جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

روش اجرای احکام افراز صادره از مراجع قضائی صالحه موضوع قانون افراز مصوب سال 57)

 

روش اجرای احکام افراز صادره از مراجع قضائی صالحه (موضوع قانون افراز مصوب سال 57)

 

 

 

گر چه به موجب قانون آبان 1357 اختیار افراز املاک مشاع به ادارات ثبت اسناد و املاک تفویض گردیده و ادارات ثبت مجاز به انجام افراز املاک مشاع حسب تقاضای احد یا تعدادی از مالکین مشاعی می باشند ولی به موجب ماده دوم قانون مذکور هر یک از شرکاء می توانند به تصمیم واحد ثبتی مربوطه مبنی بر افراز ملک در مهلت مقرر در ماده2 قانون یاد شده به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک (دادگاه حقوقی) اعتراض نمایند که در این صورت ادارات ثبت سوابق افرازی و عنداللزم پرونده ثبتی را حسب تقاضای مرجع یاد شده جهت رسیدگی نهایی به دادگاه حقوقی مربوطه ارسال می دارند.بدیهی است دادگاه حقوقی پس از رسیدگی نهائی و تصمیم افراز متخذه از طرف اداره ثبت را تائید یا خود مبادرت به صدور حکم دیگری می نماید که در هر صورت حکم صادره از مرجع یاد شده جهت ارجاء به ثبت محل ارسال می گردد که روش عملی اجرای احکام افراز صادره از مراجع قضائی بدین شرح است:


متقاضی باید تقاضای خود را همراه با اصل یا رو نوشت مصدق حکم قطعی افراز به ثبت محل تسلیم نماید. منظور از رونوشت مصدق این است که مطابقت رونوشت حکم افراز با اصل آن باید به تائید دفتر دادگاه محل برسد و به آن تمبر الصاق شود.


رئیس ثبت دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر می نماید و به متقاضی تاریخ وقت مراجعه بعدی را اعلام می دارد.


تقاضای متقاضی ثبت دفتر اندیکاتور می شود و همراه با ضمائم به بایگانی ارسال می گردد تا در پرونده ثبتی مربوطه ضبط شود.


در روز مراجعه متقاضی که قبلاً تعیین شده بایگانی پرونده را جهت تعیین نماینده و نقشه بردار نزد مسئول اداره ارسال می دارد و او با توجه به دفتر اوقات خود نماینده و نقشه برداری را جهت انجام اقدامات بعدی تعیین می نماید.


ضمناً چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که توسط مسئول اداره تعیین می شود و به شرحیکه قبلاً توضیح داده شد بایستی وسیله متقاضی به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه تودیع و فیش آن جهت ضبط در پرونده به ثبت ارائه شود.


سپس نماینده و نقشه بردار همراه با متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند و بعد از حضور در محل متقاضی بایستی ملک را معرفی و نماینده حدود آن را باسوابق پرونده ثبتی تطبیق و بعد حدود قطعات افراز شده مندرج در حکم را با محل مقایسه و تطبیق و کنترل و نقشه بردار حدود کل ملک و قطعات افراز شده را برداشت نموده و قطعات افرازی را برابر قیمت منطقه ای ارزیابی نماید.(بند378 مجموعه بخشنامه های ثبتی)


بعداز ترسیم نقشه ملک وسیله نقشه بردار که بایستی نماینگر حدود و مشخصات قطعات افرازی باشد نماینده صورت جلسه افراز را با ملاحظه پرونده ثبتی و مشاهدات خود در محل و توجه به حکم صادره از دادگاه و رعایت حدود و مشخصات ملک بر اساس سوابق پرونده ثبتی و موقعیت محل و حکم صادره تنظیم می نماید.


این صورت جلسه که با عنوان صورت جلسه افراز تهیه می شود نماینده بایستی بعد از توضیح کامل جریان ثبتی ملک در مقدمه و ذکر حدود اولیه ملک و اسامی مالکین مشاعی چگونگی افراز را با اشاره به حکم صادره دادگاه توضیح داده و حدود و مشخصات و مساحت قطعات افراز شده را با تعیین شمارات فرعی از اصلی مربوطه به ترتیب قید نماید و هر قطعه را در سهم همان فردی که در حکم افراز به او تعلق گرفته قرار دهد و پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروض شده را به نام مالکین مربوطه تهیه و به گواهی دفتر املاک بازداشتی برساند.


نماینده صورت جلسه افراز را خود امضاء و پس از امضاء نقشه بردار همراه با نقشه تر سیمی و برگ ارزیابی تنظیم شده که به قیمت منطقه ای خواهد بود و به امضاء نقشه بردار و ارزیاب و متقاضی هم باید برسد همراه با پرونده و پیش نویس اسناد مالکیت تهیه شده طی گزارشی به استحضار مسئول اداره می رساند.


رئیس اداره پس از بررسی صورت جلسه و تطبیق مفاد آن با پرونده ثبتی و حکم صادره دادگاه و کنترل پیش نویس اسناد مالکیت تهیه شده چنانچه اشکالی را ملاحظه ننماید پیش نویس اسناد را امضاء و دستور ثبت صورت جلسه افراز را در دفتر املاک صادر می نماید و به حسابداری اجازه می دهد که فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار را در صورت تعلق بشرحیکه قبلاً توضیح داده شده پرداخت نماید.


در این مرحله از اقدام متقاضی مکلف است هزینه افراز و سایر حقوق ثبتی متعلقه سهم خود را همراه با بهاء دفترچه سند مالکیت حسب محاسبه حسابداری در بانک تودیع و فیش آن را جهت ضمیمه نمودن پرونده به حسابداری ارائه نماید.


بعد از تودیع هزینه افراز و سایر حقوق ثبتی متعلقه و بهاء دفترچه سند مالکیت پرونده جهت اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک با توجه به دستور صادره از طرف رئیس اداره مراتب صورت جلسه افراز را در ستون ملاحظات ثبت و صفحه دفتر املاکی که سهام مشاعی هر ملک در آن ثبت شده قید می نماید و با توضیح موضوع خروجی زده و حدود و مشخصات هر کدام از قطعه و قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت نموده و شماره ثبت صفحه جدید را در ستون ملاحظات ثبت و صفحه مشاعی مربوطه قید می نماید سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را تحریر می کند.


آنگاه ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده را به امضاء مسئول اداره می رساند و پرونده را جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می دارد. در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ می شود بعد در دفتر تسلیم سند ثبت می گردد و پس از احراز هویت متقاضی که معمولاً با ملاحظه شناسنامه آن تحقق می پذیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت به او تسلیم می گردد و پرونده در ردیف مربوطه ضبط می شود. لازم به ذکر است چنانچه ملکی به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان (دادگاه حقوقی) فروخته می شود (ماده4 قانون افراز) که در این صورت وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه بین شرکاء به میزان سهام و مالکیت آنها تقسیم خواهد شد(ماده10 آئین نامه قانون افراز).

 

 

 


روش اجرای ماده 149 الحاقی قانون ثبت

 

روش اجرای ماده 149 الحاقی قانون ثبت نسبت به املاکی که دارای سند مالکیت می باشد

 

 

 

بسیار اتفاق افتاده املاکی در گذشته با مساحت معینی مورد معامله واقع شده ولی بعدا معلوم گردیده که دارای اضافه مساحت می باشد. چنانچه اضافه مساحت حاصله ناشی از تجاوز به مجاورین و شوارع و اموال عمومی نباشد و به تایید نماینده ثبت و تشخیص رئیس اداره داخل در محدوده سند مالکیت باشد و با اصلاح آن حقی از کسی تضییع نشود مالک می تواند درخواست اصلاح سند مالکیت خود را از ثبت محلی که ملک در حوزه آن واقع است بنماید. (موضوع ماده 149 الحاقی قانون ثبت و بند 391 مجموعه بخشنامه های ثبتی). در این صورت مالک می بایستی تقاضای خود را مبنی بر اصلاح سند نسبت به اضافه مساحت به ضمیمه بنچاق معامله اولیه به ثبت محل تسلیم دارد.


رئیس ثبت دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را می دهد و روز معاینه محل را تعیین و به متقاضی اعلام می دارد. سپس تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت و جهت ضبط در پرونده مربوطه تا روز مراجعه متقاضی به بایگانی ارسال می شود. بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که از طرف رئیس ثبت تعیین می شود باید وسیله متقاضی به حساب سپرده ثبت واریز گردد.


بعد از تودیع فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار وسیله متقاضی به نحوی که شرح آن در قبل بیان شد نماینده و نقشه بردار در روز مقرر همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند. بعد از حضور در محل مالک ملک را معرفی و نماینده حدود آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی تطبیق و با مجاورین کنترل و در مورد اینکه آیا اضافه مساحت داخل در محدوده سند مالکیت می باشد یا خیر بررسی های لازم را با همکاری نقشه بردار در محل انجام می دهد.


نقشه بردار نقشه وضع موجود ملک را برداشت و سپس نقشه ای که نمودار وضع گذشته و حال ملک باشد ترسیم می نماید آنگاه نماینده صورتجلسه معاینه محل را تنظیم می نماید.


در این صورتجلسه که نماینده آن را با عنوان صورتجلسه اجرای ماده 149 الحاقی قانون ثبت نسبت به پلاک موردنظر تنظیم می نماید بایستی جریان ثبتی ملک را در مقدمه آن بطور مشروح توضیح و نام مالک را قید سپس با اشاره به تقاضای مالک مبنی بر وجود اضافه مساحت مشاهدات خود را در محل در صورتجلسه مرقوم داشته و چگونگی ایجاد اضافه مساحت را بیان نموده و گواهی لازم مبنی بر عدم تجاوز به مجاورین و شوارع و اموال عمومی را بنماید و در نهایت ضمن تعیین میزان اضافه مساحت که وسیله نقشه بردار محاسبه می شود صریحا اظهارنظر نماید که اضافه مساحت داخل در محدوده سند مالکیت می باشد و با اصلاح آن حقی از کسی و یا مجاورین تضییع نمی گردد. سپس صورتجلسه را خود امضاء نموده و به امضاء نقشه بردار و مالک رسانیده و همراه با گزارشی به ضمیمه پرونده ثبتی مراتب را به استحضار رئیس اداره می رساند. رئیس اداره صورتجلسه را بررسی و با ملاحظه نقشه های سابق و لاحق ملک و پرونده ثبتی مربوطه چنانچه تشخیص داد اظهارات نماینده و نقشه بردار صحیح بوده و موجبات تضییع حق از کسی با اصلاح سند مالکیت ایجاد نمی گردد و موضوع از مصادیق ماده 149 الحاقی قانون ثبت می باشد ضمن صدور دستور اصلاح سند پرونده را جهت محاسبه بهاء اضافه مساحت طبق بهاء مندرج در اولین سند انتقال درصورتیکه شرط یا قراری در این خصوص در سند انتقال اولیه قید نشده باشد به حسابداری ارجاع می نماید. درصورتیکه تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله وسیله نقشه بردار و ارزیاب تعیین خواهدشد (تبصره ذیل ماده 149 الحاقی).


پرونده برای محاسبه اضافه مساحت و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه و پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار به حسابداری ارسال می شود. حسابداری بهاء اضافه مساحت را بشرح فوق تعیین و سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و فیشهای مربوط را تنظیم و جهت تودیع به حساب سپرده و واریز به حساب درآمد ثبت به متقاضی تسلیم می دارد و فوق العاده نماینده و نقشه بردار را طبق روالی که شرح آن گذشت به آنان پرداخت می نماید. متقاضی بهاء اضافه مساحت را در حساب سپرده تودیع و حقوق دولتی متعلقه را به حساب درآمد ثبت نزد بانک ملی مربوطه واریز و فیش های لازم را به حسابداری ثبت تسلیم می دارد تا ضمیمه پرونده شود.


بعد از تودیع وجوه یاد شده وسیله متقاضی پرونده نزد نماینده مربوطه ارسال می گردد تا مراتب اصلاح را در پیش نویس سند مالکیت قید نموده و به مالک اولیه اخطار نماید که جهت دریافت بهاء اضافه مساحت به ثبت مراجعه نماید. آنگاه پیش نویس اصلاح شده و اخطارهای تهیه شده را به امضاء مسئول اداره می رساند. اخطارها بعد از صدور از دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مامور مربوطه تسلیم می گردد و مامور پس از ابلاغ نسخه دیدار شده را با قید امضاء و گواهی لازم پس از ملاحظه مسئول اداره و اطمینان از صحت ابلاغ جهت ضبط در پرونده به بایگانی تحویل می دهد. سپس پرونده جهت توضیح مراتب اصلاحی به دفتر املاک ارسال می گردد متصدی دفتر املاک شماره صورتجلسه و مراتب اصلاحی و میزان اضافه مساحت را در ستون ملاحظات ثبت دفتر املاک و صفحه ملاحظات سند مالکیت که در این مرحله وسیله متقاضی ارائه می شود توضیح داده و به امضاء مسئول اداره می رساند. سپس پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می شود و پس از اخذ رسید در ذیل تقاضای اولیه به متقاضی تسلیم می گردد و پرونده در ردیف مربوطه ضبط می شود. شایان ذکر است چنانچه ملک مورد اصلاح در رهن یا بیع شرط باشد اصلاح آن موکول به کسب موافقت خریداران اسناد مذکور می باشد.

 

 

 



نمونه قرارداد داوری

                                    

نمونه قرارداد داوری

 

  بنام خداوند بخشنده مهربان

 

إِنَّ اللَّهَ یَأْمُرُکُمْ أَنْ تُؤَدُّوا الْأَمَانَاتِ إِلَىٰ أَهْلِهَا وَإِذَا حَکَمْتُمْ بَیْنَ النَّاسِ أَنْ تَحْکُمُوا بِالْعَدْلِ ۚ إِنَّ اللَّهَ نِعِمَّا یَعِظُکُمْ بِهِ ۗ إِنَّ اللَّهَ کَانَ سَمِیعًا بَصِیرًا

خداوند به شما فرمان می‏دهد که امانتها را به صاحبانش بدهید! و هنگامی که میان مردم داوری می‏کنید، به عدالت داوری کنید! خداوند، اندرزهای خوبی به شما می‏دهد! خداوند، شنوا و بیناست

 

قرارداد داوری

1- طرفین قرارداد:

1- آقای ....................................     به آدرس: ................................. به شماره کارت ملی                                           تلفن

2- آقای ....................................           به آدرس: ................................... به شماره کارت ملی تلفن 

2- موضوع داوری:

اختلاف ناشی از موضوع مشارکتنامه ............................فی مابین طرفین وسپس .............  وتعهدات طرفین ناشی از مبایعه نامه وخسارات وارده ازسوی طرفین وتعهدات انجام داده یا نداده وارزیابی هرگونه تعهدات وموارد ناشی ازمبایعه نامه والحاقیه های فوق ( مالکیت قبلی و بعد از رای داوری  طرفین در ملک یا قسمتهای از ان و میزان آن و هرگونه تعهدات ناشی از آن اعم از عرفی و ثبتی ) موضوع ملک به پلاک ثبتی  ................................................................................  

 3- داوران مرضی الطرفین :

 

1-3  داور ثالث  :  جناب آقای ......................................................................... به تلفن  همراه .................... به عنوان داور ثالث با توافق طرفین تعیین می گردد و حق عزل اقای باقری  برای طرفین یا داوران انتخابی وجود ندارد .

(((  توجه : شایان دکر است اصولا هرطرف یک داور انتخاب داور سوم به انتخاب 2 داور انتخاب میشود در این قرارداد استثنا داور ثالث انتخاب شده به جهت اعتماد 2 طرف به داور ثالث )))

2-3   سایر داوران   :  

آقای                                                             داور انتخابی از سوی اقای................

اقای                                                            داور انتخابی از سوی اقای ...............   .

 

4- مدت داوری :

 

مدت انشاء رای داوری سه ماه  از زمان امضاء این قرارداد داوری تعیین میگردد  ، مدت بیش از سه ماه  با توافق طرفین قابل تمدید می باشد  در صورت عدم انشا و اعلام رای ظرف سه ماه رسیدگی به اختلافات با مرجع قضایی خواهد بود مگر تمدید مدت با توافق کتبی طرفین . رأی داوری طی اظهارنامه به طرفین ابلاغ  طرفین میتوانند نسبت به اقدام به رای داوری به  دادگاه  جهت اجرا مراجعه نمایند وهمچنین صرف نظرازاظهارنامه داوران می توانند با تقدیم رأی به دادگاه مستقیماً  تقاضای اجرا و اقدام را بنمایند.

 

5- صلاحیت داوران :

 

داوران انتخابی صلاحیت انشاء رأی در خصوص اختلاف ناشی از ساختمان موضوع مشارکت بین طرفین  به پلاک ثبتی .......................................................... وهرگونه تعهدات وخسارات وارده از سوی هریک ازطرفین ناشی از مبایعه نامه را دارند وبا ارجاع موضوع به داوری هرگونه طرح دعوی در دادگاه چه قبل از این ارجاع به داوری یا بعد از آن مسموع نبوده وباید مسترد شود شایان ذکراست طرفین مراتب ناشی از مبایعه نامه که کماکان به قوت خود باقی است اقدام به  ارجاع  مراتب به امر داوری می نمایند

 

6- اجرت داوری :

اجرت داوری با تعرفه  محاسبه وپرداخت خواهد شد وهریک از طرفین بالسویه هزینه داوری را باید پرداخت کنند وتحویل رأی داوری منوط به پرداخت اجرت داوری می باشد.

 

7- نحوه انشاء رأی داوری :

 

رأی داوری درمدت معین بعد از انشاء طی اظهارنامه به طرفین ابلاغ وطرفین می توانند شخصاً یا به وسیله وکیل خود نسبت به صدور اجرائیه اقدام ویا خود داوران با مراجعه به دادگاه نسبت به تقدیم رأی به دادگاه وتقاضای صدور اجرائیه اقدام نمایند ، طرفین عقد متعهد می گردند هرگونه اعتراض به انتخاب داور ورأی داوری را از خود سلب وساقط می نمایند ومتعهد می گردند که نسبت به اجرای مفاد رأی انشاء شده داوران اقدام نموده ، وجه وتعهد رأی داوری را سریعاً اعمال واقدام در غیرآن صورت  قانون محکومیت های مالی مصوب 1378 ماده 2 قابل اعمال واجراست وهرگونه ادعای اعسار از سوی طرفین نسبت به محکوم به  موضوع داوری از  طرفین سلب وساقط واقرار به تمکن مالی  طرفین می گردد.

8- نحوه تصحیح رفع اشتباه در رأی داوری بعد از صدور ابلاغ  :

با صدور رأی وانشاء آن امکان تغییر رأی داوری به توسط داوران بجز سهو قلم وجود ندارد ورأی صادره لازم الاجراء است مگراین که طرفین مجدد اختیار تصحیح وصدور رأی مجدد را از  داوران به صورت کتبی در درخواست نمایند.

9- صلح موضوع ارجاعی به داوران :

به داوران حق واجازه سازش وصلح داده نمی شود وداوران در هرحال باید انشاء رأی نمایند وحق صلح وسازش از داوران  ساقط میگردد و و رای صادره با امضا و انشا دو نفر از داوران  ،  برای طرفین لازم الاجراء است.

 

10- نحوه رسیدگی داوران :

داوران می توانند موضوع داوری رابه کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع وبا جلب نظر اهل خبره وکارشناسان که به انتخاب داوران مرضی الطرفین با رأی حداکثر آنان میسر است  انتخاب ونسبت به ارزیابی تعهدات وخسارات وارده  از مبایعه نامه و الحاقات بعدی ان که مستقیماً به طرفین وارد ویا غیر مستقیم وناشی از عدم انجام تعهد درمبایعه نامه والحاقات بعدی  و نواقصات تکمیلی .........را استخراج  ودر رأی انشائی ملحوظ نمایند وهزینه کارشناسان منتخب بر عهده طرفین بالسویه است که  باید پرداخت نمایند وداوران درانتخاب کارشناسان و.....مکلف به اطاعت از دستورات طرفین نیستند واختیار با داوران می باشد.

11- مسئولیت داوران :

درصورت قبولی  موضوع داوری ، داوران در صورت عدم  انجام موضوع داوری وفق ماده 473 ق.آ.د.م مسئولیت خواهند داشت ودر صورت خودداری هریک از داوران  انتخابی طرفین  یک نفر داور جدید از سوی طرفی که داور وی از ادامه داوری منصرف شده معرفی ، جایگزین داور مستعفی یا فوت یا محجور شده خواهد گردید.

داوران با درنظر گرفتن خداوند متعال واتیان سوگند به قرآن مجید متعهد می گردد درچهارچوب حق ورعایت عدالت و تعهدات طرفین در قالب مشارکتنامه و مبایعه نامه و الحاقات بعدی ان و تعهدات و خسارات ناشی از آن ،  مقررات ق. آ.د.م ( شرایط ابطال رای داوری که به قوت خود باقی است) ، اقدام به صدور رأی نمایند.

با ارجاع موضوع اختلاف طرفین و این قرارداد داوری به شرح معنونه در خصوص موضوع ساختمان مشارکتی با مشخصات مارالذکر که با امضاء وتأیید این داوری رجوع از داوری را ازخود سلب وساقط مینمایند .

12- تکالیف طرفین درموضوع داوری :

الف – تأمین هزینه های کارشناسی و.....مربوط به داوری بالسویه برعهده طرفین می باشد .

ب- طرفین مکلف به تقدیم اسناد ومدارک لازم وموجود در ید به داوران وهرگونه همکاری لازم حسب درخواست داوران می باشند درغیر اینصورت عدم ارائه مدارک واسناد به منزله خارج شدن آن مدارک از اعداد دلایل می باشد وداوران بدون آن مدارک انشاء رأی نموده ومسئولیت عدم ارائه مدارک واسناد با ناکل خواهد بود .

ج- هرگونه اعتراض به نحوه انتخاب داور ثالث اقای................. یا داوران انتخابی وهمچنین رأی داور به استثناء موضوع ماده 489ق.آ.د.م (موارد بطلان رأی داوری) را ازخود سلب وساقط می نمایند وهرگونه طرح دعوی در گذشته نوسط طرفین  امر مختومه ، قابلیت استماع نداشته وآقای ............ تعهد مینمایند با سلب صلاحیت از مراجع قضایی  پرونده کلاسه         شعبه ...........0 حقوقی را مسترد نماید.

د- درصورت فوت یا استعفاء یا حجر هریک از داوران انتخابی ، هریک از طرفین مکلفند ظرف یک هفته داور جایگزین را معرفی ، درغیر اینصورت آقای .................. داور جایگزین را از طرف هریک از طرفین که داور مستعفی یا ممنوع الداوری بوده را معرفی وادامه داوری انجام گیرد .

ه- رأی صادره داوری بعد از ابلاغ از طریق اظهارنامه از سوی سر داوران اقای ............... قابلیت اجرایی داشته وطرف محکوم علیه سریعاً می بایستی نسبت به اجرای حکم داوری اقدام وشرایط آن را فراهم بنماید وهرگونه تأخیر در اجرای رأی داوری موجب جبران خسارت خواهد شد .

و-  طرفین اقرار می نمایند داور معرفی شده اهلیت قانونی داشته ومحروم از داوری برابر با احکام دادگاهها نمی باشد درغیر این صورت سرداور آقای ............. داور جایگزین به جای داور فاقد شرایط را انتخاب ومجدداً رأی داوری بازبینی وعندالزوم اصلاح وصادر خواهد شد .

ی- هریک از داوران انتخابی درصورت داشتن نسبت فامیلی تا طبقه سوم با هریک از طرف قرارداد داوری مکلف به اتیان سوگند در رعایت عدالت وانصاف درحضورسرداور میباشد استنکاف وی از اتیان سوگند موجب رد وی وفرصت یک هفته جهت معرفی داور جایگزین بوده درغیر این صورت سرداور .............. داور جایگزین را معرفی وشروع به امر داوری خواهند نمود.

توجه: ((( دادگاه از معرفی داوری که از بستگان طرفین باشد منع شده است ماده 469ق.ا.د.م مگر به تراضی طرفین)))

ضمن این که قرارداد داوری ورأی انشاء شده داوری برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود این قرارداد در .........صفحه و 12  بند و ......... نسخه تنظیم وهریک حکم واحد داشته و درسلامتی جسم و روان بعد از مدتها مشاوره و اخذ فرصت طولانی  این قرارداد  با اختیار تام و تصمیم شخصی طرفین ارجاع و به امضا رسیده  و برای طرفین  لازم الاجرا میباشد ..

//// عزیزان برخی محدودیتهاست که به غیر از تراضی طرفبن دادگاه نمی تواند ان اشخاص را به عنوان داور انتخاب کند و مهمتر از اینکه اگر طرفین روش خاصی برای ابلاغ رای داوری پیش بینی نکنند باید داوران به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه نماید  و از طرفین پذیرفته نمی شود و با ارجاع به داوری سایر مراجع قضایی و شبه قضایی صلاحیت رسیدگی به دعوا را ندارد و مهم اینکه رای داوری لازم الاحراست مگر شرایط بطلان را داشته باشد  موضوع  ماده 489 ق.ا.د.م و اینکه هرموضوع و اختلافی را میتوان به داوری ارجاع داد فقط باید به تدین و تخصص و تعهد داور توجه شود تا به عدالت و انصاف رای صادر نماید.

نویسنده و تنظیم کننده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری


روش رسیدگی و ثبت صورتجلسات مجمع عمومی عادی

 

روش رسیدگی و ثبت صورتجلسات مجمع عمومی عادی

 

 

 

روش رسیدگی و ثبت صورتجلسه مجمع عمومی عادی شرکتهای سهامی ثبت شده با تابعیت خارجی و ایرانی.(قانون ثبت شرکتها ماده 1 الی 12 مواد 71 الی 106 و 144 الی 156 قانون تجارت) ثبت تغییرات شرکتهای خارجی در ایران. هر شرکت خارجی برای اینکه بتواند بوسیله شعبه یا نماینده به امور تجاری یا صنعتی یا مالی در ایران مبادرت نماید باید در مملکت اصلی خود شرکت قانونی شناخته شده باشد و در اداره ثبت اسناد تهران به ثبت رسیده باشد(اداره ثبت شرکتها و مؤسسات غیر تجاری)


شرط فعالیت در ایران:


شرکت خارجی وقتی می تواند در ایران فعالیت داشته باشد که از سابق در ایران به ثبت رسیده باشد. هر گونه تغییرات شرکت که در محدوده قانون پیش بینی شده قابل آگهی باشد.


 


تغییرات و تصمیماتی که می باید به اداره ثبت شرکتها ارائه گردد:


تغییرات:


الف- نام شرکت


ب- نوع شرکت


پ- مرکز اصلی شرکت


ت- تابعیت شرکت


ث- مقدار سرمایه شرکت


ج- هر گونه تغییر در امر صنعتی یا تجاری یا مالی که شرکت در ایران مبادرت می کند


چ- تغییر در نماینده یا نمایندگان عمده شرکت


ح- تغییر در نام و آدرس صحیح شخص یا اشخاص که مقیم ایران بوده و برای در یافت کلیه ابلاغات مربوطه به شرکت صلاحیت دارند.


 


2- چنانچه شعب جدیدی تاسیس و یا نمایندگان جدیدی تعیین شوند و یا نماینده عمده شرکت در ایران تغییر یابد قائم مقام او برای ثبت سمت خود باید اسناد ذیل را به اداره ثبت شرکتها ارائه نماید.


الف- اظهار نامه به زبان فارسی که مشخصاً امضاء کرده باشند. مواد اختیار نامه مطابق ماده 7 نظامنامه اجراء قانون ثبت شرکتها.


کلیه اوراق شرکتهای خارجی که به تقاضل نامه ها منضم می گردد باید به فارسی تهیه شده و یا یک تر جمه مصدق به فارسی ضمیمه آن شود. ممهور به مهر شرکت ما در کنسولی ایران در همان کشور باشد مهلت های مقرره برای تقاضای ثبت تغییرات حاصله در شعب یا نمایندگانی که در ایران دارد مانند نماینده عمده شرکت و یا نمایندگان مستقل دیگر شرکت در ایران و همچنین برای تغییر شخص یا اشخاصی که برای در یافت کلیه ابلاغات راجع به شرکت صلاحیت دارند عبارت است از دو ماه از تاریخ تغییر، و برای تغییرات حاصله در خود شرکت، سه ماه از تاریخ تغییر ،«اگر مرکز اصلی شرکت در آسیا به استثناء شرق اقصی و یا در اروپا و یا در آمریکای شمالی باشد» و چهار ماه مهلت اگر در سایر ممالک باشد، خواهد بود.


چه کسی نماینده عمده یک شرکت خارجی تلقی می شود:مقصود از نماینده عمده شرکت خارجی که در قانون ثبت شرکتها ذکر شده کسی است که شرکت خارجی به او اختیار لازم داده است و تعهدات او بسمت نمایندگی شرکت بمنزله تعهدات خود شرکت محسوب می شود. تغیرات راجع به نمایندگان شرکت و یا مدیران شعب آن باید به اداره ثبت اسناد کتباً اطلاع داده شود تا وقتی که این اطلاع داده نشده عملیاتی که نماینده و یا مدیران سابق بنام شرکت انجام داده عملیات شرکت محسوب می شود. مگر آنکه شرکت اطلاع اشخاصی را که بنحوی با شرکت در ارتباط هستند و ادعای حقی می نمایند از تغییر نماینده و یا مدیر خود بثبوت رساند. تغییرات این نوع شرکتها معمولاً در محدوده مجامع عمومی عادی اعم از سالیانه و یا بطور فوق العاده و مجمع عمومی فوق العاده و یا در هیئت مدیره قابل بررسی می باشد. هر یک از این مجامع وظایفی و اختیاراتی دارند بشرح ذیل بررسی می گردد:


الف- در صورتیکه تصمیمات مجمع عمومی متضمن یکی از امور ذیل باشد یک نسخه از صورتجلسه مجمع باید جهت ثبت به مرجع ثبت شرکتها ارسال گردد.


انتخاب مدیران بازرس یا بازرسان


تصویب ترازنامه


کاهش یا افزایش سر مایه و یا هر نوع تغییر در اساسنامه


انحلال شرکت ونحوه تصفیه آن


صورتجلسه مجمع عمومی عادی اعم از سالیانه و یا بطور فوق العاده :


الف- مجمع عمومی عادی حدائقل سالی یک بار در موقعی که در اساسنامه پیش بینی شده است


ب- رسیدگی به ترازنامه، حساب سود و زیان سال مالی قبل


پ- صورت دارائی،مطالبات ،دیون شرکت


ت- صورت جلسه دوره عملکرد سالیانه شرکت


ث- رسیدگی به گزارش مدیران


ج- گاهی در خلال سال مالی برای اتخاذ تصمیم در باره ا موری که در وظیفه و صلاحیت مجمع عمومی عادی است از قبیل استعفاء مدیر یا بازرس دعوت مجمع عمومی عادی بطور فوق العاده ضرورت یافته و در این مورد نیز هیئت مدیره همچنین بازرس یا بازرسان شرکت با توجه بماده 92 مکلف به دعوت مجمع عمومی عادی بطور فوق العاده خواهند بود .


 


وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی


به استناد ماده 86 قانون تجارت اتخاذتصمیم نسبت به کلیه امور شرکت بجز آنچه که در صلاحیت مجمع عمومی مؤسس و فوق العاده است با مجمع عمومی عادی شرکت می باشد، از جمله وظایف و اختیارات این مجمع بقرار زیر می باشد.


تصویب ترازنامه و صورتحسابهای شرکت


انتخاب یا تجدید انتخاب مدیر یا مدیران


انتخاب و تجدید انتخاب بازرس یا بازرسان


عزل بازرس بشرط انتخاب جانشین آنها و بازرس و بازرسان سایر امور مربوط به حسابهای سال مالی تشکیل می شود. اتخاذ تصمیم درباره پیشنهادهائیکه ممکن است در حدود قانون و اساسنامه شرکت از طرف مدیران و یا بازرسان و صاحبان سهام بشود. تعیین روزنامه جهت درج آگهی های شرکت در سال آینده و سپس مجمع عمومی کلیه تصمیمات خود را طی صورتجلسه به اداره ثبت ارسال می نماید و ممیز ثبت ارسال می نماید و ممیز ثبت شرکتها صورتجلسه را با قانون تجارت تطبیق داده و اقدام به تهیه پیش نویس آگهی می نماید.


 


موارد مورد توجه:


آیا کلیه صاحبان سهام در جلسه حاضر می باشند یا خیر؟ چنانچه حاضر می باشند اخذ لیست صاحبان سهام حاضر در جلسه که به امضاء کلیه آنها رسیده باشد(رعایت مفاد ماده 99 و 100 قانون اصلاح قسمتی از قانون تجارت) مجامع عمومی توسط هیئت رئیسه یا مرکب از رئیس ، یک منشی و دو ناظر اداره می شود. در صورتیکه ترتیب دیگری در اساسنامه پیش بینی نشده باشد ، ریاست مجمع با رئیس هیئت مدیره خواهد بود. مگر در مواقعی که انتخاب یا عزل بعضی از مدیران یا کلیه آنها جزء دستور جلسه مجمع باشد. در این صورت رئیس مجمع از بین سهامداران حاضر در جلسه به اکثریت نسبی انتخاب خواهد شد ناظران لزوماً از بین صاحبان سهام انتخاب خواهند شد. ولی منشی جلسه الزامی نیست صاحب سهم باشد (ماده 101 قانون تجارت9 و طبق ماده 97 قانون تجارت هیات مدیره را مکلف می نماید که دعوت را از طریق روزنامه کثیر الانتشار که آ گهی مربوط به شرکت در آن نشر می گردد بعمل آورند لذا زمانیکه مدعی می گردند که کلیه سهامداران در جلسه حاضرند می باید ماده 99 را نیز اجراء نمایند.


 


اعضاء هیئت مدیره منتخب باید از بین سهامداران باشند.


اخذ مفاصا حساب دارائی محل در خصوص نقل و انتقال سهام و تطبیق لیست قبلی با فعلی ، هر گاه رئیس جلسه ناظر یا ناظرین وکالتاً (رسمی یا عادی مورد قبول هیات رئیسه) ذیل صورتجلسه را امضاء نمایند، اخذ وکالتنامه از طرف ممیز ضروری بنظر می رسد. هر چند در سایر موارد اخذ وکالت در شرکتهای سهامی خاص از مواردیست که می باید هیئت رئیسه به آن رسیدگی نماید و صرف اعلام هیئت رئیسه برای ممیز می تواند کافی باشد. ولی بنظر می رسد برای حصول اطمینان از اینکه ماده 101 بطور دقیق انجام شده، می باید ممیز و وکالتنامه نظار و رئیس جلسه را اخذ نماید و حدود اختیارات ایشان را در وکالتنامه رسیدگی نماید. هر چند که مسئولیت هیئت رئیسه جهت اخذ لیست بجای خود باقی است قانونگذار پیش بینی نموده است که هر گاه در مجمع عمومی تمام موضوعات مندرج در صورتجلسه منجر به اخذ تصمیم نشود هیئت رئیسه مجمع با تصویب مجمع می تواند اعلام تنفس نموده و تاریخ جلسه بعد را که نباید دیرتر از دو هفته باشد تعیین کند. تمدید جلسه محتاج به دعوت و آگهی مجدد نیست و در جلسات بعد مجمع با همان حد نصاب جلسه اول رسمیت خواهد داشت.(ماده 104 قانون تجارت) البته در این مورد نیز تفسیرها و نظرات مختلف است. درمورد اینکه... تاریخ جلسه بعد را که نبایددیرتر ازدو هفته باشد تعیین ووعده ای را عقیده براین است که از نظر قانون دوره تسلسل رد بوده و منظور فقط یکبار جلسه بیشتر از جلسه اولیه بوده که فاصله مدت آن نباید از دو هفته بیشتر باشد. ولی مخالفین نظر اول استدلال می نمایند که در کلیه امور قانونگذار خود پیش بینی مقطع زمانی را نموده و ضمانت اجرائی برآن مقرر نموده است. بطور مثال هر گاه جلسات تنفس آنقدر ادامه یلبد که سال مالی گذشته ولی هنوز بازرس انتخاب نگردیده باشد و یا تصویب تراز نشده باشد بازرس سال بعد، از لحاظ صدور آگهی نمی تواند گزارش مربوط به تراز سال مالی را ارائه نماید و یا عدم ارائه ترازنامه به دارائی معادل با اخذ جریمه های سنگین بوده و صاحبان سهام را بر آن می دارد که قبل از دیدن موعد مقرر تصمیم مقتضی را گرفته و تصویب تراز نامه را به ادراه ثبت شرکتها و دارائی ارائه نماید.


اکثریت لازم جهت تشکیل مجمع عمومی عادی و اتخاذ تصمیمات آن برای تشکیل مجمع عمومی عادی حضور دارندگان حداقل بیش از نصف سهامی که حق رای دارند ضروری است. اگر در اولین دعوت حد نصاب حاصل نشده باشد مجمع می باید بار دوم دعوت ای نبار با حضور هر عده از صاحبان سهام که حق رای دارند رسمیت خواهد داشت و اخذ تصمیم در چنین جلسه ای اعتبار قانونی داشته و مشروط براینکه در دعوت دوم نتیجه دعوت اول قید شده باشد (ماده 87 قانون تجارت) لذا در تشکیل این مجامع ممیز موظف می باشد که هرگاه جلسه در نوبت اول تشکیل شده باشد یک روزنامه دعوت اخذ نماید و دقت گردد که آگهی مربوطه در همان روزنامه ایکه سال قبل عنوان روزنامه شرکت انتخاب شده درج گردیده باشد ولی هرگاه اخذ تصمیم در جلسه دوم بعلت عدم حصول اکثریت صاحبان سهام تشکیل نشود ممیز مکلف به اخذ صورتجلسه منفی و آگهی های نوبت اول و نوبت دوم می باشد. فاصله بین نشر دعوتنامه مجمع عمومی و تاریخ تشکیل آن حداقل ده روز و حداکثر چهل روز باشد. البته حد نصاب قانون را از لحاظ حداقل اساسنامه می توان بالاتر برده ولی از لحاظ حداکثر چنین پیش بینی ممکن نمی باشد(ماده 48 قانون تجارت) در چنین مجامعی همیشه تصمیمات به اکثریت نصف بعلاوه یک آراء حاضر در جلسه معتبر می باشد، مگر در موارد انتخاب مدیران و بازرسان که اکثریت نسبی کافی خواهد بود (ماده 88 قانون تجارت) چه کسی آگهی دعوت را می باید بدهد: در درجه اول هیئت مدیره این آگهی را باید بدهد چنانچه هیئت مدیره مجمع عمومی عادی سالانه را در موعد مقرر دعوت نکند بازرس یا بازرسان مکلفند راساً اقدام به دعوت مجمع مزبور بنمایند.(ماده 91 قانون تجارت) البته افراد فوق الذکر می توانند در مواقع مقتضی مجمع عمومی عادی را بطور فوق العاده دعوت نمایند.در این صورت دستور جلسه مجمع باید در آگهی دعوت قید شود. آگهی دعوت در روزنامه را می توانند دارندگان یک پنجم سهام نیز بدهند.(مفاد ماده 95 قانون تجارت) در موقع رسیدگی به تصویب ترازنامه ممیز می باید اولاً دقت نماید که سال قبل شرکت، بازرس یا بازرسان خود را جهت رسیدگی به حسابها تعیین نموده باشد. ثانیاً گزارش بازرس قانونی شرکت اخذ و قرائت گردیده، سپس اقدام به تصویب تراز نموده باشد. در صورتیکه مجمع عمومی بدون دریافت گزارش بازرس، براساس گزارش اشخاصی که بر خلاف ماده 147 اصلاحی قسمتی از قانون تجارت بعنوان تعیین شده اند صورت دارائی و ترازنامه و حساب سود و زیان شرکت را مورد تصویب قرار دهد. این تصویب به هیچ وجه اثر قانونی نداشته و از درجه اعتبار ساقط خواهد بود. تبصره ماده 89 قانون تجارت (جدید) چنین مقرر می دارد: قرائت گزارش بازرس یا بازرسان شرکت در مجمع عمومی، اخذ تصمیم نسبت به ترازنامه و حساب سود و زیان سال مالی معتبر نخواهد بود در مورد روزنامه می باید ممیز اولاً دقت نماید که سال قبل روزنامه دعوت انتخاب شده باشد، تا روزنامه دعوت سال فعلی مورد قبول باشد. چنانچه آخرین روزنامه انتخاب شده در توقیف باشد یا به هر علتی روزنامه انتخاب نشده باشد. در این صورت رویه اداره ثبت شرکتها بر آن می باشد، کسانی در قانون می توانند آگهی دعوت را بدهند که سه بار در یکی از روزنامه رسمی می باید آگهی دعوت را با دستور جلسه داده باشند که یکی از مواد آن نیز انتخاب روزنامه می تواند باشد، بدهد و لااقل یک ماه از تاریخ نشر اولین آگهی گذشته، جلسه را تشکیل دهند. کارشناس پس از بررسی به موارد مذکور و تطبیق آن با قوانین تجاری پیش نویس آگهی جهت ثبت در دفتر و درج در روزنامه تهیه و نزد رئیس اداره ثبت شرکتها و موسسات غیر تجاری یا مسئول مربوطه ارسال می دارد.

 

 

 


روش رسیدگی و ثبت صورتجلسات مجمع عمومی فوق العاده

 

روش رسیدگی و ثبت صورتجلسات مجمع عمومی فوق العاده

 

 

 

ماده 1 الی13 قانون ثبت شرکتها مواد 71 الی 106 و 157 الی 231 قانون تجارت)


مجمع عموی فوق العاده و وظایف آن:


طرز رسیدگی عیناً مشابه رسیدگی در مجامع عادی بوده که قبلاً توضیح داده شد. ولی از لحاظ حد نصاب، در مجمع عمومی فوق العاده دارندگان بیش از نصف سهامیکه حق رای دارند باید حاضر باشند. اگر در اولین دعوت حد نصاب مذکور کا مل نشد مجمع برای بار دوم دعوت و با حضور دارندگان بیش از یک سوم سهامی که حق رای دارند رسمیت یافته و اتخاذ تصمیم خواهد نمودع بشرط آنکه در دعوت دوم نتیجه دعوت اول قید شده باشد(ماده 84 قانون تجارت) تصمیمات مجمع عمومی فوق العاده همواره با اکثریت دو سوم آراء حاضر در جلسه رسمی معتبر خواهد بود.(ماده 85 قانون تجارت).


البته قابل تذکر می باشد که حد نصاب قانون را از لحاظ حداقل می تواند در اساسنامه بالا برد در این صورت حد نصاب ذکر شده در اساسنامه یا در سرمایه شرکت یا انحلال شرکت قبل از موعد منحصراض در صلاحیت مجمع عمومی فوق العاده باشد، لذا از وظایف و اختیارات مجمع عمومی فوق العاده موارد زبر قابل بررسی می باشد.


تبدیل نوع شرکت


افزایش یا کاهش سرمایه


تغییر یا اصلاح اساسنامه


انحلال شرکت


تغییر حقوق نوع مخصوص از سهام


 


تبدیل نوع شرکت:


شرکت سهامی خاص در صورتی می تواند به شرکت سهامی عام تبدیل شود که اولاً موضوع بتصویب مجمع عمومی فوق العاده شرکت سهامی خاص رسیده باشد، ثانیاً سرمایه آن حداقل به میزانی باشد که برای شرکتها ی سهامی عام مقرر شده است و یا شرکت سرمایه خود را به میزان مذکور افزایش بدهد.ثالثاً دو سال تمام از تاریخ تاسیس و ثبت شرکت گذشته و دو ترازنامه آن بتصویب مجمع عمومی صاحبان سهام رسیده باشد. رابعاً اساسنامه آن با رعایت مقررات قانون تجارت در مورد شرکتهای سهامی عام تنظیم یا اصلاح شده(ماده 278 قانون تجارت) باشد. پس از اتخاذ تصمیم مجمع عمومی فوق العاده از لحاظ تبدیل شرکت مدیران شرکت موظفند ظرف مدت یکماه از تاریخ اتخاذ تصمیم مجمع عمومی فوق العاده صورتجلسه مجمع عمومی فوق العاده را همراه با یک نسخه اساسنامه که برای شرکت سهامی عام تنظیم شده و بتصویب مجمع عمومی فوق العاده رسیده است و ترازنامه حساب سود وزیان دو سال اخیر شرکت که به تائید حسابرس رسمی رسیده باشد و همچنین صورت دارائی شرکت متضمن تقویم اموال منقول و غیر منقول شرکت که تایید کارشناس رسمی دادگستری و اعلامیه تبدیل شرکت که می باید به امضاء دارندگان امضای مجوز شرکت رسیده باشد(ماده 279 قانون تجارت) اولین اعلامیه می بایست مشتمل بر نکاتی باشد که در ماده 279 قانون تجارت پیش بینی شده است)، جهت ثبت و آگهی تبدیل شرکت به مرجع ثبت شرکتها تسلیم می نمایند. اداره ثبت شرکتها پس از وصول مدارک مذکور و تطبیق آن با قانون اقدام به ثبت شرکت و آگهی آن (به هزینه شرکت) خواهد نمود. آگهی تبدیل شرکت که بوسیله ممیز تهیه و ثبت در دفتر گردیده می باید علاوه بر روزنامه کثیرالانتشار که آگهی های شرکت در آن درج می گردد اقلا در یک روزنامه کثیرالانتشار دیگر نیز آگهی گردد.(ماده281 قانون تجارت) ذیل ماده در آگهی مذکور ممیز می باید تمام مندرجات اعلامیه بتدیل شرکت را در آگهی قید نماید و تصریح ناید اساسنامه شرکت و ترازنامه مربوطه به دو سال قبل از اتخاذ تصمیم به تبدیل شرکت، همچنین صورت دارائی و اموال منقول و غیر منقول شرکت در اداره ثبت شرکتها و مرکز شرکت، برای مراجعه علاقمندان آماده است.


هرگاه این تبدیل از طریق افزایش سرمایه صورت گیرد باید سهام جدید را که دراثر افزایش سرمایه ایجاد خواهد شد، جهت اطلاع عموم برای پیش نویس عرضه نماید مرجع ثبت شرکتها در این مورد پس از وصول تقاضا و مدارک مربوط به تبدیل سهامی خاص به عام و تطبیق آنها با مقررات قانون در صورتیکه شرکت بتواند با افزایش سرمایه از طریق پذیره نویسی عمومی بشرکت سهامی عام تبدیل شود اجازه انتشار اعلامیه پذیره نویسی سهام را صادر خواهد نمود. در اعلامیه پذیره نویسی باید شماره و تاریخ اجازه نامه مزبور قید گردد. هرگاه سهام جدید عرضه شده تماماً تادیه نگردد،شرکت نمی تواند به سهامی عام تبدیل گردد(ماده283 قانون تجارت). قانون گذار موادی را برای تبدیل سهامی عام به خاص پیش بینی ننموده ولی بنظر میرسد، در صورت تصویب مجمع عمومی فوق العاده شرکت سهامی عام،رعایت مقررات مربوط به شرکتهای سهامی خاص منعی جهت تبدیل وجود نداشته باشد.تبدیل سایر انواع شرکت بنوع دیگر باستسنای شرکتهای تعاونی منع قانونی ندارد، کارشناس در موقع اقدام موظف به رعایت قانون تجارت می باشد.


افزایش یا کاهش سرمایه: سرمایه شرکت ممکن است بنا به مقتضای مالی شرکت به اجبار و یا به اختیار کاهش داده شود. کاهش اجباری هر گاه بر اثر زیانهای وارده حداقل نصف سرمایه شرکت از میان رفته باشد و مجمع عمومی فوق العاده رای به انحلال شرکت ندهد، سرمایه شرکت باید به مبلغ سرمایه موجود کاهش داده شود( ماده 141 قانون تجارت) ولی بهر حال سرمایه شرکت نمی تواند در صورت سهامی خاص بودن کمتر ار مبلغ یک میلیون ریال و عام بودن کمتر از مبلغ پنج میلیون ریال باشد،و هرگاه نتوانند تا میزان مقرر برسانند می باید شرکت را به نوع دیگری از انواع شرکتهای ذکر شده در قانون تبدیل نمایند(ماده 5 قانون تجارت) کاهش اجباری سرمایه از دو طریق امکان پذیر می باشد.


 


الف- از طریق کاهش مقدار سهام


ب- کم کردن مبلغ اسمی سهام


کاهش اختیاری: هیئت مدیره می تواند پیشنهاد کاهش اجباری سرمایه را به مجمع عمومی فوق العاده شرکت ارائه نماید (ماده 189 قانون تجارت)(ماده 190 قانون تجارت) این پیشنهاد حداقل 45 روز قبل از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده باید به بازرس یا بازرسان شرکت نیز تسلیم گردد. پیشنهاد مزبور باید متضمن توجیه لزوم کاهش سرمایه و همچنین شامل گزارشی در باره امور شرکت از بدو سال مالی در جریان و اگر تا آن موقع مجمع عمومی نسبت به حسابهای سال مالی قبل تصمیم نگرفته باشد، حاکی از وضع شرکت از ابتدای سال مالی قبل می باشد(ذیل ماده190) گزارش هیئت مدیره را بازرس یا بازرسان می باید رسیدگی نموده و نظر صریح خود را جهت اتخاذ تصمیم به مجمع فوق العاده شرکت گزارش دهند. باید توجه داشت که کاهش اختیاری سرمایه از طریق کاهش بهای اسمی سهام به نسبت متساوی و مبلغ کاهش یافته هر سهم بصاحب آن انجام می گیرد(تبصره ماده 189 قانون تجارت)

 

 

 


ازدواج موقت: صحیح یا غلط؟

ازدواج موقت: صحیح یا غلط؟
 
توجه فرمائید:
 
نوشته زیر از سایت  افکار نیوز تقدیم گردیده و نکاتی قابل تذکر میباشد :
 
1- باکره بودن خانم در جوامع اسلامی محدویت تلقی نمیگردد و نشانه ای از پاک دامنی زوجه قبل از ازدواج میباشد که متاسفانه نویسنده مقاله زیر به ان اشاره کرده است
 
2- صیغه موقت در فقه امامیه آمده اما حسب فتوای مشهور شرایطی دارد غیر آن یک نوع رابطه و زنای مشروع عنوان شده بویژه برا ی اقایان متاهل که ضرورت یا بیماری همسر  و امثال ان امکان ازدواج اعم از موقت یا دائم را به زوج داده و رعایت مساوات و عدالت شرط اصلی حسب امر شارع مقدس میباشد.
 
3- برادران اهل تسنن صیغه موقت را به شکل شیعه قبول ندارند هرچند قران و سنت منع نکرده و خلیفه دوم صیغه موقت را منع ( نمی شود از کلمه حرام استفاده کرد چون حرام بودن چیزی باید حکم باشد از طرف شارع یا سنت ) کرده است و طی گذشت زمان خلیفه چهارم اهل سنت امام علی ع امام اول شیعه صیغه موقت را جایز دانسته بنابراین خلیفه دوم منع و خلیفه چهارم جایز و طبق اصول فقه و کلامی اخرین فرمان و دستور باید مورد اطاعت قرار گیرد که فرموده امام علی ع میباشد پس منع صیغه از سوی اهل تسنن با این استدلال متقن نمی تواند حکمی و حتی موضوعی باشد و رفع موانع گردیده و اصلا با این استدلال ممنوعیت ان قابل بحث نیست .
 
4- عده ای از فقها و برادران اهل تسنن روشی برای ازدواج موقت ابداع و اعمال میکنند که بجای متعه  با نام مسیار ( در اینترنت سرچ شود مطلب هست ) که ازدواج بدون حق هم خوابگی و نفقه و.. ایجاد شده است .
 
5- صیغه موقت در صورت ضرورت که عدم امکان ازدواج یکی از ان ضرورت هاست که پرهیز از گناه و توارث را به دنبال دارد مشروط بر رعایت مقررات اسلامی و عرف و.. برای مثال عدم انجام ازمایشات از ایدز گرفته تا بیماریهای مقاربتی و.. موجب خطر در رابطه جنسی است که اصولا در ازدواج موقت انجام نمیگیرد اگر این اقدام نهادینه شود این مشکلات مرتفع خواهد شد.
 
6- برای ازدواج دائم هزینه فراوان دستور دینی و شرعی نیست بلکه میتوان ازدواج دائم را نیز به راحتی موقت به انجام رساند که نیاز به کار فرهنگی است.
 
7- ارضا نیازهای جنسی شاید با ازدواج موقت فراهم گردد اما تبعات منفی نیز در صورت اقدام در موارد غیر ضروری و .... دارد که باید اسیب شناسی و مورد توجه قرار گیرد.
 
8- هرگونه رابطه دختر باکره نیاز به اجازه ولی ( پدر یا پدربزرگ  دختر) دارد و ازاله بکاره به طریق دخول اگر مهر شرط نشده و عقد صورت گرفته و مهریه تعیین نشده "( در عقد دائم ) مهر المثل را به دنبال دارد (در  مهر المثل میزان مهریه بستگان نزدیک دختر ملاک و تعیین مهر را در بر دارد) و اگر موقت باشد آن به جهت ازاله بکاره به دختر تعلق گیرد به نظر بنده . و اگر هیچ عقدی نباشد زنا تحقق و به علاوه مجازات جلد به پرداخت ارش البکاره محکوم خواهد شد و اجباری در ازدواج بعد از مجارات نخواهند شد  البته اگر دختر به هرجهت به شرط دخول باکره نباشد نیازی به اجازه پدر ندارد ولی در عرف ما ازدواج موقت دختری که رسما عروسی نکرده به صورت اشکارا قابل پذیرش خانواده و  جامعه نیست.
 
9- هرگونه نداشتن بکارت بجز دخول نیاز به اجازه پدر یا پدربزرگ قبل از ازدواج دارد.
 
10- النهایه احکام اسلامی و سفارشات دینی پرهیزگاری جوانان قبل از ازدواج به ویژه دختر اثار مثبت و شایان توجهی در بقا زندگی و ازدواج بعدی و دائمی را به جهت غیرتی بودن جوانان ایرانی که ناشی از سنت و فرهنگ و دینشان  میشود را در برخواهد داشت و پاکدامنی بسیار سفارش شده است مگر اینکه نیاز خیلی ضروری که احتمال ارتکاب به گناه باشد با استفتا از مرجع تقلید و رعایت جوانب و حیثیت خانوادگی و... به نظر باید صورت گیرد .
 
 
ازدواج موقت: صحیح یا غلط؟
منبع : افکارنیوز
 
 
 
شنبه ۱۷ تیر ۱۳۹۱ ساعت ۰۰:۵۰
مرجع : مردمان
ازدواج موقت و خواندن صیغه محرمیت، جزء قوانین سنّتی و دینی اسلام است که از سالهای پیش نیز در ایران رواج داشت. البته سنّی ها، این قانون را منع کرده اند، در حالی که در شیعه ها همچنان قابل اجراست.
سرویس اجتماعی افکار نیوز - برای مدّت پنج سال، آرایشگری به نام مریم، و کریم فروشنده لوازم خانگی، عاشق یکدیگر بودند. آنها مخفیانه در خانه ای که کریم با والدینش زندگی می کرد، همدیگر را می دیدند. در جامعه ی ما که متأسفانه دختر و پسر بدون اطلاع والدین خود و هیچ محرمیتی با یکدیگر در ارتباط هستند، آنها قانوناً زن و شوهر بودند، بله، ازدواج موقت.

ازدواج موقت و خواندن صیغه محرمیت، جزء قوانین سنّتی و دینی اسلام است که از سالهای پیش نیز در ایران رواج داشت. البته سنّی ها، این قانون را منع کرده اند، در حالی که در شیعه ها همچنان قابل اجراست. به نوعی که در تاریخ کهن، شیعیان نیز، این راه برای کسانی اعمال می شد که دوست داشتند با کسی سکس کنند ولی گناه نکنند.

مریم و کریم به دلایلی منطقی دست به این کار زدند، برای مثال، "ما هم در ارتباطیم و نمی خواهیم به دردسر بیفتیم"، مریم که ۳۱ سال دارد می گوید:"شاید یکی از مهمترین دلایل ما این بود که اگر در خیابان برای ارتباط نامشروع دستگیر شویم، سندی مبنی بر محرم بودنمان داشته باشیم".

ازدواج آنها، بسیار ساده بود. آنها با دردست گرفتن عکس و مدارک خود به یکی از دفاتر ازدواج مراجعه و حتّی برای امضاء سند صیغه خود، مخفیانه و بدون اینکه به کسی بگویند، این کار را کردند. مریم در سنّ ۱۵ سالگی بالاجبار زن یک مرد معتاد و زن باز شده بود که بالاخره با وجود تمام سختی ه، بعد از ۹ سال طلاق گرفت. بنابراین برای ازدواج موقت، احتیاجی به اجازه ی پدر خود نداشت.

درازدواج موقت، زوجین از مدتّی کوتاه تا ۹۹ سال می توانند محرم هم باشند، حتّی در این میان مقدار مهریه و ... را نیز تعیین می کنند، امّا آنها ترجیحاً، مدّت شش ماه را انتخاب کردند تا بعدها دوباره صیغه را تمدید کنند.
یکی از دلایلی که مریم تمایلی به صحبت با ما در مورد صیغه و فاش شدن آن نداشت، این است که درایران با وجود قانونی بودن این رویه، باز هم از قدیم تا کنون به صیغه به دید بدی نگاه می کنند، مخصوصاً اگر در مورد زنی که دختر نباشد و طلاق گرفته باشد، انجام گیرد، وی را عموماً به چشم یک فاحشه می بینند! در ایران طلاق یا دختر نبودن یک زن، گناه عرفیست! نه دینی! این درحالیست که با همین افکار غلط و واهی در اجتماع، خیلی ها ترجیح می دهند بدون انجام صیغه، مخفیانه با یکدیگر رابطه داشته باشند تا مورد اتّهام قرار نگیرند.

جالب است که امروزه حتّی برخی جمعیّت زنان و مسئولین مملکتی بارها و بارها در دستگاههای قانونی، موضوع رواج و جا افتادن فرهنگ ازدواج موقت را مطرح کرده اند، از آنجاییکه ۶۵% مردم ایران را جوانان تشکیل می دهند، از طرفی بیشتر آنها با وجود هجوم بیکاری و توّرم شدید اقتصادی و بحران جهانی، توانایی ازدواج دائم را ندارند، خود به عنوان راهی قانونی برای ارضای جنسی و عدم شیوع عواقب آن تحت بررسی قرار گرفته است.

شهلا شرکت، نویسنده ی ماهنامه زنان، می گوید: "اوّل اینکه با وجود ازدواج موقت، روابط مردها و زنان، راحت تر می شود، دوّم، آنها نیازهای جنسی خود را برآورده می کنند، سوّم، به سکس به عنوان گناه نگاه نمی کنند، چهارم، جوانان این همه انرژی بیهوده برای پرسه زدن در خیابان هدر نمی کنند و در آخر اینکه، سنّت نامعقول، باکره بودن تا حدی محود می شود".

از نظر برخی مسئولین، واقعاً ازدواج موقت نه تنها اشکالی ندارد، بلکه از روابط نامشروع نیز جلوگیری می کند، آنها معتقدند، این رابطه چیزی شبیه پارتنر بودن دختر و پسر در دیگر جوامع است، با این تفاوت که قانونی و شرعیست.
حتّی امروزه هواداران ازدواج موقت برآنند تا بتوانند راهی پیدا کنند تا بچّه ی نتیجه ی این نوع ازدواج، مثل ازدواج های معمولی، از ارث پدر، بهره مند شود.

البته به ندرت و تنها گاهی اوقات، صیغه ی محرمیت برای زن و مردی که مجبورند در یک خانه یا یک محلّ کار کنند (بدون انجام رابطه ی سکس)، خوانده می شود. این درحالیست که کماکان، جامعه و عوّام هنوز دید منفی خود را نسبت به این مسئله حفظ کردند و به هیچ وجه از رواج این نوع ازدواج حمایتی نمی کنند.
طیّ مقاله ای بنام "امید جوان" در یک هفته نامه، هزاران نامه و تلفن های پشت سرهم در مورد اعتراض و یا نظردهی به این موضوع اعلام شد!

شرح آن به این صورت بود:"من جوانی ۲۳ ساله هستم"، (نام خود را ذکر نکرد)، "اگر من با یک خانم جوان صیغه محرمیت سه ساله بخوانم و ازدواج موقت کنم، آیا کسی بعد از من حاضر به ازدواج به وی خواهد شد؟، آیا بعد از من، مردها به دیده بد و حقارت برای آشنایی با این خانم نگاه می کنند؟"
یا تلفن دیگری به این شرح:"کسانی که از ازدواج موقت دفاع می کنند، نمی فهمند که با این کار هر مرد زن داری زنی را صیغه می کنند و فحشاء و بی بند و باری بنیاد خانوادگی را سست می کنند؟ چه کسی مسئول بچّه ی بدنیا آمده از این نوع ازدواج است؟ چه کسی حاضر است برای وی پدری کند؟"

نوسینده چنین گفت: "حقیقت این است که هر مرد و زن جوانی نیاز به سکس دارند. اگر در قالب و با رعایت احکام اسلامی این نیاز تأمین شود، جلوی فحشاء و فساد به نوعی گرفته می شود".
حتّی برخی آنها در مورد مشکل بچّه های حاصل از این ازدواج نظر دادند، بطور مثال، "می توان از روش های ضد بارداری استفاده کرد"

این بار اوّلی نیست که در ایران صحبت از ازدواج موقت می شود، در سال ۱۹۹۰ نیز این موضوع توسط مقامان مطرح و تا حدّی از آن طرفداری شد، چرا که با وجود بی بند و باری های موجود در کشورهای غربی، از آن به عنوان راهی برای جلوگیری و شیوع فحشاء در ایران مطرح شد.

یکی از مشکلاتی که مجلس با رواج این موضوع مطرح و با تصویب آن مخالفت کرد این بود که یک مرد می تواند چندین ازدواج موقت با چند نفر در یک زمان داشته باشد، در عین حال نیز مجاز است تا ۴ زن دائم داشته باشد و هر وقت که بخواهند هر کدام را رها کنند! این درحالیست که زن ها از هیچ کدام از این اختیارات برخوردار نیستند و این کار برای آنها عرفا" و شرعا" ممنوع است.

مسئولین بر این عقیده اند که اگر این موضوع بخواهد اجرا شود باید طی زمان، تمام عواقب آن را بررسی و برای هر کدام پاسخی منطقی و معقول ارائه گردد، مثل، خود رابطه ی نزدیکی، راههای جلوگیری از بارداری و بیماری های مقاربتی، جلوگیری از لطمه های روحی و تفاهم در نوع روابط اعم از مذهبی، سنّتی و خانوادگی.

و حالا ادامه داستان مریم و کریم:
کریم در طی مدّت ازدواج موقت خود با مریم، تنها هر از چند گاهی خرید های کوچکی برای او می کرد و خرجی کمی به او می داد. امّا از هدیه ای که قول داده بود به مناسبت روز ازدواجشان به او بدهد، خبری نشد. روز اوّل به او گفته بود که او زیباترین زن برای اوست، ولی از آن روز به بعد دیگر این کلام را از دهان او نشنید! ، مریم گاهی اوقات خانه ی کریم را تمیز می کرد و برادرهای او را می دید و به دیدن مادر خودش می رفت که دوبار طلاق گرفته بود و بالاخره برای بار سوّم موفق به یک زندگی ثابت شده بود، این درحالیست که کماکان آنها ازدواج خود را حتّی از مادر مریم نیز مخفی کرده بودند. مریم می گفت: "درست است که مادرم از صیغه ی ما بی خبر بود، امّا فهمیده بود که یک مردی در زندگی من هست، و همیشه آرزو داشت که با او ازدواجی ثابت و دائم داشته باشم."

در حقیقت، مریم و کریم، در معنای واقعی رابطه ی زن و شوهری را نداشتند. مریم به درستی کار خود شک کرده بود و آنقدر ترسیده بود که حتّی حاضر به افشای نام های کوچک خود و همسرش نشد. ( این اسامی واقعی نیست )

در پنجمین سال رابطه، کریم دیگر کمتر به او زنگ می زد. مریم به یک فال گیر مراجعه کرد و او به مریم گفت که کریم ازدواج کرده است. مریم این موضوع را با وی مطرح کرد و متأسفانه کریم گفت که همه چیز تمام شده است و صیغه ی آنها باطل! او با یک دختر باکره ای که خانواده ی کریم برایش خواستگاری کردند، ازدواج کرد.
البته از اوّل، کریم به مریم گفته بود که به خاطر مطلقه بودن مریم، او هیچ وقت نمی تواند با او ازدواج دائم کند، ولی مریم با خود فکر کرد شاید با مهربانی و رفتارش، نظر وی را تغییر دهد.

مریم آنقدر به کریم وابسته بود که حاضر بود باز هم با وجود همسر دائمش، زن موقت او باقی بماند، امّا کریم قبول نکرد.
"شاید ازدواج موقت، خوب باشد ولی من دیگر حاضر به این کار نیستم و ترجیح می دهم هر چه سریعتر ازدواج دائم کنم"
 
 
////////////////
 
 
پرونده ای که اشک قاضی را در آورد:
 
 
مستاجر که با شنیدن این جملات بغض کرده بود گفت: آقای قاضی! کاملا احساس صاحبخانه را درک می کنم و می دانم او در این مدت چه کشیده است اما من فکر نمی کردم که فرزندان او چنین تقاضایی را از پدرشان داشته باشند.
به گزارش افکارنیوز ، روزنامه خراسان نوشت:

مردی با تسلیم شکوائیه ای به قاضی شورای حل اختلاف گفت: چندی قبل خانه محقر و مخروبه ای را در چند کیلومتری حاشیه یکی از شهرک های مشهد خریدم اما چون وضعیت مالی مناسبی نداشتم اتاقی را که گوشه حیاط بود اجاره دادم. مدتی از اجاره منزل نگذشته بود که احساس می کردم فرزندان خردسالم دچار افسردگی شده اند. وقتی از سرکار به خانه می آمدم آن ها از من طلب «کباب» می کردند من که توان خرید «گوشت» را نداشتم هر بار با بهانه ای آن ها را دست به سر می کردم تا این که متوجه شدم هر چند روز یک بار از اتاقی که به اجاره واگذار کرده ام «بوی کباب» می آید و همین موضوع باعث شده تا فرزندانم از من تقاضای کباب بکنند.

شاکی این پرونده ادامه داد: دیگر طاقتم طاق شده بود هرچه سعی کردم برای فرزندانم کباب تهیه کنم نشد این در حالی بود که بوی کباب های مستاجرم مرا آزار می داد به همین دلیل از محضر دادگاه می خواهم رای به تخلیه محل اجاره بدهد تا بیش از این خانواده ام در عذاب نباشند.

قاضی باتجربه شورای حل اختلاف که سال هاست به امر قضاوت اشتغال دارد، هنگامی که این ماجرا را تعریف می کرد اشک در چشمانش حلقه زد او گفت: پس از اعلام شکایت صاحبخانه، مستاجر او را احضار کردم و شکایت صاحبخانه را برایش خواندم.

او ادامه داد: چندی قبل وقتی به همراه خانواده ام از مقابل یک کباب فروشی عبور می کردیم فرزندانم از من تقاضای خرید کباب کردند اما چون پولی برای خرید نداشتم به آن ها قول دادم که برایشان کباب درست می کنم.

این قول باعث شد تا آن ها هر روز که از سر کار برمی گردم شادی کنان خود را در آغوشم بیفکنند به این امید که من برایشان کباب درست کنم. اما من توان خرید گوشت را نداشتم تا این که روزی فکری به ذهنم رسید یک روز که کنار مغازه مرغ فروشی ایستاده بودم مردی چند عدد مرغ خرید و از فروشنده خواست تا مرغ ها را خرد کرده و پوست آن ها را نیز جدا کند.

به همین دلیل به همان مرغ فروشی رفتم و به او گفتم اگر کسی پوست مرغ هایش را نخواست آن ها را به من بدهد. روز بعد از همان مرغ فروشی مقداری پوست مرغ پرچربی گرفتم و آن ها را به سیخ کشیدم. فرزندانم با لذت وصف ناشدنی آن ها را می خوردند و من از دیدن این صحنه لذت می بردم. من برای شاد کردن فرزندانم تصمیم گرفتم هر چند روز یک بار از این کباب ها به آن ها بدهم اما نمی دانستم که ممکن است این کار من موجب آزار صاحبخانه ام شود.

قاضی شورای حل اختلاف در حالی که بغض گلویش را می فشرد ادامه داد: وقتی مستاجر این جملات را بر زبان می راند صاحبخانه هم به آرامی اشک می ریخت تا این که ناگهان از جایش بلند شد و در حالی که مستاجرش را به آغوش می کشید گفت: دیگر نگو! شرمنده ام من از شکایتم گذشتم!
 
کد مطلب: 120733

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه

 

رأی وحدت رویه شماره 719 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه

 

 

شماره 7388/110/هـ                                                       19/3/1390 
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
       گزارش وحدت رویه ردیف 89/6 هیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوطه و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جهت چاپ و نشر ایفاد می‌گردد.


معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ ابراهیم ابراهیمی


الف: مقدمه


       جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف 89/6 رأس ساعت 9 روز سه‌شنبه مورخ20/2/1390 به ریاست حضرت آیت‌ا... احمد محسنی‌گرکانی رئیس دیوان عالی کشور و حضور جناب آقای محسنی اژیه دادستان کل کشور و شرکت اعضای شعب دیوان عالی کشور، در سالن هیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام‌ا... مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌کننده در خصوص مورد و استماع نظریه جناب آقای دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می‌گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضایی شماره 719 ـ 20/2/1390 منتهی گردید.


ب: گزارش پرونده


      حضرت آیت‌الله محسنی گرکانی دامت برکاته
       ریاست محترم دیوان عالی کشور
       احتراماً به عرض عالی می‌رساند که حسب اعلام آقای رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی ازنا شعب دیوان‌عالی کشور با استنباط از ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوّب سال 1357 درخصوص تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه که از اموال غیرمنقول بوده، آراء مختلفی صادر کرده‌اند. تصاویر آراء ارسال و تقاضا شده مراتب به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور مطرح گردد. جریان امر به شرحی است که ذیلاً منعکس می‌گردد:
       شعبه دوم دادگاه عمومی ازنا در چندین پرونده به شماره‌های 86/2/1424، 86/2/709، 88/2/173 و 00363 که خواسته دعوی تقسیم ترکه، که اراضی کشاورزی اعم از آبی و دیمی و باغ‌های مثمر و غیرمثمر بوده به لحاظ اینکه جریان ثبتی املاک مورد درخواست تقسیم خاتمه یافته، مستنداً به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 قرار عدم صلاحیت به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع املاک صادر کرده است. پرونده‌های مذکور در اجرای ماده 28 قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به دیوان عالی کشور ارسال و به شعب بیست و یکم، بیست و سوم و بیست و پنجم ارجاع گردیده است. شعبه بیست و سوم برابر دادنامه‌های شماره‌های 87/58 ـ 30/1/1387 و 87/663 ـ 28/10/1387 قرارهای عدم صلاحیت دادگاه در پرونده‌های شماره‌های 86/2/1424 و 86/2/790 و شعبه بیست و پنجم به موجب دادنامه شماره 88/303/25 ـ  3/8/1388 قرار عدم صلاحیت دادگاه در پرونده شماره 88/2/173 را تأیید کرده‌اند، لکن شعبه بیست و یکم حسب دادنامه شماره 
88/289 ـ 30/10/1388 قرار عدم صلاحیت دادگاه در پرونده شماره 00363 را با این استدلال: « آنچه در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌باشد دعوی افراز سهم مشاع یکی از شرکاء از یک ملک مشاع است نه درخواست تقسیم ترکه و چون تقسیم ترکه ملازمه با افراز ندارد، لذا از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع خارج است و رسیدگی به آن طبق ماده 300 قانون امور حسبی در صلاحیت دادگاه است ...» نقض و پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه اعاده نموده است. همچنین شعبه پنجم دیوان عالی کشور طبق دادنامه شماره 332/5 ـ 22/8/1387 رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه را در صلاحیت دادگاه دانسته و قرار عدم صلاحیت را که شعبه اول دادگاه عمومی ازنا به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل صادر کرده نقض نموده است.
       همان طور که ملاحظه می‌فرمایید شعب بیست و سوم و بیست و پنجم دیوان‌عالی کشور قرار عدم صلاحیت را که دادگاه در دعوی تقسیم ترکه ‌‌[غیرمنقول] به اعتبار واحد ثبتی محل وقوع املاک به استناد ماده1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 صادر کرده تأیید نموده‌اند، ولی شعب پنجم و بیست و یکم موضوع را از شمول قانون یاد شده خارج دانسته و رسیدگی به آن را در صلاحیت دادگاه اعلام کرده‌اند، بنا به مراتب در اجرای ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضای طرح موضوع را در هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی دارد.


معاون قضایی دیوان‌عالی کشور ـ حسینعلی نیّری


ج: نظریه دادستان کل کشور: تأیید رأی شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور


د: رأی وحدت رویه شماره 719 ـ 20/2/1390 هیأت عمومی دیوان عالی کشور


       مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازم‌الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور   

 

 

 


نقد و بررسی لایحه جامع وکالت

                                       بنام خداوند بخشنده و مهربان و دادگر

 

مقاله : با موضوع نقد و بررسی لایحه  جامع وکالت (تشکیل سازمان وکلاء)

نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری   ؛ مدرس دانشگاه

 

در راستای طرح لایحه جامع وکالت رسمی (تشکیل سازمان وکلاء) که با امکان تصویب این لایحه لوایح و قوانین فعلی را ملغی می نماید موضوعات فراوانی قابل بحث در حذف و به نوعی کاهش استقلال کانون های وکلاء دادگستری از طرف حقوقدانان به میان آمده اما مهمترین مباحث قابل نقد و بررسی به شرح ذیل تقدیم حضور میگردد و این نقادی ها جهت اتخاذ و تدوین قانون برتر صورت میگیرد که خواست همه عزیزان چه مخالفان و چه موافقان این طرح میباشد و بالندگی حقوق نیز بر این مبنا و اساس استوار است .

  برابربا ماده 25 « قراردادن هیأت نظارت برعملکرد تصمیمات کانون ها ورعایت شرع وقانون ومصالح عمومی وحقوق مکتسبه افراد وهمچنین جهت رسیدگی به صلاحیت داوطلبان و......» وماده 90 که در رأس دادگاه انتظامی وکلاء با ریاست قاضی دادگستری وماده 91 « انتخاب دادستان دادسرای انتظامی وکلاء توسط رئیس قوه قضائیه که یک نفر قاضی دارای حداقل پایه 9 قضایی با پیشنهاد رئیس کل دادگستری استان » وموارد دیگر قابل بحث که برخلاف لوایح قبلی موضوع کانون های وکلاء که دربردارنده :

1- دخالت وتسلط کامل برکانون ها با گماردن هیات نظارت ، دادستان ورئیس دادگاه انتظامی وکلاء  خارج از کانون و وکلاء وسلب اختیارکامل  در اداره کانون ها.

2- منظور از استقلال کانون وکلاء یعنی اداره نمودن کانون ازصدور پروانه وکالت تا ابطال آن ورسیدگی به هرگونه تخلفات شغلی وکلاء وسایر وظایف محوله قانونی بتوسط کانون وکلاء دادگستری  است که درمانحن فیه و قانون مارالذکر نه کاهش استقلال بلکه گرفتن کامل استقلال کانون وکلاء ملحوظ میباشد. و اما نظارت یعنی زیر نظر داشتن اعمال حقوقی شخص اعم از حقیقی و حقوقی به صورتی رفتارها مغایرتی با قانون لازم الاجرا نداشته باشد حال انکه در حال حاضربرابر با قوانین فعلی نه تنها نظارت بلکه حتی در مواردی به صورت مستقیم  تحت نظر سیستم قضا انجام وظیفه می نماید از تائید صلاحیت اعضا هیت مدیره گرفته تا انتخابات و تائید صحت آن و رسیدگی به تخلفات در دادگاه انتظامی قضات و... که کانونها با این قوانین که در هرحال باید مرجعی جهت نظارت بر حسن اجرای قوانین باشد مشکلی نداشته و ندارند.

با امعان نظر به مراتب فوق واین که خیلی از کشورها در صدد افزایش اختیارات کانون ها با نگرش به توسعه علوم قضایی در نظام های حقوقی جهان بوده ، حال آن که طرح لایحه ی مزبور که موجب مخدوش نمودن استقلال کانون وکلاء وبه تبع آن سلب امکان دفاع از حقوق موکل به صورت منصفانه  وعادلانه بدون واهمه از عواقب مراتب دفاع از حق متهم درمحکمه ، چرا که در لایحه ی پیشنهادی هرگونه گزارش مراجع قضایی بر علیه وکیل صرف نظر از صحت وسقم آن موجبات نیاز به یک وکیل جهت دفاع از آن وکیل خواهد بود خیلی ازنظام های حقوقی برای رعایت انصاف وعدالت سعی واهتمام دارند که با حذف سیستم نظام تفتیشی و روی آوردن  به نظامهای اتهامی امکان دفاع متهم از مراحل شروع به رسیدگی را فراهم نمایند(روی آوردن محاکم درنظام اتهامی  به اسنادودلایل علمی وپلیسی به منظور رسیدگی به اتهام متهم وصرف نظرشدن ازتأکیدبرگرفتن اقرار که امروزه اغلب با انکاربعدی نیز مواجه هستیم که موجب پیشگیری از هرگونه وارد نمودن اتهام با فقد دلایل می گردد)  ویا این که برخی از نظامهای حقوقی رومی ژرمنی همچون فرانسه برآن است که همچون نظام حقوقی کامن لو سیستم  دادسرا را ازسیستم قضایی منفک نماید تا هرگونه تصور این که کیفرخواست توسط یک قاضی  تحت نظر سیستم قضاء صادر میگردد موجبی برای صدور حکم از سوی قاضی  تحت امر همان سیستم  قضایی  در میان نباشد . توسل به نظامهای حقوقی دیگر را اگر مد نظر قرار ندهیم، سفارش انجام شده در نظام قضایی علوی در رعایت حقوق متهم که وکیل در عصر امروزی به نوعی باید مستقل تا قادر به دفاع از حقوق متهم باشد و احادیث و روایات متعدد تماما حاکی از اهمیت موضوع و پرهیز از دخالت در روابط خصوصی افراد که عقد وکالت و به تبع ان کانون وکلا که برای ساماندهی و نهادینه کردن این رابطه خصوصی بنام کانون وکلا فعلی تشکیل شده است ، پرهیز گردد مگر نظارت بر این روابط از جهت حفظ نظم اجتماعی که کسی مخالف این موضوع نبوده و تا حال نیزاین نظارت به صورتی که آمد ، وجود داشته و به لطف خدا تاکنون نیز مشکلی حادث نگردیده است  .

وقتی برگ زرین تاریخ  را ورق می زنیم به قوانین خارج از عرف و اعتقادات و باورها به صورت متعدد در ادوار گذشته که نمونه ان موضوع تجارت مشروب و شرب خمر و... در عصر طاغوت به تصویب رسیده واجراء می گردیده واکنون نیز  مورد سرزنش مردم مسلمان کشورمان میباشد ، بر می خوریم . اگر چنانچه  با حاکمیت ناپلئون بنا پارت در فرانسه ومخالفتهای وکلاء با سیاستهای وی از استقلال آن کانون کاسته شد اما نهایتاً بعد از انقلاب 1789 مجدداً استقلال کانون به معنای واقعی کلمه مستقر گردید هرچند خود بناپارت به قانون مدنی که در طول 5 سال تدوین وبه تصویب رسید بیشتر از فتوحات خود به آن افتخار می کند ویا نظام استبدادی سلطنتی عصر پهلوی که مرحوم دکتر مصدق با چه مشکلاتی امکان بردن لایحه استقلال قضات و کانون وکلاء را به مجلس متحمل گردید ویا پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی با رهبری امام خمینی (ره) موجبات نهادینه شدن استقلال به معنای خاص و عام کلمه در سیستم حاکمیتی و سایر روابط خصوصی افراد وانتخاب مشاغل وتحصیل و......گردید. انهم به جهت عدم تعارض با احکام الهی ودینی واجتماعی است درجامعه اسلامی برخلاف نظام کمونیستی به روابط خصوصی افراد توجه ویژه وبا احترام نگریسته می شودودرهمین حال حکومت نظارت کافی را دراین زمینه دارد نه دخالت . از جمله این روابط خصوصی چنانچه اشاره شد عقد وکالت است که یک قرارداد خصوصی بین وکیل و موکل می باشد وهرگونه دخالت شخص ثالث درعقد به خصوص وکالت از سوی فقه وقانون منع گردیده است مگر در صورت  ضرورت ودرخواست رسیدگی از سوی طرفین عقد از مرجع قضا ومحاکم و یا نظارت دولت به این رابطه خصوصی از جهت منافع عمومی ، لذا در گذشته  با وجود دادگاههای فرمایشی و از قبل رأی صادر شده عصر پهلوی چه رنجها وستمها و محکومیت های متعدد تبعیدوحبس وامثال آن،  توسط مبارزان سیاسی و دینی و بغضا مسئولین عزیز در قبل از پیروزی انقلاب اسلامی  ، متحمل نگردیده اند ، انهم اغلب بدون محاکمه عادلانه ومنصفانه  ویا محاکمه در دادگاهها ی فرمایشی بدون امکان حق دفاع ((  جالب اینکه تجدیدنظر از احکام سیاسی صادر از دادگاههای نظامی نیز با شخص شاه بود گویی  که  طرف دعوا مرجع تجدیدنظر آن دعوی باشد ، ولی در ان عصر سکوت وعدم امکان دفاع مؤثر به لحاظ فقدان امنیت و آزادی بیان همان چیزی که امام ره و مبارزان دینی و سیاسی و جانفشانی های به انجام رسیده  برای این کشور به ارمغان اورد)) و یا نبود وکیلی که امنیت جانی در مقابل دستگاه اطلاعاتی و ضدبشری ساواک داشته باشد و یا ترس از آن ، قبولی پرونده ها را توسط وکیل ممکن نمی نمود و یا اگر هم بود وکیل درباری برای دادن خوراک تبلیغاتی به رسانه ها که نشان دهند دادرسی با حضور وکیل و عادلانه انجام گرفته همان چیزی که امروزه در اکثر کشورها مرسوم است حال انکه در خفا حکم این علما دینی در مبارزه با طاغوت صادر گردیده بوده است ، وقتی  خیلی از آن مبارزان دینی و سیاسی اکنون مسئولیت های دولتی و سیاسی  دارند و این موضوع مایه مباحات بوده چرا که ، طعم تلخ بی عدالتی ودادگاههای فرمایشی و نبود امکان دفاع  یا به جهت عدم امکان دفاع از سوی متهم یا به جهت فقدان امنیت شغلی و حرفه ای برای وکیل جهت دفاع از حقوق متهم (( گرفتن استقلال کانون وکلاء در پرونده های اغلب سیاسی و یا دولتی حداقل این تصور را ایجاد میکند و در عالم حقوق باید از تصویب هرنوع قانون شبهه بر انگیز اجتناب کرد  )) را در ان عصر چشیده اندواین خود امید وقوت قلب ما وکلاء در انجام وظایف وکالتی می باشدوهمین مردمی بودن مسئولین خود ودیعه ای است الهی ، با این اوصاف بعید به نظر می رسد اجازه داده شود تا امکان دفاع از متهم که قانون اساسی ما برآن اساس تبیین گردیده است را از متهم که وکیل بی طرف ومستقل از ارکان آن تلقی می گردد را منع یا به عبارتی محدود گردد چرا که وکلاء نیز جز فرزندان این کشور و در صورت بروز هر تهدید نسبت به کشور قلم ها تبدیل به سلاح در دفاع از کشور خواهد شد چنانچه در جنگ تحمیلی شاهد  آن بوده ایم حال شایسته است لایحه ای  طرح گردد که برخلاف نظر بیش از یکصد هزار نفر تحصیلکرده و مجموعه انان  که اغلب از اساتید دانشگاه و تاثیر گذار جامعه هستند نادیده گرفته شود؟ (( تردیدنداریم ریاست محترم قوه قضائیه که خود دانشمند و فیلسوف و پشتیبان این جوانان و وکلاء میباشند و یا قانونگذار با کنار گذاشتن لایحه مورد بحث با استفاده از لایحه ارائه شده و مورد قبول کانون به صورتی که به استقلال ان لطمه نزند به تصویب خواهند رساند چه بسا شاید روزی خودویابستگان این عزیزان نیازمند و در مقابل قانون مورد بحث قرار گیرند و قانون باید صورتی داشته باشد که برای تمام عصرها جوابگو باشد نه برای چند سال .)) بعید به نظر میرسد قانونگذار محترم اگر نه یکصدهزار اندی بلکه چند ده نفر نیز مخالف تصویب چنین قانونی که به شخصیت و حیثیت انها توهین و استقلال شغلی آتها را محدود میگردد،  را به تصویب برساند و از برکات نظام جمهوری اسلامی که به ان افتخار می نمائیم مردمی بودن این نظام میباشد برخلاف نظامهای سرمایه داری که قانونگذاری و حاکمیت در ید و تسلط عده ای سرمایه دار تاثیرگذار بوده و ثروت اندوزی به هرقیمت هرچند به نارضایتی تعدادی از مردم نیز بینجامد مانعی نداشته باشد و اگر لایحه ای تنظیم می گردد برخلاف جلب نظر یکصد هزار واندی حقوقدان وتحصیلکرده واقشار تأثیر گذار جامعه  و وکلاء وعدم توجه به قوانین جهانی دراین زمینه که با اندیشه وتجربه وقوه تعقل که  یکی از منابع اصلی حقوق اسلامی نیز می باشد در طول مدتها به نتیجه رسیده اند که هر گونه دخالت مستقیم یا غیر مستقیم (نه نظارت چرا که اکنون نیز نظارت داریم« نظارت برنحوه انتخابات هیأ ت مدیره وتأیید صلاحیت آنها، رسیدگی به احکام صادره محاکم انتظامی وکلاء در دادگاه انتظامی قضات ، استعلام ونیاز به تأییدیه مراجع ذیصلاح انتظامی وامنیتی و.......دراخذ پروانه وکالت ، خود نظارت را کامل می کند» ) در این کانونها وایجاد شرایط خاص دولتی در اعطاء ویا ابطال پروانه ها ، اثرات نامطلوب داشته ، هرچند اگر چنین لایحه ((که بعید میرساند مورد قبول نمایندگان محترم ، مسئولین عزیز قرار گیرد)) در زمان وشرایط فعلی و حرکت رو به جلو  اقتصادی و سیاسی و علمی  کشورعزیزمان به لطف خدا و به کوری بدبینان نظام  جای بحث نیز نداشته چه رسد تهیه و تنظیم آن که موجب مخدوش نمودن اذهان این قشر گمنام و فاقد مصونیت حرفه ای و زحمتکش  که برای احقاق حق موکل حتی یک میز و صندلی برای دفاع ندارد و تمام اندیشه برای اعمال قانون و  رهانیدن موکل از اتهام واهی یا حداقل مجازات موکل منطبق با قانون نه فراتراز آن که وکیل و قاضی دو بال فرشته عدالت نام نهاده شده است و بدون یک بال پرواز برای رسیدن به عدالت میسر نخواهد شد  ، وجاهت شرعی و اخلاقی ندارد و فقط فکر برداشتن استقلال از کانون و نیمه دولتی کردن کانون  موجب رنجش روح و روان و آزردگی خاطر میباشد که تردیدی نیست ریاست محترم قوه قضائیه همچون روسای سابق نسبت به این قشر بذل توجه  دارند و به قول جناب قرائتی دفاع از حق موکل تکلیف است نه شغل و حرفه و فرمایشات گوهر بار در کرامات و ارزش والای شغل شریف وکالت از سوی صاحب نظران دستگاه قضا ، تماما حاکی از توجه ویژه این عزیزان به وکلاء می باشد و نظارت حق سیستم قضا بوده همچنانکه تاکنون نیز اعمال میشده ولی لایحه جدید هرچند نیز مطمئنا با نگرش عمیق ان بزرگواران با جلب نظر کانون وکلا و حتی مرکز محترم مشاوران  حقوقی (عزیزان موضوع ماده 187) اصلاح  خواهد شد موجب قوت قلبی ما وکلاء در همراهی سیستم قضا در مبارز با جرم و جنایت و مفسدان اقتصادی که به آن سوگند یاد نموده ایم خواهد شد چرا که قانونی که برخلاف عرف واصول کلی حقوقی باشد محکوم به بطلان ونسخ خواهد بود .اما این که استفاده از قضات شریف که وکلاء درجای خود احترام ویژه ای به آنها  قائل  هستند در اداره کانون ومحکمه انتظامی ودادستانی آن به گونه ای دولتی کردن ودخالت مستقیم وساقط نمودن استقلال کامل وکلاء را در بر دارد.معلوم نیست این گونه لوایح در برخورد  ((به نظر توسط کدام بزرگواری به نظر خارج از انصاف و عرف متداول و نزاکت حقوقی )) با عده ای تحصیلکرده وحقوقدان وقشر تأثیر گذار جامعه که درتمام جوامع این صنف مورد احترام وعزت همگانی می باشند  چه منظوری را دنبال می کند آیا می خواهد وکلاء را بیازماید که چه میزان پایبندی به سیستم  دارند؟ اگر چنین تصوری نمایند ،سخت در اشتباه هستند ، تعدادکثیری از وکلاء عضو بسیج حقوقدانان واز ایثارگران وجانبازان جنگ تحمیلی ومقلد به رهبرفرزانه می باشند و تمام وکلاء سوگند وفاداری به قانون اساسی و مبانی بنیادین انقلاب اسلامی یاد نموده اند که جز شرایط اخذ پروانه وکالت میباشد . نه اگر منظور برداشتن و یا تقلیل استقلال کانون ها می باشد از بین بردن استقلال کانون ها ووکلاء کاهش استقلال سیستم قضا ست چرا وکلاء از سیستم قضا جدا نیستند و قضات محترم از وکلاء این دو دو بال فرشته عدالت برای تحقق عدالت هستند و مکمل هم بوده و لازم و ملزوم یکدیگرند اما از طرفی  وکیلی که تحت مدیریت دولتی ومستقیم قضا باشد امنیت شغلی جهت دفاع از حقوق متهم در مقابل کسی که درکانون وکلاء نسبت به سرنوشت شغلی و حرفه ای وی اتخاذ نصمیم خواهد کرد را نخواهد داشت (( هرچند  به لطف خدا مسئولین دادگستری ها و قضات شریف محاکم کشور ما انسانهای وارسته و از خدا ترس و متعهد و متدین هستند اما این بحث موضوعی کلی و صیانت ازجایگاه و جامعه وکلاست و مربوط به این عزیزان که تمام تعامل خود را با وکلا تاکنون داشته و از برخورد انسانی و اخلاقی مملو از کرامات قابل بهره برداری و الگوی سایر کشورهاست دریغ نکردند، نمی باشد ومبحث مربوط به سیاست کلی دستگاه قضابه کانون وکلاء که اکثرکشورهای توسعه یافته روز به روزحذف وکاهش محدودیتهای استقلا کانون ها بوده وبا طرح چنین لایحه ای اگر برگشتن به عقب وگذشته گویی تازه درکشورقانون گذاری میگردد )).آیا واقعاً این موارد را متوجه نیستیم یا آگاهانه اقدام به این موضوع مینمائیم؟  مگر رهبرکبیر انقلاب اسلامی دروصیت نامه الهی وسیاس ی ودینی خود ودر راستا وتبیین اصول بنیادین  قانون اساسی به حفظ کرامات والای انسانی جامعه ما  را سفارش نفرموده اند ؟ آیا این اقدام حفظ کرامات واستقلال این جامعه حقوقی است ؟ من تردیدندارم مسئولین عزیز ((  که کم در دوره منحوس پهلوی از بی عدالتی حاکم در محاکم که موجب چندین سال نفی بلد وهتک حرمت قرار گرفتن آن بزرگواران به ویژه تبعید حضرت امام (ره) بدون رسیدگی در دادگاه صالحه صرفا به جهت مخالفت با اقدامات نامشروع نظام وابسته و رژیم استبدادی،))  اجازه نادیده گرفتن حقوق وکلاء را نخواهند داد  که به موجب آن محکمه ای تشکیل و وکیل از موکل ومتهم دفاع کند که یکی می خواهد از وکیل  دفاع کند تا شغل خود را از دست ندهد پس اقداماتی خواسته یا ناخواسته قصد جدا کردن این صنف عزیز ازجامعه علمی و دینی و..... را میتواند در ذهن متبلور نماید، اگر این طور باشد سخت در اشتباه  چرا که وکلاء مبارزان وجهادگران گمنام بوده وخواهند بود واگر چنین قانونی که بعید به نظر می رسدریاست محترم ودانشمندوفیلسوف قوه محترم قضائیه ونمایندگان عزیز اجازه تصویب آن را بدهند ودرصورت تصویب باز مطمئنا  این قانون پایدار نخواهد بود و قوانینی پایدار خواهد بود که یا الهی باشد یا منطبق بر عقل واندیشه باشد در غیر آن عمر کمتری داشته ومختص به زمان محدود خواهد بود مگر این نیست، سالهاست سران غرب وجنگ طلب در موضوع هسته ای ایران که حق مسلم این کشور است جدال به راه انداخته و چه ظلم های را در حق مردم ایران روا نداشتند ولی نهایتا به این نتیجه رسیده اند که نمی شود کشوری یا ملتی یا شخصی را از حق طبیعی او محروم کرد و معلوم نیست محرومیت وکلاء از این حق جهانی وملی خود یعنی استقلال که حاصل مبارزات اندیشمندان وروشنفکران در قرون متمادی است ونتیجه آن اعطاء وحفظ استقلال بیش از50ساله کانون وکلاء دادگستری می باشد، زایده چه افکاری است؟  که انشاالله با طرح چنین لایحه ای سوء نیتی درمیان نیست اما به جای حل مسئله ، صورت مسئله آن پاک می گردد به طوری که درپی انجام فرامین مقام معظم رهبری در موضوع توسعه قضایی ، برنامه پنج ساله سوم ودادن تئوری وروشهای مناسب جهت ایجاد تحول دراجرای عدالت قضایی که عدالت اجتماعی بدون آن ، به فرموده حضرت علی (ع) میسر نمیباشد را مورد توجه قرارداده وسعی واهتمام از استفاده از اندیشه های این قشر تحصیلکرده (که اغلب اساتید دانشگاه وازنخبگان می باشند) وهمراه کردن این قشر وبه نوعی جلب نظراین تعدادکثیر وکلاء درپیشبرد اهداف متعالی قوه قضاییه وبه تبع آن اجرای فرامین معظم له بهره جسته واز آزرده گی خاطر خیل کثیری از وکلاء که نگرانی آنها نه به جهت خود بلکه از منظر دفاع ازجایگاه و حق مکتسبه وحفظ استقلال کانون به معنای واقعی که رنجها ومشقتهایی برای به بار نشستن این استقلال درگذشته که بیشتر به آرزو شبیه بوده تا واقعیت به خصوص در دوره حاکمیت وسلطه استبدادی طاغوت ، متحمل نگردیده است ، متعلق به تمام جامعه واینده گان وحتی سیستم قضایی کشور می باشد ونظرات وانتقادات نیز از این جهت وارد است ،  رافراهم ننماییم وتمام همت خود را به لطف پروردگار درراستای ساختن ایرانی آباد که با پیشرفتهای علمی وفنی شروع شده درسالهای گذشته که باشتاب فراوان درحال فزونی است ونیاز به توسعه هرچه بیشتر حقوقی دراین راستا است بدون تردید با وضع قوانین برترومفید برزمان حال وآینده که برای سایر کشورهای تازه به استقلال رسیده ، باتحقق بیداری اسلامی که انقلاب اسلامی ایران را الگو وسرمشق خود در تمام زمینه ها در انقلابشان قرارداده اند ورهانیده شده از حکومت استبدادی همچون مصرکه پیشتاز درعلوم قضایی وحقوقی دربین کشورهای عربی است ((، که نقش وکلا و حقوقدانان در فروپاشی  حکومت مستبد حسنی مبارک و تحقق انقلاب بی تاثیر نبود  ،)) الگو باشیم نه این که با گرفتن ویا کاهش استقلال از کانون وکلاء هرچند با ارائه طرح واقدام مقدماتی  درعصر فعلی ودرشرایطی که نظامهای حقوقی دنیا سعی در برداشتن اندک محدودیتها ی موجود حاکم برکانون های وکلاء با قوانین مترقی فعلی کشور عزیزمان که این برتری در قوانین و سیاست ها مرهون نظام مقدس جمهوری اسلامی است  تا حدودی با قوانین کشورهای توسعه یافته منطبق است ، نقل مجالس ومحافل حقوقی کشورهایی که درعلم حقوق حرفی برای گفتن ندارند باشیم چراکه قانون اساسی وبه تبع آن قوانین عادی هرکشوری نشان از میزان مشارکت مردم درحکومت وپیرو آن میزان استقلال وآزادی های فردی واجتماعی است را متبلور می نماید که به لطف پروردگاروجود قانون اساسی وقوانین عادی برتر ، الهام گرفته از حاکمیت مطلق خداوند وفق اصل چهارم قانون اساسی که مایه مباهات می باشد ،(( که تحریرهمین مقاله  خود  حاکی از آزادی بیان به قانون اساسی جمهوری  اسلامی است)) رابه دست آورد وحتی کانون های وکلاء بدون مرزفرانسه بر اساس اساسنامه خود(( مصوب اول ژوئیه 1901 با اهداف کمک واعمال مؤثر حقوق بشر شناخته شده درسطح جهان موضوع قوانین حقوقی مشترک به تصویب رسیده در کانونهای کشورها وتلاش در راه بازگشت حاکمیت قانون ، نهاد قضایی به ویژه حق برخورداری از دادرسی منصفانه ودفاع مؤثر وامکان حفظ حقوق متهم که داشتن وکیل مستقل به صورتی که هیچ نوع وابستگی مالی ، اداری وقضایی وحقوقی به شخصی اعم از حقوق عمومی وخصوصی نداشته باشد وهرچند کانون وکلاء کشور عزیزمان علیرغم اوج قدرت وفشار استبدادی نظام طاغوت با تلاش روشنفکران واندیشمندان مذهبی وملی وسیاسی جامع عمل به خود پوشاند واکنون هرگونه تغییر برخلاف اصول وارکان استقلال برگشت به عقب تلقی خواهد شد ))  اندک محدودیتهای موجب کاهش استقلال واقعی کانون ها می باشد را بر می چیند ودر این راستا کشور فرانسه با برداشتن نظام تفتیشی وتبعیت از حقوق بشر جهانی امکان دفاع از متهم از مراحل اولیه دستگیری را فراهم نموده ، حال به جای این که شاهد اعطاء استقلال بیشتر وبرداشتن محدودیتهای سابق کانون باشیم ، به قرن های گذشته برمی گردیم واندک استقلال موجود را نیز مورد هجمه وخدشه قرار می دهیم حال آن که اگر تعدادی از وکلاء مرتکب جرمی گردیده اند واحیانا در صورت ثبوت به نوعی برخلاف سوگند وآرمان های نظام مقدس جمهوری اسلامی وقانون اساسی کشور عزیزمان حرکتی را داشته اند که چنین مواردی در سایر سیستمهای دولتی وخصوصی نیز ملحوظ می باشد واین دلیلی بر محرومیت کل جامعه وکلاء از حق قانونی وعقلی وجهانی نمی تواند باشد  ، شایسته است با طرح لایحه ای ((هرچند بدون تردید تصویب « لایحه مورد بحث»آن  در نادیده گرفتن این اقشار تحصیلکرده ومتعهد وتأ ثیر گذار ممکن نخواهد  بود)) موجبات مخدوش نمودن  اذهان وکلاء را فراهم نموده . آیا  شایسته نیست که در تقدیم وطرح هر لایحه ای نظر متفکران وافراد متعهد ومتخصص آن صنف مورد توجه قرارگیرد؟  وکلاء به هیچ عنوان تا کنون همچنان که بعضا کم لطفی هایی صورت گرفته، با نظارت مخالفتی نداشته ، چراکه کانون وکلاء وبه تبع آن وکلاء عزیز برای خدمت به این مرز وبوم وبه ثمر رسیدن اصول قانون اساسی وهمکاری تنگاتنگ با دستگاه قضاء که همکاران پرتلاش در این راستا محسوب می گردند تمام تلاش واهتمام خود را بکار بسته وآمادگی نظارت وحتی برخورد با تخلفات را احیانا که تاکنون به لطف خدا برخلاف بعضی از دستگاههای خصوصی و بعضا عمومی،  آن چه مؤثر باشد شاهد نبودیم را داشته باشد اما نه دخالت وگرفتن استقلال کانون رابطه ای که نه حکم شرعی دارد نه حکم موضوعی که بخواهیم در روابط خصوصی وکیل وموکل آن چنان دخالت نماییم که گویی حکم شارع مقدس است

                                  والسلام

                                                                              و من الله التوفیق


ماده 1 قانون کلاهبرداری مصوب 1308 و رای وحدت رویه شماره 594-1/9/1373

 

رای وحدت رویه شماره 594-1/9/1373

نظر به اینکه ماده 1 قانون مجازات راجع به  انتقال مال غیر مصوب 1308 انتقال دهندگان مال غیر را کلاهبردار محسوب کرده و مجازات کلاهبرداری را در تاریخ تصویب ان قانون ماده 238 قانون مجازات عمومی سابق معین نموده بود و با تصویب تعزیزات اسلامی مصوب 1362 ماده 116 قانون تعزیرات از حیث تعیین مجازات کلاهبرداری جایگزین قانون سابق و سپس طبق ماده 1 قانون تشدیدمجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367 مجازات کلاهبرداری تشدید وبرابر ماده 8 همان قانون کلیه مقررات مغایر با قانون مذبور لغو گردیده است لذا جرایمی که به موجب قانون کلاهبرداری محسوب شود از حیث تععین کیفر مشمول قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367 بوده و رای شعبه چهارم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص داده میشود این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای دادگاهها و شعب دیوان عالی کشور در موارد مشابه لازم الاتباع است)) .

 بنابراین کلیه مواد قانونی قبل یا بعد پیروزی انقلاب اسلامی که مربوط به کلاهبرداری باشد  با قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اتلاس و کلاهبرداری قابلیت مجازات دارد ولاغیر که مواد قانونی راجع به کلاهبرداری قبل از پیروزی انقلاب اسلامی به شرح ذیل دایر بر فروش مال غیر یا معرفی مال غیر بنام خود به استحضار میرسد امید است قابل بهره برداری برای عزیزان باشد:.

 

مطابق ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال‌ غیر مصوب 1308،کسی که مال غیر را با علم به اینکه‌ مال غیر است بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل نماید کلاهبردار محسوب است و مطابق ماده 238 قانون مجازاتعمومی محکوم می‌شود.ماده 238 قانون مجازات عمومی‌ مبین تعریف بزه کلاهبرداری است و مطابق این ماده‌ کلاهبردار علاوه بر مجازات حبس،به پرداخت جزای نقدی‌ محکوم می‌شود.با تصویب قانون تشدید مجازات مرتکبین‌ ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367،مطابق ماده‌ 1 قانون‌گذار اقدام به تعریف مجدد بزه کلاهبرداری نموده‌ است و با این وصف از این جهت(تعریف کلاهبرداری و مجازات آن)باید قانون سابق(ماده 238)را منسوخ فرض‌ نماییم.

در قانون سال 1367،قانون‌گذار مقرر نموده است‌ کلاهبردار علاوه بر تحمل مجازات حبس و جزای نقدی‌ به رد اصل مال به صاحبش نیز محکوم می‌شود.بنابراین‌ تحمیل محکومیت کلاهبردار به رد مال د رحق صاحب آن‌ از جمله نقطه افتراق قانون جدید با قانون سابق است.

با عنایت به مراتب فوق و نظر به اینکه نمی‌توان گفت‌ بزه انتقال مال غیر،که خود تعریف جداگانه دارد(ماده‌ 1 قانون راجع به انتقال به غیر مصوب 1308)دقیقا با تعریف کلاهبرداری منطبق است،بلکه صرفا قانون‌گذار اعمال مجازات کلاهبرداری را در خصوص کسی که مال‌ غیر را منتقل می‌نماید،مقرر نموده است و نظر به اینکه‌ ارجاع قانون راجع به انتقال به غیر به ماده 238 بوده است‌ و در این ماده مجازات رد مال قید نشده است،بنابراین‌ علی الاصول موضوع رد مال اساسا در بزه انتقال مال غیر به مالک منتفی است با این وصف در پاسخ به سوال با در نظر گرفتن مباحث فوق باید گفت:اولا در فرض وقوع بزه‌ انتقال مال غیر،چنانچه خریدار،شاکی باشد،مالی که مورد کلاهبرداری بوده است،ثمن معامله است و همین ثمن که‌ بدون رضایت خریدار مسترد می‌شود و ثانیا:اگر مالک شاکی‌ باشد چون بزه انتقال مال غیر،کلاهبرداری نیست چه اینکه‌ آنچه کلاهبردار با اعمال متقلبانه تصاحب نموده است،ثمن‌ معامله است نه عین مال،لذا موظف به اعاده ثمن به خریدار است و مالک جهت وصول عین مال خود یا بدل آن حسب‌ مورد مطابق قواعد غصب،به غاصب رجوع می‌نماید.بدیهی‌ است از این مجرای رجوع مالک به شخص کلاهبردار به‌ عنوان اولین ید غاصبانه از باب مقررات غصب و طرح‌ دعوی حقوقی بلا مانع است،لیکن محکومیت کلاهبردار به‌ رد عین مال به عنوان بخشی از مجازات کلاهبرداری در حق مالک موجه به نظر نمی‌رسد،ثالثا،در فرضی که هر دو شاکی باشند حسب آنچه در قسمت اولا و ثانیا آمده‌ است،ثمن به خریدار مسترد می‌شود و مالک به طرح دعوی‌ حقوقی با رعایت مقررات و قواعد حاکم بر غصب ارشاد می‌شود.

آقای طاهری(مجتمع قضایی شهید صدر):

با توجه به اینکه در فرض سوال عمل مجرمانه‌ کلاهبرداری مصور است نسبت به هر یک از اعمال متقلبانه‌ بایستی تجزیه داشته باشیم.بایستی ببینیم چه مالی از چه‌ کسی برده شده است؟

اگر شاکی خریدار باشد ثمن بایستی به خریدار برگردد و چنانچه صاحب مال باشد مال به صاحبش برمی‌گردد.تنها فرض باقی مانده این است که اگر با سند رسمی منتقل شده‌ باشد(با مدرک جعلی و طی اعمالی متقلبانه)در مقابل سند رسمی فقط ادعای جعل پذیرفته می‌شود و تا زمانی که از اعتبار نیفتاده باشد قابل استناد است در مجتمع دو نظریه‌ وجود داشت:

1-عده‌ای معتقد بودند که با تقدیم دادخواست ضرر و زیان از همان مرجع کیفری درخواست ابطال سند رسمی‌ را نمود.

2-عده دیگری معتقد بودند که دادگاه کیفری صلاحیت‌ ابطال سند رسمی را نداشته و می‌بایستی به دادگاه مدنی‌ مراجعه شود و مجدد از مرجع کیفری درخواست بازگشت‌ مال را نماید.نظر اول در اولویت بود.

آقای پورقربان(دادسرای ناحیه 10 تهران):

با توجه به اینکه‌[فروشنده مال غیر]با عملیات متقلبانه‌ خود را به جای مالک معرفی و مال را فروخته است با عنوان‌ کلاهبرداری قابل تعقیب است.اگر فقط خریدار شاکی باشد چنانچه صاحب مال شناسایی شده باشد مال به وی تحویل‌ داده خواهد شد هرچند درخواست نکرده باشد.اگر مجهول‌ المالک باشد مطابق ماده 28 ق.م عمل خواهد شد.

 

نظریه قریب به اتفاق اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه(9/8/87):

برای پاسخ به سوال مذکور سه فرض متصور است:

فرض اول-خریدار و صاحب مال هر دو شاکی هستند. در این صورت با اثبات بزه فروش مال غیر متهم علاوه بر مجازات مندرج در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین‌ ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367 به رد مال‌ نیز محکوم خواهد شد یعنی مال فروخته شده به صاحب آن‌ و ثمن موضوع کلاهبرداری به خریدار رد می‌شود.

فرض دوم-در این فرض خریدار شاکی است.در اینجا نیز متهم،طبق ماده یاد شده مجازات و به رد مال محکوم‌ می‌گردد که در نتیجه ثمن معامله موضوع کلاهبرداری به‌ خریدار رد می‌گردد و مال و موضوع کلاهبرداری با توجه به‌ اینکه صاحب آن شکایت نکرده طبق ملاک ماده 10 قانونمجازات اسلامی توسط دادگاه تعیین تکلیف می‌شود.

فرض سوم-در این فرض مالک مال شاکی است در این صورت نیز متهم،طبق ماده 1 قانون تشدید مجازات‌ مرتکبین...به مجازات و رد مال محکوم می‌شود اصل مال‌ به صاحب آن(شاکی)رد می‌شود و خریدار چون اعلام‌ شکایت نکرده می‌تواند از طریق حقوقی ثمن مورد معامله و خسارت وارده را مطالبه کند.

توضیح اینکه در همه فروض یاد شده چنانچه مال‌ فروخته شده،غیر منقول بوده و با جعل اسناد و مدارک و با تنظیم سند رسمی به خریدار و ایادی دیگر منتقل شده‌ باشد و احیانا در آن اعیانی و احداث بنا شده باشد،در این‌ صورت اجرای حکم رد چنین ملکی قابل تحقق نیست بلکه‌ مالک آن می‌تواند از طریق حقوقی ابطال اسناد جعلی و خلع‌ ید و قلع و قمع بنا را بخواهد.

 

رای وحدت رویه 43-10/8/1351 هیات عمومی دیوان عالی کشور:

نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول 117 قانون ثبت قابلیت تعارض در معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال  غیر منقول به موجب بند اول 47 قانون مذبور اجباری باشد سند عادی راجب ان معامله ان اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نواهد داشت بنابراین در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله ای نسبت به معامله غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال  واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.

به نظر بنده قانون ثبت دایر بر کلاهبرداری قانون خاص بوده و ارتباطی  به انطباق ان با قانون مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367 ندارد ولی هرگونه  موضوعات کلاهبرداری به غیر از مواد قانونی ثبت مجازات عمومی سابق و تعزیرات بعد انقلاب قبل از 1367 باید با قانون مرتکبین تشدید ...... انطباق داده شود / موفق باشید


قانون پیش‌فروش ساختمان

قانون پیش‌فروش ساختمان

ماده۱ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده۲ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰ـ معرفی داوران
۱۱ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده۳ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده۵ ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده۶ ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
۱ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده۷ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده۸ ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده۹ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده۱۰ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده۱۱ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده۱۲ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده۱۳ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده۱۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده۱۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده۱۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده۱۷ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده۱۹ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده۲۰ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده۲۱ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده۲۲ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده۲۳ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.
ماده۲۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده۲۵ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.

رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی


معامله معارض به زبان ساده حقوقی

 

در پاسخ به سئوالی از آلمان دایر بر معامله معارض یا فروش یک مبیع به چند نفر؟

جواب : اگر کسی یک ملک یا مال را به  چند نفر بفروشد چند حالت دارد یا مال عین معین است مثل عمارت به پلاک ... که در این حالت معامله اول صحیح معامله دوم  و سوم و الی اخر باطل و خریدار می تواند تقاضای ایطال معامله را کرده و ثمن خود را  طی دادخواست حقوقی مسترد نماید البته اگر مالی از ان کلاهبردار و فروشنده باقی باشد و ضمن اینکه خریدارن ثانی که نمی توانند نسبت به مبیع (مال خریداری شده ) تصرف یا مالکیتی داشته باشند ( خریداران موخر) با عنوان کلاهبرداری شکایت نمایند و برابر با قانون تشدیدمجازات مرتکبین ارتشا  اختلاس وکلاهبرداری مجازات و باید صرف نظر از استرداد قیمت مال کلاهبرداری 2 برابر قیمت مال به جزای نقدی محکوم خواهد شد و حتی برابر قانون ثبت نیز انتقال مال غیر حتی درخواست سند و قرار دادن در رهن نیز مصداق کلاهبرداری دارد.البته در وصیت اخرین تاریخ و اراده نافذ و مورد قبول میباشد در معامله اولین معامله معامل.

در صورتی که مبیع کلی باشد یعنی نظایر ان در بازار زیاد است مثل برنج و گندم و عدس اینجا فروش مال غیر معنایی ندارد فروشنده گفته یک تن گندم به تو می فروشم اما نگفته این گندم تا فروش مال غیر محقق گردد  و فروشنده یک تن گندم تحویل خواهد داد حال از هرکجا تهیه نماید بنابراین فروش مال غبر در مال معین که بشود به ان اشاره کرد  مانند ماشین به پلاک فلان و عمارت به ادرس و پلاک فلان و از این قبیل .

 


روش اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت

 

روش اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت

 

 

 

با تصویب طرح های هادی و جامع شهر ها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابانهای جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابانهای جدیدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت بشرح زیر می باشد:


الف- چنانچه کل ملک قبل از در خواست ثبت در اثر موارد یاد شده از بین برود پس از اطلاع واصله که بیکی از طرق فوق الذکر صورت می پذیرد بایستی از پس از رسیدگی موضوع و معاینه محل توسط نماینده و نقشه بردار و احراز واقعیت مراتب از بین رفتن ملک در دفتر توزیع اظهار نامه قید شود.


ب- چنانچه ملک ثبت و آگهی های نوبتی و تحدیدی آن منتشر و تحدید حدود هم شده باشد ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد پس از معاینه محل و تنظیم صورت مجلس مراتب از بین رفتن ملک در اظهار نامه و صورت جلسه تحدیدی قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و مسئول اداره می رسد.


ج- چنانچه ملک ثبت دفتر املاک هم شده باشد پس از انجام معاینه محل و تنظیم صورت جلسه لازم مراتب از بین رفتن ملک در ستون ملاحظات دفتر املاک نیز قید و سند مالکیت هم در صورت ارائه اخذ و باطل و ضمیمه پرونده می شود.


د-در صورتیکه قسمتی از ملک در اثر اصلاحات از بین برود و ملک هم ثبت شده و تحدید حدود آن هم به عمل آمده باشد اعم از اینکه نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا نشده باشد متقاضی هم تقاضا نماید بدین ترتیب بایستی اقدام گردد:


پس از وصول در خواست کتبی مالک ضمن دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور و تعیین وقت مراجعه بعدی و اعلام آن به متقاضی وسیله مسئول اداره موضوع برای اقدام به یکی از نمایندگان و نقشه برداران ارجاع می گردد.


تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت می شود و جهت ضمیمه نمودن به پرونده به بایگانی ارسال می گردددر بایگانی پرونده از ردیف مربوطه استخراج و همراه با تقاضا نزد نماینده و نقشه بردار تعیین شده ارسال می شود. نماینده پرونده را بررسی و در صورتیکه ملک داخل در محدوده شهر باشد نامه ای به شهرداری می نویسد که در آن ضمن توضیح موضوع نماینده ای جهت عزیمت به محل و حضور در روز مقرر از شهرداری در خواست می نماید و در نامه خاطر نشان می سازد که عدم مراجعه و حضور نماینده شهرداری مانع از انجام کار ثبت نخواهد بود.


بدیهی است در مورد املاکی که خارج از محدوده شهر هستند درخواست نماینده مراجع ذیربط از قبیل منابع طبیعی یا هیئت واگذاری زمین حسب مورد به شرح فوق انجام می شودو نیز چنانچه ملک خارج از شعاع 30 کیاومتر باشد متقاضی موظف به تودیع فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که از طرف مسئول اداره تعیین می شود می باشد که می بایستی پرونده جهت محاسبه فوق العاده و هزینه سفر متعلقه به حسابداری ارسال شود و در آنجا متصدی حسابداری فوق العاده متعلقه را محاسبه و فیش مخصوص را تنظیم و به متقاضی تسلیم می دارد تا ضمیمه پرونده شود. سپس نماینده و نقشه بردار در روز مقرر به اتفاق نماینده مراجع ذیربط در صورت مراجعه به همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.


پس از حضور در محل ملک وسیله مالک معرفی و نماینده حدود را با پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار کروکی وضع موجود را برداشت و تاریخ مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام میدارد.


سپس در صورتیکه قسمتی از ملک در مسیر واقع و از بین رفته باشد حدود باقیمانده وسیله نقشه بردار ترسیم و صورت جلسه اصلاحی که نماینگر حدود جدید است وسیله نماینده تنظیم می گردد.


این صورت جلسه که نماینده آن را با عنوان صورت جلسه اصلاحی موضوع ماده 45 آئین نامه قانون ثبت تنظیم می نمایدمی بایستی دارای مشخصات زیر باشد:


ه- چگونگی از بین رفتن مقداری از ملک با ذکر علت بطور مشروح و مستدل در آن قید شود.


و- حدود اولیه ملک در آن مرقوم و سپس حدود جدید با توضیح لازم و چگونگی تغییر حاصله در وضعیت ملک در آن نوشته می شود .


ز- صورت جلسه به امضاء نماینده و نقشه بردار و نیز نمایندگان مراجع ذیربط در صورت حضور در جلسه برسد و نیز متقاضی آن را امضاء نماید.


بعد از تنظیم صورت جلسه بشرح فوق چنانچه ملک دارای سند مالکیت باشد پیش نویس سند جدید را نیز نماینده با حدود اصلاحی تهیه و مراتب را همراه با صورت جلسه و نقشه ضمن گزارشی باستحضار مسئول اداره می رساند.


مسئول اداره پس از بررسی سوابق پرونده ثبتی و ملاحظه نقشه ترسیمی و تطبیق آن با حدود مندرج در صورت جلسه اصلاحی در صورتیکه اشکالی متصور نباشد دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتور می دهد پیش نویس سند مالکیت را امضاء می نماید و نیز دستور پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار وسیله حسابداری پرونده را جهت انجام اقدامات بعدی به دفتر املاک ارجاع می نماید .


آنگاه گزارش نماینده ثبت دفتر اندیکاتور می شود و پس از پرداخت فوق العاده نماینده ونقشه بردار وسیله حسابداری پرونده برای اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می شود.


متصدی دفتر املاک مراتب اصلاح حدود را در ملاحظات دفتر املاک قید و حدود اصلاحی جدید را ذیل همان ثبت و صفحه اولیه ثبت می نماید و پس از گواهی دفتر بازداشتی و ابطال سند مالکیت اولیه مالکیت جدید را تحریر می نماید سپس دفتر املاک پرونده را برای امضاء نزد مسئول مربوطه ارسال می دارد.مسئول مربوطه پس از کنترل سند مالکیت جدید تحریر شده و ثبت دفتر املاک آن را امضاء می نماید و پرونده تا مراجعه متقاضی به بایگانی ارسال می شود. پس از مراجعه متقاضی پرونده به حسابداری فرستاده می شود تا بهاء دفترچه سند مالکیت از او اخذ گردد و پس از پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت وسیله متقاضی و ضمیمه نمودن فیش پرداخت به سابقه پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی مجدداً به بایگانی اعاده می شود. در بایگانی سند مالکیت پس از نخ کشی و پلمپ در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک که معمولاً با ملاحظه شناسنامه صورت می گیرد در قبال اخذ رسید در بایگانی سند مالکیت پس از نخ کشی و پلمپ در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک که معمولاً با ملاحظه شناسنامه صورت می گیرد در قبال اخذ رسید در بایگانی سند مالکیت پس از نخ کشی و پلمپ در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک که معمولاً با ملاحظه شناسنامه صورت می گیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت به او تسلیم می گردد و در خاتمه پرونده در ردیف مربوطه در بایگانی ضبط میشود.


شایان ذکر است چنانچه ملکی که در اثر اصلاحات از بین رفته تحدید حدود شده و زمان واخواهی آن هم بلاهعارض سپری گشته ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد مراتب صورت جلسه اصلاحی در برگ تحدید حدود قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و متقاضی می رسد.

 

 منبع:http://hvm.ir/detailnews.asp?id=22747

 



روش ثبت کلیه شرکتهای خارجی

 

روش ثبت کلیه شرکتهای خارجی

 

 

 

متقاضی یا متقاضیان ثبت شرکت خارجی بایستی مدارک زیر را جهت رسیدگی به اداره کل ثبت شرکتها و مالکیت


صنعتی تقدیم نمایند.(ماده5 نظامنامه اجراء قانون ثبت شرکتها مصوب خرداد1310 )


الف- اظهارنامه ثبت


ب- نسخه مصدق از اساسنامه شرکت


ج- یک نسخه مصدق از اختیار نامه نماینده عمده شرکت در ایران و در صورتیکه شرکت چند نماینده مستقل در ایران داشته باشد، یک نسخه مصدق از اختیار نامه هر یک از آنها.


د- داشتن مجوز از وزارتخانه یا سازمان دولتی و یا یک نهاد انقلابی و یا موافقت یکی از وزارتخانه های جمهوری اسلامی ایران چنانچه شرکت خارجی باشد که شرایط عملیات آن به موجب امتیاز نامه صحیح منظمی مقرر گردیده علاوه بر اسناد فوق باید موارد امتیاز نامه با تصدیق وزارت امور خارجه مشعر بر صحت آن امتیاز نامه نیز تسلیم شده باشد کلیه اوراق مزبور باید به فارسی تهیه شده و یا یک نسخه ترجمه مصدق از آن بفارسی ضمیمه شود.


پس از گرد آوری و تنظیم اسناد فوق ذینفع آنها را طی تقاضا به اداره ثبت شرکتها ارائه می دهد. ضمناً جهت تعیین نام شرکت و گواهی مبنی بر عدم تشابه اسمی توسط دائره تعیین نام و رسیدگی و به کارشناس ارجاع می شود.


س- کارشناس ثبت شرکت ابتدا اظهار نامه شرکت مزبور را بشرح ذیل رسیدگی می نمایند.


1- نام کامل شرکت


2- نوع شرکت از سهامی و تضامن و مختلط و غیره


3- مرکز اصلی شرکت و آدرس آن


4- تابعیت شرکت


5- مقدار تاریخ شرکت در تاریخ تقاضا


6- آخرین بیلان شرکت مشروط به اینکه قوانین جاریه با عرف تجاری مملکت اصلی و اساسنامه خود شرکت انتشار بیلان شرکت را مقرر کرده باشد.


7- در چه محل و در چه تاریخ و در نزد کدام مقام صلاحیتدار شرکت تقاضا کننده مطابق قوانین مملکت اصلی خود ثبت شد شده است


8- موضوع شرکت


9- داشتن شعبه در هر یک از شهرستانهای ایران


10- نماینده عمده شرکت در ایران و اگر چه چنانچه نماینده مستقل دارد رسیدگی به اسامی آنها.


11- اسم و آدرس اشخاص مقیم در ایران


12- می بایست همه ساله یک نسخه از آخرین بیلان شرکت منطبق با افراز جهت انتشار به اداره ثبت شرکتها تسلیم نماید.باستناد ماده قانون تجارت اساسنامه باید به امضای شرکاء یا سهامداران همچنین نسخه مصدق اختیار تام نماینده عمده شرکت و صورتجلسه مجمع عمومی مؤسسین و هیئت مدیره شرکت مزبور ضمیمه باشد. چنانچه شرکت از نوع سهامی خاص باشد، رسید بانکی سرمایه مبنی بر پرداخت حداقل 35% از ذینفع مطالبه می شود. بعداز رسیدگی کامل به مدارک اشاره شده کارشناس مربوطه دستور پرداخت به حسابداری را صادر می نماید و متقاضی یا متقاضیان جهت پرداخت هزینه حق الثبت به حسابداری مراجعه می نمایند. حسابداری با توجه به مقررات مربوطه حق الثبت را اخذ می نماید و پس از آن کارشناس با ملاحظه و رسید بانکی پیش نویس آگهی تاسیس را تهیه و مسئول اداره دستور ثبت به شرکت را صادر می نماید.متصدیان ثبت شرکتها در دفتر ثبت شرکتها، شرکت مزبور را ثبت نموده و از مقام یا مقامی که وکیل مؤسسین تعیین شده امضاء مربوط را اخذ می نمایند، آگهی تاسیس بامضاء رئیس اداره می رسد. ذینفع پس از پرداخت هزینه انتشارآگهی در روزنامه کثیر الانتشار و تحویل رسید آن به دفتر ثبت، پرونده مربوطه به بایگانی ارسال و در آنجا در ردیف مخصوص ضبط می نماید سپس مراتب به دائره تعیین نام اعلام می دارد. چنانچه شرکت دارای شعبه نیز باشد یک نسخه اضافی از اسناد اشاره شده طبق ماده 5 به شهرستان شعبه مربوط ارسال می گردد.شرکت می تواند در شهرستان مربوط مدیر یا مدیرانی را نیز تعیین نماید.

 

 

 


         منبع              http://hvm.ir/detailnews.asp?id=22781                                                                                


روش ابطال شرکت و تغییرات

 

روش ابطال شرکت و تغییرات

 

 

 

روش ابطال ثبت شرکتها و تغییرات شرکتها باستناد احکام صادره از مراجع قضائی (مواد270 الی 279) قانون تجارت، اقدامهای این مرحله شامل تطبیق مفاد احکام با ثبت دفتر ثبت شرکتها کنترل احکام صادره مبنی بر قطعی بودن حکم می باشد هر گاه مقررات قانونی در مورد تشکیل شرکت سهامی با عملیات آن یا تصمیمات که توسط هر یک از ارکان شرکت اتخاذ می گردد رعایت نشود هر ذینفع می تواند به محکمه مراجعه و در خواست بطلان عملیات را نماید پس از صدورر حکم توسط ذینفع به اداره ثبت ارائه می شود و درخواست اجرای حکم را می نماید کارشناس مفاد حکم را با اقدامهای قبلی که در شرکت صورت گرفته است دقیقاً بررسی نموده در صورتیکه حکم بمرحله نهائی رسیده باشد و مفاد حکم قبل از اجراء در دفتر ثبت شرکتها باشد دستور وصول اخذ حق الثبت به شعبه حسابداری صادر می نماید. ذینفع پس از مراجعه به شعبه حسابداری و پرداخت حق الثبت نزد کارشناس مربوطه داده و کارشناس پیش نویس اجرای حکم را تهیه و به قسمت ثبت در دفتر ثبت شرکتها ارسال می دارد و مسئول ثبت دفتر پس از ثبت پیش نویس اجرای حکم از ذینفع در ذیل دفتر امضاء اخذ می نماید. چنانچه حکم صادره مربوط به انحلال شرکت باشد در اینصورت محکمه مدیر تصفیه نیز تعیین می نماید و مدیر تصفیه به این اداره مراجعه و پس از پرداخت حق الثبت انحلال کارشناس ضمن رسیدگی و کنترل دقیق و تطبیق آن با حکم پیش نویس آگهی را تهیه و جهت امضاء بدفتر ثبت شرکتها ارسال می دارد. مسئول دفتر با حضور مدیر تصفیه اقدام به ثبت حکم انحلال می نماید. چنانچه مدیر تصفیه حاضر به انجام وظیفه در سمت مدیر تصفیه نباشد در این صورت محکمه انجام تصفیه را به اداره تصفیه امور ور شکستگی محول می نماید و در این حالت مفاد حکم با حضور نماینده اداره تصفیه ثبت دفتر شرکتها می شود و از نماینده اداره تصفیه اخذ امضاء می شود.(ماده 27 قانون تجارت)

 

 

 



روش در اختیار قرار دادن پرونده شرکت جهت مطالعه

 

روش در اختیار قرار دادن پرونده شرکت جهت مطالعه

 

 

 

روش در اختیار قرار دادن پرونده شرکت به عموم افراد و تهیه فتوکپی و مصدق نمودن اوراق پرونده و تحویل به ذینفع در شعبه بایگانی بر طبق ماده 26 قانون ثبت شرکتها و کلیه وظایفی که بر عهده کارکنان بایگانی ثبت شرکتها و مؤسسات غیر تجاری می باشد.


الف- چون طبق ماده 26 قانون ثبت شرکتها مراجعه عموم افراد به پرونده های ثبت شرکتها و در اختیار قرار دادن پرونده به مراجعین آزاد می باشد در خواست آنها اکثرا تعیین آدرس و مشخصات مدیران شرکت و موضوع فعالیت و مقدار سرمایه و آشنا شدن با اساسنامه شرکتهای مورد نظر خود می باشند.


ب- همانطور که در مراحل تاسیس شرکت (فراز1) آمده است جدیدالتاسیس بنحو مذکور کلاسمان شده و اوراق مربوطه مرتب شده در ردیف مربوطه بایگانی می شود.


ج- کلیه صورتجلسه شرکتها و مؤسسات غیر تجاری که قصد تغییر در شرکت را دارند پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به شعبه بایگانی تحویل می شود. در شعبه بایگانی برحسب کلاسه، بایگان مربوط اوراق را پیوست پرونده نموده پس از ثبت در دفتر کار خود و درج نام کارشناس تعیین شده ارسال می دارد چنانچه پرونده قبلاً از ردیف خارج شده و اقدام دیگری دارد با مراجعه به دفتر کار خود مسیر پرونده را تعیین می نماید و پس از بدست آوردن پرونده نزد کارشناس مربوطه ارجاع می نماید. ممکن است پرونده قبلاً به دادگاه فرستاده شده باشد. در اینگونه مواقع موضوع را در برگ صورتجلسات مرقوم می نماید و جهت در خواست پرونده از مرجع قضائی سابقه را نزد کارشناس ارسال می دارد.


احتمالاً ممکن است پرونده در ردیف نباشد در اینگونه مواقع با توجه به ثبت دفتر ثبت شرکتها مسئول اداره دستور اقدام به استناد ثبت دفتر ثبت شرکتها را صادر می نماید.


د- در صورتیکه شرکتی قبلاً مرکز فعالیت آن در شهرستان بوده وبعداً به تهران منتقل شده است.پس از وصول پرونده ، دفتر پرونده را به قسمت ثبت شرکتها ارسال می دارد. شرکت با یک شماره جدید ثبت دفتر شرکتهای تهران می شود وسپس نزد متصدی تعیین نام ارسال می گردد. متصدی تعیین نام ارسال می گردد. متصدی تعیین نام شماره ثبت جدید که در تهران ثبت شده را در دفتر مربوطه منعکس می نماید و به شعبه بایگانی ارجاع می دهد در شعبه بایگانی در دفتر مربوط ثبت و در ردیف جدید بایگانی می شود. برای تشکیل شعبه شرکتهای ثبت شده در خارج از تهران هم همین اقدامهای اساسی صورت می گیرد.


ح- چنانچه مرکز شرکتی از تهران به شهرستان منتقل شود پرونده پس از ثبت آگهی تغییر محل توسط کارشناس انجام می گیرد به شعبه بایگانی عودت داده می شود و در آنجا پرونده متشکله فهرست و منگه می شود و به اداره ثبت شهرستان محل جدید شرکت فرستاده می شود پیش نویس نامه ارسال پرونده، در پرونده نگهداری می شود تا در مکاتبات بعدی مستند به نامه مذکور پاسخ مراجع داده می شود.


ر- در صورتیکه ادارات مختلف بخصوص مراجع قضائی در خواست ارسال پرونده را که طرح دعوی در مراجع قضائی شده است و یا در اداره تصفیه بایستی رسیدگی شود بنمایند پرونده مربوط فهرست و منگنه شده جهت ارسال به دفتر اداره ارجاع می شود و نامه ارسال پرونده در محل پرونده نگهداری می شود.


س- ممکن است در پرونده شرکتی که اختلاف در بین شرکاء وجود داشته باشد برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی این قبیل پرونده ها خارج از ردیف مربوط نگهداری می شود که بایگانی دقت بیشتری در نگاهداری این قبیل اعمال می نمایند.


ص- چون هر صاحب سهمی می تواند از اوراق پرونده در خواست فتوکپی نماید همه روزه جهت اخذ فتوکپی مراجعه می نمایند. فتوکپی ها بایستی توسط مسئول بایگانی رسیدگی و برابر اصل شود مسئول بایگانی موظف است در موقع برابر با اصل نمودن اوراق مربوط را از هر لحاظ کنترل و امضاء نماید.


4- شرکتهائی که تصمیم به انحلال نموده و صورتجلسه انحلال ارائه داده اند پس از اقدام توسط کارشناس و ثبت در دفتر ثبت شرکتها به بایگانی عودت داده می شود و بایگانی مربوط مکلف است چنین پرونده هائی از ردیف شرکتهای دایر خارج و در ردیف شرکتهای منحله نگهداری نماید.


ف- ممکن است کارشناس در موقع اقدام نیاز به مکاتبه با شرکت داشته باشد نامه کارشناس به عنوان شرکت پس از صدور به همراه پرونده به بایگانی عودت داده می شود


بایگان مربوط پرونده را با ملاحظه انجام شده در ردیف بایگانی می نماید. ذینفع پس از مراجعه و احتمالاً رفع نقص به شعبه بایگانی در خواست ارسال پرونده را بکارشناس می نماید.مسئول بایگانی که خود اطلاعاتی در حد کارشناسی دارد پرونده را بررسی نموده و در صورتیکه رفع نقص شده باشد و یا نیازی به اقدام کارشناس باشد، پس از ثبت در دفتر کار خود، پرونده را به کارشناس مربوط تحویل می دهد و کارشناس پس از اقدام و ثبت در دفتر ثبت شرکتها و انجام کلیه اقدامهای مورد نیاز مجدداً پرونده به بایگانی عودت داده می شود. بایگان با ملاحظه اقدامهای انجام شده پرونده را در ردیف خود بایگانی می نماید.

 

 

 



کمیسیون ماده واحده اراضی ملی قانون جنگل‌ها و مراتع(ماده 56)

 

کمیسیون ماده واحده اراضی ملی قانون جنگل‌ها و مراتع(ماده 56)

 

 

 

با وجود تصرفات و تملکات اربابی بر جنگل‌ها و مراتع و نفوذ و ممانعت سیاسی این افراد در 27 دی ماه سال 1341 جنگل‌ها و مراتع ملی اعلام شدند و قانون آن به تصویب رسید و در پی آن در قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب 1346 و قوانین مشابه آن، سازمان جنگل‌بانی مسئول اجرای قانون ملی کردن اراضی موصوف و تملک آن به نفع دولت شد. ‌در پی بروز برخی اختلافات، کمیسیون ماده 56 مسئول رسیدگی به این اختلافات شد و آرای آن نیز قطعی بود. پس از پیروزی انقلاب اسلامی ‌و تصویب قانون دیوان عدالت اداری، اشخاص برای اعتراض و احقاق حقوق خود به دیوان مذکور مراجعه می‌کردند تا آن که در سال 1367 قانون ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی ملی به تصویب رسید و رسیدگی به شکایات در آن پیش‌بینی شد. البته چنان‌که از متون قانونی و مفاد ماده واحده و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور هم مستفاد می‌‌شود، این اعتراض‌ها پس از رسیدگی و صدور رأی قابل اعتراض و تجدید نظر در دادگاه‌های بدوی و بالاتر بودند؛ اما با این وجود، همواره شعب محاکم دچار تعارض و تفاوت در صدور آرا می‌شدند. ازاین‌رو در سال 1387 با اصلاح ماده واحده مذکور، تجدید نظر در محاکم از آرای صادر شده از کمیسیون امری بدیهی عنوان شد. مبانی فقهی و حقوقی ملی شدن اراضی ‌انفال که یکی از مصادیق آن اراضی عمومی است، در اصل 45 قانون اساسی به‌تفصیل مورد اشاره قرار گرفته است و احادیث و روایات نیز حق بهره‌وری از این نوع اراضی را متعلق به عموم مردم دانسته و مالکیت و اداره آن را به امام (حاکم) نسبت داده‌اند. در مواد 24 تا 30 قانون مدنی نیز مالکیت این نوع اراضی به تصویر کشیده شده و مالکیت عمومی ‌و اداره دولتی و حاکمیتی آن توصیف شده است. ‌ اگرچه دولت در قوانین به عنوان مالک معرفی شده؛ اما در عمل می‌توان دولت را مدیر اموال عمومی‌ دانست؛ چنان‌که نظر حقوق‌دانان نیز آن را تأیید می‌کند. ‌ تاریخچه کمیسیون ماده 56 ‌تشکیل کمیسیون ماده 56 یا همان هیئت ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی ملی اولین بار در قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب 1346 تصویب و پیش‌بینی شد و در سال 1348 با الحاق چند تبصره وظایف و اختیارات کمیسیون مورد اصلاح قرار گرفت. در سال 1354 در این قانون اصلاحاتی جزئی اعمال شد؛ اما در سال 1367 هیئت ماده واحده دچار تغییراتی در اعضا شد و ساختار آن تغییر کرد و اختیارات آن بیشتر شد. در سـال 1387 نـیـز در قانون ماده واحده موصوف تغییراتی جزئی به وجود آمد. اساس کار کمیسیون ‌قانون‌گذار در ماده 2 قانون ملی شدن جنگل‌ها و مـراتـع کشور مصوب 1341 وظیفه ملی کردن جنگل‌ها را بر عهده سازمان جنگل‌بانی گذاشته و در تبصره‌های الحاقی به آن مواردی از اراضی مورد اشاره را دارای مالکیت خصوصی اعلام کرده است که تشخیص این اراضی و رسیدگی به آن از وظایف کمیسیون ماده 56 است. بنابراین اساس کار این کمیسیون رسیدگی در مقام تعیین تکلیف اراضی مـی‌بـاشـد کـه مالکان آنها مطابق ماده 56 قانون حفاظت از جنگل‌ها و مراتع به این موضوع اعتراض دارند. ‌ محدوده صلاحیت ‌چـنـان‌کـه از قـانـون مورد وصف پیداست، صلاحیت کمیسیون رسیدگی به اراضی را شامل می‌شود که خارج از محدوده شهر قرار دارند و در حیطه صلاحیت کمیسیون ماده 12 زمین شهری نیستند. در این میان نکته آنجاست که صلاحیت رسیدگی به وضعیت آن دسته از اراضی که پیش از این جزو اراضی جنگلی و مرتعی ملی بوده و بعداً در محدوده شهر قرار گرفته‌اند، با کدام یک از مراجع مذکور است؛ کمیسیون ماده 12 یا 56؟ صدر ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی مصوب 1367 صاحبان اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها و روستاها را منظور قانون قرار داده است. با توجه به آرای دیوان عدالت اداری و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور آن بخش از اراضی که زمانی در محدوده صلاحیت کمیسیون بوده و بعداً در محدوده شهر قرار گرفته‌اند را به صــرف ایــن‌کــه فـعـلاً از شمول اراضی مورد نظر قـــانـــون مــذکــور خــارج شـــــده‌انـــــد، نـــبــــایــــد از صـلاحـیـت رسـیـدگی در کمیسیون ماده 56 خارج دانست؛ چراکه به محض اعلام قانون‌گذار در سال 1341 مبنی بر ملی شدن اراضـی مـورد بحث، این اراضــی بــه طـور بـالـقـوه عمومی ‌و ملی شده و به مالکیت دولت درآمده‌اند؛ هر چند پس از صدور حکم اخیر قانون‌گذار (بعد از سال 1341) فعل و انفعالات حقوقی یا مادی بر آن صورت گرفته و هـنوز دولت اقدام به صدور سند ملی برای آن پلاک‌ها نکرده باشد. ازاین‌رو می‌توان گفت که با صدور حکم ملی شدن اراضی موصوف، این اراضی دیگر قابلیت تملک، تصرف و انجام تغییرات از جانب اشخاص خصوصی را نخواهند داشت. مـراجـع رسیدگی‌کننده به اعتراض به آرای صادر شده از کمیسیون ماده واحده ‌اگر کمیسیون مرجع اداری باشد، شکایات صورت گرفته از آرای آن باید در دیوان عدالت اداری بررسی شود. حال آن که با اصلاح قانون مذکور در سال 1367 و مطابق تبصره 2 آن، صلاحیت رسیدگی به تمامی ‌اعتراض‌ها حتی اعتراض‌هایی که مطرح؛ اما مختومه نشده‌اند، از دیوان عدالت اداری سلب و دستور ارجاع آنها به هیئت ماده واحده اخیرالتصویب صادر شد. اما اگر کمیسیون را مرجعی قضایی فرض کنیم، آرای اصدار یافته از سوی آن را باید آرای قضایی دانسته و در حکم رأی بدوی به حساب آوریم. حال آن که کمیسیون ماده واحده یا همان هیئت ماده واحده مطابق قوانین مرتبط و آرای دیــوان عــالــی کـشــور مرجعی «شبه قضایی>است.


بـنـابـرایـن بـا توجه به آرای دیــوان عــالــی از آنـجــا کــه رسـیـدگـی قـضایی و صدور حـکـــم قــضـــایـــی تــنـهــا در صلاحیت قوه قضاییه است؛ نـه مـراجع مشابه یا اداری، مـطـابق آرای صادر شده از دیــوان عــالــی کـشـور قـابـل اعتراض و تجدید نظر خواهد بـود؛ هـمـچـنـان ‌کـه پـس از سال‌ها بالأخره در سال 1387 در اصــلاحـیــه‌ای قــانــون‌گــذار آرای هـیـئــت را به‌صراحت قابل اعتراض و تجدید نظر در محاکم دانست.البته دولت در لایحه جدیدی که تیر ماه 1388 به تصویب رساند و آن را با عنوان «لایحه جامع منابع طبیعی و آبخیزداری کشور» به مجلس تقدیم کرد، در قسمت اول تبصره 1 ماده 4 هیئت را مستقر در اداره منابع طبیعی شهرستان دانسته؛ اما در پیشنهادی عجیب در قسمت دوم همین تبصره آرای صادر شده از کمیسیون را در حکم رأی بدوی اعلام کرده و آنها را تنها قابل تجدید نظر در شعب تجدید نظر استان دانسته که به لحاظ نظرات صادر شده دیوان تاکنون، غیر منطقی و غیر قانونی به نظر می‌رسد. به‌علاوه آن که دادن صلاحیت قضایی به مرجعی که تحت نظارت دولت و وابسته به آن است و از استقلال برخوردار نبوده و تحت نظارت مستقل قوه قضاییه نیست، با وجود آن که در اصل 156 قانون اساسی، استقلال قوه قضاییه و مقام قضا کاملاً مورد تـأکـیـد قـرار گـرفـتـه اسـت، مـی‌تواند محل ایراد قانون‌گذار و شورای نگهبان باشد. با این توصیف، امید است با اصلاح قوانین و تصویب مقرراتی با دقت و صراحت بیشتر در چنین مواردی راه برای رسیدگی و شدت عمل در برخورد با متجاوزان به اموال عمومی ‌هموار و محل پیشگیری از آن گردد.

 

 

 



پی نوشت :
نویسنده : محمود حکیمی‌نیا، کارشناس ارشد حقوق خصوصی
1- قانون اساسی جمهوری اسلامی ‌ایران

2- قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 27 دی 1341

3- قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 1346 و اصلاحیه‌های بعدی آن

4- قانون ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی ملی مصوب شهریور 1367

5- اصلاحیه ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی ملی مصوب 1387

6- رأی هیئت عمومی‌ دیوان عدالت اداری، شماره 236، مورخ7 مهر1381

7- رأی هیئت عمومی ‌دیوان عدالت اداری، شماره76/3 هـ، مورخ 10 دی 1376

8- رأی هیئت عمومی ‌دیوان عالی کشور، شماره 697، مورخ 24 بهمن 1385

9- رأی هیئت عمومی ‌دیوان عدالت اداری، شماره29، مورخ 14 تیر 1376 10

- رأی هیئت عمومی ‌دیوان عالی کشور، شماره601، مورخ 25 مهر 1374 11

- رأی هیئت عمومی ‌دیوان عالی کشور شماره992، مورخ24 بهمن 1383 12

- رأی هیئت عمومی ‌دیوان عالی کشور، شماره83، مورخ5 خرداد 1381

نقل از نشریه ماوی


افزایش سهم ارث زنان از اموال شوهر

 

افزایش سهم ارث زنان از اموال شوهر

 

 

 

مطابق قوانین ومقررات ایران هر یک از زوجین در صورت فوت دیگری به شرط اینکه در زمان مرگ پیمان زناشویی وجود داشته باشد و عقد نکاح به صورت دائمی باشد از او ارث می برد . استثنائاتی در این مورد وجود دارد که از بحث خارج است .


در خصوص احکام ارث زن و شوهر ، سه تفاوت عمده در قانون مدنی ایران به چشم می خورد و زوجین به شرح زیر از یکدیگر ارث می برند : 1 ـ میزان ارث شوهر دو برابر زن است . یعنی شوهر در صورت نبود فرزند نصف دارایی زن را به ارث می برد و در صورتی که اولاد داشته باشد یک چهارم از ترکه زن ارث می برد در حالی که زن یک چهارم از ترکه زن ارث می برد در حالی که زن یک چهارم از اموال مرد را درصورت نداشتن فرزند و با وجود اولاد یک هشتم را به ارث می برد . 2 ـ در صورتی که شوهر تنها ارث زن باشد ، تمام ترکه زن میراث اوست ولی زنی که تنها وارث شوهرش است همان یک چهارم را ارث می برد و بقیه جزء اموال دولت خواهد بود . 3 ـ شوهر از تمام اموال زن ارث می برد در حالی که زن از زمین ارث نبرده ، عین بنا و درخت را نمی تواند تملک نماید و تنها سهم خود را از بهای آنها به ارث می برد . ( تغییر پیدا کرد ) در گذشته احکام ارث به جهت شرایط اجتماعی و اقتصادی زمانه ی خود ، تا حدی پاسخگوی نیازهای اقتصادی زنان پس از فوت شوهرانشان بود .به عنوان نمونه در خانواده های پرجمعیت گذشته ، سهم زن با خویشاوندان نسبی در تعادل بود و گاه بیشتر از سهم فرزندان می شد ، زمین و عرصه بنا ، ارزش اقتصادی چندانی نداشته و بنا ، درخت و چاه ارکان اصلی دارایی به شمار می رفت که زن از آنها ارث می برد . اما ، امروزه تحولات اقتصادی ، اخلاقی و خواست های اجتماعی ، ضرورت هایی را ایجاب نموده که اخلاق عمومی ، سازمان های بین المللی و حقوق بشر نیز از آن حمایت می کنند و چنین نابرابری هایی را نمی پذیرند . تفاوت سهم زن و شوهر از ارث برگرفته از آیه ی 11 سوره ی نساء می باشد . بنابراین امکان تغییر آن در نظام حقوقی اسلامی با توجه به قانون اساسی وجود ندارد . اما با تمهیدات فرعی می توان سهم الارث زوجه را بالاتر برد یا برابر نمود . شوهر می تواند یک سوم ماترک خود یا کمتر از آن را به سود همسرش وصیت کند . یا در زمانی که زنده است . مثلاً آپارتمان متعلق به خود را به نام همسرش نماید . اما به جهت جلوگیری از هر گونه سوء استفاده حق منافع آن را تا زمانی که خود زنده است برای خودش نگه دارد یا حق انتفاع از ملکی را تا زمانی که همسرش زنده است به او ببخشد و به این ترتیب در برقراری عدالت در خانواده کوشش نماید . در خصوص تفاوت مهم میراث زن و شوهر ماده 946 قانون مدنی اعلام می دارد : «زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد لیکن زوجه فقط از اموال ذیل : 1 ـ از اموال منقوله ، از هر قبیل که باشد . 2 ـ از ابنیه و اشجار و ماده ی 947 قانون مذکور در تکمیل محدودیت ارث زن بیان می دارد : « زوجه از قیمت ابنیه و اشجار ارث می برد و نه از عین آنها و ... » . به این ترتیب زن از زمین و بهای آن ارث نمی برد و معادل قیمت بنای احداثی در آن یا درختان ، به اندازه ی سهم خود شریک است . و در صورتی که بها از سوی وارثان پرداخت نشود او می تواند به تجویز ماده ی 948 قانون مدنی حق خود را از عین بنا و درختان استیفاء نماید . اجرای این مواد مشکلات زیادی را برای زنان ایجاد نموده است . در روستاها تنها دارایی با ارزش همسران همان زمین زراعی می باشد و خانه روستایی ارزش چندانی ندارد که مطابق قانون زن از این زمین زراعی ارث نمی برد . پس از زلزله بم ، که تمامی ساختمان ها خراب شدند و درختان از بین رفتند ، آنچه باقی ماند ، زمین بود که چون زنان از آن ارث نمی بردند بسیاری نتوانستند سرپناهی برای خود تهیه کنند و در نتیجه سربار دیگران شدند . در شهرها گاه در زمینی با ارزش اقتصادی بالا ، تنها یک ساختمان کلنگی وجود دارد که ارزش چندانی نداشته و نمی تواند پاسخگوی حتی ابتدایی ترین نیاز زن پس از مرگ همسرش باشد . بروز تمامی این معضلات ، سبب گردید که با توجه به اینکه در قرآن مجید که مهمترین منبع حقوق اسلامی است قید و استثنایی در خصوص اینکه زن می تواند از تمام ترکه شوهر ارث برد وجود ندارد . ماده 946 و 947 قانون مدنی به جهت تبعیت از یکی از اقوال مختلفی که فقیهان در خصوص میراث زوجه بیان داشته اند وضع گردیده و قول های دیگری نیز در فقه امامیه هست که امکان تبعیت از آن وجود دارد ، در جهت متعادل نمودن این نابرابری ها طرحی به مجلس ششم برای اصلاح مواد مذکور ارائه شد که در پی آن زن می توانست از همه اموال شوهر ارث برد . اما این طرح در سال 83 از سوی شورای نگهبان مورد پذیرش قرار نگرفت . در پی فتوای مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه زن نه تنها از بنا و اشجار بلکه از زمین هم ارث می برد ، مجدداً این طرح در دستور کار مجلس شورای اسلامی دوره هفتم قرار گرفت و نهایتاً در تاریخ 87/11/6 ، مواد 946 و 948 قانون مدنی به شرح زیر اصلاح و ماده 947 قانون مدنی حذف گردید که این قانون از فروردین ماه 1388 لازم الاجرا گردیده است . ماده ی 946 زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت فرزنددار بودن زوج یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیر منقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد . در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه ی اموال به ترتیب فوق می باشد . ماده ی 948 ـ هر گاه ورثه از اداء قیمت امتناع کنند زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند . به این ترتیب زن از بهای زمین نیز ارث می برد و در صورتی که وارث بهای آن را به وی پرداخت ننماید می تواند ازعین اموال استیفاء حق نماید . هر چند که اصلاح این مواد تمامی مشکلات بانوان را در زمینه ی ارث حل نماید و نابرابری های دیگری نیز وجود دارد اما این تغییر گام مثبتی جهت برخورداری زنان از اموال همسرانشان است . به خصوص در مورد زنان روستایی که پس از سال ها تلاش و کار در مدیریت خانواده و به ثمر رساندن زمین های کشاورزی می توانند از اموال غیر منقول همسرشان پس از مرگ وی ارث برندطرح ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر که بحث داغ مجلس هفتم در ماه های آخر کاری خود شده بود و تصویب نهایی آن بنا به دلایلی مسکوت مانده بود، بالاخره دیروز با اکثریت آرا به تصویب نهایی مجلس هشتم رسید. نمایندگان مجلس هشتم تصویب کردند زنان از یک هشتم از قیمت اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث ببرند و به این ترتیب بحثی که از مجلس ششم مطرح شده بود، به نفع زنان به نتیجه رسید. بحث ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر در ماه های آخر کار مجلس ششم مطرح شده بود و هرچند مجلس ششم به اصلاح قانون ارث رای داده بود تا زنان از اموال غیرمنقول شوهر هم ارث ببرند، اما این طرح در شورای نگهبان مسکوت ماند. تا پیش از این و طبق قانون مدنی ایران زنان فقط به میزان یک هشتم و آن هم از اعیانی(درخت و منزل) ارث می بردند و هیچ سهمی از عرصه(زمین) نداشتند. وقتی در ماه های پایان کار مجلس هفتم بار دیگر مساله ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر توسط برخی از زنان مجلس مطرح شد، زنان مجلس ششم ترجیح دادند درباره لایحه مسکوت مانده در شورای نگهبان سکوت کنند تا شاید سریع تر و به دور از جریانات سیاسی این قانون به نفع زنان تغییر کند. بحث ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر پس از آن در مجلس هفتم مطرح شد که زنان نماینده مجلس در دیدار با مقام معظم رهبری، مسائل مربوط به قانون مدنی در مورد حقوق زنان را مطرح کرده بودند و ایشان نظر مساعد خود مبنی بر ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر را اعلام کرده بودند. در روزهای پایانی آذرماه سال گذشته که برای اولین بار در مجلس هفتم بحث ارث بری زنان از اموال غیرمنقول در مجلس مطرح شد، نمایندگان با 114رای موافق و 33رای مخالف به یک فوریت طرح نحوه ارث بری زنان از اموال غیرمنقول همسر رای دادند، هرچند طراحان و موافقان این طرح، تلاش داشتند این طرح را با قید دو فوریت به تصویب برسانند اما طرح اختلاف نظر بین فقها در مورد ارث زنان در مجلس باعث شد برخی از نمایندگان از دادن رای به دو فوریت این طرح خودداری کنند و به این ترتیب یک فوریت این طرح با اختلاف چهار رای به تصویب برسد. موج اظهارنظرها و مخالفت برخی مراجع تقلید با تصویب این طرح در مجلس باعث شد تا این بار نفیسه فیاض بخش عضو فراکسیون زنان مجلس، در بهمن ماه سال گذشته در استفساریه یی از برخی مراجع تقلید و مقام معظم رهبری به پاسخ برسد و بدین ترتیب زنان مجلس تلاش کردند با تغییر ادبیات این لایحه، مجدداً طرح ارث بری زنان به صورت دو فوریتی و پس از پایان بررسی بودجه سال 78به مجلس ارائه شود. مقام رهبری در آخرین فتوای خود در پاسخ به سوالی درباره میزان ارث بری زوجه از اموال غیرمنقول، گفته بودند: « زن در صورت فرزنددار بودن شوهر، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد و در صورت نداشتن فرزند حتی از همسر دیگر سهم او یک چهارم می باشد.» هرچند انتظار می رفت با گشوده شدن راه تغییر قانون ارث با جدیت بیشتری در مجلس هفتم پیگیری شود، اما نمایندگان مجلس شورای اسلامی در اردیبهشت ماه سال جاری و در ماه آخر کاری به بررسی خارج از نوبت طرح تغییر ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر رای ندادند. هرچند نفیسه فیاض بخش اعتقاد داشت: «به استناد ماده 148 آیین نامه و به دلیل گذشت سه ماه از اعلام وصول این طرح در کمیسیون قضایی باید این طرح خارج از نوبت در مجلس رسیدگی می شد و احتیاج به رای مجلس برای بررسی این طرح در صحن علنی مجلس نبود، اما آقای باهنر نظرشان این بود که باید درباره طرح این موضوع در مجلس رای گیری شود و متاسفانه با اختلاف آرای بسیار کمی مجلس به این موضوع رای نداد و آقای باهنر هم به اعتراض ما در این مورد توجهی نکرد.» با پایان کار مجلس هفتم، ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر بار دیگر در مجلس هشتم مطرح شد. نمایندگان مجلس هشتم در یکی از جلسات علنی آذرماه امسال به دلیل وجود ابهام، لایحه ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر را برای انجام تغییراتی به کمیسیون قضایی و حقوقی بازگرداندند. با اصلاح موارد ابهامی، بار دیگر این طرح روز گذشته در صحن علنی مجلس مطرح شد و نمایندگان مجلس در جلسه علنی روز گذشته تصویب کردند:«زوج از تمام اموال زوجه ارث ببرد و زوجه در صورت فرزنددار بودن زوج، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد. همچنین در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق است.» نمایندگان با اصلاح ماده 948 مصوب کردند: « هر گاه ورثه از ادای قیمت امتناع کنند زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفا کند.» آنان همچنین ماده 947 از این قانون را حذف کردند. اصلاحیه قانون ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر با 169 رای موافق، دو رای مخالف و هفت رای ممتنع از 221 نماینده حاضر و با استناد به فتاوی مقام رهبری و دیگر فقها و مراجع تقلید به تصویب رسید تا بدین ترتیب قانون ارث بری زنان از اموال غیرمنقول شوهر که بعد از تدوین آن در سال 1311 همچنان بدون تغییر مانده بود، به نفع زنان تغییر کند.

 

 

 



روش تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

 

روش تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

 

چنانچه فردی نسبت به میزان معینی از ملکی دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشد یا به عبارت دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکین متعدد به یک نفرانتقال یابد خریدار می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالکیت مشاعی در خواست صدور سند مالکیت به نام خود را بنماید.

در این صورت متقاضی بایستی تقاضای خود را همراه با اصل اسناد مالکیت مشاعی به ثبت محل تسلیم دارد.

مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را به ترتیب برای ضمیمه نمودن به پرونده و اقدام به بایگانی و دفتر املاک ارجاع می نماید و در وقت مراجعه بعدی متقاضی را نیز تعیین و به او اعلام می دارد.

متصدی دفتر اندیکاتور تقاضا را پس از ثبت جهت ضمیمه نمودن پرونده به بایگانی ارسال و در آنجا پرونده از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا و اسناد مشاعی پیوست به دفتر املاک فرستاده می شود.

متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس از تطبیق اسناد مشاعی ارائه شده با ثبت دفاتر املاک مربوطه و تعیین میزان مالکیت جدید را تهیه و جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی ارسال می دارد.

پس از گواهی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت مبنی بر عدم بازداشت ملک پرونده املاک پرونده به دفتر املاک اعاده و مسئول مر بوطه آن را بررسی و پیش نویس سند مالکیت را امضاء می نماید.

آنگاه مسئول مربوطه سند مالکیت تحریر شده و ثبت دفتر املاک را امضاء می نماید.

پس از انجام مراحل فوق پرونده تا مراجعه متقاضی جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.

در وقت مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را جهت در یافت بهاء سند مالکیت جدید به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری قبض مر بوطه به پرداخت بهاء سند مالکیت را صادر و جهت واریز در بانک به متقاضی تسلیم میدارد.

متقاضی بهاء سند را در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است واریز و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می دهد.

آنگاه حسابداری ضمن گواهی اخذ بهاء سند مالکیت پرونده را جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می دارد.

در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ و سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت و ضمن احراز هویت متقاضی که با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذیرد، در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم اسناد و پیش نویس سند به او تحویل می شود.

 

 


روش تفکیک املاک /روش افراز املاک

 

روش تفکیک املاک 

 

اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا همانگونه که در مبحث قبل گفته شده در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید که روش انجام انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود :


متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد.


تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد.


نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد.


نامه تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.


تذکر 1: چنانچه ظرف دو ماه از تا ریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفکیک نماید.


پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در فتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود.


در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید.


بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را بشرحیکه در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید.


آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد نقشه بردار نفشه تفکیکی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.


در صورت جلسه تفکیکی با تعیین ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند.


مسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفکیکی و تطبیق قطعات تفکیک شده با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نماید.


متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.


متصدی حسابداری هزینه تفکیک را بر مبنای بهای مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض رمبوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم می دارد.


متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمینه پرونده شود.


متصدی حسابداری پس ازضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.


مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور می فرستد.


متصدی دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد.

 

 

 

روش افراز املاک

 

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند. در افراز حتماً باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.


متقاضی یا متقاضیان باسیتی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.


مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.


تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد.


نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند.


مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید.


تذکر1: در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شده مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد.


نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تاکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود.


اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گرد، بدیهی چنانچه محل وقوع ملک و اقامت مالکین مشاعی و شرکاء در حوزه استحفاضی ژاندارمری باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق ژاندارمری به آنها ابلاغ شود.


مامور ابلاغ یا پاسگاه ژاندارمری اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید.


در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.


تذکر2: چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت وهزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مکلف است بشرحی که در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید.


پس از حضور در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین ومندرجات پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروض را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید.


در صورتی که محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهار نظر به شهرداری و در صورتی که خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط ارسال می گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.


بعد از برگشت نقشه از مراجع یا شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و بنحوی که در تفکیک معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی و سایر شرکاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد.


در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره وبا ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.آنگاه مسئول ادار ه ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورت جلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را بنحویکه انجام شده ذیل صورت جلسه مرقوم می دارد.


سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورت جلسهافراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ روئیت اخطار کتباًبه دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.


اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد ژاندارمری تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.


پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروض را از اداره ثبت بنمایند.


مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.


بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال میدارد.سپس نماینده با توجه به صورت جلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد.متصدی دفتر بازداشتی پس از کواهی عد بازداشت ان را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می شود.


متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاءدفترچه سند مالکیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد.


متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می دهد.


متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال میدارد.


متصدی دفتر املاک صورت جلسه افراز و پیش نویس سند مالکیت را ثبت دفتر املاک نموده و سند مالکیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.


مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می نماید.


بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود.


در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی که در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.


تذکر3: چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.

 

 

 


 



روش صدور گواهی جهت ارائه به وزارت امور خارجه

 

روش صدور گواهی جهت ارائه به وزارت امور خارجه

 

 

 

روش صدور آگهی جهت ارائه به وزارت امور خارجه و ارسال آن به کشورها خارجی از اداره کل ثبت شرکتها در تهران پس از در خواست ذینفع جهت اخذ گواهی و تعیین آنکه به چه مرجعی قصد دارد ارائه پرونده دهد. نزد کارشناس ارجاع و کارشناس بر طبق تقاضای ذینفع پیش نویس گواهی را تهیه و امضای مدیر کل ثبت شرکتها و یا رئیس ثبت شرکتها و مؤسسات غیر تجاری که نمونه امضای آنها قبلاً به وزارت امور خارجه معرفی شده است رسیده و پس از تحریر به شعبه حسابداری فرستاده می شود. حسابداری پس از وصول هزینه متعلقه به مهر مخصوص ممهور و به ذینفع تحویل می دهد. پس از امضای مدیر کل ثبت شر کتها و یا رئیس اداره ثبت، جهت صدور و ثبت در دفتر اندیکاتور به مسئول دفتر اداره کل ثبت شرکتها تحویل می گردد. مسئول دفتر پس از ثبت در دفتر اندیکاتور با اخذ رسید تحویل ذینفع می نماید

 

 

 



فروش جهیزیه توسط شوهر

 

فروش جهیزیه توسط شوهر

 

 

 

گرچه در قانون مدنی صحبتی از تهیه جهیزیه به عنوان یکی از وظایف زن به میان نیامده است اما متعارف است که هنگام ازدواج زن مقداری از لوازم ضروری زندگی را تحت عنوان جهیزیه به منزل شوهر می برد و معمولا بر مبنای عرف هر محل نحوه انتقال این اموال و صورت برداری از آن ها مشخص می شود برای مثال در برخی اقوام ایرانی مرسوم است که قبل از آغاز زندگی مشترک این اموال لیست شده و بزرگترهای فامیل از هر دو طرف زیر آن را امضا می کنند. در این مختصر به مسائل ناشی از آن می پردازیم.


متاسفانه شاهد آن هستیم که امروزه پس از وقوع اختلاف بین زوجین هر یک از اهرم های قانونی یا غیر قانونی برای به زانو در آوردن طرف مقابل استفاده می کند و گاه به جای بکارگیری شیوه های مناسب برای حل اختلاف یا پایان مسالمت آمیز زندگی مشترک با توسل به این اهرم ها برای خود و دیگران ایجاد دردسر می کنند یکی از این اهرم های فشار برای سخت فشار قرار دادن طرف دیگر جهیزیه است. برابر قانون زوج هایی که قصد طلاق و جدایی دارند باید برای رسیدگی به اختلاف خود به دادگاه مراجعه کنند و دادگاه مکلف است موضوع اختلاف آنان را در صورت حل نشدن به دو داور ارجاع کند از جمله مواردی که داوران زن و شوهر باید به آن بپردازد، حل مساله جهیزیه است و حتی در صورت صدور گواهی عدم امکان سازش اجرای صیغه طلاق موکول به پرداخت حقوق شرعی زن از جمله جهیزیه اوست.
پرسش: آیا شوهر می تواند جهیزیه همسرش را بفروشد؟ و آیا زن حق دارد هنگام زندگی مشترک و قبل از طلاق جهیزیه را از منزل شوهر بیرون ببرد؟
پاسخ: شوهر اجازه چنین کاری را ندارد زیرا این اموال اصولا به زن تعلق دارد و شوهر فقط تا زمان بقای زندگی مشترک حق استفاده از این اموال را دارد نه فروش آن ها ولی زن حق دارد این اموال را از زندگی مشترک خارج کند زیرا این اموال به او اختصاص دارد و هر مالکی حق هر گونه دخل و تصرف نسبت به مایملک خود را دارد.
پرسش: آیا می توان در صورت فروش جهیزیه توسط شوهر او را به عنوان خیانت در امانت تحت تعقیب کیفری قرار داد؟
پاسخ: گرچه با فروش این اموال توسط شوهر او مسوولیت جبران خسارت و برگرداندن عین یا مثل یا قیمت آن ها را دارد ولی چون رابطه امانی بین زوج و زوجه برقرار نیست فروش این اموال از سوی شوهر خیانت در امانت به حساب نمی آید.
زیرا صورت برداری اموال و اخذ امضا از زوج در لیست جهیزیه دلیل بر رابطه امانی بین آن دو نمی کند بلکه فقط برای اثبات مالکیت نسبت به آن هاست که در صورت وجود اختلاف مورد استناد قرار گیرد. البته فروش این اموال از سوی شوهر می تواند از سوی دادسرا و دادگاه به عنوان فروش مال غیر تحت رسیدگی قرار گیرد.
پرسش: اگر شوهر به عنوان فروش مال غیر تحت محاکمه قرار گیرد و محکوم شود آیا زن برای استرداد جهیزیه باید دادخواست حقوقی بدهد؟
پاسخ: اگر برابر حکم دادگاه شوهر با فروش جهیزیه به عنوان فروش مال غیر محکوم شود علاوه بر مجازات مقرر در خصوص کلاهبرداری مکلف است عین مال یا در صورت نبودن عین مال، مثل یا قیمت آن را به زوجه مسترد کند و برای این امر نیازی به تقدیم دادخواست حقوقی نیست.
پرسش: در صورت فروش جهیزیه توسط شوهر، زن برای اقامه شکایت به کدام دادگاه باید مراجعه کند؟
پاسخ: اگر زن بخواهد با شکایت کیفری موضوع فروش مال غیر را پیگیری کند باید در دادسرای محل وقوع جرم یعنی دادسرایی که جهیزیه در آن حوزه به فروش رفته شکایت کند و اگر بخواهد با تقدیم دادخواست حقوقی اقامه دعوی کند باید دادخواست استرداد جهیزیه را در دادگاه محل اقامت زوج طرح و اقامه کند

 

 

 


ازدواج مجدد و حقوق همسران

 

ازدواج مجدد و حقوق همسران

 

 

تعدد زوجات در کشورهای غربی ممنوع و برخلاف نظم و مقررات عمومی است ولی در ایران و اکثر کشورهای اسلامی، به پیروی از فقه اسلامی در صورتی که از حد مقرر و متعارف تجاوز نکند، پذیرفته شده است. البته لازم به گوشزد است گرچه برابر قانون و شرع مرد اجازه اختیار همسر دوم را نیز دارد اما این مجوز بی حد و حصر نبوده و متضمن شرایطی است و هر یک از زوجین دارای حقوق و وظایفی هستند که ما به اختصار به آن ها می پردازیم:
اولا: مرد نمی تواند با داشتن زن، همسر دوم اختیار کند مگر با اجازه دادگاه.
ثانیا: عواملی چون رضایت همسر اول، عدم قدرت همسر اول به ایفای وظایف زناشویی، اعتیاد، ترک زندگی خانوادگی و ... موجب می شوند تا دادگاه به مرد اجازه تجدید فراش و ازدواج مجدد دهد.
پرسش: اگر در عقدنامه شرط شده باشد که در صورت ازدواج مجدد بدون رضایت همسر اول زن اول از سوی شوهر وکیل است تا خود را طلاق دهد حال اگر شوهر بدون رضایت همسر اول ولی با اجازه دادگاه مبادرت به ازدواج کند آیا باز هم حق طلاق دارد؟
پاسخ: اجازه دادگاه برای ازدواج مجدد لطمه ای به حق همسر اول که ناشی از عقد نکاح و شرطی که به نفع او شده وارد نمی آورد و همسر اول برای مطلقه کردن خود حق دارد از طریق دادگاه اقدام کند.
پرسش: اگر شوهر بدون اجازه دادگاه ازدواج مجدد کند آیا قابل مجازات است؟
پاسخ: دفاتر ازدواج حق ندارند تا بدون حکم دادگاه ازدواج مجدد را به ثبت برسانند از طرفی عدم ثبت واقعه ازدواج جرم محسوب می شود و مرتکب به حبس تا یکسال محکوم خواهد شد.
پرسش: مرد برای ازدواج مجدد چه اقدامات قانونی باید انجام دهد؟
پاسخ: متقاضی ازدواج مجدد باید دادخواستی به طرفیت همسر اول خود تنظیم کند و در آن خطاب به دادگاه دلایل و علل تقاضای خود را بیاورد. دادگاه نیز با تعیین وقت رسیدگی یک نسخه از دادخواست را برای همسر اول ارسال می کند تا به آن پاسخ دهد و یا برای جلسه دادگاه خود را آماده کند.
دادگاه نیز با انجام اقدامات ضروری و تحقیق از زن اول و پس از احراز توانایی مالی مرد و اجرای عدالت بین همسران به شوهر اجازه ازدواج مجدد می دهد والا با درخواست او مخالفت خواهد کرد.
پرسش: با در نظر گرفتن اقوال فوق اگر مرد زن داری قصد ازدواج موقت کند آیا در این صورت نیز اخذ اجازه دادگاه ضرورت دارد؟
پاسخ: در پاسخ به سئوال بالا می توان گفت: قانون حمایت خانواده ناظر به ازدواج دائم است و دلیل این امر نیز توانایی مالی مرد در خصوص پرداخت نفقه زوجه است در صورتی که در ازدواج موقت نفقه ای بر ذمه مرد نیست و نیازی به اجازه دادگاه ندارد.
پرسش: اگر مرد در زمان عده زن اول بخواهد تاهل اختیار کند آیا در این صورت نیز احتیاج به کسب اجازه از دادگاه دارد؟
پاسخ: در صورتی که طلاق از نوع رجعی، خلع و یا مبارات باشد که زوج و زوجه در ایام عده حق رجوع دارند و زوجه در این ایام هنوز همسر شرعی زوج محسوب می شود، مرد برای ازدواج مجدد نیاز به کسب اجازه از سوی دادگاه دارد.
اما در صورتی که طلاق از نوع بائن باشد چون با جاری شدن صیغه طلاق، طلاق محرز شده و حق رجوع ساقط شده است، احتیاجی به کسب اجازه از دادگاه نیست.
پرسش: هر گاه مردی با کسب اجازه از دادگاه تاهل مجدد اختیار کند ولی ازدواج وی با مرگ یا جدایی خاتمه یابد، آیا برای اختیار همسر دیگر نیاز به کسب اجازه مجدد دارد؟
در پاسخ به سوال فوق باید گفت که اعتبار اجازه نامه صادره از سوی دادگاه تنها برای اتخاذ یک همسر است و در صورت هر گونه جدایی یا فوت زوجه دوم فرد برای ازدواج احتیاج به کسب اجازه مجدد از دادگاه ذی صلاح را دارد.


نفقه فرزندان

 

نفقه فرزندان

 

 

همان طور که می دانید نفقه اولاد بر عهده پدر است در خصوص این موضوع معمولا ابهامات و پرسش هایی وجود دارد که سعی می کنیم به بیان ساده به آن ها پاسخ دهیم:
پرسش: در صورت فوت پدر یا عدم توانایی مالی او برای پرداخت نفقه اولاد چه کسی مسوولیت پرداخت نفقه را دارد؟
پاسخ: در این حالت این وظیفه به عهده جد پدری و در صورت نبودن پدر و جد پدری یا عدم قدرت آن ها این وظیفه بر عهده مادر است و اگر مادر هم زنده نباشد و یا قادر به پرداخت نباشد این وظیفه بر عهده جد مادریست.
پرسش: اولاد تا چه زمانی مستحق دریافت نفقه هستند؟
پاسخ: در شرع و قانون سن معینی برای نفقه فرزندان در نظر گرفته نشده و عرفا مادام که اولاد دارای شغل و درآمد مشخص نباشند پدر نسبت به پرداخت نفقه مسوولیت دارد باید توجه داشت که در مورد کارمندان دولت شاهد آن هستیم تا زمانی که دختر، همسر انتخاب نکرده و یا پسر مشغول تحصیل باشد به کارمند حق اولاد پرداخت می شود.
پرسش: اگر پدر و مادری از یکدیگر جدا شده باشند و حضانت فرزندان به مادر واگذار شده باشد و پدر در صورت جلسه طلاق منزل مسکونیش را به مادر و فرزندان انتقال دهد آیا باز هم پدر مکلف به پرداخت نفقه است.
پاسخ: اولا نفقه تنها شامل مسکن نمی شود و اموری چون غذا، اساس منزل، هزینه درمان، لباس و ... نیز نفقه محسوب می شود. ثانیا پرداخت نفقه تکلیف قانونی پدر است و مادر ولایتی بر فرزندان ندارد و موضوع حضانت و سرپرستی موضوعی جدا از ولایت است.
پرسش: آیا پرداخت نفقه از سوی پدر به طفلی که از راه نامشروع به دنیا آمده ضروری است؟
پاسخ: فرد زانی گرچه پدر قانونی طفل به حساب نمی آید اما عرفا پدر آن تلقی می شود و کلیه تکالیف مربوط به پدر مثل گرفتن شناسنامه و پرداخت نفقه بر عهده اوست.
پرسش: در صورت وقوع اختلاف بین پدر و مادر چنانچه فرزندان حاضر به زندگی با پدر نباشند آیا پدر باز هم مکلف به پرداخت نفقه است؟
پاسخ: گرچه عدم اطاعت فرزندان از پدر از نظر شرعی امر حرامی است اما موجب سقوط نفقه نیست و پدر مکلف است نفقه فرزندان را بپردازد.
پرسش: چنانچه کسی که پرداخت نفقه بر عهده اوست غایب باشد و یا از پرداخت آن خودداری کند، چه باید کرد؟
پاسخ: چنانچه الزام کسیکه پرداخت نفقه بر عهده اوست ممکن نباشد دادگاه با درخواست افراد واجب النفقه به مقدار نفقه از اموال او برداشت کرده و در نفقه آنان یا کسی که متکفل مخارج آنان است قرار خواهد داد و اگر اموال غایب یا متکفل در اختیار نباشد همسر وی یا شخص دیگری با اجازه دادگاه می تواند نفقه را به عنوان قرض پرداخته و سپس از شخص غایب یا متکفل مطالبه کند.
*جامعه سالم چه تعریفی دارد؟
- جامعه ای که همه اجزای آن در جای واقعی خود قرار گرفته باشند.
- جامعه ای که نگاه عمومی در آن تبعیت از قانون باشد.
- جامعه ای که اکثریت مردم به قانون احترام گذاشته و دستگاه های دولتی نیز به نحو مطلوب بر اجرای قانون نظارت داشته باشند.
- به طور کلی تبعیت از قانون و احترام و نظارت عمومی بر آن به صورت فرهنگ عمومی و نهادینه شده باشد.
نقش اطلاع رسانی و آموزش های مردمی در تقلیل دعاوی دادگستری چه می باشد؟
-تسریع و قاطعیت در رسیدگی و اجرای به موقع احکام و اطلاع رسانی به جامعه موجب تضعیف بزهکاران در ارتکاب جرم می شود.
-اطلاع رسانی به هنگام موجب تسلی و تشفی خاطر جامعه می شود.
-اطلاع رسانی به موقع موجب می شود تا جامعه بداند ارتکاب هیچ جرمی بی مجازات نمی ماند.


نزدیکی به خدا نزدیکی به خویشتن

 

بنام خداى بخشاینده مهربان


رَبِّ اَدْخِلْنى فى لُجَّةِ بَحْرِ اَحَدِیَّتِکَ وَطَمْطامِ یَمِّ وَحْدانِیَّتِکَ

پروردگارا مرا در میان دریاى یگانگیت و در دل اقیانوس یکتائیت وارد کن

وَقَوِّنى بِقُوَّةِ سَطْوَةِ سُلْطانِ فَرْدانِیَّتِکَ حَتّى اَخْرُجَ اِلى فَضاَّءِ سَعَةِ رَحْمَتِکَ

و نیرویم ده به نیروى پیروز فرمانروایى تنهائیت تا من به فضاى وسیع رحمتت درآیم

وَفى وَجْهى لَمَعاتُ بَرْقِ الْقُرْبِ مِنْ اثارِ حِمایَتِکَ مَهیباً بِهَیْبَتِکَ

در حالى که در چهره ام پرتوهایى از برق نزدیکى به تو از آثار حمایتت موجود باشد و از هیبت تو هیبتى گرفته باشد

عَزیزاً بِعِنایَتِکَ مُتَجَلِّلاً مُکَرَّماً بِتَعْلیمِکَ وَتَزْکِیَتِکَ واَلْبِسْنى خِلَعَ الْعِزَّةِ وَالْقَبُولِ

و به عنایت تو نیرومند گشته و به برکت تعلیم و پرورش تو با شوکت و گرامى شده باشد و خلعت عزت و قبولى درگاهت را به من بپوشان

وَسَهِّلْ لى مَناهِجَ الْوُصْلَةِ والْوُصُولِ وَتَوِّجْنى بِتاجِ الْکَرامَةِ وَالْوَقارِ

و راههاى وصول و رسیدن به درگاهت را برایم هموار ساز و تاج بزرگوارى و وقار بر سرم نِه

وَاَلِّفْ بَیْنى وَبَیْنَ اَحِبّاَّئِکَ فى دارِ الدُّنْیا وَدارِ الْقَرارِ

و میان من و دوستانت را در دنیا و آخرت آشتى و الفت بده

وَارْزُقْنى مِنْ نُورِ اسْمِکَ هَیْبَةً وَسَطْوَةً تَنْقادُ لِىَ الْقُلُوبُ وَالاْرْواحُ

و از روشنى نام بزرگوارت هیبت و سطوتى روزى من کن که دلها و ارواح مطیع و منقاد من گردند

وَتَخْضَعُ لَدَىَّ النُّفوُسُ وَالاْشْباحُ یا مَنْ ذَلَّتْ لَهُ رِقابُ الْجَبابِرَةِ

و نفوس و اشباح در پیش من فروتن گردند. اى که در برابرش گردنکشان خوار

وَخَضَعَتْ لَدَیْهِ اَعْناقُ الاْکاسِرَةِ لا مَلْجَاَ وَلا مَنْجا مِنْکَ اِلاّ اِلَیْکَ

و پادشاهان خاضع و تسلیمند. راه نجات و پناهگاهى از تو جز بسوى تو نیست

وَلا اِعانَةَ اِلاّ بِکَ وَلاَ اتِّکاَّءَ اِلاّ عَلَیْکَ

و کمکى نیست مگر بوسیله خودت و اعتمادى نیست جز بر تو.

ادْفَعْ عَنّى کَیْدَ الْحاسِدینَ و َظُلُماتِ شَرِّ المُعانِدینَ وَارْحَمْنى تَحْتَ سُرادِقاتِ عَرْشِکَ

دور کن از من بداندیشى حسودان و تاریکیهاى شر ستیزه جویان را و در زیر پرده هاى عرش خود بر من ترحم کن

یا اَکْرَمَ الاْکْرَمینَ اَیِّدْ ظاهِرى فى تَحْصیلِ مَراضیکَ

اى بزرگوارترین بزرگواران یارى ده ظاهرم را در تحصیل موجبات خوشنودیت

وَنَوِّرْ قَلْبى وَسِرّى بِالاِْطِّلاعِ عَلى مَناهِجِ مَساعیکَ

و نورانى کن دل و اندرونم را به آگاه شدن بر راههاى وصول به سویت.

اِلهى کَیْفَ اَصْدُرُ عَنْ بابِکَ بِخَیْبَةٍ مِنْکَ وَقَدْ وَرَدْتُهُ عَلى ثِقَةٍ بِکَ

خدایا چگونه از در خانه ات مأیوسانه بازگردم در صورتى که با اطمینان به تو بدینجا آمده ام

وَکَیْفَ تُؤْیِسُنى مِنْ عَطاَّئِکَ وَقَدْ اَمَرْتَنى بِدُعاَّئِکَ وَها اَنَا مُقْبِلٌ عَلَیْکَ مُلْتَجِئٌ اِلَیْکَ

و چگونه ازعطا و بخششت نومیدم سازى در صورتى که خودت به دعا کردن وادارم کردى و هم اکنون من رو به تو آورده ام و پناهنده به تو گشته ام

باعِدْ بَیْنى وَبیْنَ اَعْداَّئى کَما باعَدْتَ بَیْنَ اَعْداَّئى

میان من و دشمنانم را دور کن چنانکه میانه خود آن دشمنانم را جدایى انداختى

اِخْتَطِفْ اَبْصارَهُمْ عَنّى بِنُورِ قُدْسِکَ وَجَلالِ مَجْدِکَ

و به وسیله نور قدس خود و شوکت مجدت چشمانشان را از من نابینا کن

اِنَّکَ اَنْتَ اللّهُ المُعْطى جَلاَّئِلَ النِّعَمِ الْمُکَرَّمَةِ لِمَنْ ناجاکَ بِلَطاَّئِفِ رَحْمَتِکَ

همانا تویى خدایى که به رازگویانت نعمتهاى بزرگ و پرارزش عطا کنى به وسیله ریزه کاریهاى رحمتت

 یا حَىُّ یا قَیُّومُ یا ذَا الْجَلالِ وَالاِْکْرامِ

اى زنده، اى پاینده، اى صاحب جلال و بزرگوارى

 وَصَلَّى اللّهُ عَلى سَیِّدِنا وَنَبِیِّنا مُحَمَّدٍ وَآلِهِ اَجْمَعینَ الطَّیِّبینَ الطّاهِرینَ

 و درود خدا بر سید ما و پیمبر ما محمد و آل پاک و پاکیزه اش همگى

خدا در دل همه ما سخن می گوید اما سر ما همچون یک بازار آنقدر شلوغ و پر سر و صداست که هرگز این ندای آرام و آهسته درون را نمی شنویم.آنقدر غوغا و قیل و قال بی مورد در ما هست که گوش ما نسبت به ندای دلمان که همواره ما را فرا می خواند کر است. خدا از ما دور نیست. به ما بسیار نزدیک است. تنها کار لازم برای شنیدن صدای خدا ساکت تر کردن، کم سر و صداتر کردن و آرام تر کردن ذهن است. با آرامش یافتن ذهنت، ناگهان نغمه الهی را در درونت خواهی شنید. خداست که بر چنگ دل تو می نوازد. این نغمه بسی دگرگون ساز است. یکبار که آنرا بشنوی، هرگز از یادش نمی بری. یکبار که آنرا بشنوی، زندگی ات دیگر همان زندگی گذشته نخواهد بود. به جزیی جاودان و ابدی از هستی تبدیل می شوی. تو دیگر فناپذیر نیستی.

وقتی از خواب غفلت بیدار شوی، بدنبال تولدی دوباره خواهی گشت. و تولد دوباره تو تنها از راه مراقبه امکانپذیر است. نخستین تولد تو از شکم مادر است و دومین تولدت از راه مراقبه. از اینرو، در نوشته های باستانی، مراقبه مادر واقعی نامیده شده است. مسیح به پیروانش می گوید: « تا زمانیکه دوباره متولد نشوید  به مقام پادشاهی خداوند وارد نخواهید شد. » در شرق، کسی را که به خدا دست یافته است « دوباره متولد شده » می نامند. و تولد دوم رایحه ای دلنواز در فضا می پراکند.انسان در شکل تلاشی نیمه تمام بدنیا می آید. انسان به شکل موجودی کامل متولد نمی شود. یک سگ کامل متولد می شود. یک درخت، یک سنگ و تمام هستی به جز انسان دارای یک ویژگی مشترک هستند: آنها موجوداتی کامل اند. تنها انسان است که کامل نیست، از اینرو انسان دارای فضایی باز است. همه دیگر چیزها بسته اند. یک گل رز تنها یک گل رز است اما انسان می تواند هزار و یک چیز بشود. انسان هم می تواند یهودا شود هم مسیح. و یه فرموده قران ازز ملاک پیشی گیرد و به خدا انقدر نزدیک شود که تصورش هم ممکن نیست تمام احتمالها در مورد او ممکن است. بنابراین، کسانی که زندگی را ساده می انگارند سر نخ اصلی را گم کرده اند. زندگی یک تلاش است. یک کاوش است، کاوشی در مورد چگونگی کامل شدن، چگونگی کل شدن. این شان و یگانگی انسان است. از آنجا که او کامل نیست پس می تواند رشد یابد. از آنجا که او هنوز ناتمام است می تواند شکوفا شود. می تواند بیاموزد و می تواند « بشود ». انسان رشد می کند، تکامل می یابد. انسان یک تلاش است. او نه یک « بودن » بلکه یک « شدن » است، یک جستجوست. این زیبایی انسان است، شکوه انسان و هدیه خداوند به انسان

مرشدان تمامی دوره ها و عصرها اظهار کرده اند که انسان در مقام پادشاه الهی بدنیا می آید اما او کاملا از این امر ناآگاه است. ما با نشناختن دنیای درونمان، از مقام پادشاهی خود، پادشاهی که همواره از آن ماست ناآگاه می مانیم و به همین دلیل میل و آرزوی چیزهای کوچک  را در سر می پرورانیم. چیزهای بسیار خرد و بی ارزش را گدایی می کنیم. خیال می کنیم که گدایی بیش نیستیم. اگر هم گدا باشیم باید از خود خدا بخواهیم که انچه به پیامبران و اولیا داد ما را هم بی نصیب نکند  همین که از خواب غفلت برخیزی حیران خواهی شد. در خواهی یافت که تو نه یک گدا بلکه پادشاهی.  که خدا به خلقت تو یه خودش که خالق است احسنت می فرستد هدف اصلی مراقبه همین است. احکام الهی را عمل کنیم و به دین و مذهب پایبند باشیم و خدا و افریده هایش را دوست بداریم دوستانمان را دوست داشته و یه دشمنانمان دعا کنیم ،  آگاه ساختن تو از مقام پادشاهی ات. آگاه ساختن تو از عظیم ترین نیرویی که در خود نهان داری. آنگاه که به این آگاهی برسی، دیگر سفر را مشکل نمی یابی. کافیست کمی بیدار شوی تا خواب از سرت بپرد. تا کارها آسان تر شود. اما تا وقتی بیدار نشوی زندگی تو واقعی نخواهی بود و در واقعیت به سر نخواهی برد.

کبیر، یکی از عارفان بزرگ هندی می گوید‌: « من سالیان سال به دنبال خدا گشتم اما نتوانستم او را بیابم.  . عاشق شدم. چه کار دیگری می توانستم انجام دهم؟ من نتوانسته بودم خدا را بیابم پس یگانه راه، نزدیک شدن به خدا بود تا حد ممکن. پس ساکت و آرام شدم، عاشق شدم، چنان که گویی او را از قبل یافته بودم... روزی خدا به سراغم آمد و من از آن روز دیگر پروای او را در سر ندارم. نخست من بودم که او را صدا زدم: خدایا! تو کجایی؟ اینک او مرا صدا می زند: کبیر! تو کجایی؟ » کبیر از چیزی بسیار پر معنا سخن می گوید. اصل گفتار او چنین است: « خدا همچون سایه بدنبال من می آید. مرا صدا می زند و می گوید: کبیر، کبیر! کجا می روی؟ چه می کنی؟ آیا کمکی از دست من ساخته است؟ اکنون که من خدا را شناخته ام دیگر پروای او را در سر ندارم. او در جایی بیرون از ما نیست. او در درون ماست. بلکه در عشق می توان یافت. او را نه در تعارفات، بلکه در دوستی بدون تعارف و صمیمانه  با هستی می توان یافت. »

 


انحلال عقد

فصل اول: مراد از قاعدهٔ انحلال

1ـ اقسام انحلال و روشن شدن محل بحث:

انحلال بر سه قسم است[9]:

قسم اول:

انحلال در متعلقات نواهی وموضوعات آنها (متعلقاتِ متعلقات آنها)، مثل «لا تشرب الخمر» و «لا تغتب المؤمنین» که متعلق حکم در آندو به ترتیب، شرب و اغتیاب است و موضوع آن‌دو خمر و مؤمنین می‌باشد و حکم در هر دو نهی است.

ذکر این نکته ضروری است که انحلال در متعلقات اوامر، قابل تصور نیست به دو دلیل:

دلیل اول = عدم قدرت بر ایجاد جمیع افرادِ متعلقات اوامر در غالب موارد،

دلیل دوم = مقصود در اوامر، صرف وجود متعلقات آنهاست؛ بنابراین، با اولین ایجاد، سببی برای طلب سایر افراد متعلق حکم باقی نمی‌ماند تا مسأله‌ی انحلال، در آنها قابل تصور باشد.

مراد از انحلال در این قسم:

بواسطه‌ی وجود مصلحت یا مفسده، طلب انجام و ترک تعلق می‌گیرد به طبیعت جاری در جمیع افراد موجود آن طبیعت که در واقع همان غرض قائم به وجود هر فردی از افراد آن طبیعت است در نتیجه، هر فردی از افراد آن طبیعت، امتثال و عصیان جداگانه‌ای دارد، و امتثال و عصیان هر فردی، هیچ برخوردی با امتثال و عصیان افراد دیگر ندارد.

اثر این انحلال:

انحلال یک خطاب به خطابات متعدده در نواهی، نسبت به متعلقات و موضوعات آنها و در اوامر، نسبت به موضوعات، به تنهایی، البته با این شرط که موضوعات آنها، عموم یا مطلق شمولی یا استغراقی باشد.

قسم دوم :

انحلال در باب دوران واجب بین اقل و اکثر

مراد از انحلال در این قسم: انحلال علم اجمالی به علم تفصیلی و شک بدوی است. [10]

قسم سوم:

انحلال یک عقد به عقود متعدده که موضوع بحث است و به تفصیل در خصوص آن بحث خواهد شد.

مراد از این قسم(قاعده)، این است که عقدِ واقع بر مرکب، بر هر فردی از افراد آن واقع شود ؛ درست مثل اینکه در مرکبی که متعلق امر واقع شده (و گفته می‌شود، مجموع آن واجب است)؛ صحیح است گفته شود، هر جزئی از اجزاء آن مجموعه (مرکب)، واجب است.

بنابراین، همانگونه که انحلال در باب واجباتِ مرکب از اجزاء، عبارت است از اینکه واجب، که به اعتبار مجموع، واحد است؛ به اعتبار اجزاء، متعدد می‌باشد؛ در باب عقود هم می‌توان گفت که عقد به اعتبار مجموع متعلقش، عقدی است واحد ولی به اعتبار اجزاء متعلقش[11] عقود متعدده می‌باشد. [12]

البته، فرقی که در بحث انحلال، بین عقد وواجب، وجود دارد این است که، اجزاء واجباتِ مرکبه، همیشه و در همهٔ موارد، واجبات نفسی ضمنی هستند؛ ولی در باب عقود، گاهی هر جزئی از اجزاء، قابلیت توصیف به آنچه مجموعه (مرکب) در عقد به آن وصف شده، را ندارد.

مثلاً در عقد نکاحی که بر یک زن واقع می‌شود، مجموع، متّصف به زوجیت می‌شود اما غیرقابل تصور است که هر عضو و جزئی از اعضاء و اجزاء آن زن، متّصف به زوجیت باشد.

ولی باید اذعان کرد که در اغلب عقود و معاملات، جزء، متّصف می‌شود به وصف کل، اگر چه که جزء مشاع باشد؛ نه جزء خارجی[13].

بیان چند نکته :

نکته‌ی اول:

مراد از عقد در این قاعده، اعم از ایقاع است؛ پس همانگونه که بیع و صلح و هبه، اجاره، وقف، وصیّت، شرکت و مضاربه، مزارعه و مساقاه، ودیعه و رهن و قرض و نکاح و مانند این عقود، انحلال پیدا می‌کنند به عقود متعدده؛ همانگونه هم، طلاق و ظهار، لعان و ایلاء اقرار و عتق و شفعه (بنابر اینکه آنرا ایقاع بدانیم)، منحل می‌شوند به ایقاعات[14] علت آنکه لفظ «عقد»، (در بیان این قاعده)، در عبارات فقها آمده نه لفظ عقد وایقاع، شاید به این دلیل باشد که اگر دلیل و مدرک این قاعده را (نزد امامیه)اجماع بدانیم ، ایقاعات از تحت این قاعده خارج می‌شوند. [15]

نکته دوم:

علاوه بر اینکه این قاعده، شامل ایقاعات می‌شود؛ شامل تمام عقود، اعم از جایز ولازم، تملیکی و غیرتملیکی هم می‌شود. [16]

نکتهٔ سوم: مقصود از انحلال در این قاعده: [17]

الف) انحلالِ حکم است؛ بنابراین عقدِ واحد در حکمِ عقودِ متعدده است.

ب) انحلالِ عقد است به عقودی از جنس خودش، پس بیع به منزلهٔ «بیوع» است و طلاق به منزلهٔ «طلاقات متعدده» و ...

بنابراین معتبر است انحلال هر عقد به مورد خود آن عقد. در نتیجه، هیچ گاه بیع به بیع و (مثلاً)اجاره، منحل نمی‌شود؛ چرا که مورد بیع، منفعت نیست با وجود اینکه بیع، ناقل عین است و منافع در انتقال، تابع اعیانند چنانکه در اجاره چنین است،.

نکتهٔ چهارم: انحلالِ عقد به عقود متعدده تا حدی معتبر است که وقوع عقدِ مستقل نسبت به آن حد، ممکن باشد. مثلاً انحلال بیع به بیوع، به مقدار اجزاء مبیع ممکن است.

و انحلال اجاره به اجاره‌ها، به مقدار اجزاءِ مفروضهٔ عینِ مستأجره که قابلیت مستقل در اجاره دارند، قابل تصور و ممکن است.

با توجه به همین نکته است که نمی‌توان، طلاق یک زن یا ایلاء و ظهار از او و یا نکاح او را (چنانکه گذشت)، به عقود یا ایقاعات منحل کرد چرا که نکاح یا طلاقِ جزئی از زن مثلاً نصف او امکان نداشته و قابلیت اینکه مورد عقد یا ایقاع قرار بگیرد را ندارد. [18]

نکتهٔ پنجم( مقدمهٔ ورود به فصل دوم) : [19]

صیغهٔ عقود و ایقاعات اسباب شرعی هستند برای انشاء مفاد و مضمون آن عقود و ایقاعات. در نتیجه وقتی مالک می‌گوید: «بِعتک هذا الکتاب بدینار» چنانکه مالک، محجور از انجام معامله نبوده وقصد و ارادهٔ او جدی باشد (به نحوی که در مجموع معاملهٔ او واجد شرایط صحت باشد به این معنا که مانعی از صحت در بین نباشد)؛ صیغهٔ مذکور (بیع در مثال) سبب یا آلتی است برای ایجاد مالکیت آن کتاب برای مشتری به عوضی که در معامله نام برده شده (یک دینار در مثال مذکور)، بنابراین چنانچه شرایط عقد و متعاقدین و عوضین جمع شود و مانعی در بین نباشد؛ آن عقد (ایقاع) از سه حالت خارج نیست:

الف) تمام شرایط صحت در متعلق عقد موجود بوده و در نتیجه، صیغهٔ عقد در ایجاد مجموع (انشاء عقد) مؤثر است که همان معنای صحت عقد است و انحلال عقد در این مورد، معنایی ندارد چرا که عقدی که واقع شده، در مجموع صحیح بوده و تمام مضمون آن عقد در عالم اعتبار بوقوع پیوسته است.

ب) هیچ کدام از شرائط صحت در تمام اجزاء آن (متعلق عقد) وجود ندارد در نتیجه عقد به تمامه باطل بوده، معنایی برای انحلال در این فرض هم متصور نیست.

ج) شرائط صحت در بعضی از اجزاء متعلق وجود دارد و در بعض دیگر مفقود است ودر واقع انحلال در این قسم معنای واقعی پیدا می‌کند بنابراین گزافه نیست اگر گفته شود، انحلال بر طبق قواعد اولیه ثابت است و امری خارج از این قواعد نیست تا برای اثبات آن نیاز به دلیل باشد. مثال[20]: اگر کسی خانه‌ای را بفروشد و پس از فروختن معلوم شود که قسمتی از آن، مال خودش نبوده و صاحب آن جزء هم، معامله را تنفیذ نکند، این معامله، نسبت به بخشی که از آن فروشنده بوده صحیح و نسبت به بعض دیگر باطل است.

2ـ موارد انحلال

ممکن است این سؤال مطرح شود که آیا در تمام متعلقات عقود و ایقاعات، این قاعده جاری است؟ در پاسخ باید گفت:

متعلق عقود و ایقاعات[21] یا :

1ـ دارای اجزاء مستقل‌الوجود و منفصل است به نحوی‌که هرکدام از آن اجزاء ارزش مالی داشته باشد و شرعاً عقد وایقاع در خصوص آن (حتی به نحو مشاع)، صحیح باشد.

ثمرهٔ قاعده انحلال در این قسم:

ثمرهٔ قاعده در این قسم را در ضمن مثالهایی بررسی می‌کنیم:

مثال 1) اگر در معاملهٔ باغ یا زمین، قسمتی از باغ[22] (بعد از معامله مشخص شود) مثلاً نصف آن، ملک غیرمالک (بایع) باشد و مالک آن جزء، بیع آن را اجازه ندهد، عقد بیع منحل می‌شود به دو عقد، یکی صحیح نسبت به آن قسمتی که ملکِ بایع بوده است و دیگری باطل نسبت به آن جزئی که ملک غیر بایع بوده و مالک آن را تنفیذ نکرده است(عقد فضولی بوده).

مثال 2) معامله‌ای بر تعدادی گوسفند صورت گرفته است، بعد از انجام معامله، مشخص می‌شود که تعدادی از آنها خوک می‌باشند، معامله نسبت به آن تعداد که گوسفندند، صحیح و نسبت به آن تعداد که خوکند، باطل است، چرا که خوک از نظر شرعی، ارزش مالی نداشته، قابل مبایعه نیست.

مثال 3) گر شخصی دو شیء را به عقد واحد، به عاریه(یا با یک عقد به اجاره) و دهد، و یکی از آن اشیاء، ملک وی نبوده باشد، عاریه (اجاره) فقط نسبت به آن شی‌ای صحیح است که ملک شخصی بوده است و این همان معنای انحلال است.

مثال 4) اگر شخصی از طرف دو زن وکیل شود که آنها را به عقدِ واحد به ازدواج مردی درآورد و بعد از اجرای صیغهٔ عقد نکاح معلوم شود یکی از آن دو زن فاقد شرایط صحت نکاح یا واجد منعی از اجرای صحیح عقد بوده‌اند؛ مثل اینکه یکی از زوجه‌ها، دوشیزه بوده و برای ازدواج اجازه ولی را نداشته[23] و یا در عدّه بوده، در این هنگام، عقد نکاح نسبت به این زوجه، باطل و نسبت به دیگری صحیح است. [24]

مثال برای ایقاع در همین قسم:

اگر دو بنده را با ایقاع واحد آزاد کند یا دو زن را با طلاق واحد، طلاق دهد و بعد آشکار شود که یکی از دو بنده، ملک دیگری بوده (برای آزادکردن وی نیاز به اذن مالک اوست) یا یکی از زنان شرایط صحت طلاق را نداشته، ایقاع (عتق و طلاق در دو فرض مذکور) منحل می‌شود به دو عتق و دو طلاق که یکی نسبت به بنده‌ای که ملک عاتق بوده و زنی که شرایط صحت طلاق را داشته، صحیح و دیگری نسبت به بنده‌ای که ملک عاتق نبوده و مالک، عتق او را اجازه نداده، و زنی که شرایط صحت طلاق را نداشته، باطل است.

2ـ متعلق عقد یا ایقاع دارای اجزاء مستقل الوجود و منفصل است ولی هر یک بدون دیگری شرعاً و عرفاً ارزش مالی ندارند؛ یعنی هر جزء از اجزای آن در مقابل جزئی از ثمن قرار نمی‌گیرد. مثل جوراب و کفش که معاملهٔ آنها به صورت یک جفت صحیح است و معامله، قابلیت انحلال نسبت به هر عدد از آن را ندارد. در این قسم، قاعده انحلال جاری نیست، چون هر کدام از اجزای متعلق عقد، قابلیت عقد مستقل را به سبب عدم ارزش مالی ندارد، به این معنا که فاقد اجزاء خارجی است که عرفاً و شرعاً در مقابل جزئی از ثمن قرار بگیرد و قیمتی برای آنها متصوّر باشد.

3ـ دارای اجزاء مستقل الوجود و منفصل نیست که این بخش خود بر دو قسم است:

الف) دارای اجزاء مشاع است؛ مثل اسب، ماشین، یخچال، تلویزیون و ... که اجزاء مستقلی که قابلیت بیع مستقل را داشته باشد ندارند ولی نسبت به کسورِ مشاع آنها، قابلیت بیع مستقل وجود دارد؛ بنابراین قاعده انحلال، در خصوص اجزای مشاعی که مانعی از اجرای عقد در خصوص آنها نیست، جاری می‌باشد.

مثال: بعداز انجام معامله‌ای در خصوص ماشین، مشخص می‌شود که ثلث آن ملک دیگری بوده و او نیز معامله را تنفیذ نمی‌کند؛ در نتیجه، عقد بیع نسبت به دو سوم (3/2) که ملک بایع بوده صحیح و نسبت به3/1 که ملک دیگری بوده، فاسد می‌باشد.

ب) دارای اجزاء مشاع نیست، در این قسم، قاعده انحلال عقد، جاری نبوده، ثمره‌ای بر آن مترتب نیست.

مثال: در عقد ازدواج، برای زوجه اجزاء مشاعی که قابلیت نکاح یا طلاق را داشته باشد، قابل تصور نیست. در نتیجه انحلال عقد (یا طلاق) در مورد زوجه قابلیت اجرا ندارد.[25]

ضابطهٔ کلی: [26]

به طور خلاصه می‌توان گفت ضابطهٔ کلی برای صحت انحلال آن است که هر کدا م از اجزای معقودٌ علیه در صورت انفراد از سایر اجزاء، قابلیت اینکه مورد عقد واقع شود را داشته باشد واین مسأله مستلزم آن است که در هر جزء(منفرداً)، مانعی از قرارگرفتن قسمتی از عوض در مقابل آن نباشد. در این صورت اثر قاعدهٔ انحلال این است که: معامله و عقد نسبت به آن جزء صحیح است و مشتری نسبت به آن بعض حق خیار خواهد داشت (که بحث از آن خواهد آمد) وتصرف وی نسبت به آنچه ملکِ بایع نبوده یا بایع، محجور از تصرف در آن بوده است؛ شرعاً باطل است و صحت آن موقوف به اجازهٔ غیر می‌باشد. بنابراین متعلق عقد یا ایقاع باید:

الف) مرکب باشد.

ب) دارای اجزای مستقل الوجود باشد خواه منفصل یا مشاعی.

ج) عنوان مرکب بر تک تک اجزاء صدق کند.

د) اجزاء مالیت داشته باشند. فصل دوم: مستندات و آثار قاعده

1ـ مستندات قاعده:

الف) اجماع:

تمسّک جمیع علماء به این قاعده در معاملات (بدون وجود حتی یک منکر) کاشف از اتفاق ایشان بر صحت این قاعده است و اتفاق ایشان کاشف قطعی است از تلقی ایشان در خصوص محرز بودن و مسلم بودن و در نتیجه تأیید معصوم در صحت این قاعده به گونه‌ای که گویا معصوم نیز خود جزو مجمعین می‌باشد. [27]

ولی از آنجا که احتمال دارد، مدرک این اجماع، یکی دیگر از مستندات این قاعده باشد (که خواهد آمد) نمی‌توان این اجماع را، اجماع مصطلح اصولی دانست که سبب قطع و یقین می‌شود.

چرا که با وجود احتمال، راه رسیدن به اینکه قطعاً معصوم نیز در میان مجمعین است مسدود شده و اجماع حاصل، از درجهٔ اعتبار ساقط است. [28]

از طرفی، با توجه به بیان صاحب عناوین[29] اگر اجماع را یکی از مستندات این قاعده بدانیم، ایقاعات از تحت این قاعده خارج می‌شوند و حال آنکه این خلاف مضمون قاعده و سایر ادله می‌باشد.

ب) استقراء :

در ابواب فقهی و حقوقی، موارد متعددی وجود دارد که غالباً با استناد به نص یا اجماع و یا دلائل دیگر، عقد به عقود صحیح و باطل، منحل می‌شود[30] (به بعضی از این موارد در صفحات 7 و 8 اشاره شده است) این دلیل را نیز نمی‌توان پذیرفت چرا که دست یافتن به استقراء تام، بسیار سخت و غیرممکن می‌نماید و استقراء ناقص هم معتبر نبوده و حجت نیست.

ج) بناء عقلاء: [31] بناء عقلاء(بما هم عقلاء)، در کلیهٔ معاملاتشان اعم از عقود و ایقاعات، این است که چنانچه بعضی از مورد عقد یا ایقاع، صلاحیت پذیرش آن را داشته باشد، معامله را نسبت به آن بعض، صحیح و نسبت به بعض دیگر اگر فاقد شرایط صحت معامله موردنظر باشد یا مانعی از صحت و پذیرش اثر آن معامله را داشته باشد، فاسد می‌دانند؛ و شارع مقدس هم بواسطهٔ عمومات و اطلاقات وارده در ابواب معاملات اعم از عقود و ایقاعات، ان را امضاء نموده است.

د) عرف: [32]

در نزد عُرفِ مردم در معاملات، معاوضهٔ مجموع به مجموع، اقتضاء می‌کند که اجزاء نیز در مقابل هم قرار بگیرند، بنابراین معاوضهٔ واحده که تعلق به مجموع دارد در حکم (قوه) معاوضات حقیقیه است و شارع هم این طریقهٔ عرف را امضاء کرده(مگر در موارد خاصی که دلیلی برخلاف آن داشته باشیم).[33]

یک نکته:

در القواعد الفقهیه مرحوم بجنوردی، دلیل عرف در کنار دلیل بناء عقلاء، مورد بررسی قرار گرفته شده.

صاحب العناوین (ره): هم آن دو را یکی می‌دانند ولی در قواعد فقه دکتر محمدی، آندو از یکدیگر بصورت جداگانه مورد بحث وارزیابی قرار گرفته‌اند و ظاهراً این تفارق صحیح نیست.

چرا که در خصوص حداقل معاملات، نمی‌توان میان بنای عقلاء و عُرف، تفاوتی قائل شد چنانچه در القواعد الفقهیه مرحوم بجنوردی نیز این معنا دیده می‌شود.

از طرفی لازمهٔ بنای عقلاء بر صحت انحلال یک عقد به عقود متعدده (صحیح و فاسد)، این است که آنها معاوضهٔ مجموع را در مقابل مجموع و در نتیجه، مقابلهٔ اجزاء عوض و معوض را، قبول داشته باشند که نتیجهٔ آن، خیار مشتری است در قبول معامله صحیح یا فسخ آن.[34] پس عملاً میان بناء عقلاء و عرف(حداقل در باب معاملات) فرقی وجود ندارد.

هـ) استدلال عقلی:

تمام اسباب شرعیه (معاملات)، اسبابی هستند برای انشاء مفاد و مضمونشان که نقل یا فک ملکیت و حبس عین است؛ مثلاً زمانی که مالک غیرمحجور بگوید: «بِعْتک هذا الکتاب بدینار»، در واقع مفاد عقد بیع را انشاء کرده که همان تملیک مشتری نسبت به آن مبیع (کتاب) است یا به بیان دیگر، انشاء عقد بیع، سبب انتقال مبیع می‌شود به مشتری و این اثر به مجموعه‌ای از اجزاء تعلق می‌گیرد که هر کدام از آنها، قابلیّت تأثیرپذیری از اثر را دارند؛ بنابراین چنانچه، بعضی از این اجزاء، بواسطهٔ تلف شدن یا فقدان شرط تأثیر، قابلیت تأثیرپذیری را از دست بدهند؛ اثر عقد و یا ایقاع، در آن بعض، ظاهر نشده و این مسأله، به تأثیر اثر مذکور بر بعض دیگر، ضرری وارد نمی‌کند.[35]

بنابراین، اسباب شرعیّه، مانند اسباب عقلیه هستند که هر جا موردی برای تأثیر بیابند، مؤثر واقع می‌شوند؛ واگر چنانچه، موردی، قابلیت تأثیرپذیری را به هر دلیل (فقدان شرط یا وجود مانع) نداشته باشد؛ آن اسباب در خصوص آن مورد، مؤثر واقع نمی‌شوند.

و بدیهی است که عدم تأثیرپذیری مواردی که فاقد شروط لازم برای تأثیرپذیری هستند؛ ضرری به تأثیرپذیری مواردی که قابلیت آن را دارند؛ وارد نمی‌سازند. [36]

در نتیجه، اطلاقاتی نظیر «احل الله البیع»[37] و «الصلح خیر»[38]

و «اوفوابالعقود»[39]، «والطلاق بید مَنْ اخذ بالساق»[40] و امثال این موارد، شامل عقد منحل صحیح می‌شوند؛پس واجب است وفاء به آن،مثل عقد مستقل منفرد. [41]

2ـ آثار قاعدهٔ انحلال :

اثر اول:

1ـ چنانچه ذکر شد، در نتیجه انحلال، یکی از دو عقد، صحیح و مؤثر و دیگری، باطل و بی‌اثر خواهد بود، اثر این انحلال این است که ثمن و عوض معامله به نسبت مورد صحیح و باطل تسهیم شده؛ سهمی به ملکیت «منتقل الیه»، باقی می‌ماند و سهمی به مالک اول باید برگردانده شود به بیان دیگر چنین معامله‌ای، موجب بوجود آمدن خیار تبعیض صفقه برای طرف معامله است چرا که این تبعّض و تجزیه در ضمن این معامله، در مورد معامله هم بوجود ‌آمده است.

قبل از توضیحات پیرامون خیار تبعّض صفقه و طریقهٔ اعمال آن، به اِشکالی که بر اصل بوجود آمدن این خیار وارد شده و جواب از آن می‌پردازیم.

بیان اشکال:

اثر اجرای قاعده انحلال این است که، معوضتین تبعّض پیدا کرده، بعض آنها باطل شده ودو طرف معامله، آنها را به طور کامل دریافت نمی‌کنند، و این در صورتی‌است که رضایت آنها به معامله، منوط به دریافت کامل معوضتین بوده است. به بیان دیگر به فرض تبعّض صفقه، آنها ملزمند به گرفتن بعض، غیر بعض دیگر، که خلاف التزام و رضایت اولیه آنها در عقد است.

از طرفی، لازمهٔ انحلال، عدم تبعّض صفقه است چرا که انحلال برمی‌‌گردد به دو عقد صحیح و فاسد که در عقد صحیح، تبعّض صفقه نیست تا قائل به خیار آن شویم؛

به عبارت دیگر، موضوعی برای تبعّض صفقه باقی نمی‌ ماند و این یعنی تناقض. [42]

جواب:

وجه اشتباه در این است که مستشکل در معنای انحلال دچار اشتباه شده است به این بیان که خیال کرده معنای انحلال این است که عقد واحد، از همان ابتدا، مرکب از 2 عقد مستقل است که هیچ رابطه‌ای بین آنها نبوده ودر نهایت، در اثر انحلال، یکی از آن دو باطل و دیگری صحیح می‌شود (هر کدام از دیگری کامل‌ بیگانه می‌باشد)، بنابراین در هیچ‌کدام از این 2 عقد مستقل و اجنبی از هم، تبعّض صفقه روی نمی‌دهد. وا ین توهمی بیش نیست؛ چرا که عقد در مجموع، واحد است با انشائی واحد. و عقل و فهم عرفی آنها را منحل به دو عقد صحیح و باطل می‌کند و از آنجا که رضایت دو طرف به معاوضه مجموع به مجموع بوده با روی دادن انحلال، تبعض صفقه هم بوجود می‌آید. [43]

توضیحاتی پیرامون خیار تبعض صفقه:

تبعض یعنی بهره بهره کردن و بخش بخش گردیدن[44] و صقفه در لغت عرب به معنای دست به هم زدن است در گذشته، معمول بود که طرفین معامله، وقتی می‌خواستند رضایت خود را اعلام و عقد را منعقد سازند؛ دست راست یکدیگر را می‌گرفتند و به هم دست می‌دادند و بدین جهت مجازاً به بیع، صفقه می‌گویند و چون خیار مزبور در اثر تبعض معامله بوجود آمده، آن را خیار تبعض صفقه می‌نامند.

خیار تبعض، حقی است که قانون شرع به مشتری می‌دهد تا در صورتی که قسمتی از بیع، باطل درآید، بتواند قسمت دیگر را که صحیح واقع شده است، فسخ نماید. [45]

بررسی قانون مدنی در خصوصخیار تبعض صفقه[46]:

قانون مدنی در این را بطه در مادّهٔ «441» می‌گوید: «خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد. در این صورت مشتری[47] حق خواهد داشت، بیع را فسخ کند یا بیع را به نسبت قسمتی که واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع، باطل بوده است، ثمن را استرداد کند.»

به موجب قانون، بطلان قسمتی از بیع، به هرسببی باشد ؛ موجب خیار تبعض صفقه است، و بطلان قسمتی از بیع، از جهات مختلف تحقق پیدا می‌کند؛ از قبیل مستحق للغیر درآوردن مورد بیع، منفعت عقلایی نداشتن، نامشروع بودن یا مالیت نداشتن مبیع، چنانکه ذیل ماده 434 قانون مدنی آمده است، «... و اگر بعض مبیع، قیمت نداشته باشد، بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه، اختیار فسخ دارد.»

ذکر این نکته لازم است که این خیار زمانی برای مشتری حاصل می‌شود که او در همین معامله، عالم به تبعیض نباشد،

چنانکه در مادهٔ 443 قانون مدنی آمده است، «تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد[48] ولی در هر حال ثمن تسقیط می‌شود.»

طبق قانون مدنی، در صورت علم به بطلان، نسبت به قسمت صحیح، حق فسخ نخواهد داشت بلکه تنها می‌تواند ثمن را تسقیط کند و به نسبت از قسمت باطل مسترد دارد. [49]

نحوهٔ محاسبهٔ تسقیط ثمن:

قانونگذار در مادهٔ 442، در رابطه با تسقیط ثمن نسبت به قسمت صحیح و باطل، در بیع واحد می‌گوید: «در مورد تبعض صفقه، قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد به طریق ذیل حساب می‌شود: آن قسمت از مبیع، که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت می‌شود و[در قدم بعدی]هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد؛ پیدا شود، به همان نسبت، از ثمن را بایع نگاه داشته، وبقیه را باید به مشتری رد نماید.»

به عنوان مثال، اگر زمینی به مساحت 1000 متر به صدهزار تومان خریداری کرده و پس از عقد معلوم شود که نصف یا ثلث این زمین، متعلق به دیگری بوده است و صاحب زمین راضی به این معامله نیست؛ در اینصورت آن قسمت را که ملک بایع بوده و با عقد به مشتری منتقل شده را منفرداً قیمت می‌کنند و آن قیمت را با مجموع قیمت اصلی یعنی صدهزارتومان مقایسه می‌کنند. بایع باید به همان نسبت (نصف، ثلث، ربع و ...) از ثمن را به مشتری بر‌گرداند.

دومین اثر انحلال:

2ـ اثر بعدی انحلال یک عقد به صحیح و باطل، این است که پس از انحلال، تمام آثار عقد کامل باقی می‌ماند مثلاً اگر مورد معامله، دو حیوان بوده و خیار حیوان بوجود آمده، پس از انحلالِ عقد به دو عقد(یکی صحیح و دیگری فاسد)، در عقد صحیح، همان خیار حیوان باقی می‌ماند همین‌طور اقاله که از آثار عقد اول است، نسبت به عقد صحیح هم پس از انحلال باقی می‌ماند. [50]

سومین اثر انحلال:

3ـ در مسأله انحلال، غالباً عقد منحل می‌شود به عقد صحیح و عقد باطل. ولی ممکن است گاهی در اثر انحلالِ عقد، عقدی صحیح و لازم شود و عقدی دیگر صحیح و قابل فسخ ونیز ممکن است در اثر انحلال، عقد نسبت به موردی دارای حق شفعه و نسبت به موردی دیگر بدون حق شفعه باشد؛ مثلاً هر گاه کسی دو کالا را با هم در یک عقد بیع، به دیگری بفروشد که در یکی از آن دو، حق شفعه پیدا شود و در دیگری نشود؛ شریک او می‌تواند نسبت به یک کالا، اخذ به شفعه کند مثلاً هر گاه خواهر و برادری ملک و ماشینی را از پدر به ارث دریافت کرده باشند و خواهر سهم خود را از هر دو به دیگری بفروشد؛ برای برادرش حق شفعه به وجود می‌آید (تنها در ملک غیرمنقول نه در ماشین که منقول است)؛ در این موارد، خریدار حق تبعض صفقه، پیدا نمی‌کند زیرا در تحقق خیار تبعیض صفقه، شرط این است که سبب تبعض در زمان بیع وجود داشته باشد؛ در حالی که در این مورد چنین نیست، زیرا در زمان بیع، هر دو جزء مبیع به خریدار منتقل می‌شود و پس از آن با اخذ به شفعه، شریک جزئی از آن را از خریدار می‌گیرد فصل سوم: اشکالات وارده بر قاعده انحلال

اشکال اول:

مهم‌ترین اشکال بر قاعدهٔ انحلال، تعارض و منافاه معنای این قاعده است با قاعدهٔ «العقود تابعه للقصود». به این معنا که قصد مقابله مجموع با مجموع که قصد بایع ومشتری است با قصد مقابله جزء با جزء که زبان قاعدهٔ انحلال است متفاوت است.

و اکثر مردم به معامله جزء به جزء راضی نمی‌شوند؛ بلکه رضایت می‌دهند به معاملهٔ کل با کل به طور مثال؛ کسی که می‌خواهد خانه و باغش را بفروشد، قصد فروش مجموعه را دارد و مشتری هم قصد خرید این مجموعه را، و اگر بواسطهٔ وجود مانعی برای یک جزء از این مجموعه، حکم بر انحلال عقد داده شود برخلاف قصد آنهاست و «العقود تابعه القصود»، در نتیجه عقدی باقی نمی‌ماند تا انحلال پیدا کند. [51]

قبل از پاسخ به این شبهه ذکر مواردی لازم به نظر می‌رسد: [52]

مقدمه :

ممکن است این شبهه بوجود آید که قصد ارتباط اجزاء متعلق عقد از جانب دو طرف، مانع از انحلال آن عقد یا ایقاع خواهد شد.

در جواب باید گفت: اولاً اصل، عدم ارتباط اجزاء با یکدیگر است؛ از طرفی اجازهٔ شارع در اجراء یک صیغه بر مجموع وامکان اجراء صیغه‌های متعدد بر اجزائی که قابلیت انفراد دارند؛ دلالت می‌کند بر عدم ارتباط این اجزاء با یکدیگر.

در نتیجه، قصد ارتباط یا استغراق در هنگام انجام معامله به هیچ وجه مانع از انحلال عقد نیست. به بیان دیگر در صحت بیع اجزاء، نیازی به قصد استغراق یا قصد ارتباط نداریم. چرا که در انجام معامله آنچه معتبر است، قصد انجام آن معامله است حال با قصد استغراق باشد یا نباشد، تفاوتی در اصل بیع نمی‌کند.

با روشن شدن مسائل مذکور به اصل جواب پیرامون شبههٔ منافات قاعده «العقود تابعه القصور، با قاعدهٔ انحلال می‌پردازیم:

اصل جواب:

این مسأله قابل قبول نیست که قصد از معامله و معاوضه، مجموع مرکب باشد؛ بلکه ظاهر معاوضهٔ کل با کل، معاوضهٔ اجزاء با یکدیگر است و به طور کلی ظاهر مقابله در معاملات، قصد معاوضه است بهر شکلی که باشد ودر مواردی هم که قصد به مجموعه (نه به اجزاء) تعلق گرفته بسیار نادر است.

از طرفی تعلق قصد به مجموع، منافاتی با تعلق قصد به بعضی که در ضمن مجموع قرار گرفته است ندارد و حال اینکه قصد به مجموع، معنایی جز تعلق قصد به جزء جزء از آن مجموعه ندارد. بنابراین هر کدام از اجزاء که منتقل شوند در ضمن نقل کل منتقل می‌شوند و منتقل نشدن بعض اجزاء در اثر انحلال عقد، ضربه‌ای به انتقال دیگر اجزاء وارد نمی‌کند.

به طور مثال کسی که می‌خواهد دو زن را در یک طلاق واحد، طلاق دهد، قصد وی تعلق می‌گیرد به تک تک آنها نه به مجموعهٔ آن دو زن؛ گر چه امکان دارد قصد او که طلاق هر دو بوده، تحقق نیافته باشد ولی آنچه تحقق یافته و حاصل شده است، مطابق با قصد او و در ضمن قصد او بوده، بنابراین هیچ ضربه‌ای در این خصوص به قصد مجموعی او وارد نشده است. (چنانچه قبول کنیم قصد مجموعی در معاملات معتبر است)

اگر چه عدم ارتباط اجزاء (چنانچه بحث آن گذشت)، مانع از پذیرش ادعای قصد استغراق عقد از جانب طرفین می‌شود چرا که انتقال معوضتین مثلاًدر بیع، با جاری شدن صیغه اتفاق می‌افتد حال قصد استغراق باشد یا نباشد؛ بنابراین وجود و عدم این قصود منافاتی با اثر انشاء عقد بیع و انتقال اجزاء ندارد.

بله اگر چنانچه شخصی ارتباط اجزاء را در ضمن عقد، شرط کند؛ [مانند اینکه بگوید: «این خانه را به تو می‌فروشم به شرط ارتباط اجزاء به نحوی که اگر بعضی از اجزاء از استحقاق بیع (بواسطهٔ تلف یا فقد شرط یا وجود مانع) خارج شد، من به بیع باقی رضایت نمی‌دهم]، این شرط، مانند تمام شروط ضمن عقد دیگر، لازم الوفاء بوده و معتبر است.

ثانیاً: لو سَلَّمنا که قصد در عقد، معاوضهٔ جزء به جزء نبوده، بلکه قصد، تعلق به مجموع گرفته است؛ باید گفت که این قصد نمی‌تواند داخل در عقد باشد بلکه قصدی است خارج از ماهیت عقد گر چه انگیزهٔ انجام معامله و عقد باشد.

به عبارت دیگر، قصد مجموع در معامله به این معنا نیست که «من راضی به تبعیض نیستم» گر چه انگیزهٔ فرد تعویض جمع در مقابل جمع است؛ این قصد ضربه‌ای به اصل عقد نمی‌زند بطور مثال: اگر دو نفر با هم توافق کنند که اسب خود را به یکدیگر به ازای مبلغی بفروشند چنانچه یکی از آندو پس از خریدن اسبِ طرف مقابل از فروش اسبِ خود به او خودداری کند؛ این کار وی ضربه‌ای به بیع و معامله‌ی اولی نمی‌زند؛ گر چه در ابتدا هر دو قصد خرید و فروش اسب‌های خود را داشتند.

مضاف بر اینکه اگر چه مراد به قصد، از ظاهر لفظ فهمیده می‌شود یعنی قصد، مدلول ظاهر لفظ است و ظاهر لفظ دو طرف، بر مبایعه و معاملهٔ مجموع دلالت می‌کند ولی این دلالت به معنای قصد عدم انفکاک‌ نیست زیرا همانطور که گذشت صرف مجموع بودن، دلالت بر ارتباط ما بین اجزاء نمی‌کند و ثابت شد که بین اجزاءِ مورد معامله، ارتباط وجود ندارد به بیان روشن‌تر:

«قصد مجموع همانطور که دلالت نمی‌کند بر قصد جزء جزء، قطعاً دلالتی بر قصد ارتباط هم ندارد»[53].

اشکال دوم :

اشکال شده است که انحلال عقد به عقدی صحیح و عقدی باطل، موجب جهل به مورد معامله می‌شود و این در حالی است که در اغلب معاوضات، علم به اعیان و منافع معتبر بوده و شرط می باشد؛ به نحوی که جهل به مورد معامله، موجب بطلان آن می‌گردد.

ج) [54] در بیع، جواز معاوضه بر اجزای مشاع، ثمناً و مثمناً بعد از معلومیت مجموع، وجود دارد. و شکی نیست که معنای انحلال عقد به عقود، این است که نصف مبیع در مقابل نصف ثمره، ثلث آن در مقابل ثلث این و ... قرار می‌گیرد.

بنابراین زمانی که این جهالت، مانع در بیع که دقیق‌ترین معاوضات است نباشد، به طریق اولی در سایر معاملات مانع نخواهد بود.

معین نبودن اجزاء (مشاعی بودن آنها)، ضرری به قاعده و جری آن نمی‌زند، چرا که خیار تبعض صفقه که در اثر انحلال بوجود آمده، به فوت اجزاء معین حاصل نشده بلکه به فوت اجزاء مشاع پدید آمده است.

ولی در مورد اجزاء غیرمشاع باز هم همین قول جاری است، چرا که قسمتی که مانده، نسبت به کل مبیع سنجیده می‌شود که یا نصف است یا ثلث و یا ... . فصل چهارم : قاعده انحلال در قانون مدنی و فقه اهل سنت

الف) در قانون مدنی[55]

در قانون مدنی لفظ انحلال عقد مستقیماً ذکر نشده ولی در موارد متعددی از اثر و شرایط تحقق این قاعده یعنی خیار تبعض صفقه نام برده شده است:

1ـ ماده 434 : اگر بعض مبیع، قیمت نداشته باشد، بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه، اختیار فسخ دارد.

2ـ ماده 441: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد؛ در اینصورت، مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است؛ قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند.

3ـ ماده 442 در رابطه با تسقیط ثمن نسبت به قسمت صحیح و باطل در بیع واحد می‌گوید: «در مورد تبعض صفقه، قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد به طریق ذیل حساب می‌شود، آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته، منفرداً قیمت می‌شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد، پیدا می‌شود، به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید.»

4ـ در خصوص اینکه خیار تبعض صفقه در تمام معاوضات و معاملات معوضه، جاری است مستقلاً ماده قانونی صادر نشده ولی از مادهٔ 456 قانون مدنی می‌توان این مطلب را فهمید: «انواع خیارات در جمیع معاملات ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و خیار حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است.»

5ـ خیار تبعیض صفقه در اجاره وقتی مطرح می‌شود که بخشی از عین مستأجره، مال غیر باشد و یا در زمان اجاره تلف شود، در این صورت مستأجر می‌تواند یا به نسبتی که اجاره باطل است، تقلیل اجاره را بخواهد یا با استفاده از خیار تبعض صفقه، بقیهٔ اجاره را نیز فسخ کند.

قسمت اخیر ماده 483 ق.م در رابطه با تلف بخشی از عین مستأجره می‌گوید: «... در صورت تلف بعض آن ـ عین مستأجره ـ مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبهٔ تقلیل نسبی مال‌الاجاره را بنماید.» [56]

6ـ طبق مادهٔ 832، موصی‌له می‌تواند وصیت را نسبت به قسمتی از موصی به قبول کند؛ در اینصورت، وصیت نسبت به قسمتی که قبول شده صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل می‌باشد. [57]

ب) قاعدهٔ انحلال در فقه اهل سنّت.

طبق نظر حنفی‌ها ودیگر مذاهب اهل سنت، هرجزء و حصّه از مبیع در مقابل جزء و حصّه‌ای از ثمن قرار می‌گیرد: «و ان کان النقصان، نقصان وصف، فلا ینفسخ البیع اصلاً، ولا یسقط عن المشتری شیءٌ من الثمن لأَنَّ الأوصافَ لاحصه لها من الثمن.»[58]

«نقص در وصفِ مبیع، سبب بطلان معامله نمی‌شود چرا که اوصاف در مقابل حصّه‌ای از ثمن قرار نمی‌گیرند» معلوم می‌شود که اجزاء مبیع در مقابل اجزاء ثمن قرار دارند و وصف از این قاعده خارج است یعنی برای وصف قسمتی از ثمن در نظر گرفته نمی‌شود.

در عبارتی دیگر همین نظریه ثابت می‌شود: «و ان الهلاک بفعل البایع، فیبطل البیع بقدره و یسقط عن المشتری، حصه الهالک من الثمن. سواء أکان النقصان، نقصان قدر اَم نقصان وصف، لان الاوصاف لها حصّه من الثمن عند ورود الجنایه علیها والمشتری بالخیار فی‌الباقی بحصه من الثمن».

در این عباره به طور وضوح می‌توان قاعده انحلال را استفاده کرد گر چه مستقیماً به آن اشاره نشده است.

در صفحه 3379،کتاب الفقه الاسلامی و ادلّته ذیل عنوان «اذا هلک بعض المبیع بعد القبض» به تقابل اجزاء مبیع در مقابل اجزاء ثمن اشاره شده که این خود مهم‌ترین اصل برای اعتقاد به قاعده انحلال عقد است.

در صفحهٔ 3529 کتاب مذکور، تحت عنوان «خیار تفرق الصفقه،» به بررسی اقوال مذاهب اهل سنت پرداخته شده است:

1ـ حنفی‌ها جریان قاعده را زمانی در بیع معتبر می‌دانند که بعض مبیع معیوب باشد و یا از بین برود و این هلاک و عیب از جانب بایع نباشد در غیر این صورت، کل بیع را باطل می‌دانند.

2ـ مالکی‌ها این قاعده را در باب بیع، در خصوص مبیعی که بعض آن معیوب است یا مبیع متعددی که بعضی از آن قابلیت معامله را دارد؛ جاری می‌کنند

طریقه محاسبهٔ تسقیط ثمن در نزد ایشان شبیه محاسبهٔ امامیه است. [59]

با توجه به موارد مذکور، مالکی‌ها و حنفی‌ها، جریان قاعده را فقط در خصوص مبیع معتبر می‌دانند.

3ـ ولی شافعی‌ها، نه تنها در خصوص تعداد یا تجزء مبیع بلکه در خصوص تعدد ثمن و تعدد بایع در صورت اشتراک مبیع بین آنها، این قاعده را جاری می‌دانند[60] و نظرات ایشان به نظرات امامیه نزدیکتر است.

ایشان برای تفرق صفقه سه قسم را متذکر می‌شوند: [61]

قسم اول: اگر شخصی در یک معامله، دو مبیع حلال و حرام مانند گوسفند مزکّی وغیرمزکّی (میته) یا سرکه و شراب و یا گوسفند و خوک یا کالایی را که مالک آن است به همراه کالایی که ملک آن نیست یا شی‌ای را که با دیگری شریک است بدون اذن شریکش بفروشد؛ این بیع در مورد حلال و آنچه مملوک بایع است، صحیح و در قسم دیگر باطل می‌باشد، در این زمان اگر مشتری به این تبعیض جاهل بوده؛ مختار است که معامله را فسخ کند یا حصه قیمت المُسَمّای مربوط به شیء حلال را به اعتبار قیمت هر کدام از موارد حلال و حرام.

قسم دوم: اگر شخصی دو متاع را بفروشد و یکی از آندو قبل از قبض از بین برود، بیع نسبت به متاعی که از بین رفته باطل است ولی در دیگری باطل نیست و از طرف بایع قابل فسخ نمی‌باشد؛ ولی مشتری حق فسخ بیع و یا اجازهٔ آن را دارد بنابراین اگر معامله را تنفیذ کند باید ثمن المسمّی تسقیط شود. (طریقه تسقیط به شیوه امامیه است) چرا که در بدو معامله (بیع) ثمن بر دو کالا تسقیط شده و با ابطال یکی از آندو تغییر نمی‌کند.

قسم سوم: اگر در یک صفقه، دو عقد مختلف الحکم با هم جمع شود مثل اجاره و بیع، «اجاره دادم خانه‌م را به تو به مدت یکماه و این لباس را به تو فروختم به فلان مبلغ»و مثل اجاره و سلم: «اجاره دادم خانه‌ام را به تو به مدت یکماه و فروختم به تو یک صاع گندم را سلماً به فلان قیمت» بنابر اَقوی هر 2 عقد صحیح است و ثمن المُسمّی به نسبت قیمت موارد مورد عقد (معقود علیها) توزیع و تسقیط می‌شود یعنی نسبت به قیمت عین اجاره از حیث اجرت و قیمت مبیع یا مسلم فیه تسقیط می‌شود.

4ـ در نزد حنابله هم برای تبعض صفقه سه صورت است: [62]

صورت اول: اینکه شخصی در ضمن بیع واحد، مبیعی معلوم و مبیعی مجهول‌القیمه(که امکان علم به قیمت آن نیست) را بفروشد؛ بطور مثال، شخصی بگوید: «این اسب را به همراه حملِ آن اسب (دیگری) به تو فروختم به فلان مبلغ». این بیع به تمامه باطل است چرا که بیع مجهول صحیح نمی‌باشد؛ مضاف بر آنکه مبیع معلوم هم مجهول‌الثمن است چرا که نمی‌توان مبلغ کل ثمن مطرح شده در ضمن عقد را (ثمن المسمی) را نسبت به آندو تسقیط کرد.»

مصنف این قسم را جزو اقسام تبعیض صفقه از نظر حنابله ذکر کرده ولی ظاهراً این قسم شامل تبعض صفقه به معنای صحیح نمی‌شود؛ مگر اینکه شرط معلوم بودن قیمت دو مبیع را برای صحت این تبعیض در نزد ایشان را از این مطلب استفاده کنیم.

قسم دوم: نظیر قسم اول در نزد شافعیه است[63] با تأکید بر اینکه: اولاً این خیار حق مشتری است نه بایع. ثانیا:ً مشتری باید نسبت به اشتراک مبیع بین بایع و غیر او جاهل باشد در غیر اینصورت خیار از او ساقط است. ثالثا:ً اگر مبیع از مواردی باشد که با تفرق ناقص می‌شود مشتری در صورت تنفیذ معامله، مستحق ارش می‌شود.

قسم سوم: نظیر نوع اول نزد شافعیه است. [64]

نحوه تسقیط ثمن نزد حنابله و شافعیه یکسان است.

نتیجه :

با بررسی اقوال عامه می‌توان نتیجه گرفت که در نظر ایشان:

1ـ این قاعده فقط در بیع جاری است نه در سایر معاملات.

2ـ بعضی از ایشان معیوب بوده مبیع را هم تحت این قاعده قرار داده‌اند (حنفی‌ها)

3ـ بعضی از آنها برخلاف نظر دیگران و امامیه، مبیع مرکبی را که دارای اجزاء مستقل نیست، تحت این قاعده قرار داده‌اند. (حنابله)

4ـ در نحوهٔ محاسبهٔ تسقیط ثمن اتفاق نظر وجود دارد.

5ـ نزدیکترین نظر به نظر امامیّه در این بین (از حیث تنوّع و تقسیم‌بندی)، نظر شافعیه است.

والحمدلله اولا و آخراً و ظاهراً و باطناًمنابع و مآخذ :

1ـ قرآن کریم

2ـ ابن ابی‌جمهور احسائی .عوالی‌اللآلی.قم: انتشارات سیدالشهداء، 1405 هـ.ق.

3ـ بجنوردی، حسن .القواعد الفقهیّه. قم: دارالکتب العلمیه اسماعیلیان، بی‌تا.

4ـ الزحیلی، وهبه .الفقه الاسلامیّه وادلته. دمشق: المطبعه العلمیّه، 1418هـ .ق = ۱997م.

5ـ شهید ثانی .الروضه البهیّه. دارالتفسیر،1382، هـ.ش.

6ـ فیض، علیرضا .مبادی فقه و اصول. تهران: انتشارات دانشگاه تهران، 1383ش.

7ـ محدث نوری .مستدرک الوسائل. قم: مؤسسه آل البیت، 1408 هـ.ق.

8ـ محقق داماد، مصطفی .قواعد فقه بخش مدنی 2. تهران: انتشارات سمت، 1381 ش.

9ـ محمدی، ابوالحسن .قواعد فقه. تهران: نشر دادگستر، 1380ش.

10ـ المراغی، میرعبدالفتاح .العناوین. قم: مؤسسهٔ النشر الاسلامی، 1417هـ.ق.

11ـ منتظری، حسینعلی .رسالهٔ استفتائات. بی جا: انتشارات سایه، 1383هـ.ش.

12. www.shahrodi.com

13. www.hawzah.net


[1] . مصطفی محقق داماد، قواعد فقه، بخش مدنی2 ،( تهران: انتشارات سمت،1381ش)، ص21.

[2] . همان، ص 22.

[3].قواعد فقه، ص 23.

[4] . همان، ص 25.

[5] . همان جا.

[6] . قواعد فقه، ص 27.

[7] . علیرضا فیض،مبادی فقه و اصول،(تهران: انتشارات دانشگاه تهران،۱۳۸۳ش)،ص۳۵۲.

[8] . همان،ص۳۲۶.

[9] . حسن بجنوردی؛ القواعد الفقهیّه، (قم: دارالکتب العلمیّه اسماعیلیان نجفی، بی‌تا)، صص142 و 143، (نقل به تلخیص).

[10] . علم اجمالی و تفصیلی: به علمی که شک و شبهه متعلق آن را احاطه کند؛ علم اجمالی گویند. مثل اینکه در میان چند مایع میدانیم یکی شراب است اما کدام یک؟ به طور یقینی معلوم نیست اما در علم تفصیلی هیچ شک و ابهامی در خصوص متعلق علم وجود ندارد؛ مبادی اصول و فقه،ص۲۴۰.(نقل به تلخیص)

[11] . منظور اجزاء ضمنی است نه اجزاء مستقل

[12] . القواعد الفقهیه، ص 137.

[13] . القواعد الفقهیه ، ص 138.

[14] . المراغی، العناوین، (بی جا: مؤسسه النشر الاسلامی، 1417هـ.ق)، ج2، عنوان 31، ص70.

[15] . همان جا.

[16] . همان جا.

[17] . همان، ص 71.

[18] . القواعد الفقهیه،ص۷۱.

[19] . همان، ج3، ص 146.

[20] . ابوالحسن محمدی؛ قواعد فقه، (تهران: نشر دادگستر، چاپ 5، زمستان 1380 هـ.ش)، ص227.

[21] . القواعد الفقهیه بجنوردی،ص138 تا۱۴۵ (نقل به تلخیص).

[22] . در اجرای قاعده انحلال، مرکب بودن مبیع (به تنهایی و انحصاری) ملاک نیست، گاهی ثمره هم دارای اجزاء است که قانون انحلال در خصوص آن جاری می‌شود مثلاً :

در ضمن یک معامله، خانه‌ای به فروش می‌رسد به مبلغ 40 میلیون تومان که مشتری، 30 میلیون تومان آن را نقد و در ازای مابقی، ماشینی به مبلغ 10 میلیون تومان به بایع می‌دهد؛ بعد از انجام معامله مشخص می‌شود که ماشین مزبور ملک غیر بوده و معاملهٔ آن را تنفیذ نکرده است در نتیجه، معامله نسبت به 4/1 ثمره باطل و نسبت به 4/3 آن صحیح است.

[23] . در صورتیکه اجازه ولی را شرط صحت نکاح بدانیم

[24] . مثالهایی در خصوص اجاره و وقف:

1) اگر شخصی 2 شیء را به یک عقد اجاره دهد و یکی از آن دو، ملک او نباشد یا مانعی از اجارهٔ آن بوجود آید (فقط یکی از شراط صحت اجاره)، عقد اجاره نسبت به آن مورد باطل است و نسبت به مورد دیگری که ملک او بوده و منعی از صحت اجاره در آن نیست صحیح می‌باشد.

2) اگر 2 شیء را به وقف واحد، وقف کند و یکی از آن دو قابلیت وقف را داشته ولی دیگری بواسطه وجود منعی از موانعِ قابلیت شیء برای موقوفه شدن، قابلیت صدق وقف را ندارد؛ وقف فقط نسبت به آن مورد اول صحیح و نسبت به دیگری فاسد است.

البته ذکر این نکته ضروری به نظر می‌رسد که در مثال مذکور چنانکه موقوفه (جزء واجد شرایط وقف)، جزء مشاع باشد در صورتی عقد وقف در خصوص آن صحیح است که صحتِ وقفِ جزءِ مشاع را بپذیریم در غیر اینصورت کل وقف باطل خواهد بود و همینگونه است در خصوص نذر، عهد، یمین و ...؛ القواعد الفقهیه، ج3، صص ۱۵۰تا۱۵۲.

[25] . آیا علاوه بر مورد معامله (که بحث آن گذشت)، تعدد طرفین معامله هم می‌تواند موجب انحلال معامله شود یا نه؟ مثلاً تعداد فروشنده یا خریدار؟

آنچه از ظاهر کلام فقهاء فهمیده می‌شود این است که تنها تعددعوض و معوض است که می‌تواند موجب انحلال عقد به صحیح و فاسد شود؛ العناوین، ج2، ص83.

ولی برخی از حقوقدانان نظیر دکتر سیدحسن امامی، صور انحلال عقد را به عقود متعدد چنین بیان کرده‌اند:

الف) در صورتی که اشیاء متعددی مورد عقد قرار گیرد.

ب) در صورتی که در یک عقد، مشتری یک نفر و بایع متعدد باشد.

ج) در صورتی که در یک عقد، بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد.

آنچه ایشان نوشته‌اند با مواد قانون مدنی تطبیق می‌کند، مورد اول با مادهٔ 431، مورد دوم با مادهٔ 433 و مورد سوم با ماده 432 آن قانون؛ قواعد فقه محمدی، ص 329. ولی در مجموع با توجه به مثال‌هایی که زده‌اند می‌توان نتیجه گرفت که تنها تعدد مورد معامله است که می‌تواند موجب انحلال آن شود و تعداد طرفین بدون تعدد مورد نمی‌تواند تأثیری در انحلال آن داشته باشد.

[26] . القواعد الفقهیه،خلاصه‌ای از صفحات 141 و 150

[27] . العناوین، ص 71؛ القواعدالفقهیه،ص 144.

[28] . القواعد الفقهیه، ص 144.

[29] . العناوین ، ص .7.

[30] . همان، ص 71، قواعد فقه محمدی، ص 230.

[31] . القواعد الفقهیّه، ص 144 و 145 (نقل به تلخیص)؛ قواعد فقه محمدی، ص 231.

[32] . العناوین، ص 73؛ قواعد فقه محمدی، ص 231.

[33] . قواعد فقه محمدی، همان.

[34] . علت جدا کردن 2 عنوان مذکور در این نوشتار، صرفاً به سبب وجود این نوع تقسیم‌بندی در کلام بعضی از محققین (دکتر محمدی) است نه تأیید آن.

[35] . العناوین، ص 74؛ القواعد الفقهیه، ص 146.

[36] . العناوین، ص 72.

[37] . البقره(2)، 275.

[38] . النساء (4)، 128.

[39] . المائده(5):1.

[40] . محدث نوری،المستدرک الوسائل،(قم:موسسه ال البیت، 1408 هـ.ق)، ج 15:الطلاق:ابواب أقسام الطلاق و احکامه، ص 306، ح 18329؛ابن ابی‌جمهور احسائی، عوالی اللائی،(قم:انتشارات سیدالشهداء، 1405 هـ.ق)،ج1:الفصل التاسع فی ذکر ما تتضمن شیئاً من ابواب الفقه ...، ص 234،ح137.

[41] . القواعدالفقهیهٔ،ص148.

[42] . القواعد الفقهیه،ج3،صص 153 و 152،(نقل به تلخیص؛ العناوین، ص 78.

[43] . همان، ص 153، همان جا.

[44] . مبادی فقه و اصول،ص 328.

[45] . همان؛ حبیب الله طاهری،حقوق مدنی(6و7)، (قم:دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعهٔ مدرسین حوزهٔ علمیّهٔ قم، بی‌تا)،ج 4، ص 152.

[46] . کلیه این مطالب خلاصه‌ای است از صفحات 152 تا 154 از حقوق مدنی دکتر حبیب الله طاهری، ج 4.

[47] . اینکه آیا خیار تبعض صفقه حق مشتری است یا هر دو بحث است.

شهید در کتاب لمعه اعتقاد دارد که حق هر دو طرف معامله است عبارت شهید در این خصوص چنین است: «ولو قبض البعض، صح فیه و تخیر اذا لم یکن من احدهما تفریط» از «احدهما» استفاده می‌شود که فعل «تخیّر» را به صورت تثنیه در نظر گرفته‌اند زیرا با توجه به شرط «اذا لم یکن من احدهما تفریط»، اگر فقط یک طرف خیار فسخ داشته باشد؛ تفریط طرف مقابل، در اسقاط خیار دیگری، تأثیر ندارد.

البته جناب آیه‌ا... شاهرودی، به این عبارت شهید اشکال وارد کرده اعتقاد دارند که اگر هر دو خیار داشته باشند با خیار تبعض صفقه منافات دارد در نتیجه این خیار فقط حق مشتری است.

www.shahrodi.com

از ظاهر بعضی از عبارات شهید مطهری استفاده می‌شود که ایشان این خیار را حق هر دو طرف می‌دانند.

www.hawzah.net

در استفتائی که از محضر آیت‌ا... منتظری شده است، ظاهر جواب ایشان می‌رساند که معظم‌له قائل بهحق خیار برای فروشنده (بایع) هم هستند. (در صفحه بعد به متن سؤال و جواب اشاره شده است).

www.amontazeri.com

[48] . در ج اول استفتائات آیه ا... منتظری آمده است:

سؤال 387: بعد از خریدن ملکی متوجه می‌شویم که عقب‌نشینی دارد، آیا عقب‌نشینی جز عیب است یا خیر که موجب فسخ شود؟ اگر نیست بهاء آن به خریدار برمی‌‌گردد، ضمناً فروشنده هم متوجه عقب‌نشینی نبوده.

جواب: اگر حکم عقب‌نشینی قبل از معامله تصویب شده باشد، گرچه فروشنده مطلع نباشد، حق بهم زدن معامله را دارد.

چنانچه در این استفتاء مذکور شده است، عدم اطلاع فروشنده به حکم عقب‌نشینی سبب ایجاد حق خیار تبعض صفقه را برای او مقرر می‌کند ولی در قانون مدنی، عدم علم به بطلان معامله فقط برای مشتری حق خیار را ثابت می‌کند. (با توجه به اینکه قانون حق خیار را صرفاً برای مشتری لحاظ کرده است).

[49] . توجه به این نکته ضروری است که در تحقق خیار تبعض صفقه، شرط این است که سبب تبعض در زمان بیع وجود داشته باشد؛ قواعد فقه محمدی، ص 235.

[50] . قوعد فقه محمدی، ص 234.

[51] . العناوین، ج 2، ص 73.

[52] . این موارد خلاصه‌ای است از صفحات 72 تا 76 العناوین، ج2 و خلاصه‌ای از صفحات 146 تا 148 کتاب القواعد الفقهیه، ج3 که در کنار هم بدون رعایت ترتیب در کتب مذکوره به حسب نیاز در استدلال کنارهم قرار گرفته شده است.

[53] . بسیار اتفاق افتاده که شخصی برای مالکیت یک جزء از یک مجموعه، ناچار به خرید کل آن مجموعه شده است چرا که بایع به فروش جزء، رضایت نمی‌داده است.پس قصد مجموع از سوی بایع، دلالت بر همان قصد از جانب مشتری را نمی‌کند و این خود دلالت می‌کند بر اینکه در خرید و فروش گرچه ظاهر لفظ دلالت بر مجموع می‌کند ولی دلالت بر عدم انفکاک اجزاء هم نمی‌کند.

[54] . العناوین،صص ۷۶ – 77(نقل به تلخیص).

[55] . حقوق مدنی (6 و 7)، ج3، ص 152 - 154.

[56] . حقوق مدنی (6 و 7)، ج3، ص 204.

[57] . قواعد فقه محمدی، ص 234.

[58] . وهبه الزحیلی، الفقه الاسلامیه و ادلته،(دمشق: المطبعه العملیّه، چاپ4 ، 1418هـ .ق = 1997م)، ج5،ص 3278.

[59] . الفقه الاسلامیه و ادلته،ص 3529،عنوان 7.

[60] . همان، ص 3530؛لازم به ذکر است شافعیه بر دو گروهند: اکثریت آنها در صورت بروز یکی از سه قسم معتبر نزد ایشان، قاعده انحلال را معتبر می‌دانند. و گروه قلیلی از آنها در صورت پیش آمدن یکی از سه قسم، کل معامله و بیع را باطل می‌دانند؛ صص 3531 و 3530.

[61] . همان، ص 3530.

[62] . الفقه الاسلامیه و ادلته، ص 3521.

[63] . مبیع شی‌ای باشد که بایع با فرد دیگری در آن شریک بوده و شریک بیع را تنفیذ نکرده است.

[64] . بایع، ملک خود را به همراه ملک دیگری بدون اذن مالک آن بفروشد؛ بایع دو کالای حرام وحلال را با هم بفروشد نظیر شراب و سرکه

دانشگاه آزاد اسلامی سبزوار1391 انجمن علمی فلسفه.