایانه استفاده می نمایند از طریق ارسال به پست الکترونیک صورت می گیرد. در این صورت پس از گذشت 48 ساعت از تاریخ ارسال اجرائیه ابلاغ شده محسوب می شود.
تبصره1ـ مأمور اجرا نباید با کسی که اوراق اجرائیه یا سایر اخطاریه ها و اوراق به او ابلاغ می شود و یا عملیات اجرائی له و علیه او انجام می شود، قرابت سببی یا نسبی تا درجه سوم از طبقه دوم داشته و مابین او و شخص موردنظر تعارض منفعت و یا پرونده اجرائی و یا دعوی جزائی و مدنی مطرح باشد.
تبصره2ـ مأمورین اجرا و ابلاغ باید نام و مشخصات کسی را که اجرائیه به او ابلاغ شده و اینکه چه سمتی با متعهد دارد و محل و تاریخ ابلاغ را با تعیین ساعت و روز و ماه و سال و نام مشخصات خود با جوهر ثابت و عبارت خوانا و با تمام حروف در نسخه ای که به شعب اجراء تسلیم خواهند نمود بنویسند و امضاء کنند.
ماده16ـ در کلیه اسناد رسمی بایستی اقامتگاه متعاملین به طور وضوح در سند قید شود. اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده و مادام که تغییر اقامتگاه خود را قبل از صدور اجرائیه به دفترخانه و قبل از ابلاغ به اجرا با نشانی صحیح با ذکر نام خیابان و کوچه و شماره پلاک شهرداری محل اقامت اعم از خانه، مغازه، محل کار و غیره که بتوان اجرائیه را به آنجا ابلاغ کرد، اطلاع ندهند کلیه برگهای اجرائیه ـ اخطاریه های اجرائی به محلی که در سند قید شده ابلاغ می شود و متعهد نمی تواند به عذر عدم اطلاع، متعذر گردد. دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق مکلفند پس از صدور اجرائیه مراتب را به آخرین نشانی متعهد از طریق پست سفارشی به او اطلاع دهند و برگ های اجرائیه را به ضمیمه قبض پست سفارشی با سایر مدارک جهت تشکیل پرونده و ابلاغ اجرائیه و عملیات اجرائی به ثبت محل در قبال اخذ رسید تحویل دهند.
ماده17ـ متعهد مکلف است دلیل اقامت خود را در محلی که به عنوان اقامتگاه جدید خود معرفی می نماید به دفترخانه یا اجراء تسلیم و رسید دریافت کند. به اظهاراتی که متکی به دلیل کتبی از قبیل سند رسمی که دلالت بر تغییر اقامتگاه داشته باشد یا گواهی نیروی انتظامی محل در داخل کشور و کنسولگری یا مأمورین سیاسی ایران در خارج از کشور نباشد، ترتیب اثر داده نخواهد شد.
ماده18ـ هرگاه محل اقامت متعهد در سند تعیین نشده یا محلی که تعیین گردیده موافق با واقع نباشد و یا به جهاتی محل مزبور از بین رفته و اساساً شناخته نشود اجرائیه یا اخطاریه ظرف 24 ساعت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محل و اگر در محل روزنامه نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین محل فقط یک مرتبه آگهی خواهدشد و در آگهی مزبور باید تصریح شود که ظرف ده روز پس از انتشار آگهی عملیات اجرائی جریان خواهد یافت و در صورتی که متعهدله، متعهد را معرفی نماید اجرائیه طبق مقررات ابلاغ واقعی خواهد شد.
ماده19ـ هرگاه متعهد قبل از صدور اجرائیه فوت شود و درخواست صدور اجرائیه علیه ورثه به عمل آید اجرائیه در اقامتگاه مورث به آنان ابلاغ واقعی می گردد. در صورتی که ابلاغ واقعی در محل مزبور به هریک از آنان میسر نگردد یا کسی که به نحو مزبور ابلاغ واقعی به او ممکن نگردیده اقامتگاه خود را اعلام ندارد و متعهدله نیز نتواند اقامتگاه او را به ترتیبی که ابلاغ واقعی میسر گردد تعیین نماید ابلاغ اجرائیه با رعایت ماده 18 فوق الذکر وسیله درج در جراید به عمل می آید.
تبصره ـ در صورتی که متعهد پس از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت کند طرز ابلاغ به ورثه به ترتیب مزبور خواهدبود.
ماده20ـ هرگاه متعهد صغیر یا محجور باشد اجرائیه و سایر عملیات اجرائی حسب مورد به ولی یا قیم او ابلاغ می شود.
فصل چهارم ـ ترتیب اجراء
ماده21ـ از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند.
اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارائی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد.
تبصره ـ مقررات این ماده مانع نمی شود که بستانکار هر وقت مالی از مدیون به دست آید به تعقیب اجرائیه و استیفای طلب خود اقدام کند.
ماده22ـ قیمت مالی که برای بازداشت معرفی می شود باید متناسب با دین بوده و نیز بلامانع بودن آن جهت استیفای موضوع لازم الاجراء از هر جهت محرز باشد.
ماده23ـ معرفی مطالبات از طرف متعهد در صورت قبول متعهدله اشکال ندارد هرچند که مطالبات مؤجل باشد.
ماده24ـ ثالث می تواند مال خود را برای اجراء اجرائیه معرفی کند. در این صورت پس از بازداشت از طرف اجراء معرفی کننده حق انصراف ندارد.
معرفی مال ثالث به توسط مدیون سند وکالتاً از جانب مالک در صورت دلالت صریح وکالتنامه رسمی بر این امر منعی ندارد، در این صورت پس از بازداشت مال، موکل حق ندارد تقاضای استرداد مال مورد بازداشت را بنماید.
ماده25ـ معرفی مال از طرف بدهکار یا ثالث مانع از تقاضای بازداشت اموال دیگر مدیون از طرف متعهدله نخواهدبود مشروط به اینکه فروش آن آسان تر باشد، در این صورت پس از بازداشت، معادل آن از اموالی که قبلاً بازداشت شده است رفع بازداشت می شود، این تقاضا از طرف متعهدله فقط برای یک مرتبه تا قبل از انتشار آگهی مزایده پذیرفته خواهد شد.
ماده26ـ در صورتی که مال به آسانی قابل فروش باشد نمی توان آن را به مال دیگر تبدیل کرد مگر به رضای ذینفع.
ماده27ـ متعهدله می تواند قبل از انقضاء مدت مذکور در ماده 21 این آئین نامه تقاضای تأمین طلب خود را از اموال متعهد بکند در این صورت اجراء بلافاصله پس از ابلاغ اجرائیه معادل موضوع لازم الاجراء را از اموال متعهد بازداشت می کند.
ماده28ـ اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ده روز پس از ابلاغ متعهد آن را تسلیم نکند مأمور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده قبض رسید خواهدگرفت مگر اینکه مال در تصرف غیر بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوی مالکیت کند که در این صورت مأمور اجرا متعرض آن نمی شود و متعهدله می تواند به دادگاه مراجعه کند.
اگر اجرائیه بر تسلیم مال غیرمنقول ثبت شده صادر شده باشد و متصرف نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی صادر از مالک (که تاریخ آن مقدم بر سند متعهدله باشد) دعوی حق کند مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی تحویل متعهدله داده می شود متعهدله در صورتی که معترض باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.
ماده29ـ هرگاه موضوع اجرائیه عین معین منقول بوده و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود متعهدله می تواند بهای روز اجراء تعهد را بخواهد در این مورد رئیس ثبت محل بهای مزبور را به وسیله کارشناس رسمی تعیین و از متعهد خواهدگرفت، مگر اینکه در سند ترتیب دیگری بین طرفین مقرر شده باشد که طبق آن عمل می شود.
ماده30ـ برگ های اجرائیه که از حوزه ای به حوزه دیگر ارجاع می شود، رئیس ثبت محل مکلف است طبق مقررات این آئین نامه اقدام کند.
ماده31ـ در هر مورد که نیابت اجرائی طبق ماده 30 این آئین نامه داده می شود، ثبت نیابت دهنده مادام که از نتیجه اقدام ثبت مرجوع الیه مطلع نشده نباید عملیات اجرائی را خود تعقیب کند و باید مترصد اقدامات مورد نیابت باشد ولی اگر متعهدله مالی را از متعهد معرفی نماید و برای ثبت نیابت دهنده احراز شود که موضوع نیابت توسط ثبت مرجوع الیه انجام نگردیده توقیف مال معرفی شده اشکال قانونی ندارد و در این صورت به ثبت مرجوع الیه مراتب را بلافاصله اطلاع خواهد داد تا دیگر اقدامی از این جهت به عمل نیاورد.
ماده32ـ ادارات ثبت نمی توانند نیابت اجرائی از اداره تصفیه یا مدیرتصفیه یا اجرائیات دارائی و اجرای احکام دادگاه بپذیرند ولی مراجع مذکور در حدود مقررات و وظایف و صلاحیت خود می توانند توقیف املاک و مطالبات و دریافت سپرده های ورشکسته و متعهد را از ادارات ثبت بخواهند.
ماده33ـ شخصی که در اجرا از بدهی متعهد، ضمانت می کند باید از عهده آن برآید در صورت خودداری، مسئول اجراء مورد ضمانت را بدرخواست متعهدله برابر مقررات استیفاء خواهدکرد.
ماده34ـ در موردی که اجرائیه برای انجام تعهدی از قبیل تعمیر بنا، قنات، یا تکمیل ساختمان یا بنای جدید یا غرس اشجار و امثال آن، صادرشده و متعهد پس از ابلاغ اجرائیه اقدام به انجام آن ننماید، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد یا پرداخت هزینه های لازم برای انجام آن می نماید، اگر متعهد اقدام نکند متعهدله می تواند با اطلاع اداره ثبت به هزینه خود تعهد مزبور را انجام دهد و اگر کیفیت انجام تعهد یا تعیین میزان هزینه آن محتاج به نظر کارشناس باشد، اداره ثبت یک نفر کارشناس رسمی برای تعیین کیفیت انجام تعهد یا هزینه آن تعیین خواهدکرد، و حق الزحمه کارشناس به میزان مناسبی جزء سایر هزینه ها از متعهدله توسط اجرای ثبت دریافت می گردد و متعهدله حق دارد کلیه هزینه ها را از متعهد توسط اجرای ثبت مطالبه و دریافت نماید.
ماده35ـ در مواردی که متعهد قبوض اداره دارائی و شهرداری را راجع به مالیات و عوارض قانونی و یا فیش بانکی که حاکی از تأدیه بدهی به حساب بانکی متعهدله باشد و یا حکم دادگاه را که مشعر بر برائت او باشد ارائه دهد اداره ثبت یا اجرا باید وجوه پرداختی را محسوب و مفاد حکم را اجراء کند و در مورد فیش بانکی تأییدیه آن را از بانک بخواهد.
ماده36ـ هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهد، وجه التزام معین شده باشد مطالبه وجه التزام مانع مطالبه اجراء تعهد نمی باشد ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد مقرر شده باشد متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند.
ماده37ـ حق الوکاله وکیل در صورت دخالت در تمام اقدامات اجرائی تا مرحله وصول طبق قرارداد منعقده بین طرفین و حداکثر تا میزان مصرح در آئین نامه اصلاحی قانون وکالت در صورت تقاضای ذینفع قابل مطالبه و وصول است و در مورد اسناد وثیقه همان مورد وثیقه جوابگوی حق الوکاله نیز خواهدبود.
ماده38ـ ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل مانع از صدور اجرائیه و ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهدبود و در صورت عدم شرکت خریدار در مزایده و واگذاری مورد وثیقه به دائن، مبلغ ابراء شده به مدیون مسترد یا به حساب سپرده ثبت تودیع می گردد.
ماده39ـ در مورد مالی که در مقابل مطالباتی وسیله اجرای ثبت توقیف شده باشد، بستانکار بازداشت کننده مازاد می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت از توقیف ها رفع اثر نموده و مال بابت کل یا قسمتی از طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف و از طریق مزایده به فروش می رسد.
تبصره ـ در کلیه پرونده های اجرائی که مورد مزایده به بستانکار واگذار می شود، بدهکار می تواند تا قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال اجرائی یا تحویل مال حسب مورد اقدام به پرداخت بدهی خود نماید.
ماده40ـ هزینه آگهی، دستمزد کارشناس، حق الحفاظه، حق الاجرا و حق مزایده نسبت به اموال منقول و غیرمنقول و سایر هزینه های قانونی بعهده متعهد می باشد و مانند اصل طلب وصول می شود.
در هر مورد که نتوان این هزینه ها را از متعهد وصول کرد متعهدله باید آنرا پرداخت نماید در اینصورت پس از فروش مال یا وصول طلب، بموجب همان اجرائیه وصول و به متعهدله داده شود.
فصل پنجم ـ بازداشت اموال منقول
ماده41ـ بازداشت اموال متعهد به تقاضای متعهدله صورت می گیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهدله اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد می نماید و حاضر نبودن متعهد یا بستگان و خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.
ماده42ـ در صورتی که دین و متفرعات تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهدکرد. در غیراینصورت مأمور اجراء در موقع بازداشت اموال نظر کارشناس رسمی را جلب خواهدکرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می شود.
تبصره ـ چنانچه مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین نماید از خبره محلی استفاده می شود.
ماده43ـ اموالی که باید بازداشت شود درهمان جایی که هست بازداشت می شود در صـورت لـزوم به جای محـفوظی نقل می گـردد. در هر حال باید مال بازداشت شـده به حافظ سپرده شود، در صورت عدم توافق متعهدله در انتخاب حافظ انتخاب او با مأمور اجراء است.
ماده44ـ کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت می کند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتیب اثر داده نخواهدشد.
ماده45ـ حافظ باید به قدر امکان دارائی داشته باشد و حتی المقدور بدون نقل مال مورد بازداشت به جای دیگر تعهد حفاظت مال را بکند.
تبصره ـ مأمـور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شـرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند، با حافظ متضامناً مسئول خواهدبود.
ماده46ـ مأمور اجرا نمی توانـد بـدون تراضی کتبی طرفین اموال بازداشت شـده را به اشخاص زیر بسپارد:
الف ـ به اقوام و اقربای خود تا درجه سوم از طبقه دوّم.
ب ـ به متعهدله و متعهد و همسر آنان و به اشخاصی که با متعهد و یا متعهدله قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوّم دارند و به مخدوم یا خدمه آنان مگر اینکه شخص دیگری برای حفظ اموال بازداشت شده پیدا نشود.
ماده47ـ مأمور اجرا یک نسخه از صورتمجلس اموال بازداشت شده را به حافظ داده و ذیل صورتمجلس رسید می گیرد. مأمور اجرا به تقاضای متعهد یا متعهدله یک نسخه از صورتمجلس اموال را به آنان می دهد.
ماده48ـ حافظ حق مطالبة حق الحفاظه (اعم از کرایه محل و غیره) را متناسب با ارزش مال مورد بازداشت دارد. تشخیص تناسب با رئیس ثبت محل می باشد و اگر تعلق مال مورد حفاظت به شخص ثالث احراز شود پرداخت حق الحفاظه به عهده معرفی کننده است.
در مورد تعیین حق الحفاظه می توان از نظر کارشناس رسمی استفاده کرد.
ماده49ـ اگر عملیات اجرائی پایان یابد و صاحب مال از دریافت آن امتناع ورزد و مراجعه نکند و حافظ هم راضی به ادامه حفاظت نباشد، رئیس ثبت محل از طریق مزایده اقدام به فروش آن نموده و به هر مبلغی که خریدار پیدا کند، به فروش رسانیده و ثمن را در صندوق ثبت بنام مالک آن واریز و از آن محل حق الحفاظه پرداخت می شود این موضوع بایستی قبل از مزایده طی اخطاری به صاحب مال ابلاغ شود.
ماده50 ـ حافظ در صورت مطالبه مال از طرف اداره ثبت باید آن را تحویل دهد، در صورت امتناع یا تقصیر ضامن است و در حکم مدیون اصلی است و اداره ثبت معادل مال بازداشت شده را از دارائی حافظ استیفاء خواهدکرد و در صورت ضرورت تغییر حافظ به نظر رئیس ثبت می باشد.
ماده51 ـ هرگاه مال بازداشت شده منافع داشته باشد، حافظ باید آن را حفظ و حساب آن را هم بدهد. هرگاه حفاظت مستلزم هزینه فوری قبل از کسب اذن از اداره ثبت باشد حافظ می تواند از مال خود داده و با تسلیم مدارک به اداره ثبت احتساب کند یا به تشخیص خود و اطلاع و تأیید مسئول اجرا درصورت داشتن منافع از محل موجود در غیر اینصورت قسمتی از مال مورد حفاظت را صرف نگهداری مابقی کند.
ماده52 ـ در صورتی که بخواهند قسمتی از مال متعهد را بازداشت نمایند و متعهد یا بستگان او غایب باشند باید از بقیه اموال صورت جامعی با قید کلیه مشخصات برداشته و نیز اگر بخواهند مال بازداشت شده را از محلی که اموال دیگر متعهد در آنجاست خارج کنند، باید متعهدله شخص معتبری را برای حفاظت سایر اموال متعهد به اجراء معرفی کند.
ماده53 ـ بازداشت منافع جایز است.
ماده54 ـ بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می گردد.
ماده55 ـ بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع مانع از این نیست که اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت گردد در این صورت هرگاه مال بازداشت شده معادل طلب بستانکار باشد از حقوق رفع بازداشت خواهدشد.
ماده56 ـ هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کندآنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
تبصره ـ اگر اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می شود.
ماده57 ـ قرارداد خصوصی برخلاف ترتیب مذکور در ماده 56 این آئین نامه و تبصره آن نسبت به ثالث اعتبار ندارد.
ماده58 ـ در مورد ماده56 مذکور تفاوتی نمی کند که اجرائیه های متعدد از ثبت صادر شده باشد یا اجراء دادگاه و ثبت و یا از سایر مراجع قانونی که حق توقیف مال مدیون را دارند.
ماده59 ـ هرگاه مدیون سند ذمه ای، از ثالثی طلب با وثیقه داشته باشد بازداشت آن طلب نزد ثالث مذکور جایز است. در این صورت بازداشت کننده قائم مقام طلبکار با وثیقه شده و از حقوق دارنده وثیقه طبق مقررات اسناد وثیقه استفاده خواهدکرد.
ماده60 ـ در اجرای اسناد ذمه ای علیه ورثه متوفی بازداشت اموال ورثه با رعایت ماده 226 قانون امور حسبی جایز است مگراینکه وارث ترکه را رد کرده باشد و رد ترکه با رعایت مادتین 249 و 250 قانون امور حسبی محرز و انجام شده باشد.
ماده61 ـ اموال و اشیاء زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود:
1ـ مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او.
2ـ لباس، اشیاء، اسباب و اثاثی که برای رفع حوائج متعهد و اشخاص واجب النفقه او لازم است.
3ـ آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عائله او.
4ـ وسائل و ابزار کار کسبه، پیشه وران و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب النفقه آنان.
5 ـ وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او.
6 ـ سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص، غیرقابل توقیف می باشد.
تبصره1ـ در صورت فوت متعهد، دیون از کلیه اموال بجامانده از او بدون استثناء چیزی، استیفاء می شود.
تبصره2ـ در صورت بروز اختلاف نسبت به متناسب بودن اموال و اشیاء موصوف با نیاز اشخاص فوق الذکر، رئیس ثبت محل با توجه به وضعیت خاص متعهد و عرف محل، مطابق ماده 169 این آئین نامه اتخاذ تصمیم خواهدکرد.
ماده62 ـ بازاشت اموال متعلق به شهرداریها و وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی که درآمد و مخارج آنها در بودجه کل کشور منظور می گردد با رعایت قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تأمین توقیف اموال دولتـی مصوب 15/8/1365 و قانون راجـع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداریها مصوب 14/2/1361 صورت می گیرد.
ماده63 ـ بازداشت مال منقولی که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت می کند، ممنوع است.
ماده64 ـ قبل از بازداشت اموال باید صورتی مرتب شود که در آن اسامی و توصیف کلیه اشیاء بازداشت شده نوشته شود و در صورت لزوم کیل و وزن و عدد اشیاء معین شود و در مورد طلا و نقره آلات هرگاه عیار آنها معین باشد در صورتمجلس قید می گردد و در جواهر عدد و اندازه و صفات و اسامی آنها معین می شود.
در کتب اسم کتاب و مصنف و تاریخ طبع ـ در تصویر و پرده های نقاشی موضوع پرده و طول و عرض آنها و اسم نقاش اگر معلوم باشد ـ در نوع مال التجاره تعداد عدل تصریح می شود.
در سهام و کاغذهای قیمتی عدد و قیمت اصلی و نوع آنها در صورت مجلس معین می شود و همچنین در صورت ریز اشیاء نو یا مستعمل بودن آنها باید قید گردد.
تبصره1ـ عدد و کیـل و وزن بایـد با تمام حروف نوشته شود و صورتمجـلس باید به امضاء و مهر مأمور اجرا برسد.
تبصره2ـ اگر در صورت ریز اشیاء، سهو و اشتباهی به عمل آید در آخر صورت تصریح و به امضاء مأمور اجراء و حاضرین می رسد. تراشیدن و پاک کردن و نوشتن بین سطرها ممنوع است.
تبصره3ـ حتی المقدور صورتمجلس روی برگ های چاپی تنظیم خواهدشد.
ماده65 ـ مازاد احتمالی مال مورد وثیقه یا توقیف شده قابل بازداشت است مأخذ محاسبه مازاد احتمالی جمع ارقام ذیل است:
الف ـ اصل طلب سود و خسارت تأخیر با رعایت ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و سایر مقررات مربوطه.
ب ـ حق مزایده (حق حراج).
ج ـ حق الاجرا.
هـ حق الوکاله اگر جزء قرارداد مذکور در سند باشد.
و ـ حق بیمه و سایر هزینه هائی که بستانکار با وثیقه (و کسی که اصل ملک در مقابل طلب او توقیف شده است) پرداخته و برابر مقررات این آئین نامه حق وصول آن را از متعهد دارد.
ماده66 ـ هرگاه نسبت به اشیائی که بازداشت می شود اشخاص ثالث اظهار حقی نمایند مأمور اجرا اسم مدعی و چگونگی اظهار را قید می کند.
ماده67 ـ در مواردی که متعهدله و متعهد یا نماینده دادسرا و گواهان حاضر باشند صورت ریز اشیاء به امضای آنها نیز می رسد و هرگاه امتناع از امضاء نمایند مراتب در صورتجلسه قید می گردد.
ماده68 ـ اشخاص مذکور در ماده قبل می توانند ایرادات خود را در باب صورتمجلس تنظیم شده به مأمور اجراء اظهار نمایند مأمور اجراء آن اظهارات را با جهات رد و قبول آن در صورتمجلس قید می نماید.
ماده69 ـ هرگاه اموال منقول در جای محفوظ و معین باشد مأمور اجرا مدخل آن را بسته و مهروموم می نماید و هرگاه اشیاء در جای محفوظ و معینی نباشد به هر کدام از اشیاء کاغذی الصاق کرده و مهر می کند، متعهدله و متعهد نیز می توانند پهلوی مهر مأمور اجراء را مهر نمایند.
ماده70ـ هرگاه طول مدت بازداشت باعث فساد بعضی از اشیاء شود از قبیل فرش و پارچه های پشمی و غیره اشیاء مزبور را باید جدا کرده طوری بازداشت نمایند که بتوان سرکشی و مراقبت نمود.
ماده71ـ هر یک از متعهدله و متعهد که موقع عملیات بازداشت حاضر باشد و ایرادی ننماید دیگر حق شکایت از اقدامات مأمور اجراء را نخواهد داشت.
ماده72ـ هرگاه متعهد یکی از زوجین باشد که در یک خانه زندگی می نمایند؛ از اثاث البیت آنچه که عادتاً مورد استعمال زنانه است، ملک زن و آنچه عادتاً مورد استعمال مردانه است، ملک شوهر و مابقی مشترک بین زوجین محسوب خواهدشد مگر اینکه خلاف ترتیب فوق ثابت شود.
ماده73ـ هرگاه مالی که بازداشت می شود بین متعهد و شخص یا اشخاص دیگر مشاع باشد شرکت بین آنان به نحو تساوی فرض می شود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
فصل ششم ـ بازداشت اموال نزد شخص ثالث
ماده74ـ هرگاه متعهدله اظهارنماید که وجه نقد یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی است آن اموال و وجوه تا اندازه ای که با دین متعهد و سایر هزینه های اجرائی برابری کند بازداشت می شود و بازداشت نامه به شخص ثالث ابلاغ واقعی و نیز به متعهد هم طبق مقررات ابلاغ می شود اعم از اینکه شخص ثالث شخص حقیقی یا حقوقی و اعم از اینکه دین او حال باشد یا مؤجل.
ماده75ـ هرگاه ثالث مذکور در ماده قبل مصونیت سیاسی داشته باشد ارسال بازداشت نامه از طریق دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت صورت خواهدگرفت.
ماده76ـ ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث او را ملزم می کند که وجه یا اموال بازداشت شده را به صاحب آن ندهد و الّا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را اداره ثبت از او وصول خواهدکرد این نکته در بازداشت نام باید قید شود.
ماده77ـ هرگاه مال بازداشت شده نزد شخص ثالث وجه نقد یا طلب حال باشد شخص مزبور باید آن را به صورت ثبت سپرده و رسید بگیرد.
ماده78ـ هرگاه شخص ثالثی که مال یا طلب حال متعهد نزد او بازداشت شده است از تأدیه آن امتناع ورزد بازداشت اموال او مطابق مقررات این آئین نامه خواهدبود.
ماده79ـ هرگاه شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از وجه نقد یا اموال منقول دیگری نزد خود باشد باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او مراتب را به رئیس ثبت اطلاع دهد و الّا مسئول پرداخت وجه و یا تسلیم مال خواهدبود و اداره ثبت آن وجه را وصول و یا آن مال را از او خواهد گرفت.
ماده80 ـ در صورتی که شخص ثالث منکر وجود مال یا طلب متعهد نزد خود باشد و در ظرف مدت مقرر در ماده فوق بعد از ابلاغ بازداشت نامه اطلاع دهد عملیات اجرائی نسبت به او متوقف می شود و متعهدله می تواند برای اثبات وجود وجه و مال یا طلب نزد شخص ثالثی که منکر آن بوده به دادگاه صالح مراجعه کند و یا از اموال دیگر متعهد استیفاء طلب خود را بخواهد.
تبصره ـ در مواردی که وجود مال یا طلب نزد شخص ثالث به موجب سند رسمی محرز باشد صرف انکار شخص ثالث مانع از تعقیب عملیات اجرائی نسبت به او نیست.
ماده81 ـ مقررات مواد فوق در صورتی نیز لازم الرعایه است که مال الاجاره اموال منقول یا غیرمنقول متعلق به متعهد نزد مستأجر باشـد در این صورت باید وجـوهی که به تدریج وصول می شود تا استهلاک طلب متعهدله به مشارالیه تأدیه گردد و اگر نگهداری موقت وجوه مزبور لازم باشد باید در صندوق ثبت ایداع گردد.
ماده82 ـ بازداشت هزینه سفر مأمورین دولت و حقوق و مزایای نظامیانی که در جنگ هستند، ممنوع است.
ماده83 ـ از حـقوق و مزایای کارکنان ادارات، سازمـانها و مـؤسسات دولتی یا وابسته به دولت و شرکت های دولتی و شهرداریها و بانکها و شرکتها و نهادها و بنیادها و بنگاه های خصوصی و نظایر آن در صورتیکه دارای کسان واجب النفقه باشند ربع والّا ثلث توقیف می شود.
تبصره ـ توقیف و کسر یک چهارم حقوق بازنشستگی یا وظیفه افراد موضوع این ماده جایز است مشروط بر اینکه دین مربوط به شخص بازنشسته یا وظیفه بگیر باشد و در مورد نیروهای مسلح طبق قوانین مربوطه به آنان اقدام می شود، چنانچه موضوع پیش بینی نشده باشد بشرح فوق اقدام می شود.
ماده84 ـ در مورد ماده قبل پس از ابلاغ بازداشت نامه به اداره متبوع مدیون یا کارگاه رئیس اداره یا مسئول کارگاه و مسئول حسابداری (در مؤسساتی که مسئول حسابداری دارد) باید در کسر و فرستادن مبلغ بازداشت شده طبق تقاضا اقدام کند و گرنه برابر مقررات مسئول خواهدبود (این نکته باید در بازداشت نامه نوشته شود).
تبصره ـ در مواردی که بستانکار برای استیفای طلب خود تقاضای بازداشت از موجودی حساب و سپرده بانکی بدهکار را می کند بایستی نام، نام خانوادگی و نام پدر و شماره شناسنامه و محل اقامت و شغل بدهکار و حتی المقدور شماره حساب را به نحوی که اشکالی برای بانک ایجاد نشود، در تقاضانامه ذکرکند و در بازداشت نامه نیز قید گردد.
فصل هفتم ـ بازداشت اموال غیرمنقول
ماده85 ـ بازداشت اموال غیرمنقول اعم از اصل و مازاد به نحوی که در مواد 41و 42 این آئین نامه مقرر است به عمل می آید و مأمور اجراء صورتی که حاوی مراتب ذیل باشد روی نمونه چاپی برای اموال بازداشت شده ترتیب خواهد داد:
الف ـ تاریخ و مفاد اجرائیه.
ب ـ محل وقوع ملک درشهرستان و بلوک و بخش و کوی و کوچه و شمارة ملک، اگر داشته باشد.
ج ـ حدود چهارگانه ملک وتوصیف اجمالی آن.
د ـ مساحت تخمینی ملک.
هـ ـ مشخصات دیگر از قبیل این که مشتمل بر چند قسمت است در صورتی که خانه مسکونی باشد و یا مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است. در صورتی که ملک مزروعی باشد علاوه بر مراتب فوق باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشین آلات و توضیحات دیگری که در تسهیل فروش ملک مؤثر باشد در صورت مزبور قید شود.
ماده86 ـ هرگاه حدود یا قسمتی از ملک متنازع فیه باشد مراتب در صورتمجلس قید شده و تصریح می شود که طرف منازعه کیست و درکجا تحت رسیدگی است.
ماده87 ـ اجراء مکلف است فوراً بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع داده و صورت وضعیت و جریان ثبتی ملک مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد، اداره نامبرده در صورتی که ملک ثبت شده باشد در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتی) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک، بازداشت را یادداشت می نماید و اگر ملک به موجب دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فوراً مراتب را به اجرا اطلاع می دهد و اجراء از آن رفع بازداشت می کند.
ماده88 ـ هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد مطابق شقوق ذیل رفتار خواهدشد:
1ـ هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول المالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.
2ـ هرگاه نسبت به ملک از طرف کسی دیگر تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده نباشد، مراتب به اجرا اطلاع داده می شود.
ماده89 ـ پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است، داده نمی شود (هر چند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد) مگر در صورت اجازه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در این صورت باید اشخاص ذینفع تکلیف ادامه بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند.
ماده90ـ بازداشت مال غیر منقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است ولو اینکه متعهدله مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا به موجب حکم نهایی به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته می شود، ادعای شخص ثالث اگر چه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت می شود.
ماده91ـ بازداشت مال غیر منقولی که نسبت به منافع آن تعهدی به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است مگر اینکه حاجت به بازداشت منفعت نباشد. در این صورت باید مراتب در صورت مجلس منعکس شود.
ماده92ـ در بازداشت محصول املاک مزروعی دخالت مأمور اجراء در محصول تا موقع برداشت و تعیین سهم متعهد ممنوع است ولی مأمور اجراء باید برای جلوگیری از تفریط، نظارت و مراقبت کامل نماید.
ماده93ـ در دو مورد زیر متعهد می تواند در ظرف مدت بازداشت مال منقول و یا غیرمنقول بازداشت شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه بدهد.
الف ـ در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی را که مال برای استیفای آن بازداشت شده است نقداً تأدیه کند در این صورت پس از استیفای حق متعهدله و هزینه اجراء بلافاصله رفع بازداشت خواهدشد.
ب ـ در صورت رضایت کتبی متعهدله در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد.
ماده94ـ مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتاً در تصرف مالک باقی می ماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد.
ماده95ـ در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده از نظر تعیین حافظ و سایر موارد، تابع این آئین نامه خواهدبود.
ماده96ـ هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت شده (اعم از منقول و یا غیرمنقول) اظهارحقی نماید در موارد زیر از مزایده خودداری می شود:
1ـ در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2ـ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
3ـ در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
4ـ هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
5 ـ در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
6 ـ در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
در مورد بندهای 1و 2 و نیز در مورد بند 4 در صورت وجود حکم قطعی از مال رفع بازداشت می شود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرائی موکول به اتخاذ تصمیم نهائی علیه معترض در مراجع مربوط خواهدبود.
متعهدله می تواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.
تبصره1ـ در صورتی که هر یک از موارد مذکور در این ماده پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول تحقق یابد اداره ثبت صورتمجلس مزایده را ابطال و سپس به ترتیب مقرر در ماده فوق عمل خواهدکرد.
تبصره2ـ در صورتی که مشخصات مال مورد مزایده با مفاد سند یا حکم مستند شخص ثالث تطبیق نکند اعتراض او مانع عملیات اجرائی نیست و شخص ثالث می تواند به دادگاه مراجعه نماید.
ماده97ـ متعهدله می تواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را برای استیفای طلب خود معرفی کند در این صورت پس از مزایده و انقضاء مهلت قانونی برابر مقررات جاری اداره ثبت به برنده مزایده سند انتقال می دهد و در آگهی و صورت جلسه و سند انتقال قید می شود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده اداره ثبت تکلیفی برای تحویل مورد انتقال ندارد و نیز مسئولیتی از جهت اشکالاتی که ممکن است در حین پذیرش تقاضای ثبت و یا بعد از آن از جهت اعتراض و غیره پیش آید، نخواهد داشت.
انتقال گیرنده برابر مقررات جاری بایستی برای درخواست ثبت مراجعه کند و باید کلیه هزینه های مربوط به اقدامات اجرائی را که از جهت توقیف ملک به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرائی قبلی برابر مقررات تعقیب خواهد شد.
تبصره ـ معرفی ملک مجهول قبل از پذیرش تقاضای ثبت از جانب متعهد قبول نمی شود.
فصل هشتم ـ ارزیابی
ماده98ـ در هر مورد که مالی معرفی می شود (اعم از بازداشت برای اسناد ذمه یا معرفی مورد وثیقه توسط هر یک از طرفین معامله، جهت ارزیابی) هرگاه معرفی کننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می تواند ضمن امضاء صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل نماید. در صورت عدم حضور مراتب ارزیابی حداکثر ظرف سه روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می شود.
ماده99ـ هزینه ارزیابی به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف به عهده هر یک خواهدبود.
ماده100ـ در هر مورد که از طرف متعهد یا ثالث مالی در قبال دین معرفی و بازداشت شود متعهدله می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، مال دیگری برای استیفای طلب خود معرفی کند مشروط به اینکه وصول طلب از این مال آسان تر باشد در این صورت مال معرفی شده بازداشت و ارزیابی می شود و معادل آن از اموال بازداشت شده سابق رفع بازداشت به عمل می آید. هزینه بازداشت و ارزیابی مجدد به عهده متعهدله است.
ماده101ـ معترض که ضمن امضاء صورت مجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف سه روز به اجراء مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجراء کرده و رسید اخذ کند در موردی که طبق ماده 98 این آئین نامه نتیجه ارزیابی ابلاغ می شود باید در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد درج شود هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجراء تسلیم دارد. در صورتی که به ترتیب مقرر فوق اعتراض نرسید ارزیابی قطعی خواهدشد.
تبصره1ـ در صورت واردبودن اعتراض معترض دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است.
تبصره2ـ در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده ارزیابی تجدید می گردد.
ماده102ـ در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض شود رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ و با تعیین مهلت مناسب به کارشناس اخطار می شود که اظهارنظر نماید.
ماده103ـ دستمزد ارزیابی با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربی کارشناس رسمی یا خبره محلی و محل ارزیابی و نوع مال ارزیابی شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل معین می شود.
فصل نهم ـ در وثیقه
ماده104ـ هرگاه مورد وثیقه مال منقول باشد بستانکار می تواند بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائیه درخواست بازداشت آن را بکند.
ماده105ـ هرگاه مالی وثیقه برای دین یا ضمانت قرار داده شود و عنوان رهن و معاملات با حق استرداد را نداشته باشد نیز کلیه مقررات اجرائی اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد درباره آن مجری خواهدبود.
ماده106 ـ هرگاه منافع مورد وثیقه به وثیقه گیرنده به اجاره واگذار شده باشد اجرائیه ای که برای وصول اجرت المسمی صادر می گردد مانند اجرائیه اسناد ذمه ای است و متعهدله می تواند درخواست بازداشت سایر اموال متعهد را بکند.
ماده107ـ در مواردی که وثیقه دهنده غیر از مدیون اصلی است ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات اجرائی باید به طرفیت مالک وثیقه و مدیون جریان یابد.
ماده108ـ در معاملات رهنی و یا با حق استرداد و وثایق حُسن انجام خدمات معامله کننده می تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم مورد معامله را برای وام های دیگر وثیقه یا تأمین دهد در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می گیرد، معاملات بعدی باید در همان دفترخانه تنظیم کننده سند مقدم واقع شود، سر دفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد در ملاحظات ثبت سند مقدم نیز قید کند، دارنده حق استرداد اعم از بدهکار اصلی یا منتقل الیه می تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضاء مدت حق استرداد خود را واگذار کند در این صورت اجرائیه و عملیات اجرائی باید علیه آخرین منتقل الیه صادر و تعقیب گردد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع کند یا از مندرجات سند رهنی و یا سند رسمی دیگر، دفترخانه احراز کند که مقرر بین طرفین این بوده که مرتهن برای وصول طلب خود اجرائیه علیه راهن صادر کند نه منتقل الیه، مثل اینکه در سند رهنی شرط شود که راهن حق صلح حقوق و یا واگذاری حق استرداد را ندارد که در این قبیل موارد واگذاری حق استرداد به غیر نسبت به مرتهن مؤثر نبوده و اجرائیه علیه بدهکار اصلی و در صورت فوت علیه قائم مقام او صادر و تعقیب خواهد شد.
تبصره ـ تنظیم هر نوع سند بین بدهکار و یک و یا چند نفر از بستانکاران که موجب شود مدت سند تمدید گردد و یا مبلغ موضوع سند افزایش یابد بدون موافقت بقیه بستانکاران بعدی ممنوع بوده و قابل ترتیب اثر نمی باشد.
ماده109ـ بستانکار معامله مؤخر می تواند پس از انقضای مدت سند مقدم کلیه بدهی موضوع سند مقدم را قبل از صدور اجرائیه سند مذکور پرداخت یا ایداع نماید نحوه پرداخت یا سپردن وجه و صدور گواهی و انعکاس مراتب در پرونده ثبتی ملک به شرح مندرج در ماده 146 این آئین نامه می باشد و دفتر تنظیم کننده سند، وثیقه بودن مال را در ازاء طلب بستانکار بابت معامله مؤخر و وجوه پرداختی بابت طلب بستانکار مقدم در دفتر قید می نماید در این صورت صدور اجرائیه به مأخذ هر دو طلب و متفرعات آن خواهد بود.
ماده110ـ بستانکار معامله مؤخر می تواند قبل از فروش مال از طریق مزایده یا تنظیم سند انتقال ملک به بستانکار مقدم کلیه بدهی موضوع سند مقدم را پرداخت و یا ایداع نموده و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید. در این مورد عملیات اجرایی نسبت به هر دو سند توأماً انجام می گیرد و در صورتی که مدت سند بستانکار مؤخر، حال نشده باشد پس از حال شدن موعد، عملیات اجرائی به ترتیب مذکور در ماده 146 انجام خواهد شد.
ماده111ـ بعد از ابلاغ کلیه اجرائیه های صادره و اعاده آن، ممیز یا کارشناس اجراء مکلف است با رسیدگی لازم اگر نقصی در ابلاغ اجرائیه وجود نداشته باشد ، صحت آن را روی نسخه ابلاغ شده گواهی و به تأیید رئیس یا معاون یا مسئول اجرا برساند.
ماده112ـ مرتهن می تواند مادام که دین بر ذمه راهن باقی است از رهینه اعراض کند هرگاه اعراض قبل از صدور اجرائیه باشد باید مرتهن در دفتر اسناد رسمی مربوطه حاضر شود و با ذکر توضیح در ملاحظات ثبت سند مراتب قید و به امضاء او برسد، در این صورت با توضیح موضوع اعراض اجرائیه صادر خواهد شد. اگر پس از صدور اجرائیه رهنی اعراض به عمل آید باید مراتب کتباً به اجراء اعلام و رئیس اجراء پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه مذکور موضوع را به متعهد ابلاغ کرده و برابر مقررات اسناد ذمه ای عمل بنماید.
تبصره ـ با تنظیم صورتمجلس مزایده حق اعراض از رهن از مرتهن ساقط می گردد.
ماده113ـ هرگاه اعراض از رهن در حین عملیات اجرائی باشد، اجراء مکلف است مراتب را به دفتر تنظیم کننده سند اعلام کند. در این مورد و نیز در موردی که اعراض در دفترخانه اسناد رسمی به عمل می آید دفتر اسناد رسمی اطلاعنامه فسخ مربوطه را به اداره ثبت ارسال خواهد داشت، اگر موعد سند منقضی نشده باشد به مجرد اعراض مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق ذمی تبدیل می گردد و مطالبه وجه و صدور اجرائیه برای وصول آن موکول به انقضاء مدت مذکور در سند معامله خواهد بود. در مورد وراث مدیون و نیز وقتی که راهن متعدد بوده و فک رهن و فسخ موکول به اداء تمام دین شده باشد اعراض از رهن باید نسبت به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم یک یا چند نفر از بدهکاران وقتی پذیرفته می شود که حق مطالبة دین بدهکارانی که از رهینه آنها اعراض گردیده از سایر بدهکاران اسقاط شده باشد و هرگاه مازاد مرهونه به نفع غیر بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل می گردد.
ماده114ـ در صورتی که مازاد مال مورد وثیقه از طریق اجرای ثبت یا مراجع صالح قانونی دیگر بازداشت شود به مجرد وصول دستور بازداشت باید مراتب در دفتر بازداشتی ثبت شود و بازداشت به مجرد ابلاغ به مدیون یا ثبت مفاد آن در دفتر بازداشتی تحقق خواهد یافت و هرگاه معامله ای که مازاد آن بازداشت شده فسخ شود خود به خود بازداشت مازاد به اصل تبدیل خواهدشد، در هرحال مفاد بازداشت باید بلافاصله به دفتر تنظیم کننده سند ابلاغ و دفتر مزبور مکلف است مفاد آن را در ملاحظات ثبت معامله قید کرده و اگر سند معامله به صدور اجرائیه منتهی شده باشد مراتب را به اجراء مربوط اعلام دارد.
ماده115ـ هرگاه مقداری از وثیقه قبل یا بعد از صدور اجرائیه تلف شده باشد و بستانکار از مورد وثیقه عدول نکند سند وثیقه به نسبت قیمت جزئی که طبق ارزیابی باقی مانده به اعتبار خود باقی است و نسبت به مابقی طبق اسناد ذمه عمل خواهد شد.
ماده116ـ در مواردی که موضوع وثیقه قبل از ختم عملیات اجرائی به حکم قوانین خاص به تملک ثالث درمی آید و یا به علت عدم تکافوی مورد وثیقه متعهدله به کل طلب خود نمی رسد متعهدله می تواند برای وصول مانده طلب طبق مقررات اجرائی راجع به اسناد ذمه از طریق اداره ثبت اقدام کند.
ماده117ـ هرگاه مورد وثیقه واقعاً یا حکماً تلف شود، سند تابع مقررات اسناد ذمه ای خواهد بود.
ماده118ـ تشخیص غیرقابل تجزیه بودن مال (منقول و غیرمنقول) مورد معامله یا مورد بازداشت به عهده اجراء است.
ماده119ـ انتقال قهری حق استرداد به وراث بدهکار، موجب تجزیه مورد معامله نخواهد بود. هرگاه قبل از صدور اجرائیه یا قبل از خاتمه عملیات اجرائی کلیه بدهی و خسارت قانونی و حق الاجرا در صورت صدور اجرائیه از ناحیه احد از وراث مدیون در صندوق ثبت یا مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین نماید، تودیع شود، مال مورد معامله در وثیقه وارث مزبور قرار می گیرد. در این مورد هرگاه هر یک از وراث به نسبت سهم الارث بدهی خود را به وارث مزبور بپردازد، به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد خواهد شد.
ماده120ـ هرگاه بعد از ابلاغ اجرائیه به مدیون وقوع فوت بدهکار مستند به مدرک رسمی اعلام شود اجرا ضمن عملیات اجرائی اطلاعیه ای حاوی صدور اجرائیه و اینکه عملیات اجرایی در چه مرحله ای است به محل اقامت مدیون متوفی الصاق می کند چنانچه ابلاغ اجرائیه به مدیون از طریق درج در روزنامه به عمل آمده باشد اطلاعیه موصوف یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل یا نزدیک به محل، آگهی می شود. در این صورت تنظیم صورتمجلس مزایده و یا تنظیم سند انتقال و همچنین ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار یا بستانکار محتاج به ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود در مورد فوق هرگاه مال در مزایده به فروش برسد پرداخت مازاد به وراث موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و گواهی دارائی است.
تبصره ـ در صورت فوت مدیون در خلال عملیات اجرائی ادامه عملیات موکول به معرفی ورثه از طرف متعهدله خواهد بود.
فصل دهم ـ در مزایده
ماده121ـ در اجرای اسناد ذمه ای یا وثیقه پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می گردد:
الف ـ آگهی مزایده اموال غیرمنقول
در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می شود:
1ـ نام و نام خانوادگی مالک.
2ـ محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک.
3ـ هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی های الصاقی قید می گردد.
4ـ تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
5 ـ تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
6 ـ اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است.
7ـ روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
8 ـ قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
ب ـ آگهی مزایده اموال منقول
در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می شود:
1ـ نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
2ـ روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
3ـ قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
ماده122ـ آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین به محل، منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی، دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق می شود.
در مورد اموالی که به کمتر از ده میلیون ریال به مزایده گذاشته می شود، فقط آگهی الصاقی کافی است.
ماده123ـ هرگاه مورد وثیقه چند ملک باشد که در نقاط مختلف کشور قرار دارند آگهی مزایده در همه نقاط مذکور الصاق می شود و در آگهی تصریح می گردد که جلسه مزایده در اجرای ثبت محل تنظیم سند که شهر .... است تشکیل خواهد شد.
ماده124ـ هرگاه مال مورد مزایده بیمه باشد باید در آگهی مزایده این نکته اعلام گردد و در صورتی که مال مورد مزایده به دیگری واگذار می شود باید به بیمه گر اعلام گردد.
ماده125ـ پس از مزایده در صورت وجود مازاد، برندة مزایده می تواند وجوه پرداختی موضوع فراز 6 بند الف ماده 121 این آئین نامه را از محل مازاد مذکور مسترد نماید. در صورتی که مورد مزایده به بستانکار واگذار می شود کلیه هزینه های مذکور از بستانکار دریافت و جزء مطالبات وی محسوب خواهد شد و به موجب همان اجرائیه قابل وصول است.
تبصره ـ هرگاه آگهی مزایده برخلاف ماده 121 الی 124 باشد قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده به دستور رئیس ثبت آگهی تجدید می گردد.
ماده126ـ مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 برگزار می شود در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار می شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می گردد.
تبصره ـ درصورتی که بستانکار (دارنده وثیقه) قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می شود.
ماده127ـ اجراء علاوه بر دفاتر اداری لازم دارای دفاتر زیر خواهد بود:
دفتر مختومه و دفتر اوقات مزایده.
ماده128ـ رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء مباشرین فروش و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیرمستقیم را نخواهد داشت.
ماده129ـ شرکت در جلسه مزایده برای عموم آزاد است و جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجراء و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل خواهد شد.
در مزایده اموال منقول مأمور اجرای مربوطه به جای مسئول اجرا یا رئیس اداره شرکت می نماید.
ماده130ـ مسئول مزایده باید وقت مزایده را در پیش نویس آگهی مزایده تعیین، با قید روز و ساعت در دفتر اوقات مزایده یادداشت کند.
ماده131ـ حق مزایده (حق حراج) طبق آئین نامه مخصوص و سایر مقررات مربوط در صورت انجام شدن مزایده دریافت و جزء درآمد عمومی به خزانه داری کل تحویل می شود.
ماده132 ـ مسئول یا متصدی مزایده باید وجوه حاصل از فروش را همه روزه به بانک ملی تحویل داده قبض رسید آن را با صورت فروش فوراً به اجراء تسلیم و رسید بگیرد.
ماده133ـ کتب و رسالات و مقالات خطی صاحب اثر قابل بازداشت و مزایده نیست مگر با رضایت وی.
ماده134ـ مزایده اموال ضایع شدنی و حیوانات که برای استیفای طلب معرفی می شود به دستور مسئول اجرا بلافاصله و بدون تشریفات در محل بوسیله مأمور اجرا و با حضور نماینده دادستان و نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی به عمل می آید.
ماده135ـ صورتمجلس مزایده باید به امضاء مسئولین امر و نماینده دادستان و خریدار و نیز مدیون و دائن یا نمایندگان آنان در صورت حضور برسد.
ماده136ـ فروش مال به نسیه جایز نیست مگر اینکه متعهدله فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت و یا نسبت به مازاد نسیه را قبول نمایند در هر دو صورت خود مسئول وصول خواهند بود و حق مزایده، نقداً دریافت می شود.
ماده137ـ تحویل مال منقول به کسی که برابر مقررات در مزایده برنده شده است و وصول حق الاجرا و حق مزایده و سایر حقوق قانونی و پرداخت وجه مازاد به مدیون با مسئول اجراء و دستور تهیه پیش نویس سند انتقال و ثبت و امضاء آن در دفتر اسناد رسمی طبق مقررات در مورد اموال منقول و غیرمنقول با رئیس ثبت محل می باشد.
ماده138ـ در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط است و باید آگهی مزایده طبق مقررات تجدید شود:
1ـ هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
2ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.
3ـ در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
4ـ در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.
ماده139ـ اموال منقول پس از وصول حق الاجرا و حق مزایده بلافاصله در جلسه مزایده تحویل خریدار شده و یک نسخه از صورتمجلس مزایده به وی تسلیم می شود و اگر قانوناً سند انتقال اجرائی برای مال منقول لازم باشد پیش نویس سند انتقال تهیه می شود.
ماده140ـ در مورد مال غیرمنقول پس از انجام مزایده باید اجرا ظرف 48 ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد.
تبصره ـ پس از تنظیم سند انتقال اجرائی در دفتر اسناد رسمی اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهدبود.
ماده141ـ هرگاه بستانکار با وصول قسمتی از طلب خود تقاضای فک رهن از برخی وثایق را بنماید اداره ثبت با وصول حقوق اجرائی براساس میزان وصولی بستانکار مراتب را جهت فک رهن از وثایق مذکور به دفتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می نماید.
ماده142ـ در مورد معاملات رهنی هرگاه بدهکار و راهنین متعدد بوده و تاریخ ابلاغ اجرائیه به آنان متفاوت باشد برای هر یک از آنها تاریخ ابلاغ مؤخر مبداء احتساب 10 روز می باشد.
ماده143ـ عملیات مزایده جز در موارد ذیل متوقف نخواهد شد:
1ـ وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی.
2ـ اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
3ـ رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی.
4ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.
ماده144ـ هرگاه مورد مزایده رقبات متعدد باشد اگر برای هر یک از رقبات خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیشتر از طلب بستانکار باشد اقدام به فروش و تنظیم صورتمجلس خواهد شد و در صورتیکه حاصل فروش بعضی از رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد، از تنظیم صورتمجلس مزایده نسبت به بقیه خودداری می شود و در این مورد بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی از رقبات رعایت تقدم را تقاضا کند خرید در این قبیل موارد کلاً نقدی است و خریداران باید وجه نقد تحویل و یا بستانکار معادل طلب خود فروش نسیه را قبول کند که در این صورت شخصاً مسئول وصول طلب از خریدار خواهد بود.
تبصره ـ چنانچه مورد مزایده اموال منقول باشد، درخواست مدیون برای تقدم و تأخر فروش پذیرفته می شود.
ماده145ـ در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و سود و خسارت قانونی به حساب سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند. در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجراء مبنی بر بلامانع بودن فک و فسخ معامله ضروری خواهد بود. هر بستانکاری که حق بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می تواند کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را پرداخت و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید.
ماده146ـ در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد و بخواهد کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را (در صورت صدور اجرائیه) بپردازد مورد معامله در ازاء هر دو بدهی و متفرعات قانونی به محض پرداخت مزبور در بازداشت خواهد بود و مراتب در دفتر بازداشتی منعکس می شود و در این صورت مراتب ذیل باید رعایت شود:
1ـ در صورت صدور اجرائیه با پرسش از اجراء مربوطه میزان بدهی و خسارات و حقوق اجرائی را تعیین و سپس با ایداع آن در صندوق ثبت قبض آن را به اجراء تحویل و تقاضای فسخ سند را خواهد کرد.
2ـ اجراء مکلف است در صورتی که تمامی دین و خسارات و حقوق اجرائی پرداخت شده باشد مراتب را برای فسخ سند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اعلام و به واحد ثبتی مربوطه نیز اطلاع بدهد که رقبه مورد معامله به سود تودیع کننده وجه بازداشت شده است و در صورتی که پرونده اجرائی تودیع کننده مذکور در همان اجراء در جریان باشد بلافاصله مراتب بازداشت را در دفاتر مربوطه منعکس کند و اگر پرونده در آنجا نباشد باید گواهی لازم دایر به تودیع وجه و صدور دستور فسخ با ذکر مبلغ تودیعی و نام پرداخت کننده و شماره نامه ای که ضمن آن بازداشت به واحد ثبتی اعلام شده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.
3ـ هرگاه نسبت به مورد معامله اجرائیه صادر نشده باشد باید ذینفع با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و با اطلاع از بدهی تمام آن را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم دارد، دفتر اسناد رسمی مکلف است اگر تمام دین سپرده شده باشد نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام و گواهی لازم دایر به ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.
4ـ در موردی که پرونده اجرائی در دایرة دیگری در جریان است و یا سند مربوط منتهی به صدور اجرائیه نشده، ذینفع باید گواهی مربوط را به دایرة اجرائی که پرونده در آن دایره در جریان است تسلیم و درخواست بازداشت ملک را بکند. دایرة اخیرالذکر مکلف است بلافاصله دستور بازداشت ملک را صادر کند.
5 ـ هرگاه مورد معامله در جریان عملیات اجرائی باشد و منتهی به صورت مجلس قطعی مزایده و یا صدور سند انتقال اجرائی نشده باشد. با سپردن وجه از طرف بدهکار یا بازداشت کننده مقدم مازاد مورد وثیقه، سند، فسخ و پرونده اجرائی مختومه می گردد و مراتب به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام می گردد که موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید.
6 ـ در موارد مذکور در ماده فوق و ماده 145 هرگاه منافع مال مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود.
فصل یازدهم ـ تخلیه و ختم عملیات اجرائی
ماده147ـ در انتقال قطعی ملک هرگاه اجرائیه تخلیه صادر گردد و ثالث به موجب سندرسمی اجاره در ملک موردتخلیه ساکن باشد اجراء ثبت از تخلیه ملک خودداری می نماید.
تبصره1ـ در محل هائی که قانون روابط موجر و مستأجر اجرا می شود اجاره نامه غیررسمی از جهت تخلیه در حکم سند رسمی است.
تبصره2ـ در مواردیکه سکونت شخص ثالث مستند به سند رسمی یا عادی اجاره نباشد اجرای ثبت مکلف به تخلیه است.
ماده148ـ هرگاه مورد وثیقه سهم مشاع از ملک باشد لیکن با توافق به تصرف مرتهن در قسمت مفروز از ملک رضایت داده باشند اجرا سند از جهت تخلیه مال مورد رهن به تخلیه مورد تصرف خواهد بود.
ماده149ـ هرگاه در سند وثیقه سلب حق انتقال منافع از متعهد شده باشد، تخلف متعهد مانع تخلیه وثیقه به نفع برنده در مزایده نخواهد بود و لو آنکه ثالث به موجب سند رسمی در تاریخ موخر وثیقه را اجاره گرفته باشد.
ماده150ـ هرگاه وثیقه پلاک معین و بنای واقع در آن باشد و بعدا معلوم شود که قسمتی از بنا روی زمین مجاور که متعلق به غیر است قرار گرفته است تخلیه و تحویل قسمتی از بنا که از پلاک مذکور به خارج تجاوز کرده است مدلول سند نبوده و از صلاحیت ادارات ثبت خارج است.
ماده151ـ هرگاه موقع تحویل معلوم شود که شخص یا اشخاص ثالث بدون مجوز در آن احداث اعیان کرده اند تحویل مورد وثیقه به وسیله اجرا ثبت با وضع موجود اشکال ندارد.
ماده152ـ تحویل اگر به طور مطلق در سند ذکر شده باشد محمول به تخلیه است.
ماده153ـ مأمور اجرا در مورد تخلیه ملک باید با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مأمور انتظامی طبق مقررات اقدام نماید عدم حضور متعهد و بستگان و خادمینش مانع تخلیه نخواهد بود و اگر اموالی در محل موردتخلیه وجود داشته باشد صورت تفصیلی آن را برداشته و حتی الامکان در همان محل در مکان محفوظی گذارده و درب آن را مهر و موم می کند و یا آن را به متعهدله یا امینی سپرده و رسید دریافت نماید.
تبصره1ـ در مورد فوق بستانکار یا امین حق مطالبه حق الحفاظه را دارد.
تبصره2ـ پس از اینکه اموال به حافظ سپرده شد، به درخواست متعهدله، اجرا به مالک اموال اخطار می نماید که ظرف مدت یک ماه به اجرا مراجعه و اموال خود را تحویل بگیرد والاّ طبق مقررات، اموال ارزیابی و به مزایده گذاشته خواهد شد و وجه حاصله به صندوق ثبت واریز تا در صورت مراجعه و پس از کسر هزینه های اجرائی، وجه به مالک اموال مسترد گردد. در صورت عدم وجود خریدار در مزایده، حفاظت کماکان ادامه خواهد یافت.
ماده154ـ اداره ثبت محل در موقع تخلیه عین مستاجره و همچنین ختم پرونده های اجرائی باید مراتب تخلیه و ختم پرونده را به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام دارند که در ستون ملاحظات ثبت دفتر قید و اقدام لازم معمول گردد.
ماده155ـ ختم عملیات اجرائی حسب مورد عبارت است از:
الف ـ وصول کلیه طلب بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.
ب ـ تحویل مال منقول به برنده مزایده.
ج ـ تنظیم و امضاء سند انتقال اجرائی اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی.
د ـ تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد.
و ـ اجرای تعهد متعهد.
تبصره ـ در صورتیکه مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود ختم عملیات اجرائی تاریخ تنظیم صورتمجلس مزایده خواهد بود.
فصل دوازدهم ـ هزینه های اجرائی
ماده156ـ وصول حق الاجرا به همان طریقی که برای وصول موضوع تعهد مقرر است به عمل خواهد آمد و رئیس ثبت می تواند نظر به مبلغ حق الاجرا هر طریق دیگری را که برای وصول مناسب بداند اختیار کند.
ماده157ـ حق الاجرا از هر اداره یا دایره یا شعبه که وصول می شود به حساب درآمد عمومی منظور و یک نسخه از قبض صادر شده به اداره صادرکننده اجرائیه ارسال می شود.
ماده158ـ در هر پرونده اجرائی برابر ماده 131 قانون ثبت و تبصره آن و سایر مقررات مربوطه (حسب مورد) پس از ابلاغ اجرائیه حق الاجرا وصول می شود مگر اینکه مرجعی که پرداخت حق الاجرا به عهده اوست به موجب مقررات خاصی از پرداخت آن معاف شده باشد.
تبصره1ـ چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ظرف مدت 10 روز مفاد آن را بموقع اجرا بگذارد از پرداخت حق الاجرا معاف خواهد بود.
تبصره2ـ هرگاه بدهکار قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود اقدام نماید نصف حق الاجرا وصول می شود.
ماده159ـ هرگاه سند معامله معارض اشتباهاً منتهی به صدور اجرائیه و ابلاغ شده باشد مادام که حکم قطعی بر اعتبار سند صادر نشده است حق الاجرا تعلق نمی گیرد.
ماده160ـ در هر مورد که پس از صدور اجرائیه و ابلاغ به جهت قانونی عملیات اجرائی متوقف یا توقیف شود مادام که رفع توقف یا توقیف نشده باشد حق الاجرا تعلق نمی گیرد موارد مذکور در تبصره ماده 131 قانون ثبت از این حکم مستثنی است.
ماده161ـ در مواردی که اجرائیه صادر و ابلاغ شده و سپس به علت احراز ورشکستگی به اداره تصفیه ارجاع می شود، حق الاجرا تعلق نمی گیرد مگر اینکه حکم ورشکستگی نقض و عملیات اجرائی در ثبت به انجام برسد.
ماده162ـ به خسارت تأخیر حق الاجرا تعلق می گیرد و همین طور است حق الوکاله اگر جزو مدلول سند باشد.
ماده163ـ ابراء ذمه متعهد، بعضاً یا کلاً پس از ابلاغ اجرائیه موجب سقوط ذمه متعهد از حق الاجرا نمی شود و برابر تبصره ماده 131 قانون ثبت باید وصول شود.
ماده164ـ در مواردی که تخلیه مورد اجاره هم جزء موضوع لازم الاجراء باشد حقوق دولتی برای تخلیه مورد اجاره از میزان مال الاجاره سه ماه دریافت خواهد شد اگر بعد از ابلاغ اجرائیه و قبل از تخلیه طرفین سازش نمایند و یا موجر از تخلیه منصرف شود حق الاجرا تخلیه باید وصول گردد لیکن در مواقعی که به علت پرداخت شدن اجور از تخلیه عین مستأجر خودداری و ختم عملیات اجرائی موکول به صدور حکم قطعی دادگاه می شود مادام که عمل تخلیه انجام نگردیده مطالبه حق الاجرای تخلیه مورد نخواهد داشت.
تبصره ـ در غیر موارد اجاره هرگاه موضوع لازم الاجراء تحویل یا تخلیه عین مورد تعهد باشد حق الاجرا مقرر در قانون ثبت در صورت معامله قطعی از میزان اجاره سه ماهه دریافت می شود و میزان اجاره نسبت به بهای ملک که در سند تعیین شده از قرار صدی دوازده در سال معین می شود و نسبت به مواردی که قیمت در سند ذکر نشده ملاک عمل ارزش معاملاتی موضوع قانون مالیات های مستقیم خواهد بود و در صورت نبودن قیمت معاملاتی طبق نظر کارشناس ارزیابی خواهد شد.
ماده165ـ هرگاه محرز شود که متعهد در تاریخ ابلاغ اجرائیه ورشکسته یا محجور بوده است حق الاجرا تعلق نمی گیرد.
ماده166ـ هرگاه بستانکار درخواست کند که از ابلاغ اجرائیه خودداری شود، فقط در صورتی که محرز باشد اجرائیه پیش از وصول و ثبت تقاضای مذکور در دفتر اداره ثبت صلاحیت دار ابلاغ شده است حق الاجرا تعلق می گیرد.
ماده167ـ جز در مورد ماده فوق در هر مورد دیگر که رأی رئیس ثبت یا قائم مقام او بر عدم تعلق حق الاجرا باشد به مسئول حسابداری و در واحدهای ثبتی که مسئول حسابداری ندارد به حسابدار ابلاغ و نامبرده مکلف است به رأی مزبور اعتراض نماید تا موضوع در هیأت نظارت مطرح و رسیدگی شود رأی هیأت به استناد بند 8 ماده 25 قانون ثبت اصلاحی سال 1351 قطعی است.
ماده168ـ مادام که مزایده صحیحاً واقع نشده حق مزایده تعلق نمی گیرد.
فصل سیزدهم ـ شکایت از عملیات اجرائی و طرز رسیدگی به شکایات
ماده169ـ عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.
ماده170ـ در مورد اعتراض به نظر رئیس ثبت بایستی رونوشت کامل یا فتوکپی مدارک ذیل به ضمیمه گزارش جامع و صریح و مشروح ثبت محل از جریان پرونده و موضوع شکایت به نحوی که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد به هیأت نظارت فرستاده شود:
1ـ رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض نامه ذینفع و ضمائم آن به عملیات اجرائی.
2ـ رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مستند نظر رئیس ثبت بوده است.
3ـ رونوشت کامل یا فتوکپی نظر رئیس ثبت.
4ـ رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت نامه ذینفع و ضمائم آن از نظر رئیس ثبت.
5 ـ رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ هائی از پرونده اجرائی که مربوط به موضوع شکایت است.
ماده171ـ هرگاه هیأت نظارت محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد، می تواند توضیحات لازم را بخواهد.
ماده172ـ پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده 169 این آئین نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.
فصل چهاردهم ـ امور متفرقه
ماده173ـ مدیرکل ثبت استان می تواند وظایف رئیس ثبت را در امور مربوط به اجرای مفاد اسناد رسمی به معاون او و یا کارمند دیگری به موجب ابلاغ مخصوص واگذار کند و این واگذاری از رئیس ثبت سلب صلاحیت نمی کند.
تبصره ـ در مدت مرخصی استحقاقی یا استعلاجی رئیس ثبت، معاون او تکالیف رئیس ثبت در کلیه امور مربوطه به اجرای مفاد اسناد رسمی اعم از صدور دستور اجرا و امور مربوطه به سایر عملیات اجرائی را عهده دار خواهد بود و نیازی به صدور ابلاغ استانی ندارد ولی در واحدهای ثبتی که فاقد معاون است باید برای عضو ارشد ابلاغ کفالت صادر شود.
ماده174ـ در مورد مطالبات وزارت دارائی و سازمان تأمین اجتماعی صلاحیت اقدام با مراجع مذکور است و ادارات ثبت باید از اقدام اجرائی خودداری کنند.
ماده175ـ در مورد مطالبات بانک ها تشخیص اینکه از مبلغ پرداختی مدیون چه مقدار بابت اصل طلب می باشد با بستانکار است اگر مدیون نسبت به تشخیص بستانکار معترض باشد مرجع رفع اختلاف دادگاه صلاحیت دار خواهد بود.
ماده176ـ در احتساب مواعد در کلیه فصول این آئین نامه روز ابلاغ و روز اقدام محسوب نخواهد شد و اگر آخرین روز مهلت اقدام تعطیل باشد، تعطیل به حساب نمی آید و روز بعد از تعطیل آخرین روز مهلت خواهد بود.
ماده177ـ قراردادهایی که طرفین نسبت به پرونده اجرائی در حضور مدیر ثبت یا مسئول اجرا یا مأمورین اجرای پرونده در حدود صلاحیت قانونی آن ها منعقد می نمایند معتبر و قابل ترتیب اثر است.
ماده178ـ در اجرای ماده 709 قانون مدنی ضامن که در اثر عملیات اجرایی بدهی مضمون عنه را پرداخته است وقتی می تواند به استناد سند ضمان (مستند پرونده اجرایی) اجرائیه را تعقیب کند که حق مراجعه ضامن به مدیون اصلی در سند مزبور ذکر شده باشد.
ماده179ـ اجرائیه برگ وثیقه انبارهای عمومی مطابق ماده 10 تصویب نامه انبارهای عمومی اصلاحی در تاریخ 2/10/1340 روی اوراق اجرائی اسناد وثیقه از ثبت محل صادر می گردد و ضمائم درخواست نامه اجرائی و نیز عملیات اجرائی تابع مقررات راجع به انبارهای عمومی خواهد بود.
ماده180ـ برای اجرائیه های راجع به قانون الحاق ماده 10 مکرر و 2 تبصره به قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1351 و اصلاحات بعدی باید اوراق زیر به ضمیمه تقاضانامه اجرایی به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم دادخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است:
1ـ تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه.
2ـ رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده.
3ـ رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک.
ماده 181ـ برای تقاضای صدور اجرائیه بابت عوارض شهرداری موضوع ماده 77 قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب 27/11/1345 باید اوراق زیر به ثبت محل تسلیم شود:
1ـ درخواست نامه مخصوص صدور اجرائیه.
2ـ رونوشت مصدق رأی کمیسیون حل اختلاف.
3ـ اخطاریه ابلاغ شده رأی مذکور به مؤدی.
ماده182ـ درمواردی که شهرداری به استناد ماده77 قانون شهرداری مصوب 1334 و مواد 8 ـ 13 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و تبصره 1 آن و مواد دیگر از قانون شهرداری از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه می نماید باید دلیل قطعیت رأی مذکور در مواد یادشده را نیز اعلام دارد.
ماده183ـ درخواست اجرای چک از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده چک در آن محل واقع است به عمل می آید برای صدور اجرائیه درمورد چک باید اوراق زیر به ثبت محل تسلیم شود:
1ـ تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه.
2ـ اصل و فتوکپی مصدق چک و برگشتی آن.
تبصره ـ درخواست اجرای چک های صادره از شعب بانکهای ایرانی خارج از کشور در اجرای ثبت تهران به عمل می آید.
ماده184ـ هرگاه چک نسبت به قسمتی از مبلغ آن بدون محل باشد، دارنده چک نسبت به باقی مانده حق صدور اجرائیه دارد.
ماده185ـ هرگاه گواهینامه های متعدد و متعارض از بانک صادر گردد صدور اجرائیه موکول به رفع تعارض از همان بانک است.
ماده186ـ دعوی صادرکننده چک درمورد مطالبی که گاهی به عنوان بابت... در متن چک نوشته می شود و همچنین مطالب مذکور در ظهر چک درمورد ظهرنویس در اداره ثبت قابل رسیدگی نمی باشد و فقط وجه مرقوم در چک قابل صدور اجرائیه در اداره ثبت می باشد.
ماده187ـ اعلام جرم علیه صادرکننده چک بی محل به مقامات صلاحیت دار مانع درخواست صدور اجرائیه برای وصول وجه چک از طریق اداره ثبت نخواهد بود مگر اینکه دستوری در این باره از طرف مقامات قضائی صادر شود.
ماده188ـ اگر عدم پرداخت وجه چک به علت عدم مطابقت امضای زیر چک به امضای کسی که حق صدور چک را دارد و هم چنین فقدان مهر در اشخاص حقوقی باشد در اداره ثبت اجرائیه صادر نخواهد شد.
ماده189ـ دارنده چک که حق تقاضای صدور اجرائیه دارد اعم است از کسی که چک در وجه او صادر گردیده یا به نام او ظهرنویسی شده یا حامل چک (درمورد چک های در وجه حامل).
ماده190ـ درصورتی که چک به وکالت یا نمایندگی از طرف حساب صادرشده باشد صادرکننده چک و صاحب حساب متضامناً مسئول پرداخت وجه چک بوده و به تقاضای بستانکار اجرائیه علیه آنها براساس تضامن صادر می شود.
ماده191ـ درمواردیکه صاحبان حساب متعدد بوده و چک با امضای احدی از آنان باشد اجرائیه علیه امضاءکننده نسبت به مبلغ چک صادر می گردد.
ماده192ـ درمورد چک های وعده دار اجرائیه پس از سررسید صادر خواهد شد.
ماده193ـ پس از صدور اجرائیه چک دارنده چک می تواند ضمن اعلام انصراف از تعقیب عملیات اجرائی مطالبه استرداد لاشه چک را بکند دراین صورت اگر اجرائیه ابلاغ شده باشد، حق الاجرا را باید بپردازد و در این مورد پرونده مختومه محسوب است.
ماده194ـ صدور اجرائیه نسبت به آراء داوری بورس اوراق بهادار وفق ماده 18 قانون تأسیس بورس اوراق بهادار تهران مصوب 1345 و ماده 10 آئین نامه اجرائی آن بعمل می آید.
ماده195ـ هر یک از شرکت های تعاونی روستائی و اتحادیه های تعاونی روستائی و شرکت های تعاونی کشاورزی و اتحادیه های تعاونی کشاورزی که درخواست صدور اجرائیه به استناد اسناد تنظیمی با وام گیرندگان بر طبق ماده11 قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی ایران مصوب سال 1348 و تبصره 63 ماده واحده قانون بودجه اصلاحی سال 1352 و بودجه سال 1353 کل کشور و اصلاحات بعدی دارند باید یک نسخه از سند تنظیم شده طبق فرم مخصوص را به انضمام رونوشت آن به اداره ثبت بفرستند.
اداره ثبت پس از ملاحظه اصل سند و تطبیق رونوشت آن درصورتی که بانک مطالبه نماید اصل سند را مسترد خواهد نمود.
ماده 196ـ درصورتی که استفاده کنندگان از آب از پرداخت بهای آب خودداری نمایند، اگر قراردادی بین آنها و سازمان ها و شرکت های آبیاری که بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به دولت است منعقدشده باشد طبق همان قرارداد و درصورت نبودن قرارداد و عدم تواقق برابر رأی کمیسیون مذکور در ماده واحده مصوب سال 1346 قانون وصول بهای آب سازمان ها و شرکت های تابع وزارت آب و برق که قطعی است اداره ثبت محل برابر این آئین نامه به تقاضای مرجع وصول کننده آب بها اجرائیه صادر خواهد نمود و مرجع متقاضی باید یک نسخه از قرارداد یا رأی کمیسیون و رونوشت مصدق یا فتوکپی آنها را به انضمام مطالبه نامه و تقاضای صدور اجرائیه به اداره ثبت محل ارسال دارد. اصل رأی یا قرارداد پس از مقابله و تصدیق برابری با اصل به متقاضی رد می شود.
ماده197ـ درمورد تقاضای صدور اجرائیه برای وصول آب بها طبق ماده 53 قانون آب و نحوه ملی شدن آن مصوب سال 1347 و مواد 33 و 34 قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361 و اصلاحات بعدی آن در نقاطی که دستور اجرای قانون داده شده است، مسئول منطقه یا ناحیه آبیاری یک نسخه از اخطاریه ابلاغ شده موضوع تبصره6 ماده مذکور را به انضمام تقاضانامه ای که برطبق ماده یادشده تنظیم می نماید جهت صدور اجرائیه به اداره ثبت محل خواهد فرستاد.
ماده198ـ ادارات ثبت مکلفند وفق ماده 17 آئین نامه اجرائی قانون استقلال شرکتهای توزیع نیروی برق در استانها مصوب 13/3/1386 و ماده 18 آئین نامه اجرائی قانون آب و برق خوزستان مصوب 1339 درمورد وصول بهاء برق و سایر مطالبات از مشترکین پس از وصول تقاضا مبادرت به صدور اجرائیه نمایند.
ماده 199ـ قراردادهای عادی که بین بانکها و مشتریان در اجرای ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و الحاق چهار تبصره به آن در سالهای 1365 و 1376 مبادله می گردد در حکم سند رسمی بوده و درصورتیکه طرفین در مفاد آن اختلافی نداشته باشند با تقاضای بستانکار ادارات ثبت مکلف به صدور اجرائیه و ادامه عملیات اجرائی طبق آئین نامه اجرای اسناد رسمی می باشند.
ماده 200ـ صدور اجرائیه جهت تخلیه فروشگاهها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی بین راهی به استناد تبصره 4 قانون اصلاح قانون تأسیس شرکت های سهامی خاص پایانه های عمومی وسیله نقلیه باربری مصوب 1367 و تبصره 2 ماده 4 آئین نامه موضوع تبصره 4 قانون فوق الذکر مصوب 26/1/1375 با اجرای ثبت محل خواهد بود اجرای ثبت مکلف به صدور اجرائیه و تخلیه مورد اجاره طبق مقررات مربوطه خواهد بود.
ماده 201ـ درمواردیکه متعهد در اجرای ماده 17 قانون گذرنامه مصوب سال 1351 ممنوع الخروج گردیده باشد چنانچه شخص ممنوع الخروج بنا به ضرورت بخواهد برای یک نوبت حداکثر به مدت 6 ماه از کشور خارج شود خود یا اشخاص ثالث می بایست ملکی را جهت تضمین مراجعت مدیون به کشور معرفی و درصورتیکه ملک در رهن و یا بازداشت نباشد، پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی و قطعیت آن صورتمجلسی با حضور رئیس ثبت، رئیس و یا مسئول اجرا تنظیم و مراتب جهت بازداشت ملک و انعکاس در سوابق ثبتی به اداره ثبت مربوطه اعلام می گردد و بدیهی است درصورت مراجعت متعهد و معرفی خود ظرف مهلت مقرر از ملک مذکور رفع توقیف شده و ممنوع الخروجی برقرار می شود در غیراینصورت بدون رعایت مستثنیات دین طلب بستانکار و حقوق اجرایی با فروش ملک مذکور از طریق مزایده استیفاء خواهد شد.
ماده 202ـ وظایفی که در این آئین نامه به عهده رئیس ثبت محل واگذار شده است در واحدهای ثبتی استان تهران که فاقد اجرا می باشد به معاون مدیر کل ثبت استان تهران در اجرای اسناد رسمی محول می گردد.
ماده 203ـ با تصویب این آئین نامه، آئین نامه های قبلی لغو می شود.


 
 
اسناد لازم الاجرا
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۳:٥٤ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 

اسناد لازم الاجراء
(مرجع صدور اجرائیه )
بند 201- صدور اجرائیه های قبوض اقساطی بدون قیذ و شرط با ثبت محل می باشد ولی در موردی که طلبکار بخواهد از شرط سند (هر نوع که باشد) استفاده کند صدور اجرائیه با دفترخانه مربوطه است.
(اجراء قبوض اقساطی )
بند 202- هنگام صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی مسئول امضاء اجرائیه مکلف است ظهر قبض را با مهری که حاکی از صدور ارجائیه با ذکر تاریخ و کلاسه پرونده باشد ممهور نموده و رونوشت یا فتوکپی قبض را اخذ و مطابقت آن را با اصل گواهی پیوست اجرائیه نماید. اجراء مکلف است موقع پرداخت وجه وصولی اصل قبض را دریافت و ابطال نموده و در پرونده مربوطه بایگانی نماید.

(اجرائیه اسناد عندالمطالبه )

بند 203- صدور اجرائیه اسناد عندالمطالبه احتیاج به صدور اخطار و ابلاغی قبلی ندارد مگر اینکه در متن سند صدور اخطار مزبور یا اظهارنامه و ابلاغ آن شرط شده باشد.

(صدور اجرائیه قبوض اقساطی )

بند 204- در مورد قبوض اقساطی که برای صدور اجرائیه به اجرای ثبت ارائه می شود چون ممکن است بدهکار قبلاً تغییر محل اقامت خود را بi دفترخانه مربوطه داده و یا این که بدهی خود را در صندوق ثبت تودیع کرده باشد بنابراین باید قبلاً جریان کار از دفترخانه تنظیم کننده سند استعلام شود.

(اجرای چک های بانکی وعده دار )

بند 205- چک های بانکی وعده دار قبل از رسیدن موعد پرداخت در اجرای ثبت قابل اقدام نمی باشد.


(تکالیف رؤسای ثبت در امور اجرائی قابل واگذاری به غیر نیست )

بند 206- مدیران ثبت در شهرستان ها و رئیس اجراء در تهران نمی توانند تکالیفی که بوجب آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی به عهده آن ها محول شده از جمله صدور دستور اجرای سند به شخص دیگری تفویض نمایند مگر این که رئیس ثبت در مرخصی استحقاقی یا استعلاجی باشد که در این صورت معاون او تکالیف رئیس ثبت در کلیه امور مربوط له اجرای مفاد اسناد رسمی اعم از صدور دستور اجراء و امور مربوط به سایر عملیات اجرائی را عهده دار خواهد بود و نیازی به صدور ابلاغ مرکزی ندارد ولی در واحدهای ثبتی که فاقد معاون است باید برای عضو ارشد ابلاغ مرکزی کفالت صادر شود.

(دفتر عملیات مأمور اجراء )

بند 207- برای سهولت کنترل عملیات مأمورین اجراء ر یک از آنان موظفند عملیات روزانه خود را در دفتر مخصوص وارد نموده و مراقبت نمایند هر عملی را که از بابت بدهی اشخاص یا حقوق دیوانی می نمایند در ستون های مخصوص یادداشت نمایند.


(اجرای اسناد رسمی )

بند 208- مأمورین اجراء و ابلاغ باید اخطارها و اجرائیه ها را طبق مقررات قانونی و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ابلاغ نموده و مراتب را با جوهر ثابت و عبارت خوانا با قید تاریخ و ساعت تمام حروف در برگ ابلاغ شده قید نمایند.





(اخذ رسید پرونده )

بند 209- برای تسلیم پرونده ممیز، مأمور اقدام باید در دفتر مخصوص وارد و رسید اخذ کند ممیز نیز مکلف است فوراً تکلیف خود را انجام و پرونده را مسترد و رسید خود را باطل نماید.

بری امضا روسای مربوطه پرونده تحت مسئولیت مدیر بایگانی تسلیم و پس از امضاء حضوراً مسترد خواهد شد.


(دفاتر مورد عمل اجراء )

بند 210- اداره اجرا ثبت و ادارات ثبت شهرستان ها بایستی دفتر اوقات و دفتر عملیات اجرائی و دفتر پرونده های مختومه اجرائی را مانند پیش مرتباً عمل نمایند.

(نحوه تماس با ادارات آموزش و پرورش )

بند 211- مقتضی است به دفاتر اسناد رسمی و ادارات تابعه اعلام شود که اوراق و اسناد و اخطاریه های اداره آموزش و پرورش را در تهران به دفتر حقوقی آن وزارتخانه ابلاغ نمایند و از ارسال آن به نواحی با سایر ادارات تابعه آن وزارتخانه خودداری نمایند.

(اصلاح آیین نامه اجراء )

بند 212- چون به جای قید ماده 105 ذیل ماده 108 آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی ماده 108 ذکر گردیده دستور فرمائید مراتب را جهت توجیه به کلیه واحدهای ثبتی تابعه ابلاغ نمایند.

(اثر قراردادهای تنظیمی در اجراء )

بند 213- قراردادهائی که طرفین نسبت به پرونده اجرائی در حضور مدیر ثبت یا مدیر اجراء یا مأمورین اجرای پرونده در حدود صلاحیت قانونی آن ها منعقد می نمایند ذاتاً رسمی بوده و در حدود مقررات لازم الاجراء است.

(کارشناسی )

بند 214- لام است به کارشناسانی که همه ساله از طرف اداره فنی وزارت دادگستری فهرست اسامی آن ها منتشر می شود یا ملاحظه پروانه همان سال و در حدود تخصص آن ها کار ارجاع شود.

(اعلام تخلیه عین مستأجره به دفترخانه )

بند 215- اداره ثبت در مورد تخلیه عین مستأجره باید مراتب را به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه اعلام دارد که در ستون ملاحظات ثبت دفتر قید نمایند .

(اجرائیه های صادره از طرف ارتش )

بند 216- در مورد اجرائیه های صادره از طرف هیئت مشاور حقوقی و قضائی وزرات دفاع و همچنین اجرائیه های صادره از طرف کلیه واحدهای ارتش در ایران منحصراً با هیئت مشاور حقوقی و قضائی وزارت دفاع مکاتبه و کسب تکلیف نمائید.

(اجرائیه مالیاتی و مطالبات دولت از اشخاص )

بند 217- در مورد اجرائیه هائی که ادارات و دوایر دولتی برای وصول طلب خود علیه اشخاص صادر می کنند چنان چه مقررات خاص (مانند مقررات اجرائی مالیات) وجود نداشته باشد مطابق آیین نامه اجرای ثبت عمل می شود.

(اجرائیه های موضوع تبصره ماده واحده افزایش اعتبارات کشاورزی )

بند 218- نسبت به اجرائیه های موضوع تبصره ماده واحده قانونی افزایش اعتبارات کشاورزی مصوب 25-2-39باید طبق نمونه های تصویب شده مانند اسناد رسمی اقدام شود.

(اجرائیه هائی که متعهد آن دولت است )

بند 219- در مورد اجرای اجرائیه های صادره علیه مؤسسات دولتی ادارات ثبت باید با رعایت مقررات قانونی محاسبات عمومی و سایر مقررات مالی دولت بر طبق آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی عمل نمایند.

(اجراء پس از حکم اعسار )

بند 220- در مواردی که حکم اعسار بدهکار صادر می شود اجراء مکلف است هر وقت مالی از بدهکار بدست آورد حقوق دولت و طلب بستانکار را به تقاضای او استیفا نمایند.

(بازداشت وجه حساب بدهکاران در بانک ها )

بند 221- در مواردی که بستانکار برای استیفای طلب خود تقاضای بازداشت معادل طلب خود از موجودی حساب جارس بدهکار در یکی از بانک ها را می نماید مقتضی است نام و نام خانوادگی و اسم پدر و شماره شناسنامه و محل اقامت و شغل بدهکار را به نحوی که اشکالی برای بانک تولید نشود در تقاضانامه ذکر نمایند. تخلف از اجرای این دستور موجب تعقیب اداری است.




(تقاضای منع صدور گذرنامه )

بند 222- الف: در اجرای مقررات بند ب ماده 9 قانون تذکره مصوب دی ماه سال 1311 در مواردی که اجرائیه علیه محکوم علیه و یا متعهد سند لازم الاجراء صادر می شود در صورتی که از طرف نام بردگان یا قائم مقام قانونی آن ها مالی معرفی نشود و یا دسترسی به اموال آن ها نباشد برحسب تقاضای محکوم له و یا متعهد له لازم است در مورد اجرائیه صادره از اجرای ثبت مراتب را به اداره کل ثبت گزارش دهید تا مراتب را به اداره گذرنامه در تهران یا شهرستان ها اعلام شود که از صدور گذرنامه متعهد سند لازم الاجراء خودداری نمایند. بدیهی است پس از اجرای مفاد لازم الاجراء و یا رضایت کتبی متعهدله باید فوراً اطلاع دهید تا از دستور صادره رفع اثر به عمل آید ضمناً توجه داشته باشند که صدور دستور فوق مختص مقام قضائی است.
ب: در مورد بالا باید نام- نام پدر- نام خانوادگی- سن- شماره و محل صدور شناسنامه- شغل- محل اقامت و علت تقاضا در گزارش قید گردد. به نحوی که بر اثر تشابه اسمی موجبات مزاحمت اشخاص دیگر فراهم نشود.


(توقف مازاد معاملات رهنی و با حق استرداد )

بند 223- در موردی که مازاد معاملات شرطی و رهنی یا مال بازداشت شده از طرف دادگاه و سایر مراجع صالحه طبق مقررات به نفع ثالث بازداشت و مراتب به اجرای ثبت رسماًً ابلاغ می شود اجرای ثبت باید عملیات اجرائی را طبق مقررات تعقیب و در صورت وجود مازاد به مرجع بازداشت کننده ارسال والا بلافاصله بعد از تنظیم صورت مجلس مراتب را به مرجع مزبور اعلام دارد. اگر معامله شرطی فسخ و یا بازداشت مقدم رفع شود بازداشت مؤخر جانشین آن خواهد شد.



(ارقام در بخش نامه بازداشت و آگهی مزایده تمام حروف قید شود )

بند 224- در آگهی های مزایده و همچنین بخش بازداشت املاک باید میزان طلب بستانکار یا مبلغی که مزایده از آن شروع می شود و شماره پلاک ملک در مورد بازداشت یا مزایده تمام حروف نوشته شود تا هنگام ثبت بازداشت نامه یا چاپ آگهی در روزنامه اشتباهی رخ ندهد. تخلف موجب تعقیب اداری است.

(توقیف اتومبیل )

بند 225- در مواردی که مأمور اجراء اتومبیل را بازداشت می نماید چنان چه مورد بازداشت از طرف ستیر مراجع قانونی دیگر پلمپ شده باشد باید پس از بازداشت مراتب فوراً به مرجع مذکور اعلام شود.

(تطبیق نوبت اول آگهی با پیش نویس )

بند 226- آگهی های مزایده را پس از انتشار نوبت اول با پرونده امر تطبیق و چنان چه اشتباهی شده باشد فوراً در اصلاح و رفع آن اقدام گردد.


(قرار توقیف عملیات اجرائی )

بند 227- به محض وصول قرار توقیف عملیات اجرائی اقدامت بعدی اجراء متوقف می شود و اگر قبل از صدور قرار مالی از بدهکار بازداشت نشده باشد چنان چه تمام موضوع لازم الاجراء بعنوان تأمین در صندوق دادگستری نقداً سپرده شده باشد مال بازداشتی آزاد و مراتب به دادگاه صادر کننده قرار اعلام می شود که در صورت رد قرار یا صدور حکم بر بی حقی خواهان قرار وجوه سپرده شده را بابت طلب بستانکار ارسال دارند، در صورت صدور حکم بدوی بر بی حقی خواهان قرار اگر چنان چه ضمن صدور حکم قرار الغاء شده باشد عملیات اجرائی تعقیب می شود والا تعقیب عملیات اجرائی موکول به صدور و ابلاغ حکم قطعی خواهد بود.


(ورشکسته شدن متعهد اجرائیه )

بند 228- در مورد اجرائیه هائی که بدهکار آنه ا ورشکست می شود باید پرونده به اداره تصفیه محل ارسال و اداره ثبت از اقدام اجرائی خودداری نماید (در این صورت حق الاجراء تعلق نمی گیرد مگر این که حکم ورشکستگی نقص و عملیات اجرائی در ثبت به انجام برسد) در مورد اسنادی که وثیقه دارد و عملیات اجائی طبق ماده 34 قانون ثبت و اصلاحی ماده 34 باید علیه بازرگانان متوقف یا ورثه او که متوقف می شود تعقیب شود نظر به مستفاد از ماده 419 قانون تجارت هرگونه اطلاع که مدیون داده می شود به اداره تصفیه هم مراتب اطلاع داده شود و چنان چه مازاد در مزایده داشته باشد به اداره مزبور ارسال گردد اصلاح شده است به رأی مورخه 8-4-50شورای عالی ثبت.

(جریان اجرا به طرفیت ورثه بدهکار )

بند 229- در صورتی که متعهد فوت نموده و متعهد له به استناد ماده 6 آیین نامه اجراء درخواست صدور اجرائیه کرده باشد و ابلاغ اجرائیه به شخص ورثه یا قیم مقدور نباشد طبق ماده 18 آئین نامه مصوب سال 55 اجرائیه باد بوسیله روزنامه ابلاغ شود و جریان اجرائی تعقیب گردد. صدور سند انتقال و تحویل ملک متوقف بر ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود و در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.

(پرداخت کلیه دیون قبل از صدور اسناد انتقال )

بند 230- در مورد کلیه پرونده های اجرائی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می شود بدهکاران پرونده های مزبور چنان چه حاضر به پرداخت دین باشند می توانند قبل از صدور سند انتقال اجرائی کلیه بدهی خود و اجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال خودداری بعمل آید مقتضی است مراتب را به بدهکاران این گونه پرونده های اجرائی اخطار نمائید.

(سند انتقال منقول )

بند 231- صدور سند انتقال نسبت به اموال منقول مورد ندارد مگر در مواردی که طبق مقررات نیاز به تنظیم سد باشد.

(حافظ و مسئولیت او )

بند 232- درمواردی که مالی در محل مورذ تخلیه موجود بوده و به حفاظت موجر یا شخص دیگر تفویض می شود چنان چه حافظ تقاضای تحویل مال مورد حفاظت را بنماید و ذی نفع حاضر به قبول آن نشود باید حافظ دیگر تعیین و مال مورد حفاظت به او تحویل شود و مادام که حافظ دیگر تعیین نشده مسئولیت حفاظت با حافظ قبلی خواهد بود.

(عدم مداخله کارمندان ثبت در امور اجرائی )

بند 233- از نظر اهمیت مسئولیتی که در حین اجرای مقررات و حفظ حقوق مردم به عهده کارکنان ثبت برگذار شده باید از دخالت مستقیم و غیرمستقیم در امور اجرائی خودداری و حتی از ضمانت بدهکاران اجرائی یا گواهی اعتبار ضامن بدهکار اجتناب نمایند. تخلف از این دستور موجب پیگرد قانون است.

(اعلام ختم پرونده به دفترخانه )
بند 234- به محض ختم پرونده های اجرائی موضوع معاملات مذکور در ماده 34 قانون ثبت مسئول امر باید مراتب را جهت فسخ معامله و ابطال سند به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.


 
 
اسناد لازم الاجرا
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۳:٥٤ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 

اسناد لازم الاجراء

 بموجب تعریفی که در ماده 1284 قانون مدنی از سند شده سند عبارت از نوشته‏ای‏ است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد.سند ممکن است رسمی باشد و یا عادی‏ و تفاوت سند رسمی و عادی این است که سند رسمی قابل انکار و تردید نیست و کسیکه بر علیه‏ او سند رسمی ابراز میشود نمیتواند خط یا امضاء خود را انکار نماید و اگر خط یا امضاء مربوط بدیگری باشد نمیتواند آنرا مورد تردید قرار دهد مگر اینکه جعلیت سند ثابت‏ و محرز شود ولی نسبت باسناد عادی علاوه بر ادعای جعل،انکار و تردید هم مسموع‏ است و اگر صحت این نوع اسناد مورد انکار و تردید قرار گیرد بصحت و اعتبار آنها باید رسیدگی شود.

 اسناد رسمی اعم است از اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی برطبق قانون ثبت‏ تنظیم میشوند و یا اسنادی که در نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها برطبق‏ مقررات قانون تنظیم میگردند.اسناد رسمی مذکور در مواد 92 و 93 قانون ثبت همان‏ اسنادی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‏اند.این اسناد بخودی خود قوت اجرائی‏ دارند و بدون احتیاج حکمی از مراجع قضائی قابل اجرا میباشند و بستانکار یا متعهد له‏ میتواند برطبق قانون ثبت و آئین‏نامه مربوطه درخواست صدور اجرائیه نموده اجرای‏ مفاد سند رسمی را بخواهد و طلب خود را از مدیون مطالبه کند و یا اجبار متعهد را بایفای‏ تعهد خواستار شود.

 لزوم اجرای مفاد اسناد رسمی اعتبار خاصی است که در قانون ثبت برای اسناد رسمی منظور شده و چون در موارد خاص نمیتوان از حدود نص تجاوز نمود بنابراین اسناد رسمی لازم الاجرا منحصرا اسنادی خواهد بود که در مواد 92 و 93 قانون ثبت بآنها تصریح گردیده و دو ماده مزبور عینا در اینجا نقل میشود:

 «ماده 92-مدلول کلیه اسناد رسمی راجع بدیون و سایر اموال منقول بدون‏ احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص‏ ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

 ماده 93-کلیه اسناد رسمی راجع بمعاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون‏ مراجعه بمحاکم لازم الاجراست»

 بصراحت مواد مزبور اگر مدلول سند رسمی حاکی از دین و یا مربوط بعین‏ منقولی باشد که در تصرف شخص ثالث نبوده و یا شخص ثالث ادعای مالکیت آنرا نداشته باشد و هم‏چنین در موردی که سند رسمی مربوط بمعاملات املاک ثبت شده باشد


این نوع اسناد رسمی لازم الاجرا میباشند و بدرخواست داین یا مالک برای وصول دین یا عین‏ منقول و غیرمنقول اجرائیه صادر میشود.

 بحثی که در اینجا پیش میآید این است که آیا مدلول اجاره‏نامه رسمی بعد از اقتضای‏ مدت اجاره یا لدی الفسخ برای تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجرة المثل مربوط لازم الاجرا میباشد یا نه؟

 قبل از بحث در این خصوص باید اذعان داشت که مدلول اجاره‏نامه رسمی در مورد مال الاجاره که با رسیدن موعد بر ذمه مستأجر مستقر گردیده بصراحت ماده 92 قانون ثبت‏ لازم الاجرا است و موجر میتواند برای وصول مال الاجاره برطبق قبوض اقساطی که بضمیمه‏ سند اجاره‏نامه رسمی تنظیم میشوند اجرائیه صادر نماید ولی اگر مدت اجاره منقضی گردیده‏ و یا فسخ اجاره اعلام شود و مستأجر عین مستاجره را در تصرف خود نگهداشته و از تخلیه‏ آن امتناع ورزد و اجرة المثل هم نپردازد صدور اجرائیه برای تخلیه عین مستأجره‏ و مطالبه اجرة المثل مربوطه محل بحث و گفتگو است و در این خصوص دو عقیده اظهار شده:

 کسانیکه مدلول اجاره‏نامه رسمی را بعد از انقضای موعد اجاره برای تخلیه عین‏ مستأجره و مطالبه اجرة المثل لازم الاجرا میدانند چنین استدلال میکنند که چون موجر با تنظیم سند رسمی اجاره‏نامه عین مستأجره را برای امکان استیفای منفعت در اختیار مستأجر میگذارد و مالکیت موجر در عین مستاجره باقی است و بنا باصل(الناس مسلطون علی‏ اموالهم و انفسهم)موجبی برای قلع سلطه مالکیت موجر وجود ندارد و بعد از انقضای‏ مدت اجاره یا لدی الفسخ،مستأجر مجوزی بر نگهداری عین مستأجره و یا عدم پرداختن‏ اجرة المثل مربوطه نخواهد داشت لذا بقاعده(علی الید ما اخذت حتی تؤدی)باید از طریق‏ دفترخانه اسناد رسمی که اجاره‏نامه رسمی را تنظیم نموده است اقدامات اجرائی بر علیه‏ مستأجر برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجرة المثل مربوطه براساس میزان مال الاجاره‏ صورت گیرد طرفداران این عقیده برای اثبات نظریه خود به بند د ماده اول آئین‏نامه‏ اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 28 آذرماه 1322 استناد مینمایند و متصدیان دفاتر اسناد رسمی که از این عقیده پیروی میکنند برای رعایت مدلول ماده 7 آئین‏نامه تعدیل مال الاجاره‏ گواهی شهرداری را بر اینکه محل مورد اجاره مشمول آئین‏نامه تعدیل نمیباشد از موجر مطالبه و سپس اجرائیه تخلیه را صادر میکنند و در مورد اجرة المثل هم بدرخواست موجر و برای مدتی که او اظهار میدارد بمأخذ مال الاجاره اجرائیه صادر مینمایند.

 اما کسانیکه مدلول اجاره‏نامه رسمی را بعد از انقضاء مدت اجاره و یا لدی الفسخ‏ برای تخلیه عین مستأجره و مطالبه اجرة المثل مربوطه لازم الاجرا نمیدانند چنین استدلال‏ میکنند که موجر با تنظیم اجاره‏نامه رسمی،عین مستأجره را بتصرف مستأجر میدهد و اگرچه‏ بعد از انقضای مدت اجاره یا لدی الفسخ باید عین مستأجره مجددا بتصرف موجر داده شود ولی امتناع مستأجر از تخلیه عین مستأجره و عدم پرداخت اجرة المثل مربوطه مجوز صدور اجرائیه نخواهد بود زیرا اسناد لازم الاجرا منحصرا در مواد 92 و 93 قانون ثبت‏ تعریف شده‏اند و در مورد عقد اجاره که تملیک منفعت میباشد سند اجاره‏نامه رسمی فقط ملاک عمل میباشد.

 

(مرجع صدور اجرائیه )
بند 201- صدور اجرائیه های قبوض اقساطی بدون قیذ و شرط با ثبت محل می باشد ولی در موردی که طلبکار بخواهد از شرط سند (هر نوع که باشد) استفاده کند صدور اجرائیه با دفترخانه مربوطه است.
(اجراء قبوض اقساطی )
بند 202- هنگام صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی مسئول امضاء اجرائیه مکلف است ظهر قبض را با مهری که حاکی از صدور ارجائیه با ذکر تاریخ و کلاسه پرونده باشد ممهور نموده و رونوشت یا فتوکپی قبض را اخذ و مطابقت آن را با اصل گواهی پیوست اجرائیه نماید. اجراء مکلف است موقع پرداخت وجه وصولی اصل قبض را دریافت و ابطال نموده و در پرونده مربوطه بایگانی نماید.

(اجرائیه اسناد عندالمطالبه )

بند 203- صدور اجرائیه اسناد عندالمطالبه احتیاج به صدور اخطار و ابلاغی قبلی ندارد مگر اینکه در متن سند صدور اخطار مزبور یا اظهارنامه و ابلاغ آن شرط شده باشد.

(صدور اجرائیه قبوض اقساطی )

بند 204- در مورد قبوض اقساطی که برای صدور اجرائیه به اجرای ثبت ارائه می شود چون ممکن است بدهکار قبلاً تغییر محل اقامت خود را بi دفترخانه مربوطه داده و یا این که بدهی خود را در صندوق ثبت تودیع کرده باشد بنابراین باید قبلاً جریان کار از دفترخانه تنظیم کننده سند استعلام شود.

(اجرای چک های بانکی وعده دار )

بند 205- چک های بانکی وعده دار قبل از رسیدن موعد پرداخت در اجرای ثبت قابل اقدام نمی باشد.


(تکالیف رؤسای ثبت در امور اجرائی قابل واگذاری به غیر نیست )

بند 206- مدیران ثبت در شهرستان ها و رئیس اجراء در تهران نمی توانند تکالیفی که بوجب آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی به عهده آن ها محول شده از جمله صدور دستور اجرای سند به شخص دیگری تفویض نمایند مگر این که رئیس ثبت در مرخصی استحقاقی یا استعلاجی باشد که در این صورت معاون او تکالیف رئیس ثبت در کلیه امور مربوط له اجرای مفاد اسناد رسمی اعم از صدور دستور اجراء و امور مربوط به سایر عملیات اجرائی را عهده دار خواهد بود و نیازی به صدور ابلاغ مرکزی ندارد ولی در واحدهای ثبتی که فاقد معاون است باید برای عضو ارشد ابلاغ مرکزی کفالت صادر شود.

(دفتر عملیات مأمور اجراء )

بند 207- برای سهولت کنترل عملیات مأمورین اجراء ر یک از آنان موظفند عملیات روزانه خود را در دفتر مخصوص وارد نموده و مراقبت نمایند هر عملی را که از بابت بدهی اشخاص یا حقوق دیوانی می نمایند در ستون های مخصوص یادداشت نمایند.


(اجرای اسناد رسمی )

بند 208- مأمورین اجراء و ابلاغ باید اخطارها و اجرائیه ها را طبق مقررات قانونی و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ابلاغ نموده و مراتب را با جوهر ثابت و عبارت خوانا با قید تاریخ و ساعت تمام حروف در برگ ابلاغ شده قید نمایند.





(اخذ رسید پرونده )

بند 209- برای تسلیم پرونده ممیز، مأمور اقدام باید در دفتر مخصوص وارد و رسید اخذ کند ممیز نیز مکلف است فوراً تکلیف خود را انجام و پرونده را مسترد و رسید خود را باطل نماید.

بری امضا روسای مربوطه پرونده تحت مسئولیت مدیر بایگانی تسلیم و پس از امضاء حضوراً مسترد خواهد شد.


(دفاتر مورد عمل اجراء )

بند 210- اداره اجرا ثبت و ادارات ثبت شهرستان ها بایستی دفتر اوقات و دفتر عملیات اجرائی و دفتر پرونده های مختومه اجرائی را مانند پیش مرتباً عمل نمایند.

(نحوه تماس با ادارات آموزش و پرورش )

بند 211- مقتضی است به دفاتر اسناد رسمی و ادارات تابعه اعلام شود که اوراق و اسناد و اخطاریه های اداره آموزش و پرورش را در تهران به دفتر حقوقی آن وزارتخانه ابلاغ نمایند و از ارسال آن به نواحی با سایر ادارات تابعه آن وزارتخانه خودداری نمایند.

(اصلاح آیین نامه اجراء )

بند 212- چون به جای قید ماده 105 ذیل ماده 108 آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی ماده 108 ذکر گردیده دستور فرمائید مراتب را جهت توجیه به کلیه واحدهای ثبتی تابعه ابلاغ نمایند.

(اثر قراردادهای تنظیمی در اجراء )

بند 213- قراردادهائی که طرفین نسبت به پرونده اجرائی در حضور مدیر ثبت یا مدیر اجراء یا مأمورین اجرای پرونده در حدود صلاحیت قانونی آن ها منعقد می نمایند ذاتاً رسمی بوده و در حدود مقررات لازم الاجراء است.

(کارشناسی )

بند 214- لام است به کارشناسانی که همه ساله از طرف اداره فنی وزارت دادگستری فهرست اسامی آن ها منتشر می شود یا ملاحظه پروانه همان سال و در حدود تخصص آن ها کار ارجاع شود.

(اعلام تخلیه عین مستأجره به دفترخانه )

بند 215- اداره ثبت در مورد تخلیه عین مستأجره باید مراتب را به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه اعلام دارد که در ستون ملاحظات ثبت دفتر قید نمایند .

(اجرائیه های صادره از طرف ارتش )

بند 216- در مورد اجرائیه های صادره از طرف هیئت مشاور حقوقی و قضائی وزرات دفاع و همچنین اجرائیه های صادره از طرف کلیه واحدهای ارتش در ایران منحصراً با هیئت مشاور حقوقی و قضائی وزارت دفاع مکاتبه و کسب تکلیف نمائید.

(اجرائیه مالیاتی و مطالبات دولت از اشخاص )

بند 217- در مورد اجرائیه هائی که ادارات و دوایر دولتی برای وصول طلب خود علیه اشخاص صادر می کنند چنان چه مقررات خاص (مانند مقررات اجرائی مالیات) وجود نداشته باشد مطابق آیین نامه اجرای ثبت عمل می شود.

(اجرائیه های موضوع تبصره ماده واحده افزایش اعتبارات کشاورزی )

بند 218- نسبت به اجرائیه های موضوع تبصره ماده واحده قانونی افزایش اعتبارات کشاورزی مصوب 25-2-39باید طبق نمونه های تصویب شده مانند اسناد رسمی اقدام شود.

(اجرائیه هائی که متعهد آن دولت است )

بند 219- در مورد اجرای اجرائیه های صادره علیه مؤسسات دولتی ادارات ثبت باید با رعایت مقررات قانونی محاسبات عمومی و سایر مقررات مالی دولت بر طبق آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی عمل نمایند.

(اجراء پس از حکم اعسار )

بند 220- در مواردی که حکم اعسار بدهکار صادر می شود اجراء مکلف است هر وقت مالی از بدهکار بدست آورد حقوق دولت و طلب بستانکار را به تقاضای او استیفا نمایند.

(بازداشت وجه حساب بدهکاران در بانک ها )

بند 221- در مواردی که بستانکار برای استیفای طلب خود تقاضای بازداشت معادل طلب خود از موجودی حساب جارس بدهکار در یکی از بانک ها را می نماید مقتضی است نام و نام خانوادگی و اسم پدر و شماره شناسنامه و محل اقامت و شغل بدهکار را به نحوی که اشکالی برای بانک تولید نشود در تقاضانامه ذکر نمایند. تخلف از اجرای این دستور موجب تعقیب اداری است.




(تقاضای منع صدور گذرنامه )

بند 222- الف: در اجرای مقررات بند ب ماده 9 قانون تذکره مصوب دی ماه سال 1311 در مواردی که اجرائیه علیه محکوم علیه و یا متعهد سند لازم الاجراء صادر می شود در صورتی که از طرف نام بردگان یا قائم مقام قانونی آن ها مالی معرفی نشود و یا دسترسی به اموال آن ها نباشد برحسب تقاضای محکوم له و یا متعهد له لازم است در مورد اجرائیه صادره از اجرای ثبت مراتب را به اداره کل ثبت گزارش دهید تا مراتب را به اداره گذرنامه در تهران یا شهرستان ها اعلام شود که از صدور گذرنامه متعهد سند لازم الاجراء خودداری نمایند. بدیهی است پس از اجرای مفاد لازم الاجراء و یا رضایت کتبی متعهدله باید فوراً اطلاع دهید تا از دستور صادره رفع اثر به عمل آید ضمناً توجه داشته باشند که صدور دستور فوق مختص مقام قضائی است.
ب: در مورد بالا باید نام- نام پدر- نام خانوادگی- سن- شماره و محل صدور شناسنامه- شغل- محل اقامت و علت تقاضا در گزارش قید گردد. به نحوی که بر اثر تشابه اسمی موجبات مزاحمت اشخاص دیگر فراهم نشود.


(توقف مازاد معاملات رهنی و با حق استرداد )

بند 223- در موردی که مازاد معاملات شرطی و رهنی یا مال بازداشت شده از طرف دادگاه و سایر مراجع صالحه طبق مقررات به نفع ثالث بازداشت و مراتب به اجرای ثبت رسماًً ابلاغ می شود اجرای ثبت باید عملیات اجرائی را طبق مقررات تعقیب و در صورت وجود مازاد به مرجع بازداشت کننده ارسال والا بلافاصله بعد از تنظیم صورت مجلس مراتب را به مرجع مزبور اعلام دارد. اگر معامله شرطی فسخ و یا بازداشت مقدم رفع شود بازداشت مؤخر جانشین آن خواهد شد.



(ارقام در بخش نامه بازداشت و آگهی مزایده تمام حروف قید شود )

بند 224- در آگهی های مزایده و همچنین بخش بازداشت املاک باید میزان طلب بستانکار یا مبلغی که مزایده از آن شروع می شود و شماره پلاک ملک در مورد بازداشت یا مزایده تمام حروف نوشته شود تا هنگام ثبت بازداشت نامه یا چاپ آگهی در روزنامه اشتباهی رخ ندهد. تخلف موجب تعقیب اداری است.

(توقیف اتومبیل )

بند 225- در مواردی که مأمور اجراء اتومبیل را بازداشت می نماید چنان چه مورد بازداشت از طرف ستیر مراجع قانونی دیگر پلمپ شده باشد باید پس از بازداشت مراتب فوراً به مرجع مذکور اعلام شود.

(تطبیق نوبت اول آگهی با پیش نویس )

بند 226- آگهی های مزایده را پس از انتشار نوبت اول با پرونده امر تطبیق و چنان چه اشتباهی شده باشد فوراً در اصلاح و رفع آن اقدام گردد.


(قرار توقیف عملیات اجرائی )

بند 227- به محض وصول قرار توقیف عملیات اجرائی اقدامت بعدی اجراء متوقف می شود و اگر قبل از صدور قرار مالی از بدهکار بازداشت نشده باشد چنان چه تمام موضوع لازم الاجراء بعنوان تأمین در صندوق دادگستری نقداً سپرده شده باشد مال بازداشتی آزاد و مراتب به دادگاه صادر کننده قرار اعلام می شود که در صورت رد قرار یا صدور حکم بر بی حقی خواهان قرار وجوه سپرده شده را بابت طلب بستانکار ارسال دارند، در صورت صدور حکم بدوی بر بی حقی خواهان قرار اگر چنان چه ضمن صدور حکم قرار الغاء شده باشد عملیات اجرائی تعقیب می شود والا تعقیب عملیات اجرائی موکول به صدور و ابلاغ حکم قطعی خواهد بود.


(ورشکسته شدن متعهد اجرائیه )

بند 228- در مورد اجرائیه هائی که بدهکار آنه ا ورشکست می شود باید پرونده به اداره تصفیه محل ارسال و اداره ثبت از اقدام اجرائی خودداری نماید (در این صورت حق الاجراء تعلق نمی گیرد مگر این که حکم ورشکستگی نقص و عملیات اجرائی در ثبت به انجام برسد) در مورد اسنادی که وثیقه دارد و عملیات اجائی طبق ماده 34 قانون ثبت و اصلاحی ماده 34 باید علیه بازرگانان متوقف یا ورثه او که متوقف می شود تعقیب شود نظر به مستفاد از ماده 419 قانون تجارت هرگونه اطلاع که مدیون داده می شود به اداره تصفیه هم مراتب اطلاع داده شود و چنان چه مازاد در مزایده داشته باشد به اداره مزبور ارسال گردد اصلاح شده است به رأی مورخه 8-4-50شورای عالی ثبت.

(جریان اجرا به طرفیت ورثه بدهکار )

بند 229- در صورتی که متعهد فوت نموده و متعهد له به استناد ماده 6 آیین نامه اجراء درخواست صدور اجرائیه کرده باشد و ابلاغ اجرائیه به شخص ورثه یا قیم مقدور نباشد طبق ماده 18 آئین نامه مصوب سال 55 اجرائیه باد بوسیله روزنامه ابلاغ شود و جریان اجرائی تعقیب گردد. صدور سند انتقال و تحویل ملک متوقف بر ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود و در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.

(پرداخت کلیه دیون قبل از صدور اسناد انتقال )

بند 230- در مورد کلیه پرونده های اجرائی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می شود بدهکاران پرونده های مزبور چنان چه حاضر به پرداخت دین باشند می توانند قبل از صدور سند انتقال اجرائی کلیه بدهی خود و اجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال خودداری بعمل آید مقتضی است مراتب را به بدهکاران این گونه پرونده های اجرائی اخطار نمائید.

(سند انتقال منقول )

بند 231- صدور سند انتقال نسبت به اموال منقول مورد ندارد مگر در مواردی که طبق مقررات نیاز به تنظیم سد باشد.

(حافظ و مسئولیت او )

بند 232- درمواردی که مالی در محل مورذ تخلیه موجود بوده و به حفاظت موجر یا شخص دیگر تفویض می شود چنان چه حافظ تقاضای تحویل مال مورد حفاظت را بنماید و ذی نفع حاضر به قبول آن نشود باید حافظ دیگر تعیین و مال مورد حفاظت به او تحویل شود و مادام که حافظ دیگر تعیین نشده مسئولیت حفاظت با حافظ قبلی خواهد بود.

(عدم مداخله کارمندان ثبت در امور اجرائی )

بند 233- از نظر اهمیت مسئولیتی که در حین اجرای مقررات و حفظ حقوق مردم به عهده کارکنان ثبت برگذار شده باید از دخالت مستقیم و غیرمستقیم در امور اجرائی خودداری و حتی از ضمانت بدهکاران اجرائی یا گواهی اعتبار ضامن بدهکار اجتناب نمایند. تخلف از این دستور موجب پیگرد قانون است.

(اعلام ختم پرونده به دفترخانه )
بند 234- به محض ختم پرونده های اجرائی موضوع معاملات مذکور در ماده 34 قانون ثبت مسئول امر باید مراتب را جهت فسخ معامله و ابطال سند به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.


 
 
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 17/10/90
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ٢:۱٠ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 

شماره62644/507                7/10/1390
جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
عطف به نامه شماره 245755/42653 مورخ 29/10/1389 در اجرای اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری‌اسلامی‌ایران قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که با عنوان لایحه یک‌فوریتی به مجلس ‌شورای ‌اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ 20/9/1390 و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می‌گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
شماره197618               17/10/1390
وزارت دادگستری
« قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی» که در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیستم آذر ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 30/9/1390 به تایید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره 62644/507 مورخ 7/10/1390 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می‌گردد.
رئیس جمهور ـ محمود احمدی‌نژاد

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی


ماده1ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به‌علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی‌باشد، در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌گردد. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می‌کند.
الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه وی
پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
تبصره1ـ هیأت مکلف است حسب مورد از دستگاههای ذی‌ربط استعلام و یا از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه، بدون حق رأی دعوت کند.
تبصره2ـ فوت مالک رسمی و وارث وی با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور و مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی‌صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می‌شود.
تبصره3ـ تصمیمات هیأت در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیأت، معتبر است.
ماده2ـاراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می‌باشند.
تبصره1ـ دبیر هیأت مکلف است قبل از رسیدگی هیأت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام نماید و در صورتی که ملک جزء اراضی موضوع این ماده باشد مراتب را به‌طور کتبی به هیأت گزارش کند تا هیأت تصمیم مقتضی را اتخاذ نماید.
تبصره2ـ هیأت مکلف است در هر پرونده‌ای که سابقه ملی یا موات بودن را دارد نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را درباره این ماده استعلام کند. وزارتخانه‌های مذکور مکلفند ظرف یک ‌ماه پس از وصول نامه هیأت، به استعلام پاسخ دهند. در صورت عدم وصول پاسخ، هیأت به رسیدگی خود ادامه می‌دهد.
تبصره3ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور در تبصره (2) یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه‌ماه تا یک ‌سال و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌شود.
ماده3ـ اداره ثبت اسـناد و املاک محل مکلـف است آراء هیأت را در دونوبت به فاصله پانزده روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی نماید. همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق نماید. صورتمجلس الصاق آگهی با امضاء نماینده اداره ثبت اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط می‌شود. در صورتی که اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
ماده4ـدر صورتی‌که تشخیص حدود واقعی ملک با اشکال مواجه شود به‌طوری که نقشه‌برداری از کل ملک امکانپذیر نباشد، کارشناس یا هیأت کارشناسان موظفند محدوده‌ای که از چهار طرف به‌وسیله خیابان یا رودخانه یا جاده ونظایر آنها یا هرگونه عوارض طبیعی مشخص، از سایر قسمتهای ملک جدا باشد بر مبناء استاندارد حدنگاری(کاداستر)، نقشه‌برداری کنند و قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس و موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیکترین نقطه ثابت غیرقابل تغییر محل، مشخص و مراتب را به‌طور مستدل صورتمجلس نمایند. در این‌صورت، نقشه کلی ملک ضرورت ندارد.
ماده5 ـهیأت در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی موضوع بند(ت) ماده (1) این قانون، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن، مبادرت به صدور رأی می‌نماید.
ماده6 ـ تفکـیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صـدور سند مالکیت برای آنها با رعایت قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام بلامانع است.
تبصره1ـ صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آنها زیر حدنصابهای مندرج مذکور بوده لکن به دلیل محاط شدن به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی و یا اراضی دارای سند تفکیکی؛ امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود ندارد، بلامانع است.
تبصره2ـ تفکیک و افراز نسقهای زراعی و باغات مشمول«قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 26/2/1339 و اصلاحات بعدی آن» و اراضی ‌مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب 8/8/1365 و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع می‌باشد.
تبصره3ـ صدور سند رسمی برای اعیانیهای احداث‌شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 31/3/1374 و اصلاح بعدی آن بلامانع است. در صورت وجود اعیانی غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد.
تبصره4ـ صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات در صورتی‌ که میزان تصرفات متقاضی ثبت، بیش از نسق زراعی یا باغی باشد، چنانچه معارضی وجود نداشته باشد با رأی هیأت بلامانع است.
ماده7ـدر مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله، اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیأت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می‌نماید.
تبصره ـ صدور سند تفکیکی برای آپارتمانهای مشمول این ماده بر اساس «قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 و اصلاحات بعدی آن» صورت می‌گیرد.
ماده8 ـدرصورتی‌که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد، هیأت باید با توجه به محل وقوع اراضی حسب ‌مورد، نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را استعلام نماید. مراجع مذکور مکلفند ظرف دو‌ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قانون ملی کردن جنگلها مصوب 27/10/1341 و اصلاحات بعدی آن، قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب 23/4/1389، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت مصوب 11/5/1352 و اصلاحات بعدی آن، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 31/3/1374و اصلاح بعدی آن، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 6/5/1381 و قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشـاورزی و ایجاد قطـعات مناسـب فنی، اقـتصادی مصـوب 21/11/1385 مجمـع تشخـیص مصلحت نظام و با رعایت ماده (6) این قـانون اعلام‌ نظـر نمایند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه‌ ماه تا یک سال توسط هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می‌شود. در صورت تکرار، متخلف یا متخلفین به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌گردند.
تبصره1ـ سازمان حفاظت محیط زیست موظف است نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محیط زیست را با مختصات جغرافیایی تهیه نماید و در اختیار واحدهای ثبتی کشور قراردهد.
تبصره2ـ در صورتی که اراضی مشمول این ماده در حریم شهر‌ها واقع شده‌باشد، هیأت مکلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام نماید.
ماده9ـدر صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیأت با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقفنامه و چنانچه متولی منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکورصورت می‌گیرد به صدور رأی اقدام می‌کند.
تبصره ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت دو‌ماهه یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک‌سال محکوم و در صورت تکرار، به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌شود.
ماده10ـدر مورد متصرفین اراضی مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، هیأت باید نماینده تام‌الاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام نماید. در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفی نماینده یا عدم اعلام پاسخ ظرف دو‌ ماه، متخلف یا متخلفین به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا یک‌سال توسط هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع انضباطی مربوط محکوم می‌شوند. در صورت تکرار، متخلف یا متخلفین به انفصال دائم محکوم می‌گردند.
تبصره ـ شهرداریها می‌توانند تنها درباره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک به متصرف موافقت نمایند.
ماده11ـ عدم ارسال پاسخ از سوی مراجع مذکور در مواد (8) و (10) و تبصره ماده(9) مانع رسیدگی هیأت نمی‌باشد.
ماده12ـمراجع مذکور در مواد (9) و (10) این قانون پس از ابلاغ رأی قطعی هیأت و به ترتیب پرداخت اجرت زمین و یا بهای آن از سوی متقاضی، مکلفند ظرف دوماه نماینده خود را جهت امضاء سند انتقال معرفی نمایند. در غیر این صورت، اداره ثبت محل پس از اطمینان از پرداخت اجرت زمین یا تودیع بهای آن به تنظیم سند انتقال اقدام می‌نماید.
ماده13ـهرگاه درمورد قسمتی از ملک مورد درخواست متقاضی، قبلاً اظهارنامه ثبتی پذیرفته نشده یا تقدیم نشده باشد، هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، به واحد ثبتی ابلاغ می‌کند. واحد ثبتی مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، مراتب را در اولین آگهی نوبتی و تحدید حدود به صورت همزمان به اطلاع عموم برساند.
تبصره ـ چنانچه ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد، واحد ثبتی آگهی تحدید حدود را به صورت اختصاصی منتشر می‌کند.
ماده14ـدر صورتی‌که ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات اینقانون و به موجب رأی هیأت، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر گردیده ‌باشد، پس از انتشار آگهی موضوع ماده (3) این قانون مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می‌شود.
ماده15ـبه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده می‌شود چنانچه متصرفین در یک پلاک چند نفر باشند با دریافت هزینه‌کارشناسی و انتخاب هیأتی از کارشناسان ثبتی، حدود کلی پلاک را نقشه‌برداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت بنا و اعیان تعیین و دستور رسیدگی را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نماید. نحوه تعیین کارشناس یا هیأت کارشناسی و هزینه‌های متعلقه و ارجاع کار و سایر موارد به موجب آیین‌نامه اجرائی این قانون تعیین می‌شود.
تبصره 1ـ رسیدگی به پرونده افراد متقاضی به ترتیب نوبت آنان است.
تبصره2ـ در هر مورد که به منظور اجرای این ماده نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی مکلفند حسب مورد از اداره راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی استعلام و با رعایت نظر دستگاه مذکور اقدام نمایند.
ماده16ـبرای املاکی که در اجرای مقررات ماده (147) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل شده و تاکنون منجر به صدور رأی و یا قرار بایگانی نشده است، رسیدگی به پرونده یادشده مطابق مقررات این قانون به‌عمل می‌آید.
ماده17ـاز متقاضیان موضوع این قانون به هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (5%) بر مبناء ارزش منطقه‌ای ملک و در نقاطی که ارزش منطقه‌ای معین نشده بر مبناء برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، اخذ و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
تبصره1ـ چنانچه ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد، علاوه بر مبلغ فوق باید مابه‌التفاوت هزینه ثبتی (بقایای ثبتی) متعلقه نیز طبق مقررات، اخذ و به حساب مربوط واریز گردد.
تبصره2ـ ‌سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداختحق‌الزحمه اعضاء هیأت برای هر پرونده پنج ‌درصد (5%)‌ بر مبناء ارزش منطقه‌ای از متقاضی اخذ می‌نماید. درآمد حاصل از اجرای این تبصره به خزانه واریز و صددرصد (100%) آن جهت اجرای این تبصره در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار می‌گیرد.
میزان حق‌الزحمه اعضاء هیأت و کارشناسان‌رسمی و نحوه هزینه‌کرد ایجاد زیرساختهای لازم به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه‌ ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
ماده18ـترتیب تشکیل جلسات و نحوه رسیدگی هیأتها و کارشناسان مطابق آیین‌نامه‌ای است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می‌شود و حداکثر ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
قانون فوق مشتمل ‌بر هجده ماده و نوزده تبصره درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیستم آذر‌‌ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ 30/9/1390 به تأیید شورای نگهبان رسید.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

قانون «تعیین تکلیف املاک فاقد سند» پس از تایید شورای نگهبان با امضای رییس مجلس برای اجرا به دولت ابلاغ شد و به این ترتیب انتظار صاحبان املاک بدون سند برای

استناد به قانونی که بتواند مالکیت آنها را «محضری» کند، به پایان رسید.
به نقل از دنیای اقتصاد، براساس متن قانون جدید، مالکان اراضی و ساختمان‌هایی که منشأ تصرف آنها قانونی است؛ اما به دلیل دردسترس نبودن مالک اولیه، صدور سند برایشان میسر نیست، می‌توانند با حضور در حوزه‌های ثبتی برای اخذ سند اقدام کنند. قاضی منتخب رییس قوه قضائیه، در هر حوزه پاسخگوی متقاضیان خواهد بود.
این قانون که از اوایل امسال با تدوین لایحه در دولت، مورد توجه مالکان بی‌سند قرار گرفته بود در ماه‌های اخیر و پس از تصویب آن در مجلس، به مهم‌ترین مطالبه حقوقی در بازار مسکن تبدیل شد طوری که طبق گفته رییس دفتر حقوقی کانون سردفتران در حال حاضر حجم وسیعی از انواع املاک فاقدسند شامل آپارتمان و زمین در کشور وجود دارد که پرونده‌های طویل این املاک در محاکم‌قضایی به قانونی شفاف برای تصمیم‌گیری قاطعانه نیاز دارد.اکنون این قانون پس از تایید شورای‌نگهبان در تاریخ 30 آذرماه، در تاریخ 7‌دی‌ماه با امضای علی لاریجانی، لازم‌الاجرا شده است.
براساس محتوای 18 ماده‌ای این قانون، مالکان اراضی و ساختمان‌های با سابقه ثبتی که منشاء تصرف‌شان قانونی است، اما به علت «فوت مالک رسمی و حداقل یک‌نفر از ورثه وی» یا «عدم دسترسی به مالک رسمی و حداقل یک‌نفر از ورثه وی» یا «مفقودالاثر بودن مالک رسمی»، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسر نیست، می‌توانند به هیاتی که در حوزه‌های ثبتی تشکیل می‌شود مراجعه کنند تا این هیات بعد از بررسی مدارک و دلایل ارائه شده، رای «صدور سند» یا «منع صدور سند» را برای ملک صادر کند.
در ماده یک این قانون، اعضای هیات حل‌اختلاف شامل یک‌قاضی به انتخاب رییس‌ قوه‌قضائیه، یک نفر رییس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر رییس اداره راه‌وشهرسازی یا رییس‌ اداره جهادکشاورزی تعیین شده است.
همچنین فوت یا مفقودالاثر بودن مالک رسمی باید با استعلام از سازمان ثبت احوال و نیروی انتظامی احراز شود. تصمیمات هیات نیز فقط با نظر قاضی هیات، معتبر است.
این قانون، ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغات را شامل می‌شود و در عین حال، اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی هستند.
به موجب ماده سه این قانون، اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است آرای هیات را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند و اشخاص ذی‌نفع معترض به آرای اعلام شده نیز دو ماه برای ارائه اعتراض خود به اداره ثبت مهلت دارند. همچنین بعد از صدور سند مالکیت، این اقدام –صدور سند- مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
یکی دیگر از مهم‌ترین مفاد این قانون، ماده هفت است که به املاکی که مالک عرصه و اعیان آنها یکی نیست، مربوط می‌شود.
براساس این ماده، در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله اعیان ملک باشد چنانچه مالک عرصه در هیات حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تایید کند، هیات با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رای به صدور سند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. همچنین در صورت عدم مراجعه مالک یا عدم تایید مدارک ارائه شده، هیات با حفظ حقوق مالک عرصه، رای به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می‌کند.
به‌این ترتیب اگر چه مسوولان وزارت راه‌ و شهرسازی پیش‌تر شایعه منع قانونی صدور سند برای واحدهای مسکونی مهر را به‌شدت تکذیب کرده‌ بودند، اکنون با ابلاغ این قانون نه تنها هیچ محدودیتی برای مالکیت افراد در مسکن مهر وجود ندارد بلکه متقاضیان بعداز دریافت این واحدها بلافاصله می‌توانند برای دریافت سند محضری اقدام کنند.براساس ماده هشت قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، در صورتی که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد، هیات باید نظر وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی یا جهاد کشاورزی را استعلام کند.
بر اساس این گزارش، این قانون همچنین برای نحوه صدور سند برای املاکی که روی زمین‌های موقوفه احداث شده‌اند نیز نقشه‌راه ارائه کرده است. به موجب ماده9 این قانون، در صورتی‌که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی اوقاف، می‌تواند به صدور رای اقدام کند.
در ماده 14 نیز آمده است: در صورتی که ملک قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات این قانون و به موجب رای هیات، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر شده باشد، پس از انتشار آگهی موضوع ماده سه این قانون، مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می‌شود.
به موجب ماده17 این قانون نیز از متقاضیان موضوع این قانون به هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و معادل 5‌ درصد برمبنای ارزش منطقه‌ای ملک اخذ و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.

سایت:


قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

شماره62644/507                7/10/1390
جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
عطف به نامه شماره 245755/42653 مورخ 29/10/1389 در اجرای اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری‌اسلامی‌ایران قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که با عنوان لایحه یک‌فوریتی به مجلس ‌شورای ‌اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ 20/9/1390 و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می‌گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
شماره197618               17/10/1390
وزارت دادگستری
« قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی» که در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیستم آذر ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 30/9/1390 به تایید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره 62644/507 مورخ 7/10/1390 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می‌گردد.
رئیس جمهور ـ محمود احمدی‌نژاد

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
ماده1ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به‌علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی‌باشد، در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌گردد. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می‌کند.
الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه وی
پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
تبصره1ـ هیأت مکلف است حسب مورد از دستگاههای ذی‌ربط استعلام و یا از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه، بدون حق رأی دعوت کند.
تبصره2ـ فوت مالک رسمی و وارث وی با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور و مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی‌صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می‌شود.
تبصره3ـ تصمیمات هیأت در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیأت، معتبر است.
ماده2ـاراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می‌باشند.
تبصره1ـ دبیر هیأت مکلف است قبل از رسیدگی هیأت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام نماید و در صورتی که ملک جزء اراضی موضوع این ماده باشد مراتب را به‌طور کتبی به هیأت گزارش کند تا هیأت تصمیم مقتضی را اتخاذ نماید.
تبصره2ـ هیأت مکلف است در هر پرونده‌ای که سابقه ملی یا موات بودن را دارد نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را درباره این ماده استعلام کند. وزارتخانه‌های مذکور مکلفند ظرف یک ‌ماه پس از وصول نامه هیأت، به استعلام پاسخ دهند. در صورت عدم وصول پاسخ، هیأت به رسیدگی خود ادامه می‌دهد.
تبصره3ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور در تبصره (2) یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه‌ماه تا یک ‌سال و در صورت تکرار به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌شود.
ماده3ـ اداره ثبت اسـناد و املاک محل مکلـف است آراء هیأت را در دونوبت به فاصله پانزده روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی نماید. همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق نماید. صورتمجلس الصاق آگهی با امضاء نماینده اداره ثبت اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط می‌شود. در صورتی که اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.
ماده4ـدر صورتی‌که تشخیص حدود واقعی ملک با اشکال مواجه شود به‌طوری که نقشه‌برداری از کل ملک امکانپذیر نباشد، کارشناس یا هیأت کارشناسان موظفند محدوده‌ای که از چهار طرف به‌وسیله خیابان یا رودخانه یا جاده ونظایر آنها یا هرگونه عوارض طبیعی مشخص، از سایر قسمتهای ملک جدا باشد بر مبناء استاندارد حدنگاری(کاداستر)، نقشه‌برداری کنند و قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس و موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیکترین نقطه ثابت غیرقابل تغییر محل، مشخص و مراتب را به‌طور مستدل صورتمجلس نمایند. در این‌صورت، نقشه کلی ملک ضرورت ندارد.
ماده5 ـهیأت در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی موضوع بند(ت) ماده (1) این قانون، پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن، مبادرت به صدور رأی می‌نماید.
ماده6 ـ تفکـیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صـدور سند مالکیت برای آنها با رعایت قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام بلامانع است.
تبصره1ـ صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آنها زیر حدنصابهای مندرج مذکور بوده لکن به دلیل محاط شدن به معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی و یا اراضی دارای سند تفکیکی؛ امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود ندارد، بلامانع است.
تبصره2ـ تفکیک و افراز نسقهای زراعی و باغات مشمول«قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 26/2/1339 و اصلاحات بعدی آن» و اراضی ‌مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب 8/8/1365 و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع می‌باشد.
تبصره3ـ صدور سند رسمی برای اعیانیهای احداث‌شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 31/3/1374 و اصلاح بعدی آن بلامانع است. در صورت وجود اعیانی غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد.
تبصره4ـ صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات در صورتی‌ که میزان تصرفات متقاضی ثبت، بیش از نسق زراعی یا باغی باشد، چنانچه معارضی وجود نداشته باشد با رأی هیأت بلامانع است.
ماده7ـدر مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله، اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیأت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می‌نماید.
تبصره ـ صدور سند تفکیکی برای آپارتمانهای مشمول این ماده بر اساس «قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 و اصلاحات بعدی آن» صورت می‌گیرد.
ماده8 ـدرصورتی‌که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد، هیأت باید با توجه به محل وقوع اراضی حسب ‌مورد، نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را استعلام نماید. مراجع مذکور مکلفند ظرف دو‌ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قانون ملی کردن جنگلها مصوب 27/10/1341 و اصلاحات بعدی آن، قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب 23/4/1389، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت مصوب 11/5/1352 و اصلاحات بعدی آن، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 31/3/1374و اصلاح بعدی آن، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 6/5/1381 و قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشـاورزی و ایجاد قطـعات مناسـب فنی، اقـتصادی مصـوب 21/11/1385 مجمـع تشخـیص مصلحت نظام و با رعایت ماده (6) این قـانون اعلام‌ نظـر نمایند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه‌ ماه تا یک سال توسط هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می‌شود. در صورت تکرار، متخلف یا متخلفین به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌گردند.
تبصره1ـ سازمان حفاظت محیط زیست موظف است نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محیط زیست را با مختصات جغرافیایی تهیه نماید و در اختیار واحدهای ثبتی کشور قراردهد.
تبصره2ـ در صورتی که اراضی مشمول این ماده در حریم شهر‌ها واقع شده‌باشد، هیأت مکلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام نماید.
ماده9ـدر صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیأت با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقفنامه و چنانچه متولی منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکورصورت می‌گیرد به صدور رأی اقدام می‌کند.
تبصره ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت دو‌ماهه یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک‌سال محکوم و در صورت تکرار، به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می‌شود.
ماده10ـدر مورد متصرفین اراضی مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، هیأت باید نماینده تام‌الاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام نماید. در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفی نماینده یا عدم اعلام پاسخ ظرف دو‌ ماه، متخلف یا متخلفین به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا یک‌سال توسط هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع انضباطی مربوط محکوم می‌شوند. در صورت تکرار، متخلف یا متخلفین به انفصال دائم محکوم می‌گردند.
تبصره ـ شهرداریها می‌توانند تنها درباره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک به متصرف موافقت نمایند.
ماده11ـ عدم ارسال پاسخ از سوی مراجع مذکور در مواد (8) و (10) و تبصره ماده(9) مانع رسیدگی هیأت نمی‌باشد.
ماده12ـمراجع مذکور در مواد (9) و (10) این قانون پس از ابلاغ رأی قطعی هیأت و به ترتیب پرداخت اجرت زمین و یا بهای آن از سوی متقاضی، مکلفند ظرف دوماه نماینده خود را جهت امضاء سند انتقال معرفی نمایند. در غیر این صورت، اداره ثبت محل پس از اطمینان از پرداخت اجرت زمین یا تودیع بهای آن به تنظیم سند انتقال اقدام می‌نماید.
ماده13ـهرگاه درمورد قسمتی از ملک مورد درخواست متقاضی، قبلاً اظهارنامه ثبتی پذیرفته نشده یا تقدیم نشده باشد، هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، به واحد ثبتی ابلاغ می‌کند. واحد ثبتی مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، مراتب را در اولین آگهی نوبتی و تحدید حدود به صورت همزمان به اطلاع عموم برساند.
تبصره ـ چنانچه ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد، واحد ثبتی آگهی تحدید حدود را به صورت اختصاصی منتشر می‌کند.
ماده14ـدر صورتی‌که ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات اینقانون و به موجب رأی هیأت، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر گردیده ‌باشد، پس از انتشار آگهی موضوع ماده (3) این قانون مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می‌شود.
ماده15ـبه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده می‌شود چنانچه متصرفین در یک پلاک چند نفر باشند با دریافت هزینه‌کارشناسی و انتخاب هیأتی از کارشناسان ثبتی، حدود کلی پلاک را نقشه‌برداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت بنا و اعیان تعیین و دستور رسیدگی را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نماید. نحوه تعیین کارشناس یا هیأت کارشناسی و هزینه‌های متعلقه و ارجاع کار و سایر موارد به موجب آیین‌نامه اجرائی این قانون تعیین می‌شود.
تبصره 1ـ رسیدگی به پرونده افراد متقاضی به ترتیب نوبت آنان است.
تبصره2ـ در هر مورد که به منظور اجرای این ماده نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی مکلفند حسب مورد از اداره راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی استعلام و با رعایت نظر دستگاه مذکور اقدام نمایند.
ماده16ـبرای املاکی که در اجرای مقررات ماده (147) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل شده و تاکنون منجر به صدور رأی و یا قرار بایگانی نشده است، رسیدگی به پرونده یادشده مطابق مقررات این قانون به‌عمل می‌آید.
ماده17ـاز متقاضیان موضوع این قانون به هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (5%) بر مبناء ارزش منطقه‌ای ملک و در نقاطی که ارزش منطقه‌ای معین نشده بر مبناء برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، اخذ و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
تبصره1ـ چنانچه ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد، علاوه بر مبلغ فوق باید مابه‌التفاوت هزینه ثبتی (بقایای ثبتی) متعلقه نیز طبق مقررات، اخذ و به حساب مربوط واریز گردد.
تبصره2ـ ‌سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداختحق‌الزحمه اعضاء هیأت برای هر پرونده پنج ‌درصد (5%)‌ بر مبناء ارزش منطقه‌ای از متقاضی اخذ می‌نماید. درآمد حاصل از اجرای این تبصره به خزانه واریز و صددرصد (100%) آن جهت اجرای این تبصره در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار می‌گیرد.
میزان حق‌الزحمه اعضاء هیأت و کارشناسان‌رسمی و نحوه هزینه‌کرد ایجاد زیرساختهای لازم به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه‌ ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
ماده18ـترتیب تشکیل جلسات و نحوه رسیدگی هیأتها و کارشناسان مطابق آیین‌نامه‌ای است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می‌شود و حداکثر ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
قانون فوق مشتمل ‌بر هجده ماده و نوزده تبصره درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیستم آذر‌‌ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ 30/9/1390 به تأیید شورای نگهبان رسید.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی


 
 
آئین نامه اجرایی قانون اصلاحی مواد2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت 71
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ٢:٠٦ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 
آیین نامه اجرایی قانون اصلاح مواد یک ودو وسه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 19/1/1371 متض مشاهده در قالب PDF چاپ فرستادن به ایمیل
نوشته شده توسط مدیر سایت   
شنبه, 14 شهریور 1388 ساعت 11:37

ماده 1 – قانون اصلاح مواد یک و دو و سه و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 و الحاق موادی به آن مصوب 21/6/1370 مجلس شورای اسلامی که در تاریخ 14/8/70 لازم الاجراء شده است در این آیین نامه اختصارا قانون نامیده می شود .

ماده 2- (اصلاحی 22/8/81) ادارات ثبت مکلفند حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ الاجراء شدن قانون تمهیدات اجرای آن را فراهم نموده و از طریق رادیوی استان و نشر آگهی در روزنامه کثیرالانتشار محلی یا نزدیک به محل که آگهیهای ثبتی دران منتشر می شود وهمچنین الصاق آگهی در اماکن عمومی مراتب را به اطلاع عموم برسانند که در مدت قانونی تقاضای خود را به ضمیمه رونوشت یا تصویر مصدق مدارک در قبال اخذ رسید تسلیم ثبت محل وقوع ملک نمایند .

تبصره 1- به منظور هماهنگی ادارات ثبت مکلفند تاریخی را که از طرف سازمان ثبت اسناد واملاک کشوربرای قبول تقاضانامه تعیین شده است در اگهی فوق قید نمایند .

تبصره 2- (الحاقی 22/8/81) طبق ماده 57 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت رونوشت یا تصویر اسناد ضمیمه اسناد ضمیمه تقاضا با اصل ابرازی وسیله ادارات ثبت بلامانع است .

ماده 3- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دفاتر (ثبت تقاضانامه ،‌اوقات ، ثبت آراء وثبت توافق) و همچنین تقاضانامه وقبض رسید آن را به تعداد کافی تهیه نموده واز طریق ادارات کل ثبت استانها و در اختیار واحدهای ثبت قرار می دهد .

ماده 4- قبض رسید تقاضانامه سه نسخه ای است که شماره مسلسل دارد و شماره قبوض و تعداد آنها و نام واحد ثبتی گیرنده در موقع تحویل، در دفتر مخصوص ثبت می شود.

ماده 5- متقاضی یا قائم مقام قانونی وی تقاضا نامه را تکمیل نموده همراه با سایر مدارک ومستندات در فرجه قانونی به اداره ثبت محل تسلیم می نمایند(متقاضی موظف است نشانی دقیق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوتنامه وسایر مکاتبات در تقاضانامه قید ودر صورت تغییر نشانی جدید خود را کتبا به ثبت محل اطلاع دهد.)

ماده 6- تقاضانامه های واصله در دفتر اداره ثبت و شماره و تاریخ دفتر، ذیل تقاضانامه قید، سپس بترتیب در نخستین دفتر ثبت تقاضانامه ثبت می شود.

ماده 7- (اصلاحی 22/8/81) متصدی دفتر تقاضانامه مکلف است پس از وصول مدارک ،‌قبض رسید را تکمیل وپس از قید نام و نام خانوادگی وامضاء یک نسخه از آن را به متقاضی تحویل داده و نسخه دوم را ضمیمه پرونده نموده و نسخه سوم را درمحل مطمئنی نگهداری نماید .

ماده 8- چنانچه یکی از قبوض رسید تقاضانامه به عللی باطل واز رده خارج گردد باید مراتب ابطال با قید شماره قبض از طریق اداره کل ثبت استان به سازمان ثبت اسناد واملاک کشور گزارش، تا موضوع درستون ملاحظات دفتر مخصوص تحویل قبوض منعکس گردد.

ماده 9- دفاتر ثبت تقاضانامه و ثبت توافق مجلد ،نخ کشی و پلمپ و صفحات آن شمارش شده و مجموع صفحات در صفحه اول وآخر با تمام حروف قید و توسط دادستان یا نماینده وی امضاء ومهر می شود .

ماده 10- (اصلاحی 22/8/81) پس از ثبت و تکمیل دفتر ثبت تقاضانامه یا اتمام مهلت قانونی با توجه به ماده 9 قانون ذیل آخرین ثبت آن بسته شده و به امضاء متصدی دفتر و رئیس ثبت رسیده یک جلد آن نزد رئیس واحد ثبتی نگهداری شده نسخه دوم به اداره کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ار سال می شود.

تبصره1- چناچه دفتر ثبت تقاضانامه تکافوی ثبت واصله را نکرد از جلدین دفاتر سفید دیگر استفاده می شود، در دفاتر جدید نیز بایستی تسلسل شماره ردیفهای جلد قبلی مراعات گردد.

تبصره2- ( اصلاحی 22/8/81 ) آخریندفترثبت تقاضانامه پس از اتمام مهلت مقرر در قانون، ذیل آخرین ثبت آن بسته شده به امضاء رئیس ثبت و متصدی امر می رسد چنانچه براساس ماده 9 قانون ظرف 45 روز دیگر تقاضای مربوط به خانواده شهدا رسید، در جلدین دفاتر ثبت، پس از اتمام مهلت مزبور بشرح فوق دفتر را بسته و امضاء نموده نسخه مرکزی را به اداره کل امور املاک ارسال دارند..

ماده11- ( اصلاحی 22/8/81 ) تقاضاهای واصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت برای اولین دعوت در دفتر اوقات نیز ثبت می شود وقت رسیدگی به این تقاضاها بعد از رسیدگی به تقاضای موضوع ماده 7 قانون تعیین می شوند.

تبصره1- اولویت های مقرر در ماده 18 آیین نامه سابق که مورد اقدام قرار گرفته اند ولی منجر به صدور رای نشده اند خارج از نوبت رسیدگی می شوند.

تبصره2- ( الحاقی 22/8/81 ) در صورتی که اعیان قبل از 1/1/1370 احداث شده باشد و متقاضی مورد تقاضا را انتقال دهد. منتقل الیه قائم مقام متقاضی تلقی و طبق تصمیم متخذه عملیات بنام وی ادامه می یابد.

ماده12- ( اصلاحی 22/8/81 ) رئیس ثبت محل در خصوص تقاضانامه هایی که در مورد آنها اعلام توافق شده و به امضای متقاضی و مالک یا مالکین رسیده باشد، موضوع را به کارشناس یا کارشناسان ارجاع می نماید. چنانچه تصرف بلامنازع متصرف و مالکیت انتقال دهنده وسیله کارشناس یا کارشناسان احراز گردد رئیس ثبت، پس از بررسی صحت موضوع و احراز هویت آنان مراتب توافق را باقید میزان و نوع تصرف در دفتر ثبت و به امضای متقاضی و مالک یا مالکین مشاعی یا قائم مقام قانونی آنها می رساند.

رئیس ثبت ضمن امضای دفتر توافق دستور ادامه عملیات ثبتی را بنام متصرف به منظور صدور سند مالکیت صادر خواهد کرد.

اقدامات فوق به صورت خارج از نوبت و فوری انجام می گردد.

تبصره1- ( اصلاحی 22/8/81 ) چنانچه طبق تشخیص رئیس ثبت امکان ثبت توافق مقدور نباشد پرونده را نزد دبیر هیات اعاده تا در نوبت رسیدگی قرار گیرد.

تبصره2- ( اصلاحی 22/8/81 ) در صورت که پس از ثبت و امضاء دفتر توافق هر یک از طرفین یا قائم مقام آنان منکر انجام ثبت توافق ثبت شده، شوند یا اختلافی بین آنان ایجاد گردد این امر مانع انجام اقدامات بعدی ثبت نخواهد بود. معترض می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید.

ماده 13- ( الحاقی 22/8/81 ) کارشناسان حسب مورد پس از ارجاع پرونده از طریق رئیس ثبت یا هیات حل اختلاف ظرف بیست روز محل را معاینه نموده و تصرفات فعلی متقاضی را با مدارک خریداری از نظر تناسب میزان مالکیت با تصرفات دقیق، و وضعیت ثبتی ملک را با توجه به سوابق پرونده ثیتی مشخص و ضمن ترسیم نقشه، محل مورد تصرف را روی آن منعکس نمایند و حدود و ثغور، مساحت عرصه و قدمت اعیان، نوع ملک، حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی، بخش و نحوه تصرفات و ارزش عرصه و اعیان ، مراتب را در دو نسخه صورت مجلس نموده و به امضاء متقاضیان و حاضرین رسانده و صورت مجلس و نقشه ترسیمی را حسب مورد به رئیس ثبت ویا دبیر هیات تسلیم نمایند.

تبصره 1- ( الحاقی 13/8/72 ) هر گاه تقاضا بابت قطعه ای مفروزه از ملک مشاع باشد پذیرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفی مفروزی بر مبنای ضوابط متعارف محل خواهد بود.

تبصره 2- ( الحاقی 26/12/74 ) در صورتیکه تعداد متصرفین در یک پلاک بیش از بیست نفر باشند و مالک یا مالکین با ارائه اسناد و مدارک و نقشه ملک توافق خود را اعلام نمایند رئیس ثبت محل پس از احراز هویت و مالکیت مالکین و هویت متقاضیان اجازه ثبت توافق را در دفتر مخصوص توافق می دهد. در این مورد رعایت ماده 30 آئین نامه الزامی نیست.

ماده14- ( اصلاحی 22/8/81 ) چنانچه هر یک از ادارات ثبت بطور موقت فاقد رئیس باشد وظایف مقرر در قانون مذکور و آئین نامه آن به عهده کفیل آن اداره می باشد.

ماده 15- به منظور تشکیل هیات حل اختلاف موضوع ماده 2 قانون مراتب به ریاست قوه قضائیه اعلام می شود که عضو قضائی را تعیین و معرفی نمایند و خبره ثبتی از بین کارکنان مجرب و بصیر که بوسیله ثبت استان معرفی شده اند توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می شود.

تبصره 1- ( اصلاحی 22/8/81 ) در صورتی که تعیین خبره ثبت از بین کارکنان ثبت محل مقدور نباشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می تواند خبره مذکور را از بین سایر کارکنان شاغل ثبت و یا باز نشست هثبت انتخاب نماید.

تبصره 2- در صورت لزوم به تشکیل هیات یا هیاتهای دیگر، سازمان ثبت اسناد و املاک می تواند نسبت به انتخاب خبره و قائم مقام رئیس ثبت راسا اقدام نماید.

ماده 16- ( اصلاحی 22/8/81 ) چنانچه در تشکیلات سازمانی پست دبیر هیات منظور نشده باشد به منظور انجام کارهای مقدماتی و تنظیم دفاتر و سایر امور مربوط به اجرای قانون، واحد ثبتی یک نفر از کارکنان مطلع و بصیر را به عنوان دبیر هیات به اداره کل ثبت استان پیشنهاد می نماید تا پس از انتصاب علاوه بر وظایف محوله امور مربوط به دبیر خانه هیات را نیز عهده دار گردد و برای انجام سایر امور اجرایی قانون حسب مورد از وجود سایر کارکنان شاغل در اداره استفاده می گردد، کارکنان موظف به همکاری می باشند.

تبصره - ( الحاقی 22/8/81) در صورت تعدد هیاتهای حل اختلاف برای هر هیات دبیر جداگانه تعیین خواهد شد.

ماده 17- ( اصلاحی 22/8/81 ) جلسات هیات در اداره ثبت حل و یا محلی که سازمان ثبت تعیین می کند تشکیل می گردد. جلسات هیات و تصمیمات آن با حضور حداقل دو نفر از اعضاء و با دو رای موافق و معتبر و لازم الاجراء است، شروع به کار هیات منوط با انتصاب تمام اعضاء خواهد بود و چنانچه هر یک از اعضاء بدلایلی از عضویت در هیات خارج شوند تا تعیین عضو جدید تشکیل جلسات متوقف می گردد.

ماده 18- رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در موقع ضروری و بر حسب اقتضاء می توانند علاوه بر موارد مقیده در ماده ده قانون دستور رسیدگی به پرونده ای را بصورت فوق العاده و خارج ازنوبت بدهند هیاتها مکلفند به این پرونده ها در جلسات فوق العاده بصورت خارج از نوبت رسیدگی نمایند.

ماده19- مفاد آراء تصمیمات هیات به ترتیب تاریخ صدور عینا در دفتر آراء ثبت و شماره آن روی رای صادره قید می شود و چنانچه رای صادره به اتفاق آراء نباشد دبیر هیات موظف است نظر اقلیت را به طور مشروح در دفتر آراء ذیل رای اکثریت ثبت نماید.

تبصره- ( الحاقی 22/8/81 ) مفاد قرار های موضوع ماده 21 آیین نامه نیز عینا در دفتر ثبت قرارها ثبت خواهد شد.

ماده 20- ( اصلاحی 22/8/81 ) در صورتی که معلوم شود در آرای هیاتهای سابق و یا فعلی مطلبی سهوا از قلم افتاده و با اشتباه بینی رخ داده و یا در مبانی مستند رای اشتباهی پیش آمده باشد. چنانچه رای اجراء نشده باشد هیات پس از بررسی، رای اصلاحی صادر می نماید در این صورت دبیر هیات مکلف است مفاد رای اصلاحی را نیز در دفتر آراء ثبت نموده و شماره و تاریخ آن را در دفتر ثبت آراء در ستون ملاحظات رای قبلی قید نماید و به امضای هیات برساند و به واحد ثبتی ابلاغ کند و در صورتی که رای به مرحله اجراء درآمده باشد مراتب اشتباه ثبت محل جهت طرح در هیات نظارت به ثبت استان گزارش می گردد هیات نظارت در صورت لزوم با جلب نظر هیات حل اختلاف اتخاذ تصمیم می نماید.

تبصره 1- ( اصلاحی 22/8/81 ) هر گاه در ثبت توافق اشتباهی رخ دهد چنانچه منجر به ثبت در دفتر املاک نشده باشد رئیس ثبت باید با حضور طرفین نسبت به رفع اشتباه اقدام نماید و در صورت عدم حضور طرفین موضوع را به هیات حل اختلاف گزارش نماید.

در صورت ثبت ملک در دفتر املاک، رئیس ثبت باید مراتب را با اظهارنظر صریح و مستدل جهت طرح در هیات نظارت به اداره کل ثبت استان گزارش کند.

رفع اشتباه حسب مورد طبق تصمیم هیات حل اختلاف و یا هیات نظارت بعمل خواهد آمد.

تبصره2- ( الحاقی 22/8/81 ) منظور از اجرای آرای هیاتهای حل اختلاف حسب مورد عبارت است از:

قبول درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی

انجام عملیات تحدید حدود بنام متصرف

صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک بنام متصرف

تنظیم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی برای اراضی دولت و شهرداریها

تبصره3- ( الحاقی 22/8/81 ) مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیاتها ی نظارت شورای عالی ثبت می باشد.

ماده 21- ( اصلاحی 22/8/81 ) در صورتی که هیات حل اختلاف حضور متقاضی یا مالکین مشاعی و یا صاحبان عرصه یا قائم مقام آنها و یا سایر اشخاص را جهت اخذ توضیح ضروری بداند با دعوتنامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی از آنها دعوت بعمل می آورد، عدم حضور مانع رسیدگی نخواهد بود.

تبصره1- ( الحاقی 22/8/81 ) ابلاغ دعوتنامه ها، اخطاریه ها، آراء و تصمیمات هیاتها در زمینه اجرای قانون تابع مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است. چنانچه متقاضی یا متقاضیان در وقت مقرر در جلسه هیات حضور نیابند یک بار دیگر از آنان دعوت بعمل می آید و در صورت عدم حضور، هیات قرار بایگانی شدن پرونده ها را تا مراجعه مجدد آنان صادر می نماید.

تبصره2- ( الحاقی 22/8/81 ) به جریان افتادن مجدد پرونده منوط به پرداخت مبلغ پنجاه هزار ریال توسط متقاضی است.

تبصره3- ( الحاقی 22/8/81 ) موارد مذکور در قسمت اخیر ماده فوق و تبصره یک آن باید دردعوتنامه اشخاص مزبور قید شود.

دعوت مجدد از متقاضیان می تواند از طریق پست نیز بعمل آید ادامه رسیدگی و اتخاذ تصمیم این قبیل پرونده ها در هیات حداقل 30 روز پس از تاریخ تحویل دعوت نامه به پست انجام می شود.

ماده 22- ( اصلاحی 22/8/81 ) در صورتی که هیات ضمن رسیدگی جلب نظریه کارشناس را ضروری بداند پس از ارجاع امر به کارشناس و وصول نظریه آنان اتخاذ تصمیم می نماید.

هر گاه هیات حل اختلاف اخذ توضیح از کارشناس یا هیات کارشناسان را ضروری تشخیص دهد از آنان جهت حضور در جلسه دعوت بعمل می آورد.

ماده 23- ( اصلاحی 22/8/81 ) در صورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا اعتراضی ( اعم از اعتراض به اصل یا حدود ) واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالحه است.

چنانچه موضوع اعتراض منطبق با ماده واحده قانون تعیین متکلیف پرونده های معترضین ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضائی از بین رفته مصوب 25/5/73 باشد مطابق قانون مزبور و آیین نامه اصلاحی قانون ثبت مصوب 8/11/80 عمل خواهد شد.

تبصره الحاقی ( 22/8/81 ) اعتراض در مورد املاکی که در اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی و یا ماده 3 قانون انحلال بنگاه خالصجات به زارعین واگذار شده مانع صدور سند مالکیت بنام زارع انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی وی نخواهد بود.

در صورتی که حکم نهایی به نفع معترض صادر شود طبق ماده 142 قانون ثبت عمل خواهد شد.

ماده 24 - ( اصلاحی 22/8/81 ) در مورد آن دسته از متقاضیان که اعیان متعلق به آنان در اراضی دولت یا شهرداری ایجاد شده است هیات پس از رسیدگی درصورت لزوم نسبت به انتخاب کارشناس اقدام می نماید.

کارشناس منتخب موظف است طبق موارد مندرج در ماده 13 آئین نامه اقدام نماید.

ماده 25- هرگاه هیات حل اختلاف تشخیص دهد که اعیان مورد تقاضا کلا یا جزا در اراضی موقوفه احداث شده است از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست ر.وز از تاریخ ابلاغ ارسال دارد. در صورتی که ملک متولی نداشته باشد تنها با جلب موافقت اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیهم اتخاذ تصمیم خواهد نمود.

تبصره 1- در صورتی که نیاز به جلب نظر کارشناس باشد با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می شود که با رعایت ماده 13 آیین نامه و مفاد وقف نامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداث به قصد واف نزدیک است مساحت عرصه و ارزش اعیان و اجرت زمین را معین نماید.

تبصره 2- در صورتی که مورد تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمت دیگر در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری باشد هیات پس از رعایت مفاد تبصره یک نسبت به وقف و مواد 26و27 آیین نامه نسبت به بقیه تعیین تکلیف خواهد نمود.

تبصره3- ( اصلاحی 22/8/81 ) چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی موقوفه یا دولت و شهرداری و قسمتی در اراضی اشخاص ایجاد شده باشد نسبت به اراضی موقوفه یا دولت یا شهرداری حسب مورد بر اساس تبصره های یک و دو فوق الذکر و مابقی ماده 12 این آیین نامه و تبصره یک آن اقدام می شود.

ماده 26- ( اصلاحی 22/8/81 ) در مناطقی که مطابق سوابق ثبتی مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند پس از اعلام توافق متقاضی و مالک عرصه و اعیان هیات حل اختلاف ضمن احراز واقع مراتب را به رئیس ثبت ارجاع می دهد. در غیر این صورت با جلب نظر کارشناس طبق ماده 13 آیین نامه و احراز موضوع حسب مورد رسیدگی و دستور ادامه عملیات ثبتی را صادر می نماید.

تبصره- اگر بر اساس عرف محل، حقوقی برای صاحب اعیان در نظر گرفته شده باشد با مستفاد از عرف محل هیات رسیدگی و حسب مورد تصمیم لازم اتخاذ می نماید.

ماده 27- ( اصلاحی 22/8/81 ) دبیر هیات حل اختلاف پس از وصول نظریه کارشناس یا هیات کارشناسی ضمن تعیین وقت رسیدگی برای پرونده با رعایت سایر مواد آیین نامه چگونگی وضعیت ثبتی پرونده را گزارش می نماید.

چنانچه مورد تقاضا از اراضی دولتی یا شهرداری باشد دبیر هیات پس از وصول نظریه کارشناس مراتب را با ذکر اینکه متقاضی مدعی است که فاقد واحد مسکونی یا زمین مناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان می باشد حداقل 20 روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه ابلاغ می نماید تا نسبت به معرفی نماینده خود جهت شرکت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نمایند و تاکید کند که عدم حضور نماینده یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیات و صدور رای و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.

تبصره- (22/8/81 ) دبیر هیات حل اختلاف مکلف است وضعیت ثبتی ملک را قبل از فرا رسیدن نوبت پرونده استعلام نماید، واحد ثبتی مربوطه، مکلف است پاسخ استعلام را ظرف 15 روز تهیه و تحویل دبیر هیات داده رسید دریافت دارد و هرگونه تغییر در وضعیت ثبتی که موثر در رای هیات باشد را پیرو پاسخ استعلام مذکور به هیات حل اختلاف اعلام نماید.

ماده 28- ( اصلاحی 22/8/81 ) در آگهیهای موضوع بند 6 ماده یک قانون باید نام، نام خانوادگی متقاضی، شماره ملک، محل وقوع آن، نوع ملک، مساحت و خلاصه رای قید شود. چنانچه اشتباهی در آگهی رخ دهد تطبیق آن با موارد فوق و در صورت لزوم صدور دستور تجدید آگهی با مسئول واحد ثبتی است مادام کخه نظر مسئول ثبت به مرحله اجراء در نیامده ذینفع می تواند به نظر مذکور اعتراض کند مرجع رسیدگی به اعتراض مسئول اداره کل ثبت استان مربوطه خواهد بود.

تبصره- ( الحاقی 26/12/74 ) در صورت اشتباه در آگهی های موضوع بند 6 ماده یک قانون ( ماده 147 اصلاحی ) آگهی تجدیدی فقط یک نوبت منتشر و مهلت اعتراض به آن نیز سی روز از تازیخ انتشار خواهد بود.

ماده 29- نظر به اهمیت کار کارشناسان و خبرگان ثبتی و ویژگی وظایف محول به آنان و به منظور ایجاد وحدت رویه و هماهنگی در واحدهای ثبتی و هیاتهای حل اختلاف در سراسر کشور، رئیس واحد ثبتی اسامی کارشناسان و خبرگان ثبتی را از بین افراد صالح برای امور مربوط به کارشناسی به اداره کل ثبت استان مربوطه اعلام می نماید معرفی شدگان باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت اخلاقی و تدین واجد یکی از شرایط ذیل باشند.

لیسانس یا معادل آن یا بالاتر با داشتن یک سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت یا خدمات قضائی و یا وکالت.

دیپلم کامل متوسطه یا معادل آن بالاتر با داشتن دو سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت.

کمتر از دیپلم با داشتن 5 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت.

اداره کل ثبت استان در صورت احراز صلاحیت های مذکور مراتب تایید صلاحیت اخلاقی و خبرویت افراد واجد صلاحیت را به واحد ثبتی ابلاغ می نمایند.

تبصره 1- ( اصلاحی 2/8/81 ) سازمان ثبت اسناد و املاک کشور متقاضیان کارشناسی واجد شرایط در ادارات ستادی را به اداره کل ثبت ستان به منظور معرفی به واحدهای ثبتی اعلام می دارد.

تبصره2- اعضاء و دبیر هیاتها حق انجام امور کارشناسی در همان هیات را ندارند.

ماده 30- ( اصلاحی 22/8/81 ) هر گاه تعداد متصرفین در یک پلاک ثبتی اعم از اصلی یا فرعی یا یک بلوک بیش از پنجاه نفر باشند و انجام کار کارشناسی از نظر نقشه برداری و غیره در توان ثبت محل نباشد مسئول واحد ثبتی با گزارش توجیهی کامل موضوع ضمن اعلام وضعیت ثبتی مراتب را جهت تعیین هیات کارشناسی به ثبت استان گزارش خواهد نمود و ثبت استان موضوع را یرای اخذ مجوز به سازمان ثبت منعکس می نماید.

ماده 31- ( اصلاحی 22/8/81 ) سازمان ثبت بر اساس گزارش واصله از سطح استان نسبت به تعیین هیات کارشناسی از بین افراد واجد شرایط کارشناسی یا نقشه برداران کاداستر اقدام خواهد نمود .

تبصره 1 - سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می تواند این اختیار را به مدیران استانها تفویض نماید

تبصره 2- (اصلاحی 22/8/81) درصورتی که متقاضیان مشمول قانون هزینه کارشناسی را پرداخت نموده باشند و هیات کارشناسی موضوع ماده 30 آیین نامه نیز گزارش خود را همراه با نقشه ارائه دهد دبیر هیات مکلف است کلیه پرونده های موضوع گزارش را که آماده طرح است یکجا به هیات تقدیم کند .

هیات حتی المقدور باید نسبت به اینگونه پرونده ها در وقت فوق العاده وخارج از نوبت وبطور یکجا اتخاذ تصمیم نماید.

عدم پرداخت هزینه کارشناسی توسط تعدادی از متقاضیان قطعات مفروزی مانع انجام کار کارشناسی نسبت به تقاضای سایر متقاضیان که هزینه کارشناسی راپرداخت نموده اند نخواهد بود .

ماده 32 - (اصلاحی 22/8/81) هیات کارشناسی مکلف است محدوده کلی هر پلاک ویا بلوک و قطعات مفروزی داخل آنها را نقشه برداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک برداشت نموده با رعایت ماده 113 این آیین نامه مراتب را صورت مجلس نماید . یک نسخه از نقشه وصورت مجلس را به ثبت محل و نسخه دیگر آن را به ثبت استان تحویل دهد .

مسئول اداره ثبت یا هیأت حل اختلاف حسب مورد نسبت به گزارش هیات کارشناسی براساس تبصره دو ماده 31 رسیدگی و مبادرت به ثبت توافق یا صدور رای می نمایند پس از صدور رای دبیر هیات مراتب صدور رای را در دفاتر مربوطه مقابل تقاضای واصله منعکس می نماید .

پس از اتمام عملیات ثبتی اداره ثبت مربوطه مکلف است نسخه ای از نقشه را که شماره اسناد مالکیت ونام مالک و نوع مالک درآن قید شده جهت اطلاع به ثبت استان ارسال دارد .

تبصره1- ( الحاقی 26/12/1374 ) درصورتی که تشخیص واقعی ملک با اشکال مواجه شود بطوریکه نقشه برداری از کل ملک امکان پذیر نباشد کارشناس یا هیات کارشناسان موظفند محدوده ای که از چهارطرف بوسیله خیابان یا رودخانه یا جاده و امثال هم یا هر گونه عوارض طبیعی مشخص از سایر قسمتهای ملک جدا باشد نقشه برداری نموده و قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه تسلیم شده را در آن منعکس و موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیکترین نقطه ثابت غیرقابل تغییر محل مشخص و مراتب را مستدلا صورت مجلس نمایند در این صورت تهیه نقشه کلی ملک ضرورت ندارد .

تبصره2- ( الحاقی 22/8/81 ) چنانچه کارشناس یا کارشناسان از تصمیم گزارش کارشناسی در مهلت مقرر خودداری نمایند دبیر هیات مراتب را با توجیه موضوع به مرجع تعیین کننده هیات کارشناسی منعکس می نماید تا نسبت به انتخاب کارشناس یا هیات کارشناسی جدید اقدام شود .

ماده 33 – (اصلاحی 22/8/81) در صورتی که متقاضی با سند خریداری مشاعی مدعی تصور مفروزی باشد و مالک مشاعی (فروشنده) موافقت خود را اعلام کند بشرح زیر اقدام می شود .

چنانچه سند خریداری عادی باشد وسایر مالکین مشاعی هم محدوده تصرفی مفروز در تقاضانامه را تصدیق کند رئیس ثبت پس از اجرای امر به کارشناس ووصول گزارش کارشناسی و احراز معامله و تصور بلامنــازع متقاضی ، مشروط به اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد مطابق ماده 12 این آیین نامه اقدام می نماید .

2- چنانچه سند خریداری رسمی باشد نیاز به احراز وقوع معامله نیست .

3- هرگاه مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد ویا مالکین مشاعی با تصورات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به هیات حل اختــلاف ارجاع می دهد .

ماده 34-( اصلاحی 22/8/81) درصورتی که متقاضی موفق به معرفی و هدایت مالک یا مالکین نشود یا نسبت به

اقدامات فوق اعتراضی برسد موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع می شود پس از ارجاع امر به کارشناس ویا هیات کارشناسی در صورتی که کارشناس بلامنازع و بلامعارض متقاضی داشته باشد و معتمدین محل و شمول مراتب را گواهی نموده باشند . تصمیم لازم را حسب مورد در خصوص قبول تقاضا یا ادامه عملیات سطحی یا صدور سند مالکیت اتخاذ می نماید .

این تصمیم به انضمام نسخه ای گزارش ونقشه کارشناسی به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا مراتب را براساس بند 6 ماده یک قانون دردو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگیهای ثبتی آگهی نماید چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود اداره ثبت باید به معترض اعلام نماید که ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع ذیصلاح قضائی نموده و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ وبه اداره ثبت تسلیم نماید . دراین صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود .

چنانچه اعتراضی نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .

هرگاه معترض نشانی خود را قید نکرده یا ظرف مهلت مقرر گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نکند وذینفع گواهی عدم تقدیم دادخواست را از مرجع صالح اخذ وتقدیم دارد وثبت پس از پایان مدت واخواهی براساس رای هیات حل اختلاف ثبتی را ادامه خواهد داد .

تبصره 1- (الحاقی 22/8/81) به اعتراضات واصله نسبت به آرای قبلی هیاتهای حل اختلاف طبق این ماده عمل خواهد شد .

تبصره 2- (الحاقی 22/8/81) دبیر هیات موظف است پس از صدور رای و ارسال آن به واحد ثبتی سوابق امر را در دبیرخانه هیات ضبط نماید .

تبصره 3- (الحاقی 22/8/81) اعتراض خارج از موعد مانع ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت نخواهد بود.

تبصره 4- (الحاقی 22/8/81) آرای صادره هیاتهای حل اختلاف لازم الاجراء بوده و واحدهای ثبتی ملزم به اجرای آنها می باشند.

ماده 35- در مواردی که ازطرف هیات حل اختلاف رای به انتقال ملک دولت یا شهرداری که مورد تصرف اشخاص قرار گرفته است صادر می گردد رای مزبور توسط ثبت محل به مرجع دولتی یا شهرداری ذیربط ابلاغ می شود که حداکثر ظرف بیست روز پس از ابلاغ رای نماینده خود را جهت امضاء سند انتقال به دقترخانه ای که از طرف واحد ثبتی معین می شود اعزام دارد ضمنا رونوشت آن به دفتر خانه مذکور ارسال می گردد که در مهلت مرقوم مقدمات تنظیم سند را فراهم نماید. چنانچه در مهلت تعیین شده نماینده مرجع دولتی یا شهرداری مراجعه نکرد سردفتر یا کفیل دفترخانه مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید دراینصورت ثبت اسناد و املاک محل نماینده خود را جهت امضاء سند انتقال به دفترخانه اعزام می نماید اعلام سردفتر مبنی برعدم حضور نماینده مرجع دولتی یا شهرداری ذیربط ملاک اقدام می باشد .

تبصره 1- تنظیم اینگونه اسناد در دفاتر اسناد رسمی نیاز به کسب مجوز از مراجع دیگر ندارد .

تبصره 2- (الحاقی 26/12/74) هیات های حل اختلاف مکلفند بهای ملک را حسب مورد طبق تبصره3 ماده 2 (ماده 148 اصلاحی) تعیین و در متن رای قید نمایند ،‌بهای تعیین شده به عنوان ثمن معامله در سند انتقال قید خواهد شد .

ماده 38 – (اصلاحی 22/8/81 ) مبلغ دریافتی موضوع ماده 37 درمراکز استان به حسابی که با درخواست مسترک مدیر کل ثبت استان وذیحساب مربوطه به نمایندگی از خزانه داری کل ودرشهرستانها به موجب درخواست رئیس یا مسئول اداره ثبت وعامل ذیحساب در یکی ازشعب بانکهای موجود در محل افتتاح شده یا می شود واریزمی گردد.

حق برداشت از حساب مذکور بر طبق ضوابط آیین نامه در مراکز استان با مدیرکل ثبت یا نماینده معرفی شده از طرف وی به اتفاق ذیحساب ثبت استان ودر شهرستانها با رئیس یا مسئول ثبت محل به اتفاق عامل ذیحساب ودرهر موردبا امضای متفق آنها خواهد بود ودرمورد مناطق ثبتی واقع در تهران وحومه نیز به همین ترتیب عمل می شود .

ماده 39 – (اصلاحی 22/8/81) ازمحل وجوه دریافتی موضوع ماده 37 آیین نامه پرداخت های زیر تعیین وانجام می شود .

الف-حق حضور وحق الزحمه هر یک از اعضاء هیاتهای حل اختلاف برای هر پرونده دوازده هزارریال.

ب- حق حضور وحق الزحمه هر یک از اعضاء هیات حل اختلاف برای هر پرونده موضوع قسمت اخیر ماده 21 آیین نامه یک هزارریال .

ج- حق الزحمه دبیر هیات حل اختلاف برای هر پرونده مبلغ شش هزار ریال و برای هرپرونده موضوع قسمت اخیر ماده 21 آیین نامه مبلغ پانصد ریال.

د- حق الزحمه سایر کارکنان و مستخدمین که تا صدور سند مالکیت متقاضیان مشمول این قانون وظایفی را عهده دار هستند مبلغ سی هزار ریال که مطابق دستورالعمل موضوع تبصره ماده 39 تقسیم وپرداخت می گردد .

هـ – حق الزحمه کارکنان اداره کل امور املاک وسایر ادارات ستادی که در ارتباط با اجرای قانون وآیین نامه آن وظایفی را عهده دار هستند مطابق دستورالعمل سازمان ثبت اسناد واملاک کشور پرداخت می شود .

تبصره – دستورالعمل نحوه توزیع مبلغ مقرر دربند (د) ماده فوق توسط رئیس سازمان تهیه وبه واحد ثبتی ابلاغ خواهد شد .

ماده 40- (اصلاحی 22/8/81) هزینه کارشناسی یا هیاتهای کارشناسی و خبرگان ثبتی به عهده متقاضیان است که باید قبل از انجام کارشناسی وپس از محاسبه آن برمبنای زیر به حساب سپرده ادارات ثبت واریز وقبض آن تحویل ثبت مربوطه شود تا ضمیمه پرونده گردد .

الف – دستمزد کارشناسی ساختمانها وتاسیسات مربوطه مطابق ارزش معاملاتی نسبت به عرصه واعیان به شرح زیر:

1- تا پنج میلیون ریال ارزش معاملاتی مقطوع شصت هزار ریال

2- نسبت به مازاد برپنج میلیون ریال براساس ارزش معاملاتی 2 در هزار

ب- دستمزد کارشناسی اراضی کشاورزی ونسق های زراعی (اعم از شهری و غیرشهری )

1- تایک هکتار بطور مقطوع 75000 ریال

2- از یک هکتار و یک متر تا پنج هکتار کلا بطور مقطوع 85000 ریال

3- از پنج هکتار و یک متر تا ده هکتار کلا بطور مقطوع 95000 ریال

4- از ده هکتار به بالا به ازاء هر هکتار مازاد ده هزار ریال اضافه دریافت می شود .

ج- دستمزد کارشناسی باغات (اعم از شهری و غیرشهری ) به میزان بیست درصد به مبالغ بند (ب) ردیفهای ذیل آن اضافه می شود .

تبصره 1- در مواردی که محدوده متصرفی مشتمل برهر دو نوع عملیات عمرانی باشد برحسب میزان هریک دستمزد کارشناسی محاسبه می گردد .

تبصره 2- هیات حل اختلاف پس از وصول نظر کارشناسی ، دستور پرداخت دستمزد را بر مبنای ضوابط فوق خواهد داد و رئیس ثبت (یا مسئول واحد ثبتی ) با وصول دستور هیات اقدام اجرائی لازم برای پرداخت دستمزد را انجام می دهد .

چنانچه میزان دستمزد تودیعی کمتر از دستمزد محاسبه شده باشد متقاضی باید بقیه را پرداخت نماید و چنانچه اضافه تودیع شده باشد میزان اضافی به وی مسترد می گردد در موارد ثبت توافقی دستمزد کارشناسان به دستور رئیس ثبت محل پرداخت خواهد شد .

تبصره 3- (اصلاحی 22/8/81) دستمزد مذکور بالسویه به کارشناسان پرداخت می شود .

تبصره 4- (الحاقی 22/8/81) پانزده درصد از دستمزد کارشناسی موضوع بندهای الف و ب در اختیار رئیس ثبت مربوطه قرار می گیرد تا به تشخیص وی به سایر کارکنانی که در همان واحد در امر تسهیل عملیات کارشناسی و اقدامات مربوط به آن موثرند وبه امر کارشناسی اشتغال ندارند پرداخت نماید .

ماده 41- (اصلاحی 26/12/74) در مرکز هر استان به منظور اجرای این آیین نامه وتمرکز مانده وجوه وصولی توسط واحدهای ثبتی هر استان مربوطه و ذیحساب آن بنمایندگی از خزانه داری کل در یکی از شعب بانکهای موجود در محل افتتاح می شود .

حق برداشت از حساب مذکور برطبق آیین نامه اصلاحی با مدیر کل ثبت استان یا مقام مجاز معرفی شده از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به اتفاق ذیحساب ثبت استان و در هر مورد با امضاء متفق آنها خواهد بود .

هریک از ادارات و واحدهای ثبتی شهرستانها مکلفند نسبت به پرونده هایی که درهر ماه منجر به صدور رای هیات حل اختلاف یا منجر به ثبت توافق در دفتر توافق شده و دستور ادامه عملیات ثبتی آن صادر می شود وجوه مقرر در ماده 39 این آیین نامه را به کیفیتی که مقرر شده است حداکثر تا پانزدهم ماه بعد پرداخت وپس از کسر سایر هزینه های قانونی مبلغ مانده را ظرف همان مدت به حساب تمرکز وجوه که در مرکز هراستان افتتاح شده یا می شود واریز نمایند .

ماده 42- (الحاقی 26/12/74) هریک از ادارات کل ثبت استانها مکلفند پس از کسر هزینه های قانونی و یا تفویض اختیار شده ویا مخارجی که دستور پرداخت آن از محل موجودی حساب متمرکز دراستان صادر شده باقیمانده را حداکثر تا نیمه اول ماه بعد به حساب مرکز درتهران که به درخواست وبنام سازمان ثبت اسناد و املاک کشئر دریکی از شعب بانکهای تهران افتتاح و شماره آن به ادارات کل ثبت استانها ابلاغ شده واریز ویک نسخه واریزی را به اداره کل امور مالی وذیحسابی سازمان ثبت ارسال دارند .

برداشت از حساب مذکور با امضاء رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا مقام مجاز از طرف ایشان به اتفاق امضاء ذیحساب یا مقام مجاز از طرف وی که بهمین منظور تعیین و معرفی شده یا می شود مجاز خواهد بود .

ماده 43- (الحاقی 26/12/74) وجوه موضوع مواد 41-42 این آیین نامه بمنظور اجرای قانون اصلاح مواد 1و2و3 قانون حذف و اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 31/4/65 والحاق موادی به آن و آیـیــن نامه های اجرایی آن در مورد ذیل به مصرف خواهد رسید .

تامین مخارج تشکیل هیات های حل اختلاف ، استفاده از امکانات بخش خصوصی ویا دولتی برای عملیات فنی و نقشه برداری ،جبران کسری هزینه های نقاطی که موجودی حساب آنها دراین خصوص تکافوی پرداخت های مقرر را نمی نماید ، تهیه تجهیزات فنی و تدارک مطبوعات و کاغذ مصرفی هیاتها تامین و تدارک فضای مناسب اداری، سازمانی و مسکونی، تهیه تجهیزات ، امکانات ، تاسیسات ،‌خودرو ، وسایل و لوازم اداری ،‌ پرداخت حق الزحمه به افرادی که به تشخیص سازمان ثبت بنحوی در اجرای خدمات ثبتی در این خصوص همکاری وفعالیت می نمایند .

تامین وترغیب نیروی انسانی موقت مورد نیاز واحدهای ثبتی در سطوح مختلف تا مرحله اجرای نهائی قانون مذکور و صدور و تسلیم اسناد مالکیت متقاضیان بصورت قراردادی و خرید خدمت تکمیل و توسعه و تجهیز ساختمانها، پرداخت هزینه های اداری ، تهیه کامپیوتر وتجهیزات مکانیزه وسایر مخارج مورد نیاز واحدهای ثبتی مجری قانون به تشخیص سازمان ثبت .

حکم این ماده در مورد انجام پرداختها و برداشتها از حسابهای مخصوص موضوع مواد 41 و 42 فوق الذکر از تاریخ اجرای قانون است .

سایر مواد آیین نامه اصلاحی قبلی که تغییر حاصل ننموده به قوت خود باقی است. مهلت پذیرش تقاضا مصوب 18/8/78 مجلس شورای اسلامی پذیرش هرتقاضا منوط به واریز مبلغ پنجاه هزار ریال توسط متقاضیان مشمول بند الف وسی هزار ریال توسط متقاضیان مشمول بند ب ماده 37 آیین نامه اجرایی قانون مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 10/8/78 به حساب جاری مقرر در ماده 41 آیین نامه مزبور وارائه فیش پرداختی به ضمیمه مدارک مورد لزوم به اداره ثبت محل خواهد بود وجوه ماخوذه قابل استرداد نیست .

تبصره – مبالغ مذکور در موقع رسیدگی هر تقاضا حسب مورد از مبالغ مقرر در بندهای (الف) یا (ب) ماده 37 آیین نامه کسر و الباقی بعلاوه مبلغ مندرج در تبصره یک ماده 21 آیین نامه اصلاحی توسط متقاضی به حساب جاری مزبور واریز خواهد شد .


 
 
تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و آثار اجرایی آن
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۱:٤٧ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٧
 

1

تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و آثار اجرایی آن
 
 
مقدمه
یکی از بحث برانگیزترین موضوعات ثبتی، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحی ق.ث.، از زمان تصویب 18/10/1351 است تا سال 1383 که مهلت قانونی مواد موصوف به اتمام رسیده و در طول دوره اجرا، بیش از 10‌بار مورد تجدید‌نظر قرار گرفته است.
در تاریخ 16/10/1388 نمایندگان مجلس شورای اسلامی باتصویب یک فوریت طرح «تمدید اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک» با اجرای آن، تا سال1390 موافقت کردند که در صورت تصویب نهایی، سازمان ثبت اسناد کشور موظف می‌شود برای ساختمان‌های مسکونی و اراضی مزروعی که تا پایان سال 1380 به‌صورت قول‌نامه‌ای و سند عادی خریداری و مورد بهره‌برداری مالکین قرار گرفته است، سند مالکیت به نام مالک صادر شود.
هم‌چنین براساس تبصره یک ماده واحده، سازمان ثبت مکلف می‌شود ضمن اطلاع‌رسانی، رسیدگی به پرونده متقاضیانی که در سال 1383 تشکیل و تاکنون تعیین تکلیف نشده را در اولویت قرار دهد. و بر‌طبق تبصره 2 این ماده واحده که مقرر می‌شود؛ دریافت هزینه نظارت کارشناسی و هیئت سه نفره مرتبط و سایر زمینه‌ها براساس آیین‌نامه‌ای باشد که توسط سازمان ثبت اسناد کشور تدوین و به تأیید هیئت وزیران برسد.
قصد ما از نگارش این نوشته، بررسی این مطلب است که با توجه به طرح فوق‌الذکر که یک فوریت آن به تصویب رسیده و نظر به معایب و مزایای مترتبه به مواد 147 و 148 اصلاحی، آیا اساساً تصویب این مواد کار صحیحی بود یا خیر و دیگر اینکه، با توجه به انقضای مهلت آن (حدوداً شش سال) آیا در شرایط فعلی، تمدید و یا حتی دائمی بودن آن‌ها به نفع عموم جامعه است یا خیر؟ و هم‌چنین سؤالات و ابهاماتی که در خصوص این مواد مطرح است، سعی شده به‌صورت مستند در طول موضوعات مطرح شده در 8 مبحث، پاسخ داده شود.
 
مبحث اول: تاریخچه تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 که فعلاً نیز ملاک عمل می‌باشد، در ابتدای تصویب شامل 142 ماده بود که به دلیل نواقصی که در این قانون احساس می‌شد، کم کم موادی از آن مورد اصلاح و موادی نیز به این قانون الحاق گردید.
از جمله این تغییرات این بود که در هجدهم دی‌ماه سال 1351 از مواد 142 تا 157 زیر‌عنوان «مواد الحاقی» به این قانون اضافه و الحاق شدند. در‌خصوص الحاق مواد 147 و 148 می‌توان چنین گفت که؛ به‌طور‌کلی با وجود این که تصرفات املاک در دوران مختلف همیشه تابع قوانین و مقررات خاصی بوده است ولی بعضی از افراد جامعه برای پیشبرد اهداف خود، قانون را رعایت نکرده و بدون خرید رسمی و یا جلب موافقت و رضایت مالکین اقدام به تصرف املاک آن‌ها نموده‌اند و از آنجا که این‌گونه اعمال خلاف عرف و قانون، در جامعه زیاد بود، مقنن در سال 1351 مجبور شد، مواد 147 و 148 ق.ث. را تصویب و به مجموعه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 اضافه نماید.
به موجب مواد 147 و 148 قانون مزبور، در موارد ذیل تعیین تکلیف شده بود؛ املاکی که کلاً یا بعضاً به نحو مشاع درخواست ثبت شده و قبل از اجرای این قانون در قطعات مفروزی از آن بدون انتقال رسمی یا اجاره‌نامه رسمی از طرف عده‌ای احداث اعیانی شده و از این جهت ادامه عملیات ثبتی با اشکال مواجه شده بود و هم‌چنین برای رفع اختلاف موجود بین صاحبان اراضی واقع در محدوده شهرهای درود، فریدن، شهرکرد، کرمان و افرادی که تا اول فروردین‌ماه سال 1350 در اراضی مزبور ساختمان‌هایی ایجاد نموده و متصرف بودند و صاحبان عرصه، حاضر به تصدیق اعیانی آن‌ها نبودند، موضوع در هیئت نظارت مطرح می‌شده که هیئت مزبور به پرونده رسیدگی و تصمیم مقتضی را اتخاذ می‌نمود. در ضمن مدت ارجاع کار به هیئت نظارت طبق ماده 147 قانون فوق‌الذکر، فقط تا 3 سال از تاریخ اجرای همین قانون بود.
سپس در نهم تیر‌ماه سال 1354، قانونی تحت عنوان قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک، در 5 ماده به تصویب رسید که مطابق ماده 4 این قانون، مقررات فوق‌الذکر به شهرهای شاهی و مرودشت شیراز نیز تسری یافت و بنابراین افراد واجد شرایط در شهرهای فوق نیز می‌توانستند از مقررات مواد 147 و 148 ق.ث. استفاده نمایند.
در تاریخ 22 آبان‌ماه سال 1357، ماده 148 مکرر تحت عنوان « قانون الحاق ماده148 به قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1351» الحاق گردید که مطابق این ماده اولاً: به هیئت‌های مذکور در مواد فوق‌الذکر، اختیارات بیشتری تفویض گردید؛ ثانیاً: مهلت تقدیم درخواست به مدت 3 سال دیگر تمدید شد و ثالثاً: به وزارت دادگستری اختیار داده شد که می‌تواند ظرف 3 سال از تاریخ تصویب این قانون، اجرای مقررات فوق‌الذکر را در دیگر نقاط کشور که شرایط مشابهی با شهرهای مذکور در فوق دارند به کمیسیون‌های دادگستری مجلسین پیشنهاد دهد.
در‌خصوص مهلت مقرر در مواد فوق‌الاشاره نیز باید بیان نمود که در اول آبان‌ماه سال 1358 به موجب «لایحه قانون تمدید مهلت‌های مقرر در مواد 147 و 148 و تبصره یک ماده 148 ق.ث.» مهلت‌های تعیین‌شده به مدت 5 سال دیگر تمدید گردید و بدین‌ترتیب، در سال 1363، زمان اقدام در جهت استفاده از این مزایا منقضی شد. اما چون تعداد زیادی دعاوی ثبتی بیانگر نقض مقررات قانون ثبت در زمینه فوق‌الذکر بود و از طرفی به علت نیازمندی‌های مردم، نقض قانون و مقررات در این زمینه ادامه داشت، ایجاد تغییراتی در قانون ثبت ضروری به‌نظر می‌رسید و به همین علت، در تاریخ 31/4/65 قانونی تحت عنوان « قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن » با 5 ماده و 10 تبصره به تصویب رسید و بدین‌ترتیب، مواد 147 و 148 ق.ث. اصلاح شدند. نکته قابل توجه این‌که قانون مؤخر‌التصویب بر‌خلاف قوانین سابق، محدود به منطقه و یا محدوده خاصی نبود.
مطابق ماده 147 این قانون مالکین عرصه یا صاحبان اعیان که تا تاریخ تصویب این قانون، اراضی مذکور در قانون را با سند عادی خریداری کرده بودند و یا ساختمان‌هایی روی زمین‌هایی احداث نموده بودند که به‌واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نبود، می‌توانستند از طریق این مواد اقدام نموده و سند مالکیت اخذ کنند. هم‌چنین این مواد در مورد اعیان احداثی در اراضی موقوفه و اراضی دولت و شهرداری هم تعیین تکلیف نموده بود که آیین‌نامه اجرایی آن در تاریخ 8/10/65 در 25 ماده و 2 تبصره با تصویب وزارت دادگستری وقت جهت اجرا ابلاغ شد.
ضمناً مطابق تبصره 6 ماده یک این قانون، مهلت تقدیم درخواست از ناحیه متقاضیان به اداره ثبت محل، یک سال از تاریخ نشر آگهی مذکور در همین تبصره بود که در تاریخ 22/10/1366 به‌موجب « قانون تمدید مهلت مقرر در تبصره 6 ماده یک اصلاحی ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 3/4/65 » به مدت یک سال دیگر تمدید شد.
پس از مدتی به انگیزه وسیع‌تر کردن دایره شمول قانون و کاستن از اختلافات ملکی و تسهیل در امر صدور سند مالکیت مفروز برای متصرفین املاک و نیز با توجه به وجود اشکالات عملی و اجرایی در مورد قانون مصوب 1365، مقررات دیگری تحت عنوان «قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 و الحاق موادی به آن» در 8 ماده و 13 تبصره در تاریخ 21/6/1370 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 31/6/1370 مورد تأیید شورای نگهبان قرار گرفت. در این قانون علاوه‌بر الحاق 5 ماده شامل مواد 6 تا 10 به مقررات قبلی، مواد 147 و 148 مجدداً اصلاح شد.
ماده 147 این قانون مربوط به تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/1370 روی زمین‌هایی احداث نموده بودند و نیز اراضی کشاورزی نسق‌های زراعی و باغات و اراضی خارج از محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها که مورد بهره‌برداری متصرفین بود و اشخاص تا تاریخ فوق آن‌ها را خریداری نموده بودند ولی به‌واسطه وجود موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نبود که قانون‌گذار در 6 بند برای این موارد تعیین تکلیف نموده است.
 ماده 148 قانون مرقوم نیز مربوط به هیئت‌های حل اختلاف و هم‌چنین اعیانی بود که در اراضی موقوفه و یا اراضی متعلق به دولت یا شهرداری احداث شده بود. از نوآوری‌های این قانون، تبصره ماده 3 بود که مقرر می‌داشت؛ در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قانون نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود رأساً اقدام خواهند نمود و نیازی به استعلام از شهرداری نمی‌باشد و طبق ماده 8 ترتیب تشکیل جلسات، نحوه رسیدگی هیئت‌ها، چگونگی انتخاب کارشناس یا خبره ثبتی و تعیین هزینه‌های هیئت‌ها و کارشناسان و هزینه آن‌ها و مواد دیگر اجرای قانون را به‌عهده آیین‌نامه‌ای گذارده بود که با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تصویب رئیس قوه‌قضائیه می‌رسدکه این آیین‌نامه اجرایی در تاریخ 19/1/1371 در 42 ماده به تصویب رئیس وقت دستگاه قضایی رسید.
قانون‌گذار با هدف اجرایی سریع، صحیح و دقیق قانون و به‌منظور حمایت و تشویق مردم جهت مراجعه به ادارات ثبت و اخذ سند مالکیت از طریق این مواد، قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، به‌موجب تبصره 3 «قانون تعیین تکلیف پرونده‌های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن‌ها در مراجع قضایی از بین رفته» مصوب 25/2/1373 مهلت مذکور در تبصره2 ماده 7 قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365، به مدت دو سال دیگر تمدید نمود. در این راستا، در تاریخ 26/12/1374 موادی به آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 19/1/1371 از سوی قوه‌قضائیه الحاق گردید.
مقنن با هدف جلوگیری از افراد سود‌جو از این فرصت و امتیاز به‌وجود آمده و ساماندهی بیشتر این امور، در تاریخ 26/5/1376 با تصویب « قانون اصلاح مواد 147و148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک» قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 توسط مجلس شورای اسلامی، اصلاح و موادی به آن الحاق شد. و آیین‌نامه اجرایی آن در تاریخ 25/7/1378 به تصویب هیئت وزیران رسیده و جهت اجرا ابلاغ گردید که به‌موجب آن، هیئت‌های مستقر در اداره ثبت موظف شده‌اند با انتخاب کارشناسان ثبتی و همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نسبت به تهیه و ترسیم کروکی محل مورد‌تصرف، دلایل تصرف، تعیین موقعیت، حدود، مساحت و شماره پلاک اصلی و فرعی و نحوه تصرفات اقدام و همراه با مشخصات کامل شناسنامه (‌اعم از نام، نام‌خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و محل صدور آن) به‌صورت مستند از طریق ادارات به دستگاه صاحب زمین اعلام می‌نمایند.
در مورد مهلت استفاده از مزایای مذکور در این مواد و اخذ سند مالکیت، باید بیان نمود که قانون‌گذار به‌لحاظ کثرت پرونده‌های موجود و حجم انبوه مراجعات و نیز به دلیل این‌که افراد بیشتری بتوانند از مزایای مذکور در این مواد برخوردار شوند، طی ماده واحده‌ای تحت عنوان «قانون تمدید مهلت مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور» مصوب 18/8/1378، مهلت مذکور در تبصره 2 ماده 7 قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 را به مدت 5 سال دیگر از تاریخ لازم‌الاجرا شدن همین قانون، تمدید نموده است. طبق تبصره این ماده واحده نیز، سازمان ثبت موظف گردید که با افزایش تعداد کمیسیون‌های موضوع این قانون، ترتیبی اتخاذ نماید که در مدت 5 سال به کلیه پرونده‌ها رسیدگی شود.
مطابق قانون اصلاح بند ”هـ“ تبصره 3 ماده 148 اصلاحی از قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون‌ثبت اسناد و املاک مصوب1376 که در تاریخ 19/3/1381 توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شد، اراضی تصرف‌شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت 200 هزار نفر موضوع بند ”الف“[2] مشروط بر اینکه واجد شرایط مندرج در بند ”الف“ باشد تا میزان 200 متر به قیمت منطقه‌بندی (تقویم دولتی) و مازاد بر آن و هم‌چنین افرادی فاقد شرایط بند ”الف“ مذکور باشند و مشمولان جزء اول بند ”د“ به بهای کامل کارشناسی روز، تقویم و از متقاضی اخذ می‌گردد. هم‌چنین مطابق تبصره یک ماده 2 متصرفان موضوع این قانون فقط برای یک پرونده متشکله در ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده نمایند.
نهایتاً به نقل از روزنامه رسمی شماره 16834 مورخ 20/9/1381 اصلاحیه‌ای در 33 بند در تاریخ 22/8/1381 به تصویب ریاست قوه‌قضائیه رسیده است که به‌موجب آن موادی از این آیین‌نامه مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفتند.[3]
مبحث دوم: مبانی و اهداف تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
با وجود این که طبق شرع مقدس اسلام، موضوع مالکیت آزاد است و کسی که از راه مشروع مالک مالی شود، این اختیار را دارد که در مایملک خود هر‌گونه که می‌خواهد، اعمال اختیار نماید و قانون مدنی ایران هم این مورد را تجویز نموده است. اما در‌خصوص قوانین ثبتی باید این نکته را متذکر شد که بر اثر مقرراتی که به مرور زمان به تصویب رسیده و محدودیت‌های زیادی را برای مالکین ایجاد نموده بود که مانع از انجام نقل‌و‌انتقالات و یا تفکیک و افراز و به‌طور‌کلی مانع از اعمال اراده و اختیار مالکین در ملک خودشان گردیده بود، نیاز به تصویب مواد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت احساس می‌شد تا بین قانون و عرف، تعادل برقرار شود.
به‌طور کلی قوانینی از قبیل؛ قانون اصلاحات ارضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغ‌ها و قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، قانون اراضی شهری، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و بعضی مقررات دیگر، موجب ایجاد محدودیت‌هایی برای مالکین شده بود و در عمل با عرف و عادت مردم تفاوت داشت و در نتیجه، باعث به وجود آمدن مشکلاتی برای مردم و ادارات ثبت اسناد و املاک گردیده بود.
از جمله؛ مالکین بزرگی که نمی‌توانستند زمین‌های خود را تقسیم کرده و رسماً به فروش برسانند؛ زارعانی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین‌های آنان کنار جاده یا نزدیک شهر بود و با روی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک‌ها قیمت خوبی پیدا کرده بود، ولی مجاز به فروش آن‌ها نبوده‌اند؛ متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آن‌ها؛ شرکای املاکی که نمی‌توانستند سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند، به‌رغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین‌ها و املاک خود و با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می‌خواستند زمین تهیه نمایند و خانه و کاشانه‌ای را در آن بسازند و به خرید این قبیل زمین‌ها روی آوردند و از شرایط مساعدی که فروشندگان برای آنان قائل می‌شده‌اند، استفاده نمودند و روی زمین‌هایی که بدین نحو به دست آوردند و نیز روی زمین متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند[4] و این امر در حالی بود که وضعیت این‌گونه اراضی و اعیانی‌ها و عوامل دیگر، صدور سند مالکیت را برای صاحبان آن‌ها غیر‌ممکن نموده بود و صاحبان اراضی و اعیانی‌های فوق به‌هیچ‌وجه، از طرق قانونی، امکان اخذ سند مالکیت برای تصرفات خود را نداشتند.
با پیروزی انقلاب اسلامی و با توجه به این‌که اکثر متصرفین این قبیل اراضی از اقشار محروم جامعه بودند و آن‌ها برای استفاده از خدمات دولتی از قبیل آب، گاز، برق و غیره و نیز جهت استفاده و اخذ وام و تسهیلات از بانک‌ها نیاز به سند مالکیت داشتند و از طرف دیگر، وجود این قبیل مسایل، واقعیتی بود که بی‌توجهی به آن توالی فاسد فراوانی را در بر می‌داشت، مقنن به انگیزه سر و سامان دادن به وضعیت این قبیل اعیان‌ها و اراضی، درصدد تصویب و اصلاح مواد 147 و 148 ق.ث. برآمد تا مراجع پیش‌بینی شده در مواد یاد‌شده، تحت شرایطی و با حذف موانع قانونی، صدور سند مالکیت را برای متقاضیان اجاره دهند. زیرا از طرفی از بین بردن خانه‌هایی که اکثر آن‌ها مردم مستضعف بودند به مصلحت و صلاح نبود و از طرف دیگر، تأیید اعمال غیر‌قانونی آن‌ها به‌طور مطلق، دارای پیامدهای منفی فراوانی بود.
بنابراین می‌توان چنین گفت که وجود قوانین دست و پا گیری که به مرور زمان به تصویب رسیده بود و هر یک به نحوی نقل‌و‌انتقال اراضی را ممنوع می‌ساخت و مالکین را محدود می‌کرد و نیز با عرف و عادت مردم سازگاری نداشت، موجب ظهور مسایلی جدید و ایجاد نابسامانی در امور ثبتی و حقوقی گردیده بود و مراجعات متصرفین و مالکین این‌گونه اراضی و اعیان‌ها به مراجع قضایی بسیار زیاد شده بود که در نتیجه مقنن در این جهت اقدام نموده و برای رفع این مشکل اجتماعی و تسهیل در امر مالکیت و صدور سند رسمی مبادرت به تصویب این قانون نمود.
مبحث سوم: مراجع رسیدگی‌کننده
قبل از ورود به حیطه تبیین مراجع رسیدگی‌کننده و توضیح حدود صلاحیت آن‌ها، در‌خصوص حدود و شمول قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن در ارتباط با پرونده‌های مطروحه و صلاحیت دادگاه‌ها، می‌توان به‌نظریه ابرازی از ناحیه جمعی از قضات محاکم دادگستری که مورخ 16/11/65 ایراد گردیده است، اشاره نمود که بیان می‌دارد؛ در صلاحیت‌های پیش‌بینی شده در قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن در رسیدگی برای احراز وقوع معامله و دستور صدور سند مالکیت با توجه به بندهای ”الف“ و ”ب“ و تبصره‌های ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، موکول و مشروط بر توافق طرفین و عدم اختلاف و تعارض آن‌ها و یا احراز این معنی از طریق انتشار آگهی توسط هیئت است. به عبارت دیگر، در هر مورد که راجع به مالکیت و یا تحقق معامله و یا اصالت مبایعه‌نامه عادی، اختلاف یا معارضه‌ای میان طرفین و مالکین مشاعی باشد، هیئت‌های مذکور صالح به رسیدگی نبوده و رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه‌ها است.
بنابراین، هیئت‌ها در رسیدگی، به محض برخورد با اختلاف طرفین، باید موضوع را به دادگاه صالح ارجاع نمایند و دادگاه‌ها نیز در رسیدگی به پرونده‌های مربوطه، مانند دعوی مالکیت به استناد مبایعه‌نامه عادی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، چنانچه توافق طرفین را در وقوع معامله احراز نمایند، می‌بایست با توجه به مراضات حاصله، قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیئت‌های مذکور صادر کنند و نسبت به پرونده‌های مطروحه با اخذ توضیح از طرفین، توافق و یا اختلاف آن‌ها را احراز و حسب مورد عمل نمایند. قابل گفتن است که اختیارات مربوط به دستور صدور سند مالکیت اختصاص به هیئت‌های یاد‌شده داشته و دادگاه‌ها در رسیدگی به موضوع مختلفٌ‌فیه کماکان تابع اصول و تشریفات دادرسی هستند.[5]
در این زمینه، رأی وحدت رویه شماره 551 ـ تاریخ 21/12/69 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز اشاره به این امر دارد که: «ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 و تبصره‌های آن برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیئت‌های مقرر در این قانون داده است، صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی‌کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاه‌های دادگستری اقامه می‌شود باید مورد رسیدگی قرار گیرد...».
اما گذشته از مبحث صلاحیت عام محاکم دادگستری، به‌طور‌کلی می‌توان چنین گفت که به درخواست‌هایی که به‌موجب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، به واحدهای ثبت واصل می‌گردد، حسب مورد رئیس ثبت و یا هیئت‌حل‌اختلاف رسیدگی می‌نمایند که ذیلاً به شرح کامل این دو مرجع رسیدگی خواهیم پرداخت.
 
گفتار اول: رئیس ثبت
در‌خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می‌توان به بندهای یک و دو ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهم‌ترین رکن آن‌ها، وجود توافق بین متصرف و مالک است. اما صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است. از‌جمله در مورد بند یک ماده فوق‌الذکر که املاک مفروزی را مد نظر دارد، باید تصرف بلا‌منازع متصرف، توسط کارشناس، محرز گردد و کسی به تصرف وی معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نبوده و مالک عرصه و اعیان یکی باشد و علاوه‌بر این، باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت داشته و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید. و یا در مورد املاک مشاعی، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته باشند و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد.
اما گذشته از تمامی این شرایط باید اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت، امکان داشته باشد و الا پرونده را جهت رسیدگی به هیئت‌حل‌اختلاف خواهد فرستاد. هم‌چنان‌که مطابق بند 8 از بخشنامه شماره 15791/41/1 تاریخ 23/9/1378 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهری با این عنوان «توافقی نیست به هیئت‌حل‌اختلاف ارجاع شود ـ تاریخ... رئیس ثبت» باید از طرف اداره‌کل ثبت استان تهران تهیه گردد و رؤسای کلیه واحدهای ثبتی مکلف‌اند برابر مقررات مصرحه در آیین‌نامه، به ترتیب و نوبت، تقاضاها را رسیدگی، در‌صورتی‌که سند مالکیت قابل صدور از طریق توافقی نباشد، تقاضا را به مهر مذکور ممهور و توسط دبیرخانه به هیئت ارجاع نمایند.
البته بخشنامه فوق‌الذکر به‌علت جلوگیری از تضییع حقوق متقاضیان و نیز پیش‌گیری از ارجاع بی‌دلیل پرونده‌ها از ناحیه رئیس ثبت به هیئت‌حل‌اختلاف، در ادامه چنین مقرر داشته که رؤسای ثبت مکلف‌اند مراتب عدم حصول توافق را به‌طور مستدل و روشن قید نمایند و سپس پرونده را به هیئت‌های حل اختلاف ارجاع کنند.
در خصوص این سؤال که آیا سپردن تصمیمات کلی به رئیس ثبت، منطقی است یا خیر؟ باید اظهار داشت که حیطه اختیارات رئیس ثبت، محدود به مواردی است که در مورد آن‌ها اعلام توافق شده است و چون برای ثبت توافق بایستی تمامی افراد ذی‌حق، ذیل دفتر ثبت توافق را امضا نمایند، پس در‌این‌صورت، تصور هر‌گونه تضییع حقی منتفی است و اساساً سپردن اختیار ثبت توافق به رئیس ثبت به جهت تسریع در انجام امور و صدور سند مالکیت رسمی می‌باشد و بنابراین اعطای چنین اختیاری را به رئیس ثبت نمی‌توان غیر‌منطقی دانست.
گفتار دوم: هیئت‌حل‌اختلاف
دومین مرجعی که مطابق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، جهت رسیدگی به موارد مصرحه در این قانون پیش‌بینی شده است، هیئت‌حل‌اختلاف نامیده می‌شود که ذیلاً به بیان توضیحاتی در‌باره ماهیت، صلاحیت، آراء و دیگر مسایل پیرامون این هیئت‌ها خواهیم پرداخت.
قبل از ورود به این مباحث، باید متذکر شد که اساساً تشکیل و رسیدگی هیئت‌حل‌اختلاف به‌جای دادگاه، برای تسریع در امر رسیدگی و آزاد بودن از تشریفات رسیدگی است. زیرا دادگاه‌ها به‌علت تنوع و تراکم دعاوی و تشریفات دادرسی نمی‌توانند مانند هیئت‌های فوق‌الذکر، به سرعت، رسیدگی نمایند.
اینک در چند بند جداگانه به تشریح و تبیین هیئت‌های حل اختلاف خواهیم پرداخت.
بند اول: ترکیب هیئت‌حل‌اختلاف
مطابق ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، اصلاحی 31 تیر‌ماه سال 1365، هیئت‌های رسیدگی‌کننده مرکب بودند از؛ دو نفر قاضی به تعیین شورای عالی قضایی (‌‌در‌حال‌حاضر، رئیس قوه‌قضائیه) و یک نفر از اعضای ثبت که تعهد و داشتن حسن شهرت در آن‌ها شرط بود، به انتخاب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
اما ترکیب فوق‌الذکر، به‌موجب ماده 148 اصلاحیه 1370 ق.ث. تغییر کرد و هم اکنون اعضای هیئت‌های حل اختلاف عبارتند از؛ یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه‌قضائیه، رئیس ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
برای انتخاب عضو قضایی هیچ شرط خاصی مد‌نظر نمی‌باشد و مطابق ماده مرقوم باید توسط رئیس قوه‌قضائیه انتخاب شود که اکنون در این مورد به رؤسای‌کل دادگستری‌ها تفویض اختیار گردیده است. در مورد انتخاب خبره ثبتی نیز ماده 15 آیین‌نامه مقرر داشته که؛ وی از بین کارکنان مجرب و بصیر که وسیله ثبت استان معرفی شده‌اند، توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می‌شود و حسب تبصره یک همین ماده (اصلاحی 22/8/81) « در صورتی که تعیین خبره ثبتی از بین کارکنان ثبت مقدور نباشد، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند خبره ثبتی را از بین سایر کارکنان شاغل ثبت و یا بازنشسته ثبت انتخاب نماید».
تبصره 2 ماده فوق‌الذکر نیز مقرر می‌دارد که: « در صورت لزوم به تشکیل هیئت یا هیئت‌های دیگر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند نسبت به انتخاب خبره و قائم‌مقام رئیس ثبت رأساً اقدام نماید» پس در این موارد نیازی به معرفی از ناحیه ثبت استان ندارد.
در اینجا ممکن است این سؤال به ذهن متبادر شود که آیا ترکیب هیئت‌حل‌اختلاف، با نبود اکثریت قضایی قابل دفاع است یا خیر؟
در پاسخ باید گفت: با توجه به اینکه در هیئت‌ها، موضوع بیشتر از حیث ثبتی مطرح می‌شود تا قضایی؛ بنابراین ترکیب جدید هیئت‌ها، ترکیبی غیر‌منطقی نیست. به عبارت دیگر، به دلیل اینکه پرونده‌های مطروحه در هیئت‌ها اکثراً شبیه به هم هستند و مقررات تکراری و خاصی بر آن‌ها حاکم است و مسایل حقوقی پیچیده ندارند، بنابراین وجود یک مقام قضایی در هیئت به لحاظ نظارت بر رعایت مسایل حقوقی کافی به‌نظر می‌رسد و چون موضوعات مطروحه بیشتر با مسایل ثبتی است که اعضای ثبتی تسلط بیشتری بر آن‌ها دارند، پس وجود دو عضو ثبتی در هیئت، می‌تواند از موجبات تسریع روند اجرایی کار رسیدگی به موضوع باشد.
در ادامه، لازم به توضیح است که علاوه‌بر اعضای اصلی هیئت، به موجب آیین‌نامه اجرایی، باید یک نفر به‌عنوان دبیر هیئت انتخاب و انجام امور مربوط به دبیرخانه را به‌عهده گیرد که ماده 16 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) در‌خصوص پست دبیر هیئت چنین مقرر می‌دارد که؛ چنانچه در تشکیلات سازمانی ثبت دبیر هیئت منظور نشده باشد، به منظور انجام کارهای مقدماتی و تنظیم دفاتر و سایر امور مربوط به اجرای قانون، واحد ثبتی یک نفر از کارکنان مطلع و بصیر را به‌عنوان دبیر هیئت به اداره‌کل ثبت استان پیشنهاد می‌نماید تا پس از انتصاب علاوه‌بر وظایف محوله، امور مربوط به دبیرخانه هیئت را عهده‌دار گردد.
بند دوم: صلاحیت هیئت‌حل‌اختلاف
در ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365، رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صلاحیت هیئت یا هیئت‌های مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به‌هر‌حال این هیئت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نمود.[6] ولی به موجب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 21/6/1370 در صلاحیت هیئت‌ها، تغییراتی به وجود آمد، بدین شرح که؛ قانون مزبور رسیدگی به مواردی را که نسبت به آن‌ها اعلام توافق شده است، البته با احراز شرایط خاص دیگر، به‌عهده رئیس ثبت محول نموده و نتیجتاً موارد صلاحیت هیئت‌های حل اختلاف به شرح ذیل طبقه‌بندی می‌شود:
1 ـ در مورد تقاضاهای مربوط به املاک مفروز در صورت حصول اختلاف در تصرف و عدم توافق بین مالک و متصرف.
2 ـ در مورد تقاضاهای مربوط به املاک مشاع که انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز است در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی و یا وصول اعتراض.
3 ـ در مواردی که مالکیت عرصه و اعیان از هم جدا می‌باشد و مورد معامله اعیان املاک است.
4 ـ در‌صورتی‌که متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید.
5 ـ در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای صدور سند رسمی را دارد.
6 ـ در مواردی که ملک سابقه بازداشت نداشته باشد و متقاضی به‌عنوان مالک متصرف است.
7 ـ مواردی که عرصه مورد تقاضا، وقف است.
8 ـ مواردی که عرصه مورد تقاضا، متعلق به دولت یا شهرداری است.
9 ـ رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
به‌طور کلی حسب بند پنجم از ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد، هم‌چنین در صورت عدم امکان ثبت توافق به تشخیص رئیس ثبت در موارد اعلام توافق، پرونده مطروحه جهت رسیدگی به هیئت‌حل‌اختلاف، ارجاع می‌گردد.
 اما مسأله دیگر، در‌خصوص صلاحیت، راجع به صلاحیت محلی هیئت‌ها است. بدین توضیح که مطابق قانون، هیئت‌های حل اختلاف در هر یک از حوزه‌های ثبتی تشکیل می‌شوند، بنابراین هیئت‌های مزبور فقط نسبت به پرونده‌هایی که در همان حوزه تشکیل شده است، صلاحیت رسیدگی دارند و چنان‌که قبلاً توضیح داده شد، اگر در خلال رسیدگی محرز گردد که تقاضا جزو واحد ثبتی دیگری است، تقاضای واصله به واحد ثبتی مربوطه ارسال می‌گردد که حسب مورد در ردیف هم‌عرض مورد تقاضا، رسیدگی شود.
بند سوم: نحوه صدور، ابلاغ و اجرای رأی هیئت‌حل‌اختلاف
به موجب تبصره یک ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، هیئت‌ها مکلف شده‌اند که حداکثر ظرف 3 سال از تاریخ ارجاع، رأی خود را صادر نمایند که در عمل نیز هیئت‌های موصوف، پس از وصول تقاضانامه و ثبت در دفاتر مخصوصه و انجام مراحل رسیدگی، مبادرت به صدور رأی می‌نمایند. در‌خصوص حد نصاب لازم جهت اتخاذ تصمیم در هیئت‌ها نیز ماده 17 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) مقرر می‌دارد که: آراء صادره از هیئت با دو رأی موافق معتبر و لازم‌الاجرا است که رأی صادره باید در دفتر آراء ثبت گردد. و نکته قابل توجه این است که حسب ماده 19 آیین‌نامه اجرایی، اگر رأی صادره به اتفاق آراء نباشد، دبیر هیئت باید نظر اقلیت را نیز به‌طور مشروح در دفتر آراء، ذیل رأی اکثریت ثبت نماید. پس از انجام این امور، رأی صادره توسط دبیر هیئت به واحد ثبتی ارسال و سوابق امر نیز در دبیرخانه هیئت ضبط می‌گردد.
ضمناً به موجب بند نهم از بخشنامه شماره 15791/41/1 تاریخ 23/9/78 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واحدهای ثبتی مکلف شده‌اند که آمار ماهانه مبنی‌بر این که هر یک از هیئت‌ها به چند پرونده در آن ماه رسیدگی کرده‌اند و تعداد آراء مثبت و منفی و تعداد قرارهای صادره و این که چه تعداد از پرونده‌ها منجر‌به صدور سند مالکیت گردیده و چه تعداد، قرار مبنی‌بر بایگانی‌شدن پرونده صادر شده را تهیه و از طریق ثبت استان به دفتر بودجه و برنامه‌ریزی ارسال نمایند.
اما در پاسخ به این سؤال که اگر سهو قلم یا اشتباه در آراء صادره رخ داد، تکلیف چیست؟ باید به ماده 70 آیین‌نامه اجرایی اشاره نمود که مقرر می‌دارد؛ در صورتی که معلوم شود در آراء هیئت‌های سابق یا فعلی مطالبی سهواً از قلم افتاده و یا اشتباه رخ داده و یا در مبانی و مستند رأی اشتباهی پیش آمده باشد، چنانچه رأی اجرا نشده باشد، هیئت پس از بررسی، رأی اصلاحی صادر می‌نماید. در این‌صورت، دبیر هیئت مکلف است، مفاد رأی اصلاحی را نیز در دفتر آراء ثبت نموده و شماره و تاریخ آن را در دفتر ثبت آراء، در ستون ملاحظات رأی قبلی قید نماید و به امضای هیئت برساند و به واحدهای ثبتی ابلاغ کند. و در صورتی که رأی به مرحله اجرایی درآمده باشد، مراتب اشتباه توسط ثبت محل جهت طرح در هیئت نظارت، به ثبت استان گزارش می‌گردد. هیئت نظارت در صورت لزوم با جلب نظر هیئت‌حل‌اختلاف، اتخاذ تصمیم می‌نماید.
مرحله بعد از صدور رأی، ابلاغ آن به طرفین می‌باشد که به موجب ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، رأی صادره به‌وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می‌شود که ممکن است یکی از دو حالت ذیل حادث شود؛
حالت اول، وصول اعتراض ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی می‌باشد که در این‌صورت، حسب قسمت اخیر ماده فوق‌الذکر و نیز رأی وحدت رویه شماره 623 تاریخ 18/1/77 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، معترض به دادگاه عمومی هدایت می‌شود. رسیدگی به این اعتراضات نیز در دادگاه، خارج از نوبت، خواهد بود. لازم به ذکر است که مطابق نظریه شماره 2969/7 به تاریخ 24/6/75 اداره حقوقی قوه‌قضائیه این‌گونه دعاوی باید به طرفیت کسی اقامه شود که رأی هیئت‌حل‌اختلاف به سود او صادر شده است. و دیگر این که به موجب نظریه شماره 57830/7 تاریخ 16/8/1378 اداره حقوقی رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه تابع قانون آیین دادرسی مدنی است و معترض باید اعتراض خود را به‌موجب دادخواست به دادگاه تسلیم نماید.
حالت دوم، وصول اعتراض ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی به طرفین می‌باشد که در این‌صورت، ادارات ثبت مکلف به اجرای آن هستند.
تبصره 4 الحاقی به ماده 34 آیین‌نامه اجرائی (مصوب 22/8/1381) نیز مشعر بر این امر است که آراء صادره از هیئت‌های حل اختلاف، لازم‌الاجرا بوده و واحد‌های ثبتی مکلف به اجرای آن هستند.
حتی در مورد اراضی مربوط به دولت یا شهرداری، ماده 35 آیین‌نامه مقرر می‌دارد؛ در مواردی که هیئت، رأی به انتقال ملک دولت یا شهرداری به اشخاص صادر نموده است، رأی صادره توسط هیئت مزبور به مرجع ذی‌ربط ابلاغ می‌شود که نهایتاً ظرف بیست روز پس از ابلاغ رأی، نماینده خود را جهت امضای سند به دفترخانه‌ای که از طرف واحد ثبتی معین می‌شود، اعزام دارد. ولی چنانچه در مهلت مقرر، نماینده مرجع ذی‌ربط مراجعه ننمود، نماینده ثبت اسناد و املاک محل جهت امضای سند انتقال به دفترخانه اعزام می‌گردد که از این امر نیز به خوبی می‌توان، لازم‌الاجرا بودن آراء هیئت‌های یاد شده را استنباط نمود.
در‌خصوص مفهوم اجرایی آرا، هیئت‌ها، می‌توان به تبصره 13 الحاقی به ماده 20 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) اشاره نمود که مقرر می‌دارد؛
«منظور از اجرای آراء هیئت‌های حل اختلاف حسب مورد عبارت است از:
1 ـ قبول درخواست ثبت و تنظیم اظهار‌نامه ثبتی
2 ـ انجام عملیات تحدید حدود به نام متصرف
3 ـ صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک به نام متصرف
4 ـ تنظیم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی برای اراضی دولت و شهرداری‌ها.».
به‌طور کلی می‌توان در توضیح رأی اجرا شده و اجرا‌نشده، چنین گفت:
«نظر به این که رئیس ثبت یا هیئت‌حل‌اختلاف حسب بند‌های یک تا شش ماده یک تبصره 2 ماده 148 قانون اصلاح مواد یک، 2 و 3 قانون حذف و اصلاح موادی از قانون ثبت، رأی به صدور سند مالکیت می‌دهند، طبیعی است که با صدور سند مالکیت، رأی مربوطه اجرا شده تلقی و فراز 3 ماده 148 که مشعر به رأی هیئت بر انتقال است با تنظیم سند انتقال رأی صادره اجرا شده محسوب است و لذا آرایی که منتج به نتیجه‌های مذکور نشده‌اند، آراء اجرا نشده‌اند و اقدامات انجام‌شده در رابطه با آن‌ها مثل آگهی و غیره از تشریفات رأی می‌باشند.»[7]
مبحث چهارم: موارد و نحوه رسیدگی مراجع
به موجب ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/70 روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که واسطه موانع قانونی، تنظیم سند رسمی برای آن‌ها میسر نبوده است و هم‌چنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری کرده‌اند و به دلیل موانع قانونی، تنظیم یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است، در هفت بند تعیین تکیلف شده است که قبل از تبیین و تحلیل موارد مطروحه بر این ماده، به ذکر چند نکته می‌پردازیم.
به‌طور کلی، ماده مذکور مشتمل بر دو فراز است؛
فراز اول، مربوط می‌شود به اعیانی‌های احداثی که البته اعتبار قانونی آن‌ها منوط است به این که، تا تاریخ 1/1/1370 احداث گردیده است. لازم به ذکر است که منظور از اعیان حسب بند چهارم از بخشنامه شماره 24317/41/1 تاریخ 12/12/78 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مستحدثاتی از قبیل بنا، اشجار، استخر، تأسیسات صنعتی، کشاورزی، فرهنگی، ورزشی و نیز چهاردیواری متناسبی است که تا تاریخ 1/1/70 توسط متقاضی ایجاد شده باشد.
در فرهنگ کتبی نیز در مقابل کلمه «اعیان» آمده است؛ « اعیان، عبارت از هر شیء مادی است که ملصق به غیر‌منقول، مخصوصاً زمین باشد. اعیان جمع عین است. خانه، دکان، اشجار و حتی مجرای قنات مشمول تعریف اعیان است.».[8]
فراز دوم، مربوط می‌شود به اراضی کشاورزی و باغات و نیز اراضی خارج از محدوده شهرها و حریم آن، که البته این املاک نیز در صورتی از طریق این ماده قابل اقدام، جهت اخذ سند رسمی هستند که تا تاریخ 1/1/1370 متقاضی آن را خریداری نموده و در آن متصرف و بهره‌برداری قبل از آن تاریخ دارند. چنانچه می‌بینیم در این مورد، قیدی از مساحت عرصه مورد‌تقاضا نشده است و فقط چند مورد از آن‌ها دارای ضوابط خاص متراژ هستند که در جای خود، آن‌ها را توضیح خواهیم داد.
نکته دیگر، در‌خصوص وضعیت املاک مورد رسیدگی است. بدین شرح که املاک مورد‌رسیدگی مراجع، ممکن است فاقد سابقه ثبتی باشند و یا ثبت آن پذیرفته شده و در جریان ثبت باشند که نسبت به‌هر یک از موارد فوق‌الذکر به شرح ذیل اقدام می‌گردد؛
1 ـ مطابق تبصره 4 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، چنانچه ملک سابقه ثبت ندارد و متقاضی به‌عنوان مالک متصرف است و هیئت بایستی به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهار‌نامه، به واحد ثبتی ابلاغ کند؛ ثبت باید پس از تنظیم اظهارنامه، مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 59 آیین‌نامه قانون ثبت به اطلاع عموم برساند. و تحدید حدود این‌گونه املاک با درخواست متقاضی به‌صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می‌گیرد.
2 ـ حسب تبصره 5 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، هرگاه ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد، واحد ثبتی طبق قسمت اخیر تبصره 4 اقدام نموده و به‌صورت تحدید حدود اختصاصی و البته با تقاضای متقاضی، این‌گونه املاک را تحدید حدود می‌نماید.
3 ـ مطابق تبصره 6 ماده 148 اصلاحی، در صورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون با رأی هیئت، می‌بایست سند مالکیت به نام متصرف، صادر گردد، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد.
مطلب آخرین در این خصوص، این که به‌طور کلی متقاضیانی که جهت اخذ سند رسمی از طریق مواد مخصوصه مورد بحث اقدام می‌نمایند، از لحاظ ارائه یا عدم ارائه سند عادی به‌عنوان دلیل مثبِت ادعای خود به دو دسته‌اند که ذیلاً به شرح درباره آن‌ها خواهیم پرداخت؛
1 ـ حسب بند ششم از ماده 147 اصلاحی، دسته اول متقاضیانی هستند که مدعی خرید مورد تصرف می‌باشند و سند عادی نیز دال بر اثبات ادعای خود ارائه می‌دهند.
حال در این‌گونه موارد که متقاضی با در‌دست‌داشتن سند عادی تقاضای صدور سند رسمی دارد، هیئت‌حل‌اختلاف به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام می‌نماید، تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراض واصل شود، معترض به دادگاه هدایت می‌شود و اقدامات ثبت به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. ولی چنانچه اعتراض نرسد، اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر می‌نماید که البته صدور سند مالکیت جدید مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. در این بند، عدم حضور مالک عرصه مانع رسیدگی و اتخاذ تصمیم نیست و جهت اطلاع، موضوع آگهی می‌شود تا اگر مالک اعتراض دارد، عنوان نماید.
2 ـ دسته دوم که بند چهار از ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، تکیلف آن‌ها را مشخص نموده است، متقاضیانی هستند که مورد تقاضای خود را در تصرف دارند ولی نمی‌توانند سند عادی مالکیت خود را ارائه نمایند.
به عبارت دیگر، متصرف اعلام می‌نماید که مورد تصرف را با سند عادی خریداری نموده ولی نمی‌تواند سند عادی خرید خود را ارائه کند که در این‌گونه موارد هیئت‌حل‌اختلاف به موضوع رسیدگی نموده و در صورتی که توافق طرفین را احراز نماید و مدعی بلامعارض باشد، مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.
«توضیح این که وقتی سند انتقال عادی در دسترس نباشد، توافق مالک و متصرف لزوماً با حضور آن‌ها در اداره ثبت یا جلسه هیئت احراز می‌شود. این توافق یا در دفتر ثبت، ثبت می‌شود یا در صورت‌مجلس تنظیمی در هیئت‌حل‌اختلاف. ».[9]
به‌طور‌کلی طبق بند 25 از دستورالعمل شماره 15791/41/1 تاریخ 23/9/1378 سازمان ثبت، در صورتی که متصرف نتواند سند عادی از مالکین اصلی ارائه نماید و برای هیئت‌حل‌اختلاف نیز توافق طرفین احراز نگردد، هیئت‌ها باید رأی منفی مورد تقاضا را صادر نماید.
ذیلاً در شش گفتار جداگانه به تشریح موارد و نحوه رسیدگی مراجع می‌پردازیم؛
گفتار اول: توافق بین مالک و متصرف
حسب بند یک از ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده و پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض، رئیس ثبت دستور ارائه عملیات ثبتی را به نام متصرف به‌منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
در توضیح این بند می‌توان به ماده 12 آیین‌نامه اجرایی (اصلاحی 22/8/81) اشاره نمود که مقرر داشته؛ در صورتی که متصرف و مالک با تقدیم تقاضانامه به واحد ثبتی مربوطه، توافق خود را مبنی‌بر انتقال و احداث اعیانی کتباً اعلام نمایند، رئیس ثبت محل موضوع را جهت انجام امر کارشناسی به کارشناس ارجاع می‌نماید که کارشناس مربوطه موظف است؛ ظرف مهلت بیست روز محل را معاینه و پس از تعیین متصرفات فعلی متصرف و وضعیت ثبتی ملک، مراتب را صورت‌جلسه و به امضای حاضرین برساند و سپس نقشه ترسیمی و صورت‌جلسه تنظیمی را به مرجع رسیدگی‌کننده، تسلیم نماید. پس از انجام مراتب کارشناسی، اگر کارشناس مربوطه تصرف بلامنازع متصرف و مالکیت انتقال‌دهنده را احراز نماید، مراتب را به رئیس ثبت اعلام، تا رئیس ثبت پس از بررسی موضوع و احراز هویت طرفین و نیز عدم وصول اعتراض، مراتب را با قید میزان و نوع تصرف در دفتر ثبت توافق، به امضای طرفین برساند.
ضمناً به موجب تبصره 2 ماده 13 آیین‌نامه اجرایی (‌الحاقی 26/12/74‌) در‌صورتی‌که تعداد متصرفین در یک پلاک ثبتی بیش از 20 نفر باشند، با اعلام توافق از ناحیه طرفین و ارائه اسناد و مدارک نقشه ملک از ناحیه مالکین، رئیس ثبت محل پس از احراز هویت طرفین و مالکیت مالکین، توافق حاصله را در دفتر ثبت توافق قید می‌نماید و در این‌صورت، نیازی به رعایت ماده 30 آیین‌نامه نمی‌باشد.
نکته مهم این که هرگاه پس از ثبت و امضای دفتر ثبت توافق، یکی از طرفین یا قائم مقام آن‌ها منکر انجام توافق ثبت‌شده گردند و یا اختلافی بین آنان حادث شود، مطابق تبصره2 ماده 12 آیین‌نامه (اصلاحی 22/8/81) اقدامات بعدی ثبت، ادامه خواهد یافت. ولی معترض می‌تواند به دادگاه صالحه مراجعه نماید.
گفتار دوم: انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز
هرگاه انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز باشد، ممکن است یکی از حالت‌های ذیل حادث گردد که حسب مورد، مطابق قانون و آیین‌نامه اجرایی عمل خواهد شد؛
1 ـ هرگاه به موجب سند عادی، انتقال به نحو مشاع صورت گرفته باشد ولی خریدار مدعی تصرف مفروزی در ملک باشد و بین مالک مشاعی و متصرف توافق حاصل شده باشد، یعنی مالک مشاعی ادعای مدعی را مبنی‌بر خرید و مفروز بودن مورد‌خرید، به‌صورت کتبی تأیید نماید، مطابق بند 2 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و نیز بند یک ماده 33 آیین‌نامه (مصوب 22/8/81)، رئیس ثبت، پس از ارجاع امر به کارشناس و وصول گزارش کارشناسی و تهیه نقشه کلی ثبت و انعکاس قطعه مورد‌تصرف در آن و نیز احراز معامله و تصرف بلامنازع متقاضی، مشروط به این که مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد، دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد‌تقاضا و باقیمانده را به‌منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به‌صورت مشاع ادامه می‌یابد. به عبارت دیگر، هرگاه انتقال اعم از رسمی یا عادی به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز باشد، رئیس ثبت با رعایت شرایط ذیل به موضوع رسیدگی نموده و به شرح فوق دستور صدور سند مالکیت مفروزی را صادر می‌نماید.
« اول ـ وجود توافق بین متصرف و مالک مشاعی
دوم ـ موافقت سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی یا تأیید آن‌ها
سوم ـ احراز تصرف بلامنازع
چهارم ـ مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. این موضوع باید از طریق کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد‌تصرف در آن احراز شود.
پنجم ـ عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازی متقاضی.»[10]
2 ـ در صورتی که انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز باشد و مستند متقاضی، سند رسمی باشد، به نحو فوق عمل می‌شود. با این تفاوت که چون سند خریداری، سند رسمی است، نیازی به احراز وقوع معامله نمی‌باشد که بند دوم از ماده 33 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) نیز مؤید این معنا است.
3 ـ به موجب قسمت اخیر بند 2 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و نیز بند سوم از ماده 33 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81)، در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی و یا وصول اعتراض و هم‌چنین در صورتی که مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد و یا مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی، موافقت نداشته باشند، رئیس ثبت پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به هیئت‌حل‌اختلاف ارجاع می‌نماید و هیئت‌حل‌اختلاف مطابق ماده 34 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) عمل می‌نماید. به این‌صورت که پس از ارجاع امر کارشناس، در صورتی که نظریه کارشناس حکایت از تصرفات بلامنازع و بلامعارض متصرف داشته باشد و معتمدین محلی و شهود، مراتب را گواهی نموده باشند، هیئت تصمیم لازم را حسب مورد، در خصوص قبول تقاضا یا ادامه عملیات ثبتی یا صدور سند مالکیت اتخاذ می‌نماید و تصمیم خود را به واحد ثبتی ابلاغ می‌نماید، تا واحد ثبتی بر‌اساس بند 6 ماده یک اقدام نماید. و بنابراین واحد ثبتی مراتب را در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهی‌های ثبتی آگهی نماید که چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ نشر اولین آگهی، اعتراض واصل شود، اداره ثبت باید به معترضین اعلام نماید که ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض، مبادرت به تقدیم دادخواست به مراجع صالح قضایی نماید و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید. در این‌صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود، ولی چنانچه اعتراض واصل نشود، اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت صادر می‌نماید. به‌هر‌حال، صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
هرگاه معترض نشانی خود را قید نکرده باشد و یا ظرف مهلت مقرر گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نکند و ذی‌نفع گواهی عدم تقدیم دادخواست را از مراجع صالح اخذ و تقدیم نماید، اداره ثبت، پس از پایان مدت واخواهی براساس رأی هیئت‌حل‌اختلاف عملیات ثبتی را ادامه خواهد داد.
ایرادی که به ماده 34 آیین‌نامه وارد است، این که، مشخص نشده که اگر ذی‌نفع از انجام مراتب فوق استنکاف نمود، تکلیف چیست؟ به عبارت دیگر مشخص نشده که اگر معترض گواهی تقدیم دادخواست خود را به اداره ثبت تسلیم نکرد و ذی‌نفع هم گواهی عدم تقدیم دادخواست معترض را به اداره ثبت تقدیم ننمود، در این‌صورت اداره ثبت به چه نحو عمل می‌نماید.
شایان گفتن است که به موجب تبصره 3 الحاقی به ماده 34 آیین‌نامه (مصوب 22/8/81) اگر اعتراض به مراتب فوق، خارج از موعد قانونی به عمل آمده باشد، مانع ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت نخواهد بود.
گفتار سوم: مالک عرصه و اعیان از هم جداست و مورد معامله، اعیان املاک است (مانند مازندران)
حسب بند سوم از ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و نیز ماده 26 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) در مناطقی نظیر مازندران که مطابق سوابق ثبتی، غالباً مالک عرصه و اعیان از هم جداست، مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقلٌ‌الیه، متقاضی سند مالکیت است. هیئت‌حل‌اختلاف به این‌گونه تقاضاها رسیدگی می‌نماید که هیئت پس از احراز واقع (یعنی احراز این امر که مالک عرصه و اعیان از‌هم جدا می‌باشند و مورد‌معامله اعیان ملک است) و نیز اعلام توافق متقاضی و مالک عرصه و اعیان، پرونده را به رئیس ثبت ارجاع می‌نماید که مطابق بند یک ماده 147 عمل نماید و در غیر این‌صورت، پس از جلب نظر کارشناس، دستور ادامه عملیات ثبتی را صادر و با حفظ حقوق مالک عرصه رأی بر صدور سند مالکیت اعیان، طبق عرف محل، خواهد داد.
یعنی مطابق تبصره ماده 26 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) اگر براساس عرف محل، حقوقی برای صاحب اعیان در نظر گرفته شده باشد، با مستفاد از عرف محل، هیئت رسیدگی نموده و حسب مورد تصمیم لازم را اتخاذ می‌نماید. به عبارت ساده‌تر، در مورد این قبیل مناطق هیئت با رعایت شرایط زیر:
الف ـ احراز واقع
ب ـ احراز توافق طرفین (‌متقاضی، مالکین عرصه و اعیان سابق)
ج ـ احراز تصرف بلامنازع توسط کارشناس
د ـ نداشتن معترض،
طبق بند ”الف“ ماده 147 عمل می‌کند. یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می‌شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به‌منظور صدور سند مالکیت صادر نماید. ولی هرگاه بین طرفین توافق نباشد، هیئت پس از جلب نظر کارشناس با توجه به ماده 13 آیین‌نامه با احراز موضوع، رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالک عرصه خواهد داد.[11]
گفتار چهارم: اعیان احداثی در اراضی موقوفه
یکی از موضوعاتی که رسیدگی آن در صلاحیت هیئت‌حل‌اختلاف قرار دارد، رسیدگی به تقاضاهای مربوط به اعیانی‌هایی است که در اراضی موقوفه احداث گردیده‌اند که در این قسمت با اشاره به تبصره 2 ماده 148 اصلاحی و نیز ماده 25 آیین‌نامه اجرایی، به توضیح تقاضاهای واصله در این باب خواهیم پرداخت.
حسب مواد فوق‌الاشاره هرگاه هیئت‌حل‌اختلاف تشخیص دهد که اعیان مورد‌تقاضا کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده است، از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل دعوت می‌نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت و یا نظر خود را بیست روز از تاریخ ابلاغ، ارسال نماید، تا هیئت با رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوفٌ‌علیهم و رعایت جمیع جهات، نسبت به رسیدگی اقدام نماید. ولی در صورتی که ملک موقوفه فاقد متولی باشد، هیئت با موافقت اداره اوقاف و رعایت موارد لازم، نسبت به تعیین اجرت زمین اقدامی و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد، برای صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زمین معین خواهد نمود.
هرگاه هیئت جهت اتخاذ تصمیم به جلب‌نظر کارشناس نیاز داشته باشد، حسب تبصره یک ماده فوق‌الاشاره با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف، کارشناس مرضی‌الطرفین انتخاب می‌شود که کارشناس منتخب، باید با رعایت ماده 13 آیین‌نامه و مفاد وقف‌نامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوفٌ‌علیهم و این که اعیان احداثی به قصد واقف نزدیک است، نسبت به تعیین مساحت عرصه و ارزش اعیان و اجرت زمین مبادرت نماید.
در صورتی که مورد‌تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری یا حتی قسمتی از آن در اراضی مربوط به اشخاص ایجاد شده باشد، نسبت به‌هر قسمت، حسب مورد مطابق قوانین مربوطه اقدام و تعیین تکلیف خواهد شد.
گفتار پنجم: اعیانی احداثی در اراضی دولت و شهرداری
هرگاه اعیان و مستحدثات مورد‌تقاضا، در اراضی متعلق به دولت یا شهرداری‌ها ایجاد شده باشد، هیئت پس از رسیدگی، در صورت لزوم نسبت به انتخاب کارشناس اقدام می‌نماید که کارشناس منتخب باید مطابق ماده 13 آیین‌نامه عمل نماید و نظر خود را ظرف مهلت بیست روز تقدیم هیئت نماید. پس از وصول نظریه کارشناس، دبیر هیئت مطابق ماده 27 آیین‌نامه (مصوب 22/8/81) باید مراتب را با ذکر این که متقاضی، مدعی است که فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان می‌باشد، حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه ابلاغ نماید تا آن‌ها نسبت به معرفی نماینده خود، جهت شرکت در جلسه و با ابراز نظریه اقدام نمایند. ولی عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین‌شده، مانع رسیدگی نخواهد بود.[12]
تقویم بهای کارشناسی روز و تعیین زمان ساخت بنا به‌عهده کارشناس واجد شرایط می‌باشد. ضمناً اگر هر یک از طرفین ظرف یک هفته کتباً به‌نظریه کارشناس اعتراض نمایند، هیئت‌حل‌اختلاف به تقاضای معترض، گروهی مرکب از سه کارشناس واجد شرایط را جهت بررسی موضوع انتخاب می‌نماید و نظر اکثریت این گروه قطعی است.
پرداخت هزینه کارشناسی در مرحله نخست به‌عهده متصرف و هزینه گروه کارشناسی به‌عهده معترض می‌باشد و نکته قابل توجه این است که اگر از تاریخ ارجاع امر به کارشناس تا تاریخ واریز بهای تعیین‌شده توسط متقاضی بیش از یک سال بگذرد، کارشناسی تجدید می‌شود.
به موجب ماده 5 آیین‌نامه اجرایی تبصره 3 ماده 2 قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 25/7/78 هیئت وزیران؛ «در مواردی که دستگاه صاحب زمین با انتقال زمین موافقت نمی‌نماید مکلف است علت را مستدل به هیئت رسیدگی‌کننده اعلام نماید».
در این زمینه باید به اصلاحی سال 1370 نیز توجه نمود که مطابق آن دولت یا شهرداری مکلف به فروش بودند و جلب موافقت آن‌ها لازم نبود. به عبارت دیگر، « طبق اصلاحیه 1370 دولت یا شهرداری در موارد مشمول ماده 147 مکلف به فروش ملک به قیمت‌های مذکور در بند 2 می‌باشند، اعم از این که حفظ ملک برای دولت یا شهرداری ضروری باشد یا نباشد.».[13]
به‌هر‌حال، پس از این که هیئت رأی بر انتقال ملک دولت یا شهرداری صادر نمود، رأی صادره به مرجع ذی‌ربط ابلاغ می‌شود تا مرجع مربوطه حداکثر ظرف بیست روز پس از ابلاغ رأی، نماینده خود را جهت امضای سند انتقال، به دفترخانه‌ای که واحد ثبتی معین می‌نماید، اعزام کند که چنانچه ظرف مهلت مقرر، نماینده مرجع دولتی یا شهرداری مراجعه ننماید، نماینده ثبت اسناد و املاک محل، جهت امضای سند انتقال به دفترخانه اعزام می‌شود.
ضمناً حسب تبصره 4 ماده فوق‌الذکر؛ «چنانچه ثمن معامله از طرف متقاضی طبق رأی هیئت در موعد مقرر قانونی پرداخت شود و به‌هر دلیل صدور سند مالکیت به تأخیر افتد و در این خلال، بهای ملک مورد رأی تغییر یابد، موجب تعهد جدید متقاضی یا بازپرداخت وجه از طرف دولت نخواهد بود.».
مبحث پنجم: بررسی معایب و مزایای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای شهرداری‌ها
مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در عمل مشکلاتی را برای شهرداری‌ها ایجاد نموده‌اند. به عبارت دیگر، این مواد برای شهرداری‌ها بیشتر مشکل‌آفرین بوده‌اند تا مفید. زیرا در حقیقت، این مواد موجب از بین بردن ضوابط شهرداری و پایمال شدن حقوق قانونی‌اش گردیده است که نتیجتاً، تلاش شهرداری‌ها، برای استیفای حقوق خود و نیز کوشش افرادی که سند مالکیت از طریق مواد مخصوصه (147 و 148) اخذ نموده‌اند، برای پاسخ گرفتن از شهرداری‌ها، منجر‌به درگیری بین آن‌ها گردیده است و ذیلاً پس از ذکر نظریه مشورتی شماره 7714/7 تاریخ 13/11/76 اداره حقوقی، به بیان مشکلاتی که مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای شهرداری‌ها ایجاد نموده‌اند، خواهیم پرداخت.
نظریه فوق اشاره می‌دارد؛ « اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در تبدیل سند عادی به رسمی مانع اعمال مقررات ماده 101 قانون شهرداری‌ها و هم‌چنین مصوبه وصول عوارض تفکیک سال 1369 و تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها (مصوب 1367) و رعایت ضوابط و مقررات تأمین فضاهای عمومی نیست. بدیهی است اجرای چنین مقرراتی که مسأله‌ای جانبی و متعلق به دستگاه‌های دیگر است، برای کمیسیون تصمیم‌گیرنده و صدور اسناد رسمی تکلیفی ایجاد نمی‌کند و این خود دستگاه‌های ذی‌نفع هستند که با اجرای قانون و مقررات لازم دستگاه متبوع خود، رأساً اقدام می‌نمایند و به‌هر تقدیر، انجام آن نمی‌تواند، مانعی برای کمیسیون صدور اسناد موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت باشد.».
اینک به تفکیک، معایب و مشکلاتی را که مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در امور شهرداری‌ها ایجاد نموده‌اند، بررسی خواهیم نمود؛
1 ـ با وجود تصویب ماده 4 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 31/1/65) که اظهار می‌دارد؛ « دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن‌ها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلف‌اند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار‌نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این‌صورت، دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.»
اما مشکل اول این است که به‌رغم تصویب ماده فوق‌الذکر، در عمل، هنگامی که افراد از طریق این مواد اقدام به اخذ سند مالکیت می‌نمایند، هیئت ذی‌ربط، ضوابط و مقررات شهرداری‌ها را در خصوص تفکیک، اصلاحی و عقب‌نشینی‌ها در نظر نمی‌گیرد و اداره ثبت مبادرت به صدور سند رسمی برای متقاضیان می‌نماید و در نتیجه این امر، چون ضوابط تفکیک رعایت نشده است، شهرداری‌ها در اجرای طرح‌های از قبل پیش‌بینی شده، خود دچار مشکل می‌شوند و ضوابط شهرسازی و شکل شهر به هم می‌ریزد. در حالی که اگر طبق روال عادی ثبتی، صدور سند انجام می‌گرفت، حسب ماده 101 قانون شهرداری‌ها، ادارات ثبت و دادگاه‌ها در خصوص تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن، مکلف به استعلام از شهرداری‌ها بودند و در نتیجه ضوابط مربوط به تفکیک رعایت می‌شد. زیرا چنانکه می‌دانیم ضوابط تفکیک و نیز حداقل مساحت تفکیکی، طبق طرح تفکیکی، برای هر شهر و حتی برای هر منطقه به‌طور جداگانه مشخص می‌گردد و شهرداری‌ها به اراضی‌ئی که با انجام عمل تفکیک، مساحت یا متراژ آن‌ها کمتر از حداقل مساحت تفکیکی طبق طرح تفصیلی آن منطقه خواهد شد، اجازه تفکیک نمی‌دهند.
حال، در مورد اسناد صادره از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، این‌که در خصوص ضوابط تفکیک از شهرداری استعلام نمی‌شود، در مواردی که مقررات مربوط به شهرداری رعایت نگردد، شهرداری در مقابل دارنده سند، پاسخگو نخواهد بود و در وضعیت موجود تنها راه حل، وضع ضوابط و مقررات داخلی در شهرداری‌ها است.
2 ـ دومین مشکلی که مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای شهرداری‌ها ایجاد نموده، نبود امکان اخذ عوارض تفکیک، بابت اراضی‌ئی است که اسناد آن‌ها از طریق مواد مذکور صادر گردیده‌اند.
عوارض تفکیک نیز به خاطر خدمات بیشتری است که شهرداری باید به آن منطقه بدهد، مثل؛ ساخت پارک، مدرسه، فضای سبز و غیره که محاسبه عوارض تفکیک اراضی نیز به‌عهده ادارات شهرسازی و منطقه می‌باشد که بایستی مبلغ تعیین‌شده را کتباً اعلام نمایند و اداره درآمد نیز موظف است که پس از وصول، مراتب را کتباً به اداره شهرسازی منعکس نماید. (مستفاد از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، به شماره 21365/11876/1/262 تاریخ 4/5/66)
حال، اگر فردی از طریق عادی مبادرت به تفکیک و اخذ سند مالکیت نماید، هنگام مراجعه به شهرداری و دریافت پاسخ استعلام باید عوارض مربوطه را پرداخت نماید و بدین‌ترتیب، شهرداری کلیه حقوق قانونی خود را استیفا می‌نماید. اما هنگامی که فرد از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، برای اخذ سند مالکیت اقدام می‌نماید و هیئت با احراز تصرف مفروزی متقاضی در قسمتی از ملک مشاعی، برای وی سند مالکیت صادر می‌کند. در اینجا عملاً تفکیک صورت‌گرفته و سند مالکیت صادر‌شده، بدون این که عوارض تفکیک که از جمله حقوق شهرداری است، پرداخت شود.
3 ـ یکی دیگر از معایب و مشکلاتی که این مواد برای شهرداری‌ها ایجاد نموده، این است که ـ‌چنانچه اشاره نمودیم‌ـ مطابق تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 29/8/67‌، مالکین بزرگ هنگام تفکیک اراضی خود و ورود به محدوده خدماتی باید تا 20 درصد از اراضی خود را به شهرداری واگذار نمایند. ولی وقتی که افراد از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، سند مالکیت دریافت می‌کنند، این حق شهرداری را نمی‌پردازند و در نتیجه، موجب تضرر شهرداری می‌شوند.
وجود این گریزگاه از پرداخت عوارض مطروحه در تبصره فوق‌الذکر، موجب سوء‌استفاده بعضی افراد سودجو گردیده است؛ به‌طوری‌که بعضی از مالکین بزرگ با اطلاع از این وضعیت و با وجود امکان اخذ سند از طریق عادی، مبادرت به تفکیک و اخذ سند از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت می‌نمایند و بدین‌گونه حقوق قانونی شهرداری را در این مورد پایمال می‌نمایند.
4 ـ اما مشکل دیگر، ایجاد درگیری بین شهرداری و مردم است. زیرا از یک طرف، افراد از طریق مواد فوق‌الذکر اقدام نموده و موفق به اخذ سند رسمی گردیده‌اند و به همین دلیل هم به ماده 22 قانون ثبت استناد نموده و خواستار پاسخگویی صحیح، در برخورد با اسناد خود و نیز استیفای حقوق خود می‌باشند و از طرف دیگر، چون در راستای صدور این اسناد ضوابط شهرداری رعایت نگردیده، شهرداری خود را موظف به پاسخگویی نمی‌داند و همین امر موجب ایجاد دوگانگی بین دستگاه‌های دولتی و عمومی گردیده است. بنابراین در حال حاضر، در صورت تمدید از سوی مقنن، با اصلاح آن، ادارات ثبت را هنگام صدور سند مالکیت به ضوابط شهرداری‌ها توجه نمایند و از طرف دیگر، هنگامی که سند مالکیت صادر شد، باید برای همه دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی و عمومی محترم باشد و مطابق ماده 22 ق.ث. برخورد شود تا بدین‌ترتیب، دارندگان این اسناد دچار سرگردانی و مشکلات نگردند.
مبحث ششم: باغات
یکی از مواردی که در ماده 147 اصلاحی قانون ثبت به آن اشاره شده است، تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری است که اشخاص تا تاریخ 1/1/70 خریداری نموده‌اند و ‌واسطه موانع قانونی، تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نمی‌باشد. در این خصوص باید اذعان داشت یکی از معایب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، از بین رفتن باغات بود.
در ایـن قسمت، به چگونگی تغییر کاربری آن و ضوابط و مقررات تفکیـک بـاغـات می‌پردازیم و آثار مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت را بر باغات بررسی می‌نماییم.
گفتار اول: تغییر کاربری باغ‌ها
به موجب ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها (مصوب 1374)، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها، جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد و حسب تبصره‌2‌همین ماده، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها، وزارت کشاورزی بوده و تغییر کاربری این اراضی در روستاها نیز طبق ضوابطی خواهد بود که وزارت کشاورزی معین خواهد نمود.
به‌طور کلی، به موجب ماده 2 قانون فوق‌الذکر؛ «در مواردی که به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات این قانون، مجوز تغییر کاربری داده می‌شود، هشتاد درصد (80 %) قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد...».
در ادامه ماده 3 همین قانون، اشعار می‌دارد؛ «مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌ها موضوع این قانون که غیرمجاز اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری دهند، علاوه‌بر الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده 2 به پرداخت جزایی نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربردی جدید محکوم خواهد شد. وزارت کشاورزی موظف است پرونده‌های متخلفین از این قانون را به مراجع قضایی ارسال تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج نوبت رسیدگی و براساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.».
بنابراین چنانکه ذکر شد، تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات دارای ضوابط خاص خود می‌باشد و قانون‌گذار برای افرادی که بدون مجوز قانونی مبادرت به تغییر کاربری می‌نمایند، مجازات نیز معین نموده است. اما در اینجا باید این نکته را متذکر شد که یکی از عوارض و معایب اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، این است که؛ کسانی‌که از طریق این مواد، اراضی کشاورزی و باغات خود را تغییر کاربری داده و مبادرت به اخذ سند می‌نمایند، نه تنها به مجازات قانونی مقرر محکوم نمی‌شوند بلکه عوارض مندرج در ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها (مصوب 1373) را نیز پرداخت نمی‌نمایند و بدین‌گونه موجب تضییع حقوق دولتی می‌گردند.
تعیین ضوابط اراضی زراعی و باغ‌ها خارج از محدوده قانونی برعهده وزارت کشاورزی می‌باشد. اما ضوابط حاکم بر باغات در محدوده داخلی شهرها را، شهرداری تعیین می‌نماید که باز هم اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، موجب ایجاد اختلال در استیفای حقوق شهرداری گردیده است که شهرداری‌ها باید در جهت احقاق حق خود مبادرت به شناسایی باغات و تهیه شناسنامه باغ برای آن‌ها نموده و در نتیجه، از تخریب، تبدیل و تفکیک باغات جلوگیری به عمل آورند و حتی در مواردی که بدون رعایت ضوابط حاکم، از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، سند مالکیت صادر شده است و موجب از بین رفتن باغات گردیده، شهرداری می‌تواند در جهت ابطال اسناد صادره اقدامات مقتضی به عمل آورد.
گفتار دوم: ضوابط تفکیک باغ‌ها در اسناد صادره از طریق همین مواد
چنانچه بیان شد، بند هفتم از ماده 147 اصلاحی قانون ثبت (‌الحاقی 26/5/76) بیان می‌دارد؛ «در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ‌ها کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی حسب مورد به‌وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی باشد و با رعایت مقررات تبصره یک ماده 4 قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت مصوب 1302 مشمول این قانون نخواهد بود».
بنابراین ماده فوق‌الذکر مشعر به این معناست که هرگاه فردی، متقاضی صدور سند مالکیت برای باغ در داخل محدوده شهری باشد، باید ضوابط مربوط به وزارت مسکن و شهرسازی را مراعات نماید و هرگاه متقاضی صدور سند مالکیت باغ در خارج از محدوده باشد، باید ضوابط مقرر توسط وزارت کشاورزی را رعایت نماید و به‌طور کلی اگر مساحت قطعات متصرفی، کمتر از میزان مصوب مقرر باشد، برای این باغ‌ها سند مالکیت از طریق این مواد صادر نمی‌شود. البته ذکر این نکته هم لازم است که این بند از تاریخ تصویب یعنی 26/5/76 قابلیت اجرا داشته و امکان تسری به اسناد صادره قبل از این تاریخ، نخواهد داشت.
به‌طور کلی، الحاق این بند به ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، مفید بوده است. زیرا قبل از سال 76 و تصویب این بند، باغات هم بدون در نظر گرفتن ضوابط، تفکیک و تغییر کاربری داده می‌شد و نتیجتاً از بین می‌رفت. ولی با تصویب این بند، چون باید ضوابط خاص رعایت گردد، تا حدودی از تخریب و تبدیل باغات جلوگیری شده است. اما به‌هر‌حال، در عمل مشکلاتی وجود دارد. به‌طور مثال، ملکی سند باغ دارد ولی مالک درخت‌ها را می‌سوزاند و آن را تفکیک نموده و به فروش می‌رساند.
ضوابط مربوط به تفکیک و تغییر کاربری باغات در داخل محدوده قانونی توسط وزارت مسکن و شهرسازی معین می‌شود که به‌همین منظور بخشنامه شماره 13630/100 تاریخ 1/9/73 راجع به نحوه تفکیک و افراز تقسیم باغات و اراضی کشاورزی یا آبش، از ناحیه وزارت مسکن و شهرسازی صادر و ضوابط مربوطه طی این بخشنامه، مشخص گردیده است که ذیلاً مفاد این بخشنامه آورده می‌شود.
به موجب ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 19/4/1386، ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها را براساس نقشه‌ای که به تأیید سازمان کشاورزی استان رسیده است، تفکیک کنند.
 
مبحث هفتم: بررسی معایب و مزایای مواد 147 و 148 اصلاحی، برای املاک مشاعی
به‌طور‌کلی، می‌توان چنین گفت که برای مالکینی که دارای سند مشاعی هستند و تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی برای قسمت مورد تصرف خود را دارند، تصویب مواد 147 اصلاحی قانون ثبت، مفید بوده است. زیرا گاهی تعداد مالکین مشاعی بسیار زیاد است و چه بسا که با صرف هزینه‌های هنگفت هم نمی‌توان رضایت کلیه مالکین مشاعی را جلب کرد و بنابراین اگر این مواد به تصویب نمی‌رسید، آن عده از مالکین مشاعی که دارای تصرف مفروزی در قسمتی از ملک مشاعی خود هستند، هیچ‌گاه نمی‌توانستند، برای عرصه مورد‌تصرف خود سند مالکیت مفروزی اخذ نمایند. اما با تصویب این مواد در صورت اعلام توافق کلیه مالکین مشاعی، رئیس ثبت به موضوع رسیدگی می‌نماید و در‌غیر‌این‌صورت، یعنی در جایی که به کلیه مالکین مشاعی دسترسی نمی‌باشد و یا در صورت وصول اعتراض، هیئت‌حل‌اختلاف به موضوع رسیدگی می‌کند که پس از رسیدگی هیئت، مراتب در روزنامه آگهی می‌شود و اگر ظرف مهلت مقرر، اعتراضی واصل نشود، برای متقاضی سند مالکیت شش دانگ صادر خواهد شد. در حقیقت، می‌توان گفت که در‌خصوص بعضی از املاک مشاعی و مخصوصاً در مورد بعضی از پلاک‌ها که تعداد مالکین مشاعی آن زیاد است، تنها راه اخذ سند مالکیت مفروزی، اقدام از طریق ماده 147 اصلاحی قانون ثبت می‌باشد.
اما مواد مزبور، برای املاک مشاعی، در کنار محاسن خود، معایبی نیز در‌بر‌داشته است. ازجمله این که چون تصمیم هیئت در روزنامه آگهی می‌شود و این تصمیم ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، قابل اعتراض می‌باشد و این اعتراضات باید از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی صورت پذیرد، این امر به دلیل تراکم پرونده‌ها در دادگاه‌ها و نیز طولانی بودن وقت رسیدگی، گاهی موجب تأخیر در رسیدگی و در نتیجه تأخیر در صدور سند مالکیت به نام متقاضی خواهد شد که باید دقت شود، اساساً از پذیرش تقاضاهای واهی و بی‌اساس جلوگیری شود و در مورد املاک مشاعی، شخصی بتواند اعتراض کند که با صدور سند مالکیت مفروزی به نام متقاضی، واقعاً متضرر شده باشد.
مبحث هشتم: دولت
گفتاراول: رابطه میان دولت و مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
در بررسی رابطه میان دولت با مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، می‌توان چنین گفت که؛ دولت از طریق مواد خاص خود، اقدام به اخذ سند مالکیت، برای اموال متعلق به خود می‌نماید. به‌طور مثال، سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور پس از تشخیص و شناسایی اراضی ملی و آگهی در روزنامه، با رعایت ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون ملی شدن جنگل‌ها (مصوب 6/6/1342 هیئت وزیران) و ماده 39 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع (مصوب 30/5/1346)، اقدام به اخذ سند رسمی به نام دولت می‌نماید.
به جز سازمان جنگل‌ها که طریقه اخذ سند مالکیت آن توضیح داده شد، دیگر سازمان‌های دولتی نیز، مطابق قوانین و آیین‌نامه‌های خاص خود، مبادرت به اخذ سند مالکیت می‌نمایند.
به‌هر‌حال، نکته اساسی این است که دولت برای اخذ سند مالکیت اراضی، به نام خود، هیچ‌گاه از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، عمل نمی‌نماید و رابطه دولت با این مواد هنگامی ظهور می‌کند که افراد، اراضی دولتی را متصرف شده و سپس متقاضی صدور سند مالکیت، از طریق این مواد، بشوند که خود این امر نیز به یکی از دو حالت ذیل ممکن است بروز نماید؛
1 ـ حالت اول، این است که فرد در ملک متعلق به دولت متصرف شده و از طریق مواد فوق‌الذکر تقاضای صدور سند مالکیت نماید و آن ملک را ملکی غیر‌دولتی معرفی کند که در نتیجه موضوع از طریق ماده 147 و 148 اقدام می‌شود که خود این امر موجب بروز مشکلاتی برای سازمان‌های دولتی می‌شود.
2 ـ و اما حالت دوم، این است که متقاضی صدور سند مالکیت، معترف است که ملکی را که تصرف نموده است ملکی متعلق به دولت می‌باشد که در این‌صورت مطابق ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، عمل خواهد شد.
بدین‌ترتیب که؛ حسب ماده 24 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) در مورد آن، ابتدا از متقاضیان که اعیان متعلق به آن‌ها در اراضی دولت ایجاد شده است، هیئت‌حل‌اختلاف در صورت لزوم نسبت به انتخاب کارشناس اقدام می‌نماید و پس از وصول نظریه کارشناس به‌موجب ماده 27 آیین‌نامه اجرایی، مراتب را با ذکر این که متقاضی مدعی است که فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان می‌باشد، حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به سازمان مربوطه اعلام می‌نماید تا سازمان مزبور نسبت به معرفی نماینده اقدام کند. اما به‌هر‌حال، عدم حضور نماینده و یا عدم ابراز نظر در مهلت تعیین‌شده مانع رسیدگی هیئت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.
هیئت پس از رسیدگی و احراز واقع، مطابق موارد مذکور در تبصره 3 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، رأی بر انتقال ملک دولت به اشخاص صادر می‌نماید. به‌طور کلی، چنین به‌نظر می‌رسد که منظور از دولت در این مواد، همان دستگاه حاکمیت مربوطه یعنی وزارتخانه یا مؤسسه یا سازمان صاحب زمین می‌باشد.
بند ”و“ تبصره 3 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت مقرر داشته که؛ هیئت‌ها باید قیمت تمام‌شده زمین (شامل بهای منطقه‌ای و سایر هزینه‌ها) و واجد شرایط بودن یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام نمایند و در صورت موافقت دستگاه صاحب زمین، انتقال را به نام متصرف، صادر نمایند که مدت زمان این اعلام‌نظر توسط مراجع دولتی مطابق ماده 3 آیین‌نامه اجرایی تبصره فوق‌الذکر (مصوب 25/7/78)، حداکثر سی روز بوده و در صورت عدم وصول پاسخ در مهلت مقرر، هیئت، اعلام‌نظر خواهد نمود.
به‌موجب ماده 3 همین آیین‌نامه در مواردی که کارشناس در مورد تعیین بهای ملک مورد تصرف، اعلام‌نظر نموده است، نظریه کارشناس به متقاضی و دستگاه صاحب زمین اعلام می‌شود تا در صورت اعتراض به نظریه مزبور، اعتراض خود را حداکثر ظرف یک هفته کتباً به دبیرخانه هیئت اعلام نمایند و در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مقرر، طبق مقررات اقدام خواهد شد.
به‌هر حال، پس از طی مراحل فوق‌الذکر و صدور رأی مبنی‌بر انتقال ملک دولت به متقاضی، بهای تعیین‌شده به شماره حسابی که از سوی دستگاه صاحب زمین اعلام می‌گردد، واریز خواهد شد و رأی هیئت و قبض پرداختی جهت تنظیم سند به ]سازمان[ مسکن و شهرسازی ارسال می‌گردد و چنانچه ظرف بیست روز پس از ثبت در دبیرخانه سازمان مزبور، سند انتقال تنظیم نگردد، نماینده اداره ثبت می‌تواند به قائم مقامی، سند انتقال را به نام متقاضی امضا نماید. (‌ماده 4 آیین‌نامه فوق‌الذکر‌)
ضمناً اگر مرجع دولتی از وصول وجه معینه بابت فروش زمین دولتی به متقاضی امتناع نماید، متقاضی مکلف است بهای ملک را براساس قیمت تعیین‌شده در رأی هیئت‌حل‌اختلاف در موعد مقرر قانونی به حساب سپرده ثبت، تودیع و قبض رسید را به دفترخانه تنظیم‌کننده سند انتقال تحویل تا شماره آن در متن سند انتقال قید گردد و مراتب به مرجع صاحب‌ملک اعلام شود. در‌هر‌حال، در صورتی که احراز شود که بهای زمین پرداخت شده است، نماینده ثبت نسبت به امضای ثبت سند اقدام می‌کند که تبصره 3 ماده 35 آیین‌نامه اجرایی (مصوب 22/8/81) نیز مشعر بر همین معنا است. لازم به ذکر است که به موجب ماده 5 آیین‌نامه اجرایی تبصره 3 ماده 2 قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت (مصوب 25/7/78)، در مواردی که دستگاه صاحب زمین با انتقال موافقت نمی‌نماید، مکلف است که علت را مستدل به هیئت رسیدگی‌کننده اعلام نماید.
گفتار دوم: بررسی معایب ومزایای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای دولت
تصویب و تمدید مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، به‌رغم مزایای زیادی که داشته، من حیث‌المجموع، به نفع دولت نبوده است. زیرا باعث شده که متصرفین در اراضی دولتی جری‌تر شده و ابزاری پیدا کنند برای رسیدن به سند. به عبارت دیگر، تصویب این مواد موجب شده تا افراد بتوانند تصرفات غیر‌قانونی خود را در اراضی دولتی مهر تأیید بزنند و چه‌بسا که تمدید این مواد، موجب ازدیاد تصرفات افراد در اراضی دولتی خواهد شد که این امر به نفع دولت نخواهد بود.
مع‌الوصف، تصویب این مواد، با این وضعیت موجب بروز مشکلاتی برای دولت و سازمان‌های وابسته به آن شده است که ذیلاً، به اختصار، به بررسی این معایب و مشکلات می‌پردازیم.
1 ـ اولین مشکل، عدم استعلام از سازمان‌های دولتی در مورد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت می‌باشد، بدین توضیح که مطابق تبصره 3 ماده 148 قانون فوق، ادارات ثبت در‌خصوص متقاضیانی که اعیان خود را در اراضی مربوط به دولت احداث نموده‌اند، مکلف شده‌اند که از سازمان مربوطه در خصوص پرونده مطروحه، استعلام نمایند. بنابراین چون در این موارد استعلام به عمل می‌آید و اداره ذی‌ربط از موضوع مطلع می‌گردد، پس تضییع حقی متصور نیست.
ولی در راستای اجرای ماده 147 اصلاحی قانون ثبت که افراد، متقاضی صدور سند مالکیت هستند و املاک دولتی را به‌عنوان املاک شخصی معرفی می‌کنند، چون استعلامی از ادارات ذی‌ربط صورت نمی‌پذیرد، تصور پایمال شدن حقوق دولت به حد اعلای خود می‌رسد. زیرا پلاک‌های مورد‌تقاضا را هنگام انتشار آگهی به‌صورت کلی می‌نویسند و تشخیص این که این پلاک، اراضی دولتی را هم شامل می‌شود و یا خیر، مشکل است. و از طرف دیگر، اعتراض به این آگهی‌ها برابر است با صرف هزینه‌های اضافی برای دولت و نیز تشکیل پرونده‌های متعدد و عدم اعتراض، هم برابر است با صدور اسناد مالکیت به نام افراد؛ آن هم برای اراضی‌ئی که در حقیقت، متعلق به دولت است.
به عبارت دیگر، هر چند که ماده 147 یک استثنا بر اصل کلی است و جهت رفاه حال مردم تصویب شده و هیئت در این مورد وارد جزئیات نمی‌شود و با احراز تصرف، اقدام به صدور سند مالکیت به نام متقاضی می‌نماید و در مورد این ماده، هیئت‌حل‌اختلاف وظیفه ندارد که از هیچ ارگانی استعلام نماید. به‌نظر می‌رسد برای جلوگیری از تضییع حقوق دولتی و رعایت منافع عمومی و نیز توجهاً به این که اگر سازمان‌های دولتی بخواهند برای هر پرونده اعتراض بدهند، علاوه‌بر صرف هزینه‌ها، حجم اعتراضات بالا خواهد بود. بنابراین در صورت تمدید، بهتر است در اجرای ماده 147 اصلاحی قانون ثبت نیز از سازمان‌های ذی‌ربط خصوصاً شهرداری، استعلام به عمل آید.
2 ـ دومین مشکلی که این مواد برای اراضی دولتی به وجود آورده، این است که با صدور سند مالکیت اراضی دولتی به نام افراد، یکپارچگی اراضی دولتی از بین می‌رود و در نتیجه کارآیی مفیدی را که دولت می‌توانست از آن زمین ببرد، مخدوش می‌سازد و از ارزش زمین نیز کاسته می‌شود. به عبارت دیگر، هرگاه اراضی متعلق به دولت در یک منطقه‌بندی به‌صورت یکپارچه باشد و فردی در قسمتی از این اراضی، اقدام به ساخت بنا نموده باشد و هیئت‌حل‌اختلاف نیز برای وی سند مالکیت صادر نماید، در نتیجه دولت ملزم به انتقال آن ملک به متقاضی می‌باشد و با وقوع این امر، حالت یکپارچگی زمین از بین می‌رود و نهایتاً اینکه زمین مزبور، بهره‌وری لازم را نسبت به قبل نخواهد داشت.
3 ـ مشکل سوم اینکه، ممکن است فردی متقاضی صدور سند رسمی مالکیت در اراضی دولت شود و رأی به نفع متقاضی صادر شود و سازمان دولتی ذی‌ربط هم نسبت به آن اعتراض نماید؛ اما به دلیل این که هنوز سند مالکیت آن به نام دولت صادر نشده است، اعتراض سازمان دولتی رد شود و در نتیجه به نام متقاضی سند مالکیت صادر شود که در اینجا، دولت پس از این که سند مالکیت اخذ نمود، می‌تواند درخواست ابطال سند صادره برای متصرف در اراضی دولتی بنماید که ابطال این اسناد مستلزم تقدیم دادخواست به مراجع ذی‌صلاح قضایی و نهایتاً صرف هزینه‌های هنگفت می‌باشد که این امر، خود، به ضرر دولت می‌باشد.
4 ـ مشکل دیگر اینکه، در خیلی از موارد با قبول درخواست ثبت، حقوق ثانویه مثل حق ارتفاق نادیده انگاشته می‌شود. در حالی که باید این حق در اسناد صادره ملحوظ نظر قرار بگیرد، چون یک حق طبیعی و مورد حمایت است. به‌طور مثال، فردی از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، برای ملکی سند مالکیت اخذ می‌نماید و سپس به شرکت آب و فاضلاب که یک شرکت دولتی است، اخطار می‌نماید که لوله‌های مربوط را باید از زمین من برداری! که این امر موجب بروز مشکلاتی برای شرکت مربوطه می‌گردد و بنابراین هیئت‌های حل اختلاف باید دقت نمایند که در هنگام صدور اسناد مالکیت، حق ارتفاق موجود در آن ملک را در نظر گرفته باشند و آن را در اسناد صادره نیز قید نمایند.
گفتار سوم: موارد و نحوه اقدام اخذ سند مالکیت املاک موقوفه از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
به‌طور کلی، مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، هم به نفع اداره اوقاف بوده و هم به نفع مستأجرین موقوفات، بدین توضیح که؛
الف) از طرفی اداره اوقاف با اقدام از طریق مواد مذکور و اخذ سند مالکیت اراضی موقوفه، می‌تواند با مستأجرین سند رسمی اجاره منعقد نموده و هر ساله اجاره‌بهای معینه را دریافت نماید؛ زیرا اثبات وقفیت عرصه، کافی برای اخذ اجاره‌بها نمی‌باشد و باید مالکیت اداره اوقاف نسبت به ملک موقوفه، به اثبات برسد که این امر فقط با اخذ سند رسمی مالکیت، قابل اثبات می‌باشد.
نکته قابل توجه اینکه هنگامی که اداره اوقاف می‌خواهد سند مالکیت اخذ نماید، تاریخ وقف مهم نیست که بعد از سال1370 و یا قبل از آن باشد. ولی تاریخ انعقاد معامله مهم است که حتماً باید مربوط به قبل از سال 1370 باشد. اداره اوقاف از بدو تصویب این مواد تاکنون، تقاضاهای زیادی را بابت املاک موقوفه، به نام خود، مطرح نموده و موفق به اخذ سند مالکیت نیز گردیده است.
ب) از طرف دیگر، مستأجرین املاک موقوفه نیز از طریق این مواد، می‌توانند نسبت به سند مالکیت اعیانی موجود در اراضی موقوفه، اقدام نمایند و بنابراین رسماً مالک منافع در عرصه و مالک عین و منافع در اعیان شوند.
به‌طور کلی، در مورد املاک موقوفه و تقاضای ثبت آن‌ها، حالات ذیل متصور است؛
حالت اول، اینکه متقاضی اعلام می‌دارد که اعیان خود را در عرصه متعلق به وقف، احداث نموده است که در این مورد، پس از اظهار‌نظر کارشناس ثبتی، نامه‌ای به اداره اوقاف نوشته می‌شود تا مراتب را اعلام نمایند که با توجه به سوابق ثبتی، چنانچه ملک موقوفه، دارای متولی باشد و متولی مربوطه موافقت خود را اعلام نماید، سند اجاره تنظیم گردیده و اداره اوقاف مراتب را به همراه فتوکپی سند اجاره به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌دارد.
تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت نیز در همین راستا مقرر می‌دارد که؛
«در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیئت با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوفٌ‌علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد، صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زمین، مقرر و معین خواهد کرد.».
بنابراین، اعمال تبصره فوق‌الذکر، در مواردی است که متقاضی معترف است که عرصه وقف است و وی متقاضی سند مالکیت اعیانی است که مدتی، این موارد در اداره ثبت در دفتر ثبت توافق، ثبت می‌شد ولی بعد از مدتی، این موارد، فقط آگهی می‌شد و در دفتر ثبت توافق به ثبت نمی‌رسید، مگر در مورد خانواده‌های شهدا و جانبازان.
و اما حالت دوم، بدین‌گونه است که متقاضی، مدعی مالکیت است و موقوفه بودن عرصه را اعلام نمی‌نماید. در این‌صورت، مراتب در دو نوبت به فاصله پانزده روز در روزنامه، آگهی می‌شود و از تاریخ انتشار به مدت 60 روز قابل اعتراض است تا در صورتی که اداره اوقاف در پلاک مورد آگهی، ملک موقوفه‌ای داشته باشد، مبادرت به اعتراض نماید، یعنی دادخواست خود را مبنی‌بر اعتراض به ثبت متقاضی به مراجع قضایی تسلیم و از تاریخ دادخواست به مدت یک ماه طبق ماده 34 آیین‌نامه اجرایی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، گواهی لازم را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید که در این‌صورت، اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
مطابق ماده 25 آیین‌نامه اجرایی، اگر هیئت‌حل‌اختلاف تشخیص دهد که اعیان مورد‌تقاضا کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده است، از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل دعوت می‌نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دارد. در صورتی که ملک متولی نداشته باشد، تنها با جلب موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوف‌ٌعلیهم اتخاذ تصمیم خواهد شد.
هم‌چنین مطابق تبصره یک ماده مرقوم، در صورتی که نیاز به جلب‌نظر کارشناس باشد با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف، کارشناس مرضی‌الطرفین انتخاب می‌شود که با رعایت ماده 13 آیین‌نامه اجرایی و مفاد وقف‌نامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوفٌ‌علیهم و این که اعیان احداثی به قصد واقف نزدیک است، مساحت عرصه و ارزش اعیان و اجرت زمین را معین نماید.
نکته قابل توجه این که اداره اوقاف برای اعتراض به ثبت از طریق این مواد، نیازی به ابراز سند مالکیت ندارد و در این موارد، ابراز اصل وقف‌نامه هم برای اعتراض کافی است. بنابراین اداره اوقاف باید با ارائه اصل وقف‌نامه به رأی صادره از هیئت‌حل‌اختلاف اعتراض کند و الا دعوی وی رد خواهد شد.
گفتار چهارم: بررسی مزایای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای املاک موقوفه:
1 ـ اولین مزیت این مواد برای املاک موقوفه این است که اداره اوقاف می‌تواند با اجرای مفاد مواد موصوف، حق و حقوق املاک موقوفه را وصول نموده و به مصارف مورد‌نظر واقف از جمله کمک به ایتام، ساخت مساجد، مدارس و ... برساند.
اما این احقاق حق اداره اوقاف، ممکن است از طریق زیر، حاصل آید؛
یکی اینکه، خود اداره اوقاف می‌تواند از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، در موارد خاص خود، مبادرت به اخذ سند مالکیت عرصه موقوفه نماید و در نتیجه به موجب این سند مالکیت، قرارداد اجاره‌ای با مستأجر منعقد کرده و حق و حقوق ملک موقوفه را اخذ نماید. در‌حالی‌که اگر اداره اوقاف نمی‌توانست سند مالکیت اخذ کند، با ارائه وقف‌نامه مجاز به انعقاد عقد اجاره با مستأجر عرصه موقوفه نبود و روابط استیجاری حاصل نمی‌شد و در نتیجه، مجوزی برای اخذ حقوق موقوفه، وجود نداشت.
از طرف دیگر، مستأجرین املاک موقوفه نیز می‌توانند از طریق مواد مذکور اقدام نموده و برای اعیان احداثی خود در املاک موقوفه، سند مالکیت اعیانی اخذ نمایند که در نتیجه، پس از اخذ این سند، ملزم به پرداخت حق و حقوق ملک موقوفه خواهند شد. اما در اینجا، ذکر این نکته ضروری است که حتی اگر مستأجر ملک موقوفه، سند رسمی برای اعیانی‌های موجود در عرصه موقوفه نداشته باشد، اداره اوقاف به موجب همان قرارداد اجاره‌ای که با مستأجر ملک موقوفه منعقد نموده است، هر ساله اجاره‌بهای مقرر را دریافت می‌نماید. ولی مزیت اخذ سند مالکیت اعیانی‌های احداثی از ناحیه مستأجر این است که اداره اوقاف پس از آن، از نقل‌و‌انتقال مطلع شده و می‌تواند قرارداد اجاره خود را با مستأجر اولی فسخ و با انتقال‌گیرنده، قرارداد اجاره جدید منعقد کند. و دیگر این که اداره اوقاف به علت انتقال ملک موقوفه، مبلغی را تحت حق انتقال دریافت می‌نماید که حسب مورد، ناقل یا منتقل‌ٌالیه توافق می‌کنند که کدام‌یک این مبلغ را به اداره اوقاف پرداخت نمایند. ولی اگر توافقی در بین نباشد، چون دسترسی به ناقل در اکثر موارد، مشکل و یا حتی غیر‌ممکن است، اداره اوقاف این حق خود را از منتقلٌ‌الیه (یا خریدار) وصول خواهد کرد.
نتیجتاً چون اخذ سند مالکیت برای اعیانی‌ها از ناحیه مستأجرین به نفع اداره اوقاف است، این اداره برای مستأجرین ملک موقوفه که از طریق مواد 147 و 148 قانونی مذکور اقدام به اخذ سند مالکیت می‌نمایند، امتیاز قائل می‌شود تا افراد به این امر تشویق شوند. یعنی یک سری تسهیلات مالی به آن‌ها می‌دهد؛ به‌طور مثال، مبلغ پذیره ابتدایی آن‌ها را قسط‌بندی می‌کند و نیز یک سری تسهیلات اداری برای آن‌ها قائل می‌شود؛ مثلاً برای انجام امر کارشناسی و نقشه‌برداری، در این موارد، نیازی به رعایت تشریفات تعیین وقت نیست و در کوتاه‌ترین مدت و بدون اتلاف وقت به آن‌ها پاسخگویی می‌شود.
2 ـ از مزایای دیگر این است که؛ افراد خیراندیش و نیکوکاری که املاک خود را وقف نموده و اجرای وقف‌نامه را موکول به زمان ممات خود می‌نمایند. اما پس از فوت آن‌ها، ورثه ملک مزبور را با قول‌نامه به افراد دیگری واگذار می‌نماید که اگر این خریداران نسبت به تقاضای سند رسمی از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، اقدام نمایند و مراتب در روزنامه، آگهی شود، اداره اوقاف چون سابقه وقفیت را دارد، به این آگهی اعتراض می‌نماید و در نتیجه، بدین طریق حقوق موقوفه محفوظ می‌ماند. و اما نکته حائز اهمیت در اینجا این است که به‌طور کلی، پس از صدور سند مالکیت، هرگاه مالک اعیان که همان مستأجر عرصه موقوفه است، بخواهد اعیان را به دیگری انتقال دهد، باید ابتدا عرصه را منتقل نماید. یعنی ابتدا اداره اوقاف باید با خریدار جدید، عقد اجاره عرصه موقوفه را منعقد نماید و هیچ دفترخانه‌ای نباید قبل از انتقال عرصه موقوفه، اقدام به انتقال اعیانی مستحدثه در آن نماید.
ضمناً با توجه به آیین‌نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از تنظیم هر نوع سند نسبت به املاک موقوفه، موافقت اداره اوقاف محل را جلب نمایند.[14]
به‌طور کلی، مستأجر حق ندارد زمین موقوفه را بدون اجازه اداره اوقاف، تفکیک یا منتقل نماید. حال در فرضی که مستأجر ملک موقوفه، عرصه موقوفه را به دیگری واگذار نموده و خریدار اعیانی، با قول‌نامه حاصله، تقاضای اخذ سند مالکیت می‌نماید، اداره اوقاف به این امر اعتراض نموده و در این‌صورت، مستأجر اولی باید در اداره اوقاف حاضر و عقد اجاره فی‌ما‌بین را فسخ نماید که البته اگر مدت اجاره منقضی شده باشد، نیازی به فسخ نمی‌باشد و به‌هر‌حال، اداره اوقاف باید با مستأجر قانونی، عقد اجاره جدیدی منعقد نماید.
اما در فرضی که مدت اجاره قرارداد او منقضی نشده و مستأجر اولی مهلت فسخ اجاره در اداره اوقاف حاصل نشده و یا اساساً دسترسی به وی امکان‌پذیر نباشد، اداره اوقاف مستأجر مؤخر را به دادگاه هدایت می‌نماید که وی باید دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند اجاره به طرفیت اداره اوقاف و مستأجر اولی تقدیم دادگاه نماید که در این‌صورت، پس از صدور حکم از ناحیه دادگاه، نماینده اجرای احکام به نمایندگی از ناحیه مستأجر اولی، قرارداد فی‌ما‌بین را فسخ می‌نماید و سپس اداره اوقاف با مستأجر دومی قرارداد اجاره منعقد نموده و حقوق موقوفه را از وی اخذ می‌کند.
3 ـ از دیگر مزایای این مواد برای املاک موقوفه، این است که چون برای اخذ سند از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی ثبت، نیازی به استعلام از شهرداری نمی‌باشد؛ عملاً حق و حقوق موقوفه بیشتر رعایت می‌شود و شهرداری در مقابل عمل انجام‌شده، قرار می‌گیرد. هر‌چند که در این جهت باید حداقل ضوابط مربوط به تفکیک رعایت شود، زیرا مراجع تفکیک، شهرداری است و اوقاف هم در مسایل تفکیک تابع قوانین شهرداری است.
به عبارت دیگر، با توجه به قوانین جاری در شهرداری و طرح توسعه معابر و شبکه‌ها و کاربری‌های موجود معمولاً عرصه متعلق به وقف دچار تضییع گردیده و بعضاً به دلیل اعمال این قوانین، عرصه موقوفه از قید انتفاع خارج شده است، در صورتی که مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، با قدرت اجرایی که دارا بود، عملاً از قید و بندها کاسته و امکان اخذ سند مالکیت را افزایش داده‌اند.
4 ـ حسن دیگر، این است که تا قبل از تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، اداره اوقاف در اراضی موقوفه، در موارد لزوم، باید، احکام افراز را رعایت می‌نمود که این امر، هم هزینه‌هایی را در پی داشت و هم موجب اتلاف وقت می‌گردید. ولی مواد مزبور این مشکل را برطرف نموده است. چرا که، با اقدام از طریق این مواد، نیازی به رعایت قوانین افراز نمی‌باشد.
نتیجه و پیشنهاد:
اساساً مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت جهت حل مشکلات ثبتی مردم و صدور سند مالکیت برای اراضی و اعیانی که اخذ سند مالکیت برای آن‌ها مشکل و غیرممکن بود، به تصویب رسید. در حقیقت، مواد مزبور استثنایی بر ماده 22 ق.ث. محسوب می‌شود، زیرا انتقالات با اسناد عادی را قابل پذیرش دانسته است. به عبارت دیگر، با اقدام از طریق این مواد، می‌توان اراضی و اعیانی که صدور سند مالکیت از راه عادی برای آن‌ها میسر نیست، به‌طور فوق‌العاده، سند مالکیت رسمی اخذ نمود.
در پاسخ به این سؤال که اساساً تصویب این مواد صحیح بوده است یا خیر؟ می‌توان چنین گفت که؛
اولاً: باید اذعان نمود تصویب مواد موصوف به جهت خلأ قانونی بوده است که احساس می‌شد و به جرأت می‌توان گفت که در یک برهه زمانی خاص، اگر این مواد به تصویب نمی‌رسید، شاید حقوق خیلی از مردم جامعه تضییع می‌گردید.
ثانیاً: هیچ قانونی خوب یا بد مطلق نیست. یعنی هر قانونی که وضع می‌شود در کنار مزایایی که ایجاد می‌کند، معایبی را نیز به دنبال دارد که قانون مورد بحث نیز از این قاعده، مستثنا نیست.
ازجمله مزایای این قانون، می‌توان به امکان اخذ سند مالکیت برای اراضی و اعیانی که حدود سند مالکیت از طریق عادی برای آن‌ها میسر نیست، اشاره نمود که این امر، مهیا شدن شرایط تسلیط و تثبیت مالکیت، آسایش فکری و ایجاد امنیت را در پی خواهد داشت.
اما چنان‌که بیان شد مواد مزبور در کنار این مزایا، معایب و مشکلاتی را نیز ایجاد نموده‌اند. ازجمله اینکه، تصویب این مواد موجب ازدحام دادگاه‌ها گردیده است. زیرا از یک طرف چون مطابق قانون، اسناد صادره از طریق این مواد، قابل ابطال از طریق دادگاه‌ها هستند، معترضین به دادگاه‌ها مراجعه می‌نمایند که این امر گاهی موجب تراکم پرونده‌ها گردیده و نتیجتاً امر رسیدگی را با مشکل مواجه می‌سازد و از طرف دیگر، چون مبنای صدور سند از طریق این مواد، تصرف است، اختلافات و درگیری‌های بین مردم تشدید شده است.
از دیگر اشکالاتی که این مواد ایجاد نموده‌اند، می‌توان عدم توجه به ضوابط شهرداری، هنگام صدور این اسناد را یادآور شد که در نتیجه طرح‌های شهری را در هم ریخته و موجب ایجاد مشکلات برای شهرداری‌ها می‌گردد.
نتیجه این که، این مواد هرچند در خیلی موارد به‌نفع بعضی افراد و نیز بعضی ارگان‌ها از جمله اداره اوقاف و وزارت جهاد‌کشاورزی بوده و از این طریق توانستند اقدام به اخذ سند مالکیت نمایند. بنابراین می‌توان گفت؛ تمدید این مواد به‌نفع جامعه است. البته به شرط اینکه یک سری تغییرات در آن‌ها صورت گیرد و به عبارت دیگر، مواد مزبور باید به‌گونه‌ای اصلاح شوند که؛ اولاً: مزایای خود را حفظ نموده و به‌نفع جامعه باشند. ثانیاً: با قیودی که به آن‌ها اضافه می‌گردد و نیز تغییراتی که حاصل می‌شود، راه سوء‌استفاده را مسدود نموده و به حل مشکلات جامعه بپردازد، نه این که خود مشکل‌ساز شوند.
نتیجتاً موارد ذیل به‌عنوان پیشنهاد ارائه می‌گردد تا در صورت تمدید مواد مزبور، با در نظر داشتن این موارد و انعکاس آن‌ها در قانون، تا حدی از مشکلات ایجاد شده، کاسته گردد؛
1 ـ هنگام صدور سند مالکیت براساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت از سازمان‌ها و ارگان‌های دولتی استعلام به‌عمل آید تا از تضییع حقوق این سازمان‌ها، جلوگیری شود و نباید با این استدلال که چون این اسناد قابل اعتراض و ابطال هستند و کسی متضرر نمی‌شود، از استعلام خودداری نمود. زیرا هر چند که سازمان‌های دولتی می‌توانند در صورت داشتن اعتراض به اسناد صادره، اعتراض خود را در دادخواستی مطرح نموده و تقدیم دادگاه صالح نمایند. اما باید درنظر داشت که این امر موجب تشکیل پرونده، اتلاف وقت و نیز صرف هزینه‌های هنگفت برای دولت و تزلزل اعتبار اسناد رسمی خواهد شد که این امر به ضرر دولت می‌باشد.
2 ـ از شرکت آب و فاضلاب که یک شرکت دولتی است، نیز باید استعلام شود و اگر استعلام موردی به دلیل حجم انبوه پرونده‌ها مقدور نباشد، باید جانمایی ادوات شهری مشخص گردد و این امر در هنگام صدور سند، مدنظر قرار گیرد و در اسناد صادره حق‌ارتفاق ملحوظ گردد تا این شرکت را جهت امر آبرسانی با مشکل مواجه نسازد.
3 ـ در مورد هر پرونده از شهرداری استعلام به عمل آید تا این ارگان مأمور به خدمات عمومی را در اجرای طرح‌هایی از قبل پیش‌بینی‌شده با مشکل مواجه نسازد و به‌طور کلی در هنگام صدور سند مالکیت، طرح‌های شهری و ضوابط شهرداری رعایت گردد.
4 ـ برای جلوگیری از تضییع حقوق افراد و دولت و نیز جهت صدور دقیق‌تر این اسناد به جای یک کارشناس، از ابتدا هیئت کارشناسی جهت بررسی موضوع به محل اعزام شود و احراز تصرف مالکانه و نیز سایر موارد مندرج در قانون را که نیاز به کارشناسی دارد، منحصر به جلب‌نظر یک کارشناس نکنند و از نظر هیئت کارشناسی بهره ببرند.

 


[1]. سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 1052 تهران.
توضیح ماهنامه «کانون»: نظر به اهمیت موضوع یادداشت و این‌که مفاد مواد 147 و 148 ق.ث.، هنوز از مسایل مبتلابه مردم و متصدیان امور ثبتی و نیز این‌که بخشی از پرونده‌های مطروحه در دستگاه قضایی در‌خصوص این مهم است، استثنائاً به‌جهت بهره‌مندی کامل مخاطبان ارجمند، این مقاله، تمام و کمال، در یک شماره به چاپ می‌رسد. یادآور می‌شود ماهنامه «کانون» از درج مقاله‌های چند قسمتی (بیش از 30 صفحه تایپ شده A4) یا دارای بیش از 10 هزار کلمه معذور است. (ر.ک.: صص.189 ـ 188)
[2]. بند الف تبصره 3 ماده مذکور: الف ـ در مورد واحدهای مسکونی احداثی، چنانچه متقاضی واجد شرایط باشد (فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل‌ساختمان) تا مساحت 250 مترمربع زمین به قیمت تمام‌شده و نسبت به مازاد 250 مترمربع تا سقف 1000 مترمربع به قیمت عادله روز.
[3]. توضیح نگارنده: بدین‌ترتیب، مواد 147و148 ق.ث. با 14 بار اصلاحات در طول قانون‌گذاری ایران از لحاظ بازنگری رکورددار شد.
[4]. شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، تهران، انتشارات جهاد دانشگاهی، چ. 20، 1386، ص. 276.
[5]. نوبخت، یوسف، اندیشه‌های قضایی، تهران، انتشارات کیهان، چ. 5، 1376، ص. 203.
[6]. حاتمی، علی اصغر؛ بهشتی، جواد؛ کرمی، حبیب‌اله، شرحی بر مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 21/6/1370، مجله کانون وکلا، شماره 9 ـ 8، تهران 74 ـ 1373، ص. 195.
[7]. حقیقت، علی، ثبت املاک در ایران، تهران، کتابخانه گنج دانش، چ. اول 1379، ص. 155.
[8]. اسکافی، نادر، فرهنگ ثبتی، تهران، نشر گستر، چ. سوم، 1386، ص. 36.
[9]. حقیقت، همان، ص. 147.
[10]. همان، ص. 194.
[11]. حاتمی، منبع پیشین، صص. 205 ـ 206.
[12]. لازم به ذکر است در ماده 27 آیین‌نامه اجرایی مصوب (21/6/70) کلمه «همسرش» نیز قید شده بود و این امر بدین معنا بود که متقاضی باید اذعان می‌نمود که خود و همسرش فاقد واحد مسکونی دیگری هستند، مراتب مطابق قانون انجام شود. اما به موجب رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری تاریخ 31/1/72 کلمه «همسرش» از متن ماده مرقوم حذف شده است.
[13]. حقیقت، همان، ص.151.
[14]. نیسی، سعید، مجموعه حقوق ثبت و آیین‌نامه‌ها و مقررات ثبتی، چ. اول، 1380، ص.84

 
 
آیا حقوق مرد و زن برابر است
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۳:٠۱ ‎ق.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٦
 

 سئوال انجام پذیرفته دایر بر اینکه ایا حقوق زن و مرد در کشورمان عادلانه است؟

باید به عرض برسانم بستگی دارد موضوع را از منظر حقوق کشورهای سکولار یا غیر سکولار نگاه کرده باشیم و اینکه شما از کدام جنس هستید که احساس میکنید حقوق زن و مرد در مقایسه هر یک از انها عادلانه نیست ؟

 برخی از ادیان از اجازه دادن زن جهت وارد شدن به دیر و عبادتگاه خوداری و به زن به عنوان .... نگریسته میشود که با ورود به دیر موجب الودگی عبادتگاه میگردد ، را در قوانین دینی خود دارند برخلاف اسلام که به زن عزت بخشیده و زن را همچون فرشته میداند ،  دین اسلام به زن جایگاه ویژه قائل شده و اسامی زنان بزرگ با ایمان در قران ذکر شده است اسلام زن را  به عنوان کالا جهت فروش هرچه بیشتر کالا و در خدمت نظام سرمایه داری ندانسته و نه زن را تحقیر و خدای ناکرده نجس نشمرده  بلکه زن دارای جایگاه والا در اسلام میباشد و اندک تفاوت بین حقوق انها نه به جهت نقص زن بلکه از جهت تفاوت در خلقت متصور گردیده است برای مثال برای بقاء نسل و امکان ان حتما نیاز به جنس نر و ماده بوده و در این راستا بدون تردید باید زن حقوق حاملگی و سقط جنین و شیردادن به بچه را داشته باشد و برای حاملگی باید اناتومی و ساختار فیزیکی زن نیز اجازه این امر مهم را داشته باشد که همین امر در بعضی موارد امکان فعالیت جسمی همسان با مرد را به زن نمی دهد و این امر موجب تکلیف مرد به پرداخت نفقه به زن شده است و خیلی از موارد دیگر که جهت جبران ضعف اندک جسمی زن موضوع مهریه مطرح تا مقداری از ان جبران و مانع از ظلم توسط شوهر نااگاه به حقوق همسر به زن گردد هرچند انجام و خواست و انتظار از زن در بین عوام که به زن به عنوان وسیله و  ابزار نگریسته میشود سفارش دین و حقوق کشور ما نیست و برخی رفتارها اسلامی  و شرعی نیست که با زن صورت میگیرد بنده به عنوان سخنران در روز زن به سمیناری دعوت شده بودم انجا هم در پاسخ به سئوال تعدد زوجات و.. عرض کردم زن ناقص نیست بلکه خلقت متفاوت ان حقوق متفاوت را می طلبد که در اسلام این تعادل بررقرار شده نفقه و مهریه در مقابل قدرت بدنی کم خانم که منشا ان امکان حاملگی ... بوده است  مگر فقط مرد به عنوان انسان شناخته شده انسان شامل زن و مرد میباشد و تفاوتی بین ان دو نیست در گذشته های دور به خصوص اعراب جاهلیت علت اهمیت به فرزند پسر کارکرد اقتصادی و تحصیل قدرت فیزیکی در مقابل عشیره و قوم دیگر در جنگ ها و ستیزها بوده است ولاغیر که ابن فرهنگ بد با ظهور اسلام که دین جهانی بود نه قومی و برتری خود را به آئین های که متاسفانه اشخاص غافل از دین اسلام به ان گرویده میشوند که بیشتر از اهل غیر اندیشمند و غیرمتفکر و غیر عالم میباشند آئینی که  به صلح نیز سفارش کرده و حتی  کتاب اسمانی نیز نداشته   اما مورد احترام و ارادت ما مسلمانان میباشد و به ان مرد الهی شخصا عشق می ورزیم ( از غسل گرفته تا محرابه و... بگرفته از دین زرتشت و دکانداری دینی برای روحانیون ان آئین که نام ان را نیاوریم بهتر است خدای ناکرده اساعه ادب نشود اما بهتر است پیروان این آئین ،  اعمال دینی خود را با اعمال دینی زرتشتیان کشور خومان با مطالعه مقایسه کنند و خود قضاوت کنند و سپس دین برتر  که علما و دانشمندان هم اکنون به دین اسلام گرویده میشوند وقتی که دانش انها افزون میگردد تازه پی به برتری دستورات دینی نسبت به سایر ادیان میبرند که موجب رستگاری در این دنیا و جهان اخرت میباشد)که بعدها به طریق دیگر فرمایشات ان مرد الهی موضوعات جمع اوری و تحریفاتی نیز صورت گرفته در کدام آئین و دین به جز اسلام به زن به عنوان یک انسان کامل نگریسته شده حال انکه اسلام به زن به عنوان یک انسان کامل نگریسته و بهشت را زیر پای مادران رقم زده اما اگر زن نمی تواند قاضی صدور حکم باشد به جهت این است که وصف دیگری و برتری دیگری نسبت به مرد در احساس عمیق دلسوری و عشق و مادری به مادر داده شده و ان عواطف پاک شاید در اجرای عدالت موجب تردید گردد و اگر منظور سئوال کننده حق طلاق بوده چرا بی اطلاعی و نااگاهی خودمان را به حساب معاذا اسلام میگذاریم اگر یک خانم اطلاعات حقوقی و شرعی داشته باشد میتواند در زمان عقد نکاح حق طلاق را تصاحب نماید و برابری حاصل گردد و اگر منظور امکان ازدواج مرد بیشتر از زن که فقط تا زمانی که طلاق نگرفته با یک مرد زندگی ولی مرد بتواند چند همسر داشته باشد باید به عرض برسانم اولا زن هفتاد برابر بنا به نظر برخی محققان و متخصصان لذت  و بهره جنسی را با یکبار جماع میبرد و اگر مرد تازه هفتاد بار عمل زناشوئی انجام هد برابری حادث میگردد یعنی باری تعالی در دین اسلام این برابری را با دادن لذت جنسی بیشتر به زن در مقابل تعدد زوجات مرد و به نوعی ایجاد مانع در اختلات نسل و تبعات ان  جبران کرده است . اینها فقط برای اهل دانش عیان است و برخی بدون اطلاع و تحقیق و دانش فقط دنباله رو کسانی که با اسلام و کشورمان عناد دارند و خودشان د ر عقد ، مهریه میلیاردی منظور که این خود ا احکام اسلامی است چگونه است یک قسمت حکم اسلام را که به نفع این دسته مغرض میباشد قبول ولی مابقی احکام اسلامی را منکر و عده ای غیر اهل دانش را باخود برای نیل به اهداف سیاسی همراه میکنند غافل از اینکه  شاید ابتدای امر موفق شوند ولی نهایتا در مقابل اسلام محکوم یه شکست هستند کسانی که با اسلام در افتادن برافتادن از رضاخان میرپنج گرفته تا محمدرضای مخلوع و حسنی مبارک که لباس زندانیان را بر تن کرد چه خدای نازی داریم که فراعنه را به زیر میکشد و مومنان مانند امام خمینی ره را به اوج کمال و عرفان و عزت رهنمون میگردد چه درس اموختنی برای بشریت امروزی و...

و دیگری نابرابری دیه بین زن و مرد است که با بررسی های فقهی و نبود نص صریح فقهی و حکمی ،  اخیرا در بیمه موضوع برابری دیه مرتفع و تفاوت دیه بین زن و مرد رعایت گردید و در سایر موارد نیز عدالت برقرار شده ولی فقدان دانش کافی تمیز و پی بردن به این برابری ها موجب شده ما تصور کنیم به زن ظلم شده برای مثال دیگر و ختم عرایض دختر نصف مرد ارث میبرد یا زن یک هشتم از ترکه میبرد ؟ اگر مرد ارثی از پدر ببرد باید نفقه زن  و افراد واجب نفقه همچون پدر و مادر و فرزندان را بدهد و تهیه مسکن و پوشاک عیال و فرزندان هم با مرد خانه است و عروسی جهازیه وهزینه دانشگاه و .... هم با مرد است اما درمقابل زن ارث ببرد هزینه ای بر عهده وی وجود نداد بجز اینکه مقداری به شوهر و فرزندانش هبه کند مابقی یا پس انداز یا هزینه خرید طلا و ماشین میگردد  و مرد 2 برابر میبرد باید هزینه های ازدواج و نفقه پدر و مادر و افراد واجب نفقه را نیز متقبل گردد وولی دختر که ازدواج کند نفقه خود را از شوهر میگیرد و تمام هزینه های زندگی بر عهده شوهر خواهد بود و تازه افراد واجب نفقه ندارد و تکلیف بر عهده برادرش خواهد بود  البته بحث اکثریت است شاید اقلیتی باشد که پرداخت نفقه را بر عهده دارد اما الزام نیست بلکه اختیاری است حال انکه برای مرد تکلیف و اجب است .

بنابراین خواهر و برادر گرامی دین اسلام و نظام حقوقی اسلامی برابری زن و مرد را در اجرای عدالت به نهایت رسانده است  تا قرن گدشته در فرانسه و خیلی از کشورهای سکولار  زن حق مالکیت نداشت اکنون نیز در قانون مدنی فرانسه اندک محدودیتی وجود دارد حال انکه ایرانیان پیرو زرتشت و سپس اسلام هیچ محدودیتی برای مالدار شدن زن قائل نشده اند بنابر انچه گفته شد نادانی های خودمان را در اعمال و رفتار در اجرای خرافات و سنت های بد را خدای ناکرده به حساب  معاذا  اسلام نگذاریم اگر زنی دانش زیاد داشته باشد در انتخاب همسر مومن نه پولدار و توجه به ظواهر که شلوار پوشیدن مرد حکایت از نحوه تربیت  فرزندان را در اینده خواهد داشت که مشت نمونه خروار است بلکه انتخاب صحیح و توجه به خداشناسی شوهر و به دور افکندن خرافات و بدعتها و افزایش معلومات و مطالعه حداقل چند جلد کتاب علمی و فقهی در حصوص ازدواج و توجه به معیارهای اساسی و اسلامی و توجه به روایات رسیده از منبع نورانی و الهی ائمه اطهار موجب رستگاری خواهد شد ،  انتخاب صحیح همسر که برابری حقوق زن با مرد را در زندگی مشترک برابر با معلومات اسلامی و علمی رعایت و موجب  لذت بردن از زندگی مشترک گردد ،   اگاهی خود را در تمام امور بالا ببریم خواهیم دید زن یک فرشته از جنس لطیف با عشق فراوان به زندگی و فرزند و فداکاری  و ایثار  و محبت مملو از عشق به فرزند و شوهر را سرلوحه زندگی قرار داده و با رسیدن به کمالات برابری های امکان پذیر را جایگزین نابرابری های اختیاری قرار داده خواهد شد  /


 
 
مسئولیت مدنی ناشی از تقصیر (در غرق شدگی)/ تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۱:٤۸ ‎ق.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٦
 

 

 در پرسش یکی از هم وطن عزیزمان از آمریکا دایر بر اینکه اگر یک فرد به جهت بیماری صرع در استخر غرق شود مقصر کیست ؟  دوست عزیزشما که در کشور آمریکا زندگی میکنید و قانون ان کشور حاکم است که تحت نظام حقوقی کامن لو قرار دارد که یک نظام حقوقی مبتنی بر عرف و رویه قضایی است یعنی باید دید در ان ایالت در این موضوع قبلا چه حکمی صادر شده است و قطعا در این مورد هم همان حکم صادر خواهد شد .

اما در حقوق ایران که مبتنی بر عرف نیست بلکه قانون نوشته شده است مسئولیت مدنی مطرح است یعنی باید دید رابطه فعل ( اقدام متصدی استخر) با ضرر(غرق ) چقدر است به مباشرت یا به تسبیب در فقه هیچ خونی نیست که جبران نشود حداقل ان این است که بیت المال باید خون بهای شخص را بپردازد اگر مقصر نباشد یا اقدام وی موجب تقصیر نباشد مثلا ماموری جهت ابلاغ دادنامه شخصی به درب در کسی میرود و با در زدن زنی حامله با دیدن مامور سقط جنین میکند در این حالت چون مامور مقصر نیست و کاری جهت خوف یا تهدید انجام نداده و صرفا انجام وظیفه کرده از بیت المال حسب دستور قضایی علی ع باید پرداخت بشود / لذا در مانحن فیه اصولا باید متصدی استخر از اجازه شنای بیماران  معلولین جسمی و عقلی یا کسانی که هرلحظه احتمال بیماری فرد ممکن است عارض شود از شنا مانع گردد و به نظرم این قصور و تقصیر موجب ضمان است از طرفی باید غریق نجات در همه حال مراقب باشد بلکه نه بیماری صرع بلکه گرفتن عضله پا موجب بازماندن از شنا گردد در این حالت باید غریق نجات بلافاصله نسبت به نجات اقدام کند وگرنه ضمان بر عهده وی است مگر ثابت کند عدم نجات به جهت فورس ماژور و قوه قاهره بوده است که خارج از اختیار وی بوده است و دیگر اینکه به شناگران هشدار داده  شود و بتوان ان را ثابت کرد که دارندگان بیماری قلبی یا .. مثل ترن هوایی حق سوار شدن ندارند و شخص ان را پنهان کند در این حالت وفق قاعده تحذیر(هشدار) به نظر مسئولیتی متوجه استخر نباشد و قاعده اقدام حاکم است  البته باید دید تقصیر به میزان در فعل و ضرر دخیل است با واسطه میباشد یا مستقیم به سبب است یا به مباشرت مثلا کسی چاه میکند و دیگری سنگی جلوی چاه قرار داده و کسی پایش می لغزد و به چاه می افتد اینجا سبب اقوی از مباشر است و کسی که سنگ را گذاشته و موجب سقوط شده مقصر است و در مانحن فیه :

الف : آیا متصدی از بیماری صرع متوفی و غرق شده مطلع بوده یا نه ؟

ب- ایا غریق نجات بلافاصله به وظیفه خود عمل کرده یا نه ؟

ج- آیا متصدی یا مالک استخر نسیت به ممانعت از بیماران که با شنا سنخیت ندارند هشدار و اقدام کرده یا خیر؟

د- آیا غرق شدگی به جهت بیماری بوده یا عدم امکان شنا به جهات دیگر با تشخیص پزشکی قانونی و تحقیق و ...موجب شده است ؟

ه- آیا غریق نجات دقت کافی در تقسیم شناگران در دانستن شنا و منطقه ممنوعه اقدام و استرشاد کرده یا نه ؟

و- نهایتا اینکه ایا بیماری وی در هنگام شنا صورت گرفته و موجب غرق شدگی شده یا قبلا به جهات دیگر مثلا ندانستن شنا و سپس هیجان و ترس موجب صرع شده  و تعداد نجات غریق به اندازه کافی بوده وچه زمانی از غرق شدگی مطلع شده و زمان غرق و زمان فوت با تشخیص پزشکی قانونی و سئوالات دیگر و پاسخ های علمی و حقوقی اهمیت در کشف مقصر دارد ؟

بعد از پی بردن به سئوالات فوق به نظر بشود رابطه بین ضرر و فعل را پیدا کرد ولی در هر حال باید  نجات غریق حواس جمع به شناگران بلافاصله نسبت به نجات اقدام کند فرض میشود بیماری نداشته عضله پای وی گرفته باز بی توجهی  نجات غریق موجب غرق شده هرچند پی بردن به نکات فوق میتواند دادن پاسخ قطعی را در بر داشته باشد  اینها مربوط به حقوق کشور ما میباشد ولی در حقوق کامن لو باید به عرف و رویه قضایی که مهمترین و منابع اصلی حقوق ان دسته از کشورهاست مراجعه شود که بدون تردید قبلا در این حصوص رای صادر شده و مناط عمل قرار خواهد گرفت./               یا علی

سئوال دوم :

پاسخ سئوالی از هم وطن عزیزم از کشور عمان دایر بر اینکه تفاوت قولنامه با مبایعه نامه چیست؟

برادر عزیزم اگر بخواهم توضیح کافی بدهم مطلب از حوصله شما و دیگر خوانندگان عزیزم خارج است بخواهم خلاصه در چند خط ادای مطلب نمایم باید عرض شود ( لازم دانستید بفرمائید منبع خدمتتان ایمیل نمایم )، قولنامه که از اسم آن پیداست یعنی تعهد بر انجام معامله است ولی مبایعه نامه یعنی انعقاد عقد است البته در قولنامه بعضا وجه التزام شرط میشود برای مثال در صورت عدم انجام معامله مبلغ فلان قدر خسارت تعیین میگردد که این شرط جهت تحکیم عقد نیست بلکه وجه التزام عدم انجام به تعهد( که معامله است) میباشد در این صورت نمی شوذ متعامل را مجبور به معامله کرد فقط خسارت پرداخت میشود برای نمونه خود بنده پرونده داشتم و فروشنده در قولنامه اورده  بود در صورت عدم انجام معامله یک میلیون خسارت باید بپردازد و بعد از انجام قولنامه بلافاصله به بنگاه رفته و چک ها ی معامله را مسترد کرده و عین مال را به غیر فروخته بود که با شکایت کیفری فروش مال غیر  مواجه که بنده وکالت وی را گرفته نهایتا چون خسارت تعیین شده بود و طرفین در انجام و عدم انجام معامله همدیگر را مختار کرده بودن وصف جزایی نمی توانست منشا سوء نیت را داشته باشد بنابراین اگر در قولنامه اورده شود صرف نظر از انجام معامله باید مبلغ فلان قدر از بابت وجه التزام پرداخت شود در این حالت این قولنامه در حکم مبایعه نامه است و برابر باعفوبالعقود و المومنون عندالشروطهم طرف مقابل که از معامله سرباز میزند اجبار به انتقال سند و خلع  ید میشود و اگر ثمن معامله موجل باشد( مدت دار) حق حبس هم ساقط است ( تحویل مبیع یا انتقال سند راموکول به پرداخت ثمن معامله نماید که به حق حبس مشهور است) لذا اکنون دادگاه ها قولنامه را در ردیف مبایعه نامه گرفته حکم صادر می نمایند اگر اشتباه نکنم وحدت رویه ای نیز در این خصوص است مشروط  بر اینکه در قولنامه ذکر این شرط که در صورت عدم انجام معامله مبلغ فلان قدر به عنوان وچه التزام تعیین میگردد و از انجام معامله یا انجام تعهد شرطی در میان نباشد و یا مکتوب نگردد . والسلام

 


 
 
تبریک به مناسبت ولادت علی ع
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ٩:٢٤ ‎ب.ظ روز ۱۳٩۱/۳/۱٥
 

 

        
                           ولادت امام علی ع مولود

 

کعبه وصی پیامبر بر همه مسلمانان

 

جهان مبارکباد