جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/143 با اصلاحات و الحاقات

بنام خدا

 

دانشجویان محترم به ماده 5 این قانون در مقایسه ماده 4 قانون تجارت و ماده 2 لایحه اصلاحی تجارت 1347 توجه و دقت نظر داشته باشند :

((ماده ۵  قانون تملک اپارتمانها - انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و  آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام  سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند. ))

 

 

قانون تملک آپارتمانها
مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات‌   

ماده ۱- مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه  و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

 مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

ماده ۲ - قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق  استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه  مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای  استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر  از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی  بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. 

ماده ۳ - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک  بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری  خواهد بود. 

ماده ۴- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج  قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای  اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به  نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و  تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد  استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. 

تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا  استفاده کنندگان را تعیین می کند.
تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می  باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد،  حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای  باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و  نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی  بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶) 

ماده ۵ - انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و  آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام  سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند. 

ماده ۶ - چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات  مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه  اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این  قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در  همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد. 

ماده ۷ - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند  یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک  تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت  بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین  باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده ۸- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در  صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا  مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و  وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین  نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده ۹ - هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات  ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام  دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا  شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

 

 

ماده ۱۰ - هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید  به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا  اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف  یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به  همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و  استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به  علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر  مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده  از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه  های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز  آن مطالبه میشود.
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود  را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از  دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و  خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب  ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه  مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. 

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت  مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه  نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند. 

تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران  مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را  خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می  شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی  مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.  (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)
تبصره ۲- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا  استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده  کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۳- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در  دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون  رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است. در  مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض  ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف  گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.
تبصره ۴- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به  پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل  مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد. (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق  ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها)

ماده ۱۱ - دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن  را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این  قانون است.

ماده ۱۲- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره،  رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید  مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با  موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به  هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده ۱۳- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان  به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر  یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق  نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم  دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می  ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و  تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان  یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها  از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن  و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد  کرد. 

تبصره ۱- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع  این ماده را انجام دهند.
تبصره ۲- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به  منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس  مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه  آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد. 

ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به  عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالکان به تناسب سطح زیر  بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت  خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات  وارده می باشند.
ماده ۱۵- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح  قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)

 

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها با اصلاحات بعدی‌

بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

فصل اول‌: قسمتهای اختصاصی‌

ماده ۱ ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک  ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت  قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت  اختصاصی‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهای وابسته‌، ارزش وغیره باید در  سند قید گردد.

فصل دوم‌: قسمتهای مشترک‌

ماده ۳ ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر  مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشدقسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق  انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در  قسمتهای مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی  واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته  باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌،  رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق  سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،  لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِق، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه  مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن  و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌اختصاصی‌، مشترک بین‌آن قسمتها است‌. مشروط بر  اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهای اختصاصی  قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل  اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای  آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث  گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی  نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل  می‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یافوِالعاده‌، در مواردی که  توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است‌به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد  بود که بیش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول  اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد  شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌عمومی تعیین خواهد شد و سپس  در همان جلسه مدیر یا مدیرانی‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود.  مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف‌مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با  نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید  خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد  تجدید وتصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده‌باشد قبل از تشکیل جلسه  مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین  مربوط به شخصیتهای حقوقی‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ۷ قانون تملک  آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی‌باشد:

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌لازم برای اداره  ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا  مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌مدیر یا مدیران به شرکاء غایب  اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی  می‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر  یا مدیران دو سال است ولی‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب  مجددمدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌،  مجمع عمومی فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت‌مدیره به جهات فوق از هیأت  مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌فوِالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره  تشکیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید.  خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای  تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود  انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش‌سوزی  بیمه نمایند.

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله‌مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ  و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شریک و  نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت  اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده (۱۰)  آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف  قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌

ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای  حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند،  سهم هریک از مالکین یااستفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با  مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره به  ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان  مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور،  هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌بطور مساوی بین  مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا  استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به  عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل  مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های  جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران  می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ ـ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌مربوط به سهم خود معترض  باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت  عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دارقضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارتست از:

الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و  تجهیزات مربوطه‌.

ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از  بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد،  فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین  تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌می‌کند به‌منظور تأمین  هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

 

فرهنگ آپارتمان‌نشینی
آیین‌نامه رعایت حال همسایه
نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت، آپارتمان‌نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمان‌نشینی اگرچه هزینه‌های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید، برای تقسیم هزینه‌های ساختمان سهم شارژ پرداخت و شارژ عقب افتاده همسایه را را به او یادآوری کنید و اختلافات ناشی از این مسایل را حل‌وفصل کنید. رعایت دقیق این باید‌ها و نباید‌ها و حرکت روی مدار اخلاق، به «فرهنگ آپارتمان‌نشینی» معروف شده است؛ فرهنگی که در برخی مناطق شهری به‌ کندی در حال پیشرفت است. اما اگر هر کس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمانی بشناسد، اختلافات کمتری بروز خواهد کرد. رعایت فرهنگ آپارتمانی به ‌آسانی رعایت چند گزاره اخلاقی و قانونی ساده است. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن می‌تواند راهنمای شما در این خصوص باشد.
آپارتمان چیست؟
تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد. اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است. اینکه شما از آن برای سکونت استفاده می‌کنید یا در آن کاسبی راه انداخته‌اید در تعریف آن تأثیری ندارد.
مدیریت ساختمان
در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود. یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیأت مدیره) انتخاب کنند. مدیر برای دو سال انتخاب می‌شود. فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود.
وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که حالا یک مجمع عمومی تشکیل داده‌اند، اجرا کند. مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آن‌ها تقسیم می‌شود. اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانه‌دار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینه‌ها و درآمد‌ها محسوب می‌شود. نکته مهم دیگر این است که برای ساختمان‌های بیش از ۱۰ واحد باید نگهبان نیز استخدام شود. در مورد ساختمان‌های کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدید، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.
قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان
فضای داخل آپارتمان‌ها به دو قسمت تقسیم می‌شود: اختصاصی و مشترک. قسمت اختصاصی، قسمتی است که فقط مالک آپارتمان یا کسی که در آن زندگی می‌کند، حق استفاده از آن را دارد، مانند بالکن. بقیه همسایه‌ها حق ورود به قسمت‌های اختصاصی آپارتمان شما را بدون اجازه ندارند.
قسمت مشترک که به آن مشاع هم گفته می‌شود، بخشی از ساختمان است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند. بخش‌های زیر از آپارتمان داخل در قسمت‌های مشترک است:
- زمین بنا
- تأسیسات قسمت‌های مشرک مانند چاه آب، پمپ، منبع آب و مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، کنتور‌ها، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هرجای ساختمان که باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن.
-اسکلت ساختمان
-در‌ها و پنجره‌ها و راه‌پله‌ها که در قسمت اختصاصی نباشند.
-تأسیسات مربوط به راه‌پله ‌
-نمای خارجی ساختمان
- محوطه ساختمان و باغ
- بام و قسمت‌هایی که ساکنان به طور مشترک استفاده می‌کنند.
- قسمت‌هایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی قید نشده است
تصور نکنید در قسمت‌های مشترک آزادید؛ گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. همچنین توجه کنید که اگر بخواهید واحد آپارتمانی خود را انتقال دهید قسمت‌های اشتراکی هم باید منتقل شود.
افرادی که باید هزینه‌های ساختمان را پرداخت کنند
مالکان آپارتمان‌ها باید هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت کنند. هزینه‌هایی که پرداخت می‌شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه‌هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار و که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. برای هزینه‌های مشاع هم یک نفر نمی‌تواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمی‌کند از پرداخت هزینه آن خودداری کند.
اگر یکی از ساکنان هزینه‌های مشترک را پرداخت نکرد مدیر یا هیأت مدیره باید صورت حساب‌های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد. اگر تا ۱۰ روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلاً آب آن واحد را قطع کند یا شوفاژ وی را خاموش کند. اگر باز هم پرداخت نشد، مدیر به اداره ثبت مراجعه می‌کند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است، اجراییه صادر می‌کند. در صورت پرداخت هزینه، امکانات مجدداً وصل خواهد شد.
مستأجران بخوانند
اما اگر مستأجر هستید، اینکه شما هزینه‌های مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، بستگی به قرارداد بین شما و صاحب‌خانه شما دارد. اگر قرار گذاشته‌اید که صاحب‌خانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما می‌توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ب‌ها کم کنید. اگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه را از شما خواهد گرفت.
تعمیرات در آپارتمان
اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده کمی از ساکنان مخالفت می‌کنند، در صورتی که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، شما می‌توانید به تعمیر اقدام کنید. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توانید تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را بکنید.
چهاردیواری اختیاری مشروط
درست است که هر کس اختیار واحد آپارتمانی خود را دارد و به قول معروف، چهاردیواری اختیاری است؛ ولی برای حفظ آرامش خود و دیگران می‌توانید نکاتی را رعایت کنید که به ایجاد فضای آرام‌تر و تنش کمتر در ساختمان شما بینجامد:
۱- ایجاد سروصدای نامتعارف و غیر معمول از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و از ساعت یازده شب تا نه صبح فردا ممنوع است. صدای رادیو و تلویزیون و موسیقی نیز در این ساعات فقط باید در قسمت اختصاصی شنیده شود. ۲- انجام هرگونه فعالیت ساختمانی که ایجاد صدا می‌کند باید با هماهنگی مدیر ساختمان و بین ساعت ۸. ۳۰ تا ۱۳. ۳۰ دقیقه و ۱۵. ۳۰ تا ۱۸. ۳۰ روزهای غیر تعطیل باشد. ۳- در مواردی که کف ساختمان سرامیک یا سنگ است پیشنهاد می‌شود که ۷۵ درصد آن با موکت پوشانده شود. ۴- سر و صدای مه‌مان حداکثر تا ساعت ۲۴ مجاز است. مراسم بدرقه مه‌مان هم به جای راه‌پله و آسانسور در واحد آپارتمانی باید انجام شود. ۵- تغییر در نمای ساختمان و سردر و بالکن اختصاصی باید با اجازه اکثریت مالکان باشد. ۶- تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می‌شود، مجاز نیست ۷- ساکنان هر واحد مسئول جبران خسارت ناشی از گرفتگی فاضلاب و... هستند. همچنین کولر و بند لباس که از بالکن بیرون بزند، مجاز نیست، مگر با اجازه کتبی مدیریت. ۸- پارک وسایل نقلیه در بخش‌های مشخص شده مجاز است و مه‌مان نمی‌تواند وسیله نقلیه خود را داخل پارکینگ بگذارد. ۹- در ساختمان‌هایی که نگهبان ندارد در ورودی باید شب‌ها قفل شود.
اگر کسی تعهدات خود در محیط ساختمان را انجام ندهد، هر هزینه‌ای که مدیر یا هیأت مدیره متحمل می‌شود باید شخص متخلف بپردازد.
رعایت نکات گفته شده به ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی می‌انجامد و محیطی توأم با آرامش را برای زندگی فراهم می‌سازد. با این حساب فرهنگ آپارتمان‌نشینی یک مقوله پیچیده نیست کافی است که از باید‌ها و نبایدهایی که قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن برای زندگی آپارتمان‌نشینی پیش‌بینی کرده است، اطلاع داشته باشیم و آن‌ها را رعایت کنیم. قانون تکلیف خیلی از موارد را مشخص کرده است علاوه بر این در مواردی که قانون ساکت است با معیار اخلاق باید شرایط را بسنجیم و به جای ترجیح نفع شخصی بر منافع عمومی، منافع عمومی را ارجح بدانیم.

 

برخورد قانونی  با امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان

جریمه های امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان
بعضی اوقات ساکنان آپارتمان ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به  اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مقررات و ضوابط  قانونی این امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشیده شده و پای آنان در مراجع قضایی باز  می شود.
هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است و مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی  از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده  تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، پشت بام و. ‎/‎/
هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع  عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آنها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود  یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای  تصمیمات مجمع عمومی است و موظف است مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهانه جمع  آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند.
درصورت خودداری مالک یا مستاجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های  مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده  روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیرساختمان می تواند از  دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او  خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است پس اگر برق یا  آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. پس  برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:
۱ـ برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از  تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
۲ـ مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر  مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالاخدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده  واز نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. (ماده ۶۹۰ قانون  مجازات اسلامی)
پرسش: اگر با قطع خدمات مشترک بازهم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر  باید انجام شود
پاسخ: اگر مالک یا مستاجر علی رغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع  کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت برمبنای  اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده اجراییه صادر می کند.
پرسش: آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد
پاسخ: درصورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به  دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت  رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود  محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
پرسش: چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند
پاسخ: نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی  حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و  بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می کند و رای می دهد و این  رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک  یا مستاجر ممکن نباشد چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم  قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
پرسش: هزینه های مشترک برچه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض اند
پاسخ: تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز با اراده و تصمیم اهالی  همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به  این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های  مشترک بردو پایه است:
۱ـ آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز،  آسفالت پشت بام و. ‎/ به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام  ساختمان محاسبه می شود.
۲ـ سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به  سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات، تزئینات قسمت  های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و ‎/‎/‎/ به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت  هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می  تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن  به اعتراض به دادگستری مراجعه کند.

روزنامه ایران، شماره ۴۰۴۵ به تاریخ ۱۸/۷/۸۷، صفحه ۱۴ (حقوقی)

 

اظهارنامه

ایسکانیوز: باشگاه خبرنگاران دانشجویی ایران «ایسکانیوز» سلسله مطالبی با عنوان  حقوق شهروندی را جهت اطلاع رسانی و روشنگری مسائل حقوقی مبتلا به شهروندان و  هموطنان منتشر می کند.

به گزارش روز دوشنبه باشگاه خبرنگاران دانشجویی ایران «ایسکانیوز» در این شماره  «اظهارنامه» تشریح می شود.
وقتی از کسی طلبی داریم که شخص حاضر به پرداخت آن نمی شود. یا از ایفای تعهدی  امتناع می نماید و یا هر ادعای دیگری که نسبت به شخصی داشته که مدارک لازم جهت  اثبات حق خود در دادگاه نیز وجود دارد قبل از طرح دعوی در دادگاه، یک فرصت دیگر به  طرف مقابل می دهیم تا نسبت به ادای دین یا ایفای تعهد اقدام نماید به این نحو که با  مراجعه به محل فروش تمبر و اوراق قضایی در مراجع قضایی، فرم اظهارنامه را دریافت می  نماییم.
اظهارنامه در سه برگ تنظیم می شود و اگر طرف شما بیشتر از یک نفر باشد به ازای هر  نفر یک برگ اضافه می شود بنابراین وقتی به وسیله اظهارنامه مطالبی را به طور رسمی  به طرف مقابل ارسال می نماییم نوشته باید طوری باشد که بعدها قابل اثبات باشد و  همچنین وقتی می خواهیم چیزی را به کسی بدهیم و او حاضر نیست آن را بگیرد، از طریق  ارسال اظهارنامه به او تسلیم می کنیم.
در یک تعریف کلی از اظهارنامه می توان چنین گفت: اظهارنامه عبارت است از اظهار و  بیان مطالب به شکل رسمی و قانونی، به عبارت دیگر در صورتی که فردی از دیگری مطالبات  و یا اظهاراتی راجع به معاملات و تعهدات داشته باشد، قبل از اقامه دعوی در دادگاه  اظهارات خود را در رابطه با معاملات و تعهداتش را به طور رسمی به وی برساند.
در واقع ارسال اظهارنامه، یک درخواست رسمی است اما بدون حضور در مراجع قضایی، اگر  اظهار شونده توسط اظهارنامه به خواسته متقاضی ترتیب اثر ندهد از طریق قضایی پیگیری  خواهد شد.
با توجه به تعریف بالا، گاهی گروهی می خواهند با طرف مقابل خود، صلح و سازش نماید  که می توانند با ارسال اظهارنامه مشکل ایجاد شده بین خود را حل و فصل نمایند.
گروهی دیگر، دلیلی جهت اقامه دعوی و احقاق حق خود ندارند که می توانند با ارسال  اظهارنامه و دریافت پاسخ طرف مقابل، در دادگاه به پاسخ ارایه شده از سوی طرف مقابل  خود استناد نمایند. ارسال اظهارنامه اصولا اختیاری است و اجباری در ارسال آن برای  افراد وجود ندارد لیکن در موارد خاصی، اظهارنامه وفق قوانین و مقررات خاص، اجباری  تلقی شده است.
به طوری که در صورت عدم ارسال اظهارنامه قبل از اقامه دعوی،  دعوی اقامه شده قابلیت رسیدگی را نخواهد داشت که می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
۱- در رابطه با حق شارژ آپارتمان ها طبق قانون راجع به تملک آپارتمان ها مصوب سال  ۱۳۴۳، که در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های  مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز  آن مطالبه می شود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، باز هم بدهی خود  را نپردازد، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از  دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او  خودداری کند و در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب  ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه  مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد.

۲- در صورتی که ملکی به اذن مالک در تصرف دیگری باشد در صورتی که مالک با ارسال  اظهارنامه از متصرف تقاضای تحویل ملک نماید از تاریخ ارسال در صورتی که ظرف مهلت  معین شده ملک را به مالک استرداد نکند از تاریخ انقضای مهلت اعلامی در اظهارنامه  متصرف غیرقانونی محسوب شده و می توان بر علیه متصرف دادخواست خلع ید تنظیم نمود.
در خاتمه می توان گفت، اظهارنامه جهت، بیان رسمی و محترمانه جهت مطالبات می باشد که  امری است بسیار مقبول و پسندیده و چه بسا که همین اظهار رسمی بسیاری از مشکلات را  حل نموده و از حضور افراد مختلف با شوون اجتماعی متفاوت در دادگاه ها جلوگیری می  نماید و مانع از کثرت پرونده ها در دادگاه ها و اطاله دادرسی در رسیدگی به پرونده  های مهم تر و لاینحل خواهد بود.
البته در نوشتن متن اظهارنامه باید مواظب بود تا مطالبی عنوان نشود که موجب سوء  استفاده طرف مقابل شود و بتواند علیه نویسنده اظهارنامه استفاده نماید و همچنین از  بکاربردن کلمات تهدید آمیز و غیرمحترمانه پرهیز شود و خلاصه اینکه جز در مواقع لازم  از فرستادن اظهارنامه خودداری نماییم زیرا ممکن است ارسال اظهارنامه موجب هوشیاری  طرف مقابل شود. مثلا اگر موضوع دعوی شما مطالبه وجه باشد و قصد داشته باشید با صدور  قرار «تامین خواسته» اموال طرف را توقیف کنید او با وصول اظهارنامه این فرصت را  پیدا می کند که اموال خود را از دسترس شما خارج نماید.
مواد قانونی مربوط به اظهارنامه در قانون آیین دادرسی مدنی:
ماده ۱۵۶ هر کس می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از  دیگری مطالبه نماید، مشروط به اینکه موعد مطالبه فرارسیده باشد. به طور کلی هر کس  حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور  رسمی به وی برساند ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نماید.
تبصره اداره ثبت اسناد و دفتر دادگاه ها می توانند از ابلاغ اظهارنامه هایی که حاوی  مطالب خفاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد خودداری نمایند.
ماده ۱۵۷ در صورتی که اظهارنامه مشعر به تسلیم چیزی یا وجه یا مال یا سندی از طرف  اظهارکننده به مخاطب باشد باید آن چیز یا وجه یا مال یا سند هنگام تسلیم اظهارنامه  به مرجع ابلاغ، تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد، مگر آنکه طرفین هنگام تعهد محل  و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند. /با همکاری معاونت آموزش قوه قضاییه
منبع: . iscanews.
نوشته شده توسط: قاسم قدیانلو 

 

 

 

 


استملاک اموال غیر منقول توسط بیگانگان

بنام خدا

 

 

ممنوعیت استملاک اموال غیر منقول توسط بیگانگان                           


دیوان داوری دعاوی ایران. ایالات متحده یک مرجع رسیدگی بینالمللی است که دو دولت ایران و ایالات متحده به دنبال امضای بیانیههای الجزایر (۹/۱۰/۱۳۵۹) آن را تأسیس کردهاند. از جمله موار صلاحیت دیوان عبارت است از: رسیدگی به دعاوی اتباع ایران علیه امریکا و نیز دعاوی اتباع امریکا علیه ایران (بند ۱ ماده ۲ بیانیه حل و فصل دعاوی). گرچه صلاحیت موضوعی دیوان در خصوص دعاوی اتباع هریک از دو دولت علین دولت دیگر مشتمل بر یک سلسله از دعاوی است که ناشی از قراردادها، دیون سلب مالکیت، مصادره و هرگونه اقدام مؤثر در مالکیت میباشند. که حوزهای نسبتاً وسیع را رقم میزند. اماصلاحیت شخصی دیوان، به دعاوی اتباع هریک از دو دولت منحصر و محدود است.
ماده ۷ بیانیه الجزایر در مورد حل و فصل دعاوی از واژه «تبعه» تعریفی به دست داده که البته معطوف و محدود به مقاصد اجرای همان بیانیه است. به موجب بند ۱ ماده ۷ بیانیه حل و فصل دعاوی: «تبعه ایران»یا«ایالات متحده» حسب مورد، یعنی: (الف) شخص حقیقی که شهروند ایران یا ایالات متحده باشد، (ب) شرکت یا سایر اشخاص حقوقی که طبق قوانین ایران با ایالات متحده…. تشکیل شده باش….»؛ با این که تعریف «تبعه» در بیانیه حل و فصل به اندازه کافی روشن است و ابهامی ندارد و آشکار ا منصرف از اتباع مضاعف ایران و امریکا است اما در نخستین سالهای پس از تأسیس دیوان این پرسش مطرح شد که آیا اشخاصی که دارای تابعیت مضاعف ایران و امریکا هستند نیز میتوانند به استناد یکی دو تابعیت خود دعوایی علیه دولت دیگر طرح کند یا نه؟ دولت ایران عقیده داشت دیوان داوری فاقد صلاحیت (شخصی) برای رسیدگی به این دعاوی است اما موضوع امریکا (به عکس) آن بود که دیوان صلاحیت رسیدگی دارد و هردو دولت برای اثبات موضع خود به متن بیانیهها و نیز اصول و موازین حقوق بینالملل استناد میکردند. طرح این سؤال زمینه یک اختلاف در تفسیر بیانیهها بین دولتهای مؤسس دیوان را فراهم کرد و از دیوان داوری که صلاحیت تصمیمگیری در مورد اختلافات دو دولت در مورد تفسیر بیانیهها را نیز دارد، خواسته شد موضوع را رسیدگی کند و رأی دهد. موضوع پرونده الف/ ۱۸ دیوان داوری همین قضیه است. دیوان داوری سرانجام تصمیم گرفت که واجد صلاحیت رسیدگی به دعاوی دارندگان تابعیت مضاعف ایران و امریکا است، مشروط بر این که تابعیت مورد استناد خواهان برای طرح دعوا، در مقایسه با تابعیت دیگر او مؤثر و غالب باشد. این تصمیم دیوان با اکثریت آرا اتخاذ شد و داوران ایرانی با آن مخالفت نمودند.
تصمیم دیوان در احراز صلاحیت برای رسیدگی به دعاوی اتباع دارای تابعیت مضاعف، از نظر تحلیل حقوقی معطوف به مقوله صلاحیت و «آیین دادرسی» است، زیرا در واقع برای دارندگان تابعیت مضاعف فقط حق دسترسی به دیوان را قائل شده و دعوای ایشان را فیالجمله «قابل استماع» دانسته است، اما دیوان داوری در پایان تصمیم خود«اخطار مهمی» را به این مضمون افزوده است که هر چند پس از احراز «تابعیت مؤثر و غالب» خواهان نسبت به کشوری که به استناد داشتن تابعیت آن کشور به دیوان مراجعه نموده، دیوان صلاحیت رسیدگی به دعوای او را خواهد داشت، اما «تابعیت دیگر خواهان میتواند از لحاظ ماهیت دعوا همچنان ذیربط و معتبر بماند». به عبارت دیگر، تابعیت دیگر خواهان در ماهیت دعوای او مؤثر است. در ورای این جمله کوتاه، معرکهای از آرا و نظریات حقوقدانان و علمای حقوق بینالملل برپا است و دیوان داوری هم در آرایی که در مقام اعمال و اجرای این «اخطارمهم» در عمل صادر نموده، میدان بحث را فراختر و گاه مغشوش کرده است. محور بحث آن است که اولاً: مضمون و مفهوم «اخطار مهم» از لحاظ نظری به کدام اصل یا اصول حقوق بینالملل بازمیگردد و بر پایه چه قاعده یا اصل حقوقی است که تابعیت دیگر خواهان در مرحله ماهیت. یعنی سنجش قضایی دعوا و احراز استحقاق یا عدم استحقاق مدعی ذیربط ـ باقی میماند، ثانیاً: در تطبیق این مفهوم بر مصادیق تا کجا میتوان پیش رفت؟
در باره مبانی نظری «اخطار مهم» دیوان همین قدر اشاره میکنیم که اصل حسننیت دائر مدار اصلی آن است. اصل دستهای پاک در مراجعه و دادخواهی نزد مراجع قضایی، منبع سوءاستفاده از حق و نیز قاعده منع انکار پس از اقرار (استاپل ـ ) از جمله اصول یا قواعدی است که تأویل اخطار مهم به آنها باز میگردد. هرچند همه این اصول و قواعد، بازتابی از اصل کلی حسننیت است، اما در خصوص تطبیق «اخطار مهم» بر مصادیق، اختلاف نظر بیشتری وجود دارد. به طور مسلّم، فارغ از مصادیق مشتبه، وقتی دعوای خواهان بابت مطالبه حقوق و اموالی باشد که خاص اتباع ایرانی است، از جمله مواردی است که «تابعیت دیگر» خواهان درماهیت معتبر میماند. مانند اموال غیرمنقول. معذلک عدهای شبه افکندهاند و با تفسیر خاصی که از ماده ۸۹ ق.م. به دست دادهاند، میگویند تملیک غیرمنقول از حقوق خاصه اتباع ایران نیست و خارجیان هم میتوانند در ایران مالک غیر منقول شوند.
مقاله حاضر پیرامون بحث و تفصیل همین مقوله است و مسأله ممنوعیت تملک غیرمنقول توسط بیگانگان را با ذکر شواهد و نمونهها و نیز استدلالهای حقوقی، به نحو مستند، بررسی نموده است. ارزش مقاله حاضر علاوه بر وجود نظری و استدلالی آن که به قلم یکی از استادان مسلّم حقوق بینالملل نوشته شده، به دو امر دیگر هم مربوط است. یکی این که ، نویسنده آن سالها دست اندرکار دعاوی مطروحه در دیوان داوری ایران ـ ایالات متحده بودهاند و دوم این که حاوی استقصای وسیع در اسناد و مدارک تاریخی مربوط به موضوع تملک غیرمنقول توسط خارجیان در ایران است که از این حیث میتوان گفت «تاریخ حقوق ایران» این مقوله را به دست داده و نوشته حاضر را مطلوبتر و جذابتر ساخته است.
مقدمه
در مورد تملّک اموال غیرمنقول، زمانی که تابعیت خارجی مطرح میشود، میتوان چهار گروه متمایز را تشخیص داد:
گروه اول: بیگانگان غیر مقیم
گروه دوم: بیگانگان مقیم
گروه سوم: ایرانیانی که با رعایت مقررات قانونی تابعیت ایران را ترک کردهاند.
گروه چهارم: ایرانیانی که بدون مقررات قانونی، تابعیت خارجی تحصیل کردهاند.
بیگانگان غیر مقیم
طبق ماده ۹۶۱ قانون مدنی ایران، اتباع خارجه بطور کلی از حقوق مدنی متمتع هستند مگر در موارد مذکور در بندهای سهگانه آن ماده، که فقط بند اول آن موضوع بحث ما است و دو مورد دیگر ارتباطی ندارد.
بند اول، شامل حقوقی است که قانون آن را صراحتاً منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتاً از اتباع خارجه سلب کرده است. نمونه بارز و آشکار این حقوق، حق تملک اموال غیرمنقول است که قانون ایران آن را مختص به اتباع ایران قرار داده و از بیگانگان غیرمقیم سلب نموده است.
مهمترین فلسفه وجودی این قانون جلوگیری از سلطه بیگانگان از طریق تصرف اراضی مملکت است تا به سرنوشت آنانی دچار نشوند که ندانسته اراضی و املاک خود را به بیگانگان فروختهاند و سرانجام سرزمین آبا و اجداد خود را از دست دادهاند. ممنوعیت حق استملاک غیرمنقول برای بیگانگان، خاص کشور ایران نبوده و نیست:
گزارش میرزا جعفرخان مشیرالدوله [مهندس باشی] از اوضاع عراق عرب و رفتار سوء عثمانیها با اتباع ایران و امور مرزی مورخ ۱۸ جمادیالثانی ۱۲۶۵ حاکی است که:
«… جمیع تبعه دولت علیه ایران متوطنین [مقیم] عتبات عالیات و عراق عرب [باید] هرچه خانه و عمارت و ملک و مستغلات دارند همه را حکما بفروشند و من بعد به ابتیاع یک وجب ملک و خاک مأذون نباشند یا این که همگی داخل تبعه عثمانی [گردند]… اکنون یک نفر عجم قادر به ابتیاع ملکی نیست و نمیتواند ملکی ابداع و احداث کند… سرکار ضیاءالسلطنه در نجفاشرف بنای مدرسه داشت زمین آنجا را خریده، بنّا و عمله انداخته اکثر آن را ساختهاند این اوقاف عمله را بیرون کرده قدغن نمودهاند احدی از اهل ایران به عنوان احداث ملک آجری روی آجر نگذارد».
یادآوری میشود که ایالات متحده در سال ۱۸۴۰ میلادی با جلوگیری از تملک مستغلات وسیله اتباع بیگانه در داخل خاک آن کشور، حق کشورهای دیگر را مبنی بر این که فقط اتباع خود آن کشورها میتوانند اموال غیرمنقول داشته باشند عملاً به رسمیت شناخت.
اکنون هم نظیر چنین قانون و مقررات منعکنندهای در اکثریت قریب به اتفاق کشورهای جهان، از جمله در بسیاری از ایالتهای امریکا وجود دارد.
در ایران نیز بندهای ۱۲ و ۱۴ قانوننامه تابعیت، راجع به همین ممنوعیت است. بند ۱۲ قانوننامه تابعیت میگوید: «نسوان ایران که به سبب ازدواج با تبعه خارجه از تابعیت ایران خارج میشوند. مثل سایر اتباع خارجه از استملاک دهات و قراء و مستقلات در ایران ممنوع و بینصیب خواهند بود. مگر آنچه را که عهدنامجات [عهدنامهها] اجازه داده است».
بطوری که ملاحظه میشود این بند حکایت از این دارد که اتباع خارجه از حق استملاک غیرمنقول از قبیل دهات و مستغلات ممنوع هستند. ممکن است ایراد گرفته شود کحه در متن قانوننامه تابعیت واژه مستغلات (با حرف غین) به غلط مستقلات (با حرف قاف) نوشته شده است در حالی که در زبان فارسی واژه مستقلات (با حرف قاف) وجود ندارد، بلکه تنها واژه مستغلات (با حرف غین) وجود دارد که از ریشه واژه عربی «غل» گرفته شده و معنی آن، اراضی کشت غله، یعنی زمینی است که از آن غلّه بردارند. بنابراین، ممنوعیت مذکور در بند ۱۲ قانوننامه تابعیت، شامل مستغلات (با حرف غین) به معنای اراضی کشت غله میباشد نه زمینهای شهری، باغات و ساختمانها، این ایراد صحیح نیست زیرا امروزه معانی دیگر این کلمه متداولتر است و به معنای خانه، کاروانسرا و دکان که به اجاره دهند، به کار میرود.
گذشته از این، در زبان فارسی نه مستغل (با حرف غین) وجود دارد و نه مستقل (با حرف قاف)، بلکه هردو واژه عربی است که مانند صدها واژه دیگر عربی، در زبان فارسی استعمال میشود.
به هر حال بند ۱۴ همین قانوننامه تابعیت میگوید:
«کسانی که از ممالک خارجه به مملکت ایران آمده و در مدت اقامت ایران تابعیت خود را اظهار نکردهاند و به تمام امور آنها مثل تبعه ایران رسیدگی شده باشد، و یا در خاک ایران ملک خریده باشند که این امتیاز مخصوص تبعه داخله است، در این صورت از تبعه دولت علیه ایران محسوب خواهند شد و ادعای تبعه خارجه در حق آنها قبول نخواهد شد».
از این بند چنین استنباط میشود که حق تملک غیر منقول، مختص به اتباع ایران است، شاید بتوان گفت که استثنای مذکور در بند اول ماده ۹۶۱ قانون مدنی متأثر از این دو بند قانوننامه تابعیت است چه، کلمات و عباراتی که در بند مذکور نوشته شده، تقریباً مشابه همان عباراتی است که در بندهای ۱۲ و ۱۴ قانوننامه تابعیت وجود دارد.
متن این قانوننامه تابعیت، در مجموعهای تحت عنوان «قانوننامه تذکره با قانون تابعیت و دستورالعمل کل تفتیش تذکره در چایخانه فاروس تهران، در سال ۱۳۲۶ قمری چاپ و انتشار یافته است. مواد این قانوننامه تابعیت را دکتر محمد مصدق وزیر دادگستری، وزیر امور خارجه، وزیر دارایی و نخستوزیر اسبق ایران، در زمانی که نماینده دوره پنجم مجلس بوده به تفصیل شرح داده و در صفحه پایانی آن نوشته است:
«… این است اصول دستخط تابعیت [قانوننامه تابعیت] که تاکنون… در وزارت خارجه مجرا است».
تاریخ امضای قانوننامه تابعیت
تاریخ امضای قانوننامه تابعیت در متن چاپ شده آن ذکر نگردیده است و در مورد آن اختلافنظر وجود دارد:
دکتر محمد مصدق در ابتدای مقاله خود نوشته است:
«اساس قواعد و مقررات راجعه به تابعیت در ایران دستخطی است که در سال ۱۳۱۳ هجری قمری که مصادف با ۱۸۹۶ میلادی است از ناصرالدین شاه چهارمین پادشاه سلسله قاجاریه صادر شده….»
علاءالدین مرعشی در پایاننامه دوره لیسانس خود، در دانشکده حقوق دانشگاه تهران نوشته است:
«قدیمیترین قانونی که در موضوع تابعیت در ایران میتوان به دست آورد ظاهراً باید قانونی باشد که در ۲۴ ذیالقعده ۱۳۱۳ قمری به تصویب مرجع صلاحیتدار آن وقت ایران رسیده است… ولی اگر تاریخ قتل ناصرالدین شاه را در ۱۷ ذیالقعده ۱۳۱۳ با تاریخ تصویب این قانون احتمالی مقایسه کنیم میبینیم که باید در زمانی که هنوز ولیعهد [مظفرالدین میرزا] به طهران نرسیده بود قانون تصویب شده باشد وچنین چیزی بعید و تقریباً غیرممکن به نظر میآید».
مرعشی به دنبال مطاب فوق، نوشته است:
«بعد از این تاریخ [۱۳۱۳ قمری] دیگر اسمی از قانون یا فرمان تابعیت در میان نیست تا سال ۱۳۴۴ قمری که قانوننامه تابعیت در ایران تهیه گردیده است».
دکتر محمد نصیری، بدون ذکر مأخذ ولی ظاهراً تحت تأثیر کتاب مرعشی، تاریخ قانوننامه تابعیت را ۲۱ جمادیالثانی ۱۳۲۴ [۱۲۸۵شمسی] ذکر نموده است.
جواد عامری تاریخ امضای قانوننامه را شوال ۱۳۱۷ [۱۲۷۸ شمسی] دانسته است. ارسلان خلعتبری هم مینویسد: «….در شوال ۱۳۱۷ در زمان سلطنت مظفرالدین میرزا قانونی به نام قانوننامه تابعیت دولت علیه ایران در تحت پانزده بند تنظیم گردید».
دکتر محمد سلجوقی هم قانوننامه تابعیت را اولین مقررات قانونی در زمینه تابعیت دانسته و تاریخ تصویب آن را، با اندکی تفاوت از دکتر نصیری، ۲۴ جمادیالثانی ۱۳۲۴ ذکر نموده است. اما هیچ یک از این تاریخها با تاریخ مندرج در صدر ماده ۹۸۹ قانون مدنی هماهنگی ندارد. ماده ۹۸۹ قانون مدنی میگوید:
«هرتبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی بعد از تاریخ ۱۲۸۰ شمسی [۱۳۱۹ قمری] تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد تابعیت خارجی او کانلمیکن بوده و تبعه ایران شناخته میشود…»
در مورد این ماده نکات زیر قابل توجه است:
الف.عبارت «بدون رعایت مقررات قانونی» و «بعد از تاریخ ۱۲۸۰ شمسی» در صدر ماده ۹۸۹ (مصوب سال ۱۳۱۳ شمسی) و مقایسه آن با عبارات صدر ماده مشابه در قانون تابعیت ۱۶ شهریور ۱۳۰۸ نشان میدهد که تنظیمکنندگان ماده ۹۸۹ (وزارت دادگستری و احتمالاً با همکاری وزارت امور خارجه) همچنین، تصویبکنندگان
آن (نمایندگان مجلس) عالم بودهاند که در سال ۱۲۸۰ شمسی (۱۳۱۹ هجری)«مقررات قانونی» در مورد تابعیت وجود داشته است. والّا اگر وجود نمیداشت ، ذکر عبارت «بدون مقررات قانونی» و سپس، برقراری محدودیتهای مقرر در ماده ۹۸۹،نیز مصداقی نمیداشت. گذشته از این، محدودیتهای مذکور باید در مقررات قبلی، اگر نه بیشتر، دست کم برابر آن وجود میداشت والّا اگر مقررات قانونی مورد اشاره بعد از سا ۱۲۸۰ شمسی (مثلاً در سال ۱۳۲۴ قمری برابر ۱۲۸۵ شمسی که بعضی از مؤلفین ذکر کردهاند) وضع شده باشد، در این صورت، عقاب بلا بیان میبود و دلیل معقولی وجود نداشت که ماده ۹۸۹ عطف به ماسبق بنماید و آن محدودیتها را درباره کسانی هم تسری دهد که در سال ۱۲۸۰ شمسی بدون رعایت مقررات قانونی سال ۱۲۸۵ شمسی تابعیت خارجی تحصیل کرده بودند.
ب. سال ۱۳۱۷ قمری (۱۲۷۸) که جواد عامری در تقریرات درسی خود، سال امضای قانوننامه تابعیت دانسته است، نمیتواند صحیح باشد زیرا معقول به نظر میرسد که قانونگذار در ماده ۹۸۹ قانون مدنی، ایرانیانی را که از تاریخ شوال ۱۳۱۷ [۱۲۷۸شمسی] تا دو سال بعد از آن (۱۲۸۰ شمسی برابر ۱۳۱۹ قمری) بدون رعایت مقررات قانونی تابعیت خارجی تحصیل کردهاند، از شمول ماده ۹۸۹ عملاً معاف گرداند.
پ. تاریخ ۱۳۱۳ قمری [۱۲۷۴ شمسی] که دکتر مصدق در مقاله خود ذکر نمودهاست، هرچند با تاریخ «نامه مظفرالدین میرزا ولیعهد به سفارت عثمانی» تا حدودی مطابقت دارد ولی مشکلگشا نخواهد بود و این ایراد وارد است که چرا متخلفان بین سالها ۱۳۱۳ تا ۱۳۱۹ قمری [از ۱۲۷۴ تا ۱۲۸۰شمسی] را از شمول ماده ۹۸۹ عملاً معاف کردهاند؟
ت. اگر تاریخ امضای قانوننامه مقارن قبل از ۱۲۸۰ شمسی نبوده باشد، این سؤال مطرح میشود که انتخاب سال ۱۲۸۰ شمسی در صدر ماده ۹۸۹ بر چه اساس بوده است؟
به نظر میرسد که احتمالاً قبل از سا ۱۲۸۰ شمسی دو قانوننامه وجود داشته: یکی، چنانکه از نامه مظفرالدین میرزا برمیآید، در حدود سال ۱۳۱۲ قمری به امضای ناصرالدین شاه رسیده و دیگری مقارن سال ۱۲۸۰ شمسی به امضای مظفرالدین شاه؛ اما این که قانوننامه موجود کدامیک از آنها است، معلوم نیست. این احتمال هم وجود دارد که نام یکی از آنها «قانون تابعیت» و نامه دیگری «نظامنامه تابعیت» بوده است. به هرحال قبل از قانوننامه تابعیت هم، دولت ایران در عهدنامههایی که با کشورهای دیگر منعقد میکرد، حتیالمقدور سعی داشت اجازه تملک غیرمنقول به اتباع طرف مقابل عهدنامه، حتی آنهایی که در ایران اقامت داشتهاند اعطا ننماید و فقط به اعطای حق اجاره اکتفا کند. از آن جمله است عهدنامه ایران و بلژیک مورخ ۱۴ ژوئیه ۱۸۴۱ که ماده دوم آن میگوید:
«تبعه دولتین … هرکدام خواهند با کرایه برای امر تجارت و نشیمن خود منزل و حجره و انبار اجاره کنند مأذون باشند….»
با عهدنامه ایران و اسپانیا مورخ مارس ۱۸۴۲ که در ماده دوم آن نوشته شده است:
«تبعه دولتین علّیتین مأذون باشند که به آزادی و امنیت تمام به مملکت یکدیگر آمد و شد نمایند و تجارت و سیاحت و معامله کنند و خانه و دکان و حجره و انبار به قدر ضرورت امور خود کرایه سازند و از طرف مباشرین دیوان بههیچوجه ممانعت نشود….»
عبارت «ممانعت نشود» به خوبی میرساند که نه تنها در تملک اموال غیرمنقول برای اتباع بیگانه ممانعت به عمل میآمد، بلکه اجاره آن هم محتاج اجازه بود و اگر این اجازه داده نمیشد، از اجاره هم ممانعت به عمل میآمد. فصل ششم قرارداد ایران و آلمان مورخ ۱۸۷۳ میلادی نیز صراحت دارد براین که:
«تبعه دولتین مأذون خواهند بود… خانهها و انبارها و دکاکین به جهت امور خود اجاره نمایند… و این مقرر است که [هرگاه] دولت علیه ایران به رعایای یک دولت خارجه حق تحصیل و تملیک اراضی و خانهها و انبارها و سایر املاک در ایران بدهد، همان حق نیز به رعایای دولت آلمان داده خواهد شد».
دوام اعتبار قانوننامه تابعیت
ممنوعیت حق استماک برای بیگانگان و اختصاص آن به اتباع ایران که در بندهای ۱۲ و ۱۴ قانوننامه تابعیت مورد اشاره قرار کرفته است، هنوز هم معتبر تلقی میشود زیرا:
الف. درمجموعهای که بعد از مشروطیت،در سال ۱۳۲۶ قمری(۱۲۸۷ شمسی) چاپ و منتشر شده است، قانوننامه تابعیت نیز در صفحات ۱۱ تا ۱۵ آن دیده میشود و میرساند که قانوننامه، از جمله بندهای ۱۲ و ۱۴ آن که به ممنوعیت استملاک غیرمنقول اشاره دارد، همچنان بعد از مشروطیت هم معتبر و لازمالاجرا بوده است.
ب. در صفحه آخر مقاله دکتر محمد مصدق تصریح گردیده است که: «این است اوصول دستخط تابعیت [قانوننامه تابعیت] که تاکنون در وزارت خارجه مجرا است و نظر به این که وزارت مزبور لازم میدانست که قانون تابعیت از مجلس شورای ملی بگذرد در تاریخ ۲ اردیبهشت ۱۳۰۴ به دوره پنجم تقنینیه لایحه آن را تقدیم نمود ولی قبل از این که لایحه مزبور به تصویب مجلس برسد دوره پنجم تقنینیه خاتمه یافت».
پ. لایحه قانون تابعیت که دکتر مصدق به آن اشاره کرده است، به امضای نخستوزیر وقت (رضا) و وزیر امورخارجه (مشارالملک) در تاریخ دوم اردیبهشت ۱۳۰۴ تسلیم دوره هفتم قانونگذاری شده بود، در مقدمه این لایحه تصریح گردیده:
«نظر به این که قانون تابعیت ایران چندین سال قبل وضع[شده]…. وزارت امور خارجه طرح قانون جدیدی …. تهیه و در ضمن ماده واحده ذیل پیشنهاد مینماید.
ماده واحده ـ مجلس شورای ملی قانون تابعیت سابق دولت علیه را نسخ و قانون تابعیت جدید را… تصویب مینماید».
این لایحه دولت میرساند که «قانوننامه تابعیت» تا سال مذکور نسخ نشده بود و چون ماده واحده پیشنهادی دولت، به طوری که دکتر محمد مصدق در مقاله خود (به شرح فوق) نوشته است، به علت خاتمه دوره تقنینیه پنجم، به تصویب نرسیده، طبعاً قانوننامه تابعیت نسخ نشده و همچنان معتبر باقی مانده است.
ت. در قانون تابعیت مصوب ۱۶ شهریور ۱۳۰۸ برخلاف لایحه پیشنهادی سال ۱۳۰۴ دولت، هیچ اشارهای به نسخ قانوننامه تابعیت نشده و میتوان نتیجه گرفت که قانوننامه به اعتبار خود باقی مانده است، جز در مواردی که با قانون تابعیت مصوب شهریور ۱۳۰۸ در تعارض باشد و چون قانون تابعیت ۱۳۰۸ با آن قسمت از بندهای ۱۲و۱۴ قانوننامه تابعیت که اشاره به ممنوعیت بیگانگان از حق استملاک غیرمنقول و اختصاص این حق به اتباع ایرانی دارد، با قانون تابعیت ۱۳۰۸ در تعارض نمیباشد، حتی به طور ضمنی هم نسخ نشده است. مگر آنکه با مراجعه به آرشیو مجلس، معلوم شود که دولت وقت، هنگام تقدیم لایحه قانون تابعیت سال ۱۳۰۸، ماده واحدهای مشابه ماده واحده پیشنهادی در سال ۱۳۰۴، براس نسخ قانوننامه تابعیت تقدیم مجلس کرده و این بار، برخلاف دفعه قبل، به تصویب رسیده و جنبه قانونی یافته، منتهی هنگام چاپ در مجموعه قوانین موضوعه دوره هفتم قانونگذاری اشتباهاً در مقدمه قانون مذکور چاپ نشده است. اما بعید به نظر میرسد که در لایحه تقدیمی دوت به مجلس در سال ۱۳۰۸، ماده واحدهای برای نسخ قانوننامه تابعیت پیشنهاد شده باشد یا مجلس به هنگام تصویب قانون تابعیت سال ۱۳۰۸،قانوننامه تابعیت را نسخ نموده باشد زیرا بعد از آن تاریخ، رأی داوری در قضیه جرج سالم (دعوای امریکا علیه مصر) نشان میدهد که دولت مصر به قانوننامه تابعیت ایران استناد نموده و این استناد، که مورد ایرد واقع نشده، دلالت بر ادامه اعتبار و لازمالاجرا بودن این قانوننامه دارد.
ث. رأی صادره در داوری قضیه جرج سالم(دعوای امریکا علیه مصر) مورخ ۸ ژوئن ۱۹۳۲ (۱۸/۳/۱۳۱۱) حاکی است که دولت مصر به بند ۷ قانون تابعیت ایران [قانوننامه تابعیت] استناد نموده است و از متن رأی نیز استنباط میشود که دولت امریکا و هیأت داوری اعتبار قانونی و لازمالاجرا بودن آن ر مورد تردید قرار ندادهاند. شاید با توجه به این که رأی هیأت داوری در خرداد ۱۳۱۱ صادر گردیده، تصور شود که منظور دولت مصر، قانون ایران مصوب ۱۶ شهریور ۱۳۰۸ بوده نه قانوننامه تابعیت. اما با توجه به موضوع ماده ۷ قانون ابعیت ۱۳۰۸، که با موضوع مورد استناد مصر ارتباط ندارد، معلوم میشود که منظور دولت مصر بند ۷ قانوننامه تابعیت بوده که اشتباهاً در متن رأی بند ۸ نوشته شده است. علاوه بر این، ذکر کلمه «بند» در متن رأی نیز مؤید این استدلال است زیرا در قانوننامه تابعیت کلمه «بند» به کار رفته است که با کلمه «پاراگراف» به کار رفته در متن رأی تطبیق میکند ولی در قانون ۱۳۰۸ کلمه «ماده» استعمال شده است.
ج. در قانون مدنی اشارهای به نسخ قوانین قبلی تابعیت، از جمله قانوننامه تابعیت نشده است. گذشته از این پس از تصویب ماده ۹۸۹ در مجلس، که اشاره به مقررات قانونی [قبل از آن] دارد، میتوان استدلال نمود که مقررات قبلی، از جمله قانوننامه تابعیت، نه تنها نسخ نشده، بلکه دوام اعتبار آن مورد تأیید مجلس قرار گرفته است.
با این توصیف، اگر از باب ادامه بحث، فرضاً درباره ادامه اعتبار قانون تابعیت تردیدی باقی بماند، در این فرض چون نسخ صریحی وجود ندارد و در وجود نسخ ضمنی هم تردید به عمل آمده، میتوان اعتبار این قانون را استصحاب کرد.
اما اقدام قانونگذار به وضع قانون ۱۶ خرداد ۱۳۱۰ درباره الزام اتباع بیگانه به فروش اراضی مزروعی، استدلال فوق را تضعیف میکند، زیرا اگر قانوننامه تابعیت بعد از مشروطیت هم معتبر شمرده میشد (که ظاهراً به دلایل مذکور در فوق معتبر شمرده میشد)، در این صورت، اتباع بیگانه نباید توانسته باشند علیرغم بندهای ۱۲و۱۴ این قانوننامه، اراضی مزروعی خریده باشند مگر آنکه استدلال شود که مقررت بندهای مذکور نتونسته بود به علت ضعف نظام حقوقی و سیاسی دولتهای وقت، و سیاست خاص بانک شاهنشاهی (بانک انگلیس)، بانک استقراضی روس و مؤسسات اعتباری بیگانه از جمله تجارتخانه طومانیاس مانع تملک اراضی مزروعی از سوی اتباع خارجه شود و بدین جهت، تصویب قانون ۱۶ خرداد ۱۳۱۰ ضروری بوده است. ولی ممکن است این سؤال مطرح شود که چرا همان ضرورت اقتضا نمیکرد قانون ۱۶ خرداد ۱۳۱۰ منحصر به اراضی مزروعی نباشد یا نظیر آن در مورد مستغلات و اراضی غیرمزروعی هم وضع شود؟
گذشته از این در تبصره ۱ ماده ۳ قانون جلب و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ۱۱ آذر ۱۳۳۴ تصریح شده است که:
«تبصره ۱ـ قانون مربوط به تملک اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰ بقوت خود باقی است».
در این تبصره فقط از قانون ۱۶/۳/۱۳۱۰ (الزام بیگانگان به فروش املاک مزروعی) اسم برده شده و به سایر موارد منع استملاک غیرمنقول برای بیگانگان، از جمله به منع تملک مستغلات موضوع بندهای ۱۲ و ۱۴ قانوننامه تابعیت، اشارهای نشده است و این امر، براساس یک اصطلاح حقوقی که میگوید: «ذکر احد نفی ماعدی میکند» ممکن است با دوام اعتبار قانوننامه تابعیت معارض جلوه کند. خلعتبری مینویسد: «چون قانون مصوب ۱۶ خرداد ۱۳۱۰ آخرین قانونی است که برای تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجه در ایران وضع گردیده و مقررات آن هم فقط منحصر بر املاک غیرمنقول است شاید بتوان اظهار نظر نمود که چون قانون دیگری دایر بر منع تملک اموال غیرمنقول به وسیله اتباع خارجه در یران نیست و در این قانون هم ذکری از اموال غیرمنقول غیرمزروعی از قبیل خانه و دکاکین، نشده پس اتباع خارجه حق تملک خانه و دکاکین را در ایران بدون قید و منعی خواهند داشت. البته از ظاهر قانون مزبور شاید چنین تصوری برای هرکس ایجاد شود ولی با دقت در سوابق امور معلوم میگردد که اینگونه نیست، زیرا قبل از وضع قانون فوق، قانون دیگری موجود بوده است که هرچند آن قانون برای تملک اتباع خارجه در ایران بخصوص وضع نشده ولی متضمن منع تملک اموال غیرمنقول به وسیله اتباع خارجه است. غرض از قانون اخیر همان قانوننامه تابعیت دولت است که در شوال ۱۳۱۷ در زمان مظفرالدین شاه صادر شده و دو ماده آن حاکی از آن است که اتباع خارجه در ایران حق تملک اموال غیرمنقول ندارند… با توجه به دو ماده مذکور [بندهای دوازدهم و چهاردهم] میبینیم که چون قانون مذکو در زمانی صادر شده که ایران مجلس شورای ملی نداشته و فرمان سلاطین در ممالکی که حکومت پارلمانی نداشتهاند در حکم قانون به شمار میرفت علیهذا تردیدی نمیتوان کرد که قانون مزبور اثر و نتیجه هر قانون صحیحی را داشته و مفاد آن لازمالرعایه است. حال اگر به جهت ضعف دولت ایران اتباع خارجه بدون توجه به اذن دولت با اتباع داخله معاملات ملکی میکردند، بحثی خارج است» (مأخذ ذکر شده، ص ۷۸و۷۹)
این نکته را هم باید اضافه کرد که در ۱۳ مهر ۱۳۴۲ در زمان فترت مجلس، هیأت دولت تصویبنامه قانونی صادر کرد و به موجب آن به اتباع خارجی غیرمقیم در ایران، که مسافرتهای فصلی و متعدد به ایرن داشتهاند، تحت شرایطی اجازه تملک محل مسکونی داده است. در ماده آخر این تصویبنامه قانونی وزارت امور خارجه مکلف شده بود که پس از افتتاح مجلس، تصویبنمه را تسلیم مجلس کند و مجوز آن را به صورت قانون اخذ نماید. بدین جهت وزارت امور خارجه پس از افتتاح مجلس تقاضای مجوز نمود ولی مجلس این اجازه را نداد و آن را تأیید نکرد و مصلحت مملکت را در این دانست که چنین اجازهای، اگرچه بهطور محدود و به منظور جلب سیاح (مخصوصاً شیوخ و ثروتمندان ساحل جنوبی خلیج فارس) باشد، به خارجیان داده نشود.
عدم تأیید این توصیبنامه قانونی هیأت وزیران از طرف مجلس ایران نشانگر نکات زیر است:
اولاً، تأیید مجدد ممنوعیت بیگانگان از حق استملاک غیرمنقو و اختصاص این حق به اتباع ایران (بندهای ۱۲ و۱۴ قانوننامه تابعیت) و ثانیاً پیروی از همان سیاست قاطع مملکت و مصلحت اندیشی در عدم موافقت با اعطای حق استملاک به بیگانگان که حتی ایرانیانی را که با رعایت مقررات قانونی ترک تابعیت میکنند مکلف به فروش اموال غیرمنقول خود نموده و در آینده نیز آنان را از خرید غیرمنقول ممنوع کرده است و گذشته از این مقرر داشته که: «اموال غیرمنقول ایرانیانی که بون رعایت مقررات قانونی، تابعیت خارجی تحصیل کردهاند با نظارت دادستان به فروش رسانیده شود».
از توضیحات فوق میتوان نتیجه گرفت که استملاک اموال غیرمنقول در ایران برای بیگانگان غیرمقیم ممنوعیت قانونی دارد.
در مورد عدم تأیید یا رد تصویبنامه قانونی مورد بحث (مورخ ۱۳/۷/۱۳۴۲)، نظر دیگری هم وجود دارد بدین توضیح:
در تاریخ ۲۰/۹/۱۳۴۲ ماده واحدهای به شرح زیر به تصویب قانونگذار رسیده است.
«ماده واحدهـ دولت مکلف است ظرف مدت یکماه از تاریخ تصویب این قانون هریک از تصویبنامههایی را که احتیاج به تحصیل مجوز قانونی داشته و از تاریخ ۱۹/۲/۱۳۴۰ تا تاریخ افتتاح مجلسین (۱۴/۷/۱۳۴۲) از هیأت وزیران صادر و اجرا شده و ادامه اجرای آن را ضروری میداند و یا اجرای آن تمام شده است ضمن لوایح جداگانه برحسب مورد به مجلس سنا یا مجلس شورای ملی تقدیم نماید، چنانچه هریک از تصویبنامههای مزبور از طرف مجلسی که بدواً بدان رسیدگی مینماید در شور اول رد شود تصویبنامههای مزبور از تاریخ رد ممنوع و موقوفالاجرا خواهد بود… مقررات فعلی تصویبنامههای ارجاع شده به کمیسیون مشترک [مجلسین] تا اظهارنظر نهایی کمیسیون موقتاً قابل اجرا میباشد… تصویبنامههایی که کمیسیون مشترک رد نماید تا تصویب نهایی مجلسین قابل اجرا نیست.
تبصرهـ تصویبنامههایی که مستلزم کسب مجوز قانونی بوده و ظرف مدت مذکور در این قانون ضمن لوایح جداگانه به مجلسین تقدیم نشود از درجه اعتبار ساقط خواهد بود».
ماده واحده فوق، تصویبنامههای قانونی دولت، صادره در محدوده ایام فترت مجلس را فقط در دو مورد ملغی شمرده است: نخست تصویبنامهای که لایحه اخذ آن در مهلت مقرر در ماده واحده ( یکماه از تاریخ تصویب ماده واحده یعنی از ۲۰/۹/۱۳۴۲ لغایت ۱۹/۱۰/۱۳۴۲) به مجلس داده نشده است، و دیگر، تصویبنامهای که در شور اول مجلس رد شود یا کمیسیون مشترک مجلسین، آن را رد نماید که در صورت اخیر تا تصویب نهایی مجلسین قابل اجرا نیست.
اما، تصویبنامه قانونی مورخ ۱۳/۷/۱۳۴۲ راجع به اعطای حق تملک محدود و مشروط به بیگانگان غیرمقیم که مورد بحث است، از مصادیق هیچ یک از دو امر مذکور در بند فوق نیست زیرا هم لایحه اخذ اجازه آن را دولت در تاریخ ۱۵/۱۰/۱۳۴۲ (در محدوده مهلت یک ماهه مقرر در ماده واحده) به مجلس تقدیم نموده است و هم نه در شور اول مجلس رد شده و نه کمیسیون مشترک مجلسین آن را رد کرده است، فلذا میتوان نتیجه گرفت که مصوبه مذکور همچنان قابل اجرا میباشد.
علت آن کمیسیون مشترک مجلسین درباره این تصویبنامه تأمل نموده و اظهارنظر نهایی نکرده است، این بود که: «از طرف رئیس کمیسیون امور خارجه مجلس پیشنهاد شده [بود] جهت روشن شدن وضع استملاک اتباع خارجه در ایران لایحهای از طرف دولت تنظیم و به مجلس شورای ملی تقدیم گردد». نخست وزیر وقت نیز به وزات امور خارجه دستور داده بود که: «راجع به نظر کمیسیون امو خارجه مجلس شورای ملی درباره تصویبنامه قانونی استملاک اتباع بیگانه… موضوع را در کمیسیونی مورد بررسی قرار دهند و نتیجه را برای اتخاذ تصمیم مقتضی اعلام نمایند».
مضافاً یادداشت کارمند اداره حقوقی نخستوزیری خطاب به معاون نخستوزیر وقت نیز حاکی است که:« در وزارت امور خارجه کمیسیونی به منظور بررسی و تهیه لایحه جدید تشکیل شده است»؛ معهذا به نظر نمیرسد که نتیجهای از این «کمیسیون» به دست آمده باشد یا لایحه جدیدی تهیه شده باشد. به هرحال طبق اظها عقیده منتسب به دکتر عزالدین کاظمی رئیس وقت اداره عهود و امور حقوقی وزارت خارجه: «… نامه مجلس شورای ملی درباره ابلاغ نظر کمیسیونهای کشور و دادگستری و امور خارجه به دولت، رد تصویبنامه قانونی تلقی [نگردید].
بدین ترتیب، معلوم میشود که هم وزارت امور خارجه و هم هیأت دولت تصویبنامه قانونی مورخ ۱۳/۷/۱۳۴۲ در خصوص اعطای حق تملک محدود و مشروط به بیگانگان غیرمقیم، را «رد شده» تلقی نکردند و هرساله براساس تصویبنامه قانونی مذکور و آییننامه اجرایی آن و حتی مغایر با شرایط مندرج در آن مجوزهای متعددی اعطا نمودند که از جمله، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
به پیشنهاد شماره ۱۲۲۹/۵ ل مورخ ۲۹/۲/۱۳۴۵ وزارت کشور «هیأت وزیران در جلسه مورخ ۴/۳/۱۳۴۵ در اجرای تصویبنامه مورخ ۱۳/۷/۱۳۴۳ و آییننامه شماره ۲۷۳۷ مورخ ۶/۵/۱۳۴۴، با فروش ۷ پلاک زمین به مساحت تقریبی ۸۲/۲۳۵۶۰ مترمربع واقع در بخش ۱۱ تهران، به نخستوزیر کشور کویت موافقت نمود».
نامه شماره ۵۱۱/۷۸۳۰/۹۸۵۳ مورخ ۳۱/۴/۱۳۵۴ وزارت کشور به نخستوزیر وقت حاکی است که «استانداری فارس با رعایت آیین نامه استملاک اتباع بیگانه در ایران به تقاضای امیر دولت کویت به منظور خرید ۳۱۴۰ مترمربع زمین در شیراز رسیدگی نمود و اجازه معامله صادر گردیده است» این تقاضا در جلسه مورخ ۸/۵/۱۳۷۴ هیأت وزیران به تصویب رسید؛
نامه شماره ۵۱۱ـ۲۴۵۸۹ـ۲۸۹۳۸ مورخ ۲۳/۱/۱۳۵۵ وزارت کشور و صورتجلسه هیأت وزیران به شماره ۷۴۱۴۶ مورخ ۲۳/۱/۱۳۵۵ نشان میدهد که به تبعه سعودی اجازه تملک (بدون قید این که مربوط به محل سکونت است). داده شده است؛
صورتجلسه مورخ ۲۰/۵/۱۳۵۵ استانداری فارس حاکی است که «درخواست ۱۲/۴/۱۳۴۴ آقای… تبعه کویت که قصد خرید سه دانگ از ششدانگ آپارتمانهای شماره… را به منظور استفاده شخصی دارد، مطرح مذاکره قرار گرفت و … با درخواست بیگانه فوقالذکر موافقت و مقرر گردید استانداری فارس اجازه معامله را به اداره کل ثبت منطقه فارس صادر فرمایند تا… اقدام لازم را معمول دارند». به هرحال این نکته قابل یادآوری است که در استدلال مخالف و موافق راجع به اعتبار تصویبنامه قانونی ۱۳/۷/۱۳۴۲ و دوام قابلیت اجرای آن، نکات مبهمی به شرح زیر وجود دارد که باید روشن شود:
هرگاه طبق استدلال مخالف، تصویبنامه قانونی ۱۳/۷/۱۳۴۲ از همان آغاز مغایر با اصل ۲۷ قانون اساسی و خارج از اختیارات هیأت وزیران تصویب شده و بعداً نیز به تأیید مجلس نرسیده، فلذا غیرقانونی بوده است، در این صورت، هیأت وزیران به چه دلیل در سالها ۱۳۴۲ تا ۱۳۵۵ (وحتی بعد از آن) تصویبنامه قانونی مورخ ۱۳/۷/۱۳۴۲ را معتبر و قابل اجرا تلقی کرده است که هم در سال ۱۳۴۵ آییننامه اجرایی جدیدی برای آن تصویب نموده و هم براساس تصویبنامه و آیین نامه اجرایی آن، مجوزهای متعددی به چندین نفر از اتباع عراق، سعودی، کویت و قطر برای خرید محل سکونت و حتی برای خرید زمین اعطا نموده است؟
هرگاه استدلال موافق محمول بر صحت تلقی شود یعنی تصویبنامه قانونی ۱۳/۷/۱۳۴۲ معتبر و همچنان قابل اجرا باشد، در این صورت:
الف. چگونه وزارت امور خارجه اخیراً آیین نامه جدیدی مشابه مفاد مشترک تصویبنامه قانونی ۱۳/۷/۱۳۴۲ و آییننامه اجرایی آن تنظیم نموده و در جلسه ۱۹/۹/۱۳۷۴ به تصویب هیأت وزیران رسانیده است، بدون آنکه اشارهای به مصوبه قبلی نموده باشد؟ و چگونه آیین نامه جدید به جای آنکه مستند به تصویبنامه قانونی ۱۳/۷/۱۳۴۲ صادر شود، به بند ۱۷ ماده ۲ قانون وظایف وزارت امور خارجه استناد نموده است؟
ب. پارهای از مسائل و نکات مبهم دیگر نیز، مربوط به ملاحظات عملی و چگونگی اعمال حکم ماده واحده مصوب ۲۰/۹/۱۳۴۲ مجلس، که مورد استناد گزارشگر حقوقی حوزه معاونت حقوقی ریاست جمهوری، قرار گرفته است، وجود دارد که باید روشن شود از جمله:
مهلت سه ماهه کمیسیون مشترک بعداً به موجب قانون تمدید شده است یا خیر؟
هرگاه کمیسیون مشترک به هر علت تصویبنامهای را ظرف سه ماه (یا در مهلت تمدید شده احتمالی) مورد رسیدگی و اضهار نظر قرار نمیداد، تکلیف آن تصویبنامه چه میشد؟
در عمل، تصویبنامههای دیگی وجود داشته که ظرف سه ماه [یا در مهلت تمدید شده احتمالی] مورد رسیدگی و اظهارنظر قرار نگرفته است؟ و در فرض مثبت بودن پاسخ نسبت به ادامه اعتبار اجرایی آنها چه عملی انجام گرفته است؟
قسمت اخیر ماده واحده که میگوید:«… تا اظهارنظر نهایی کمیسیون، موقتاً قابل اجرا میباشد»، شامل تصویبنامههایی هم می شود که ظرف مهلت سه ماه (یا تمدید احتمالی) مورد اظهارنظر قرار نگرفته باشند؟
پیش گفتار

شناخت هنر معماری در ایران به تقریبی بیش از شش هزار سال ریشه دارد. نمونههای این مدعا حداقل از ۴۰۰۰ سال پیش از میلاد در منطقه بینالنهرین تا مرزهای چین، و از آسیای میانه تا زنگبار پراکنده است. معماری ایران در طی تاریخ طولانی خود دارای ویژگیهائی براساس اصالت طرح و سادگی و همواره توأم با تزئینات با ارزش بوده است. ساختن بناهای یادبود در ایران، ریشه مذهبی دارد و دارای خصوصیت نیایشی بودهاست. نیروی راهنمای این نوع معماری سمبولیسم آسمانی بوده که بشر بوسیله آن با قدرتهای فوق انسانی تماس مییافته و حتی خویش را در آنها شرکت میداده است. این اعتقاد، که خاصل ملل آسیائی است، حتی تا عصر حاضر نیز ادامه داشته و موجب وحدت و دوام معماری ایران و همچنین منشأ ویژگی عاطفی آن گشته است.
عامل مؤثر برای ایجاد بناها، مصالح ساختمانی موجود در نقاط مختلف و میزان دسترسی به آنها بوده است. خاک رس که بنیاد خشت سازی به طریق گل فشرده و آفتاب دیده بوده است عامل اصلی توسعه معماری ابتدائی ایران به شمار میرود.سپس ایرانیان با مخلوط کردن خاک چسبنده و ملاط آهگی، و در نتیجه ایجاد آجر خشک شده در آفتاب، مصالح ساختمانی مقاومتری را به وجود آوردند که در بناهای بزرگتر و مهمتر از آن استفاده کردند.
در زمان هخامنشیان برای بپاداشتن پلهای قوی و اعجابانگیز، و همچنین به خاطر ایجاد سکوهای زیربنا، و بالاخره برای اطمینان بیشتر در استحکام، سنگ و چوب نیز بکار برده میشده است.
پارتها و ساسانیان بیشتر مصالح سنگی، از جمله قلوه سنگ، در بناهای خود بکار بردهاند. طرحهای مشخص و حجمهای بزرگ را با کمک آجر ساختهاند، اما ساختمان با قلوه سنگ سریعتر انجام میگرفته و محکمتر بوده است. اما آنچه مسلم است تزیین کردن دیوارهای آجری به مراتب راحتتر از دیوارهائی بوده است که بوسیله قلوه سنگ میساختهاند.
با تغییر مصالح ساختمانی، شکل تازهای در معماری بوجود میآید. فرم سقفهای مسطح
که بوسیله چوب و سنگ استوار میگردیده از بین میرود و سقفهای سنگی و آجری هلالی جای
آنها را میگیرد. سقف کاخهای مجلل ساسانیان، طاق با عظمت کسرا و گنبد مسجد جامع اصفهان همه و همه نتیجه این دگرگونی در معماری ایران است.
عناصر اصلی طرحهای معماری ایران سه هزار سال به کار گرفته شد. این عناصر و ارکان در طی قرون مختلف در بناهای متعدد که به شکلها و روشهای گوناگون بنا گردیده بود همیشه و همیشه تکرار گردید. ارکان اصلی معماری ایران براساس احساس در اندازهها ، بکاربردن آگاهانهی طرحهای ساده و بزرگ، تزئین ساختمان بوسیلهی بهترین مصالح تزئینی، بنای طاقهای بلند و پوشش دهانههای وسیع بوسیلهی طاقهای هلالی ساختن طاقهای گنبدی بر فراز بناهای چهارگوش و هشت گوش بوده است. تکرار طرحهاو تکامل آنها در معماری ایران فراوان به چشم میخورد. برخی از ابتدائیترین طرحهای معماری در معماری شکل گرفتهی دورانهای بعد نیز بکار گرفته میشود. ایوان ستوندار و یا تالار که در مقبرههای درون صخرههای نزدیک تخت جمشید دیده شده است، در دوران ساسانیان دوباره زنده میشود و در دوران اسلامی به عنوان سرسرای کاخ و یا رواق مسجد از آن بهره میگیرند. چهارطاقیهای ساسانیان که گنبدی بر فراز چهار طاقنمای کمانی بوده است در معماری اسلامی دوباره زنده میشود و در معماری مقبره سازی قرن جدید نیز به چشم میخورد. بناهای چهار ایوانی که از مختصات معماری خراسانی بوده است، و در زمان پارتها به بینالنهرین و فارس آورده شده، در معماری پیش از قرن دهم دوباره پذیرفته میشود. اندیشه برج سازی، برجهائی که از خاک ساخته میشد و سر به آسمان میکشید تا با برجهای آسمانی خدایان درآمیزد، حتی تا قرن نوزدهم پایداری کرده است.
تمدن ایران از این دیدگاه که در دورانهای مختلف، با وجود تغییرات سیاسی، به حیات خود ادامه داده در تاریخ جهان نظیر ندارد. تمدن ایران به صورتهای متوالی خود (ماقبل آریائی ـ مادی ـ هخامنشی ـ پارتی ـ ساسانی و اسلامی) در مدت پنجاه قرن بدون وقفه به حیات خویش ادامه داده است. نمونه بارز این توالی شاهنامه است که در اوج قدرت اسلام بصورت حماسهای از عهد ساسانی باقی میماند.
در پرتو این تمدن درخشان، معماری ایران پیوستگی خود را همجنان حفظ میکند و با وجود وقفههای متناوب و انحرافات موقتی که در نتیجه جنگها و تجاوزات خارجی و اختلافات داخلی ایجاد میشود، موفق به ایجاد سبکی در معماری میگردد که به سختی ممکن است با معماری دیگر اشتباه شود.
آنچه به هنر معماری ایران (در مقابل معماری یونان) خرده میگیرند، ناهماهنگی نسبتها است. زیرا بنای محقر در معماری قدیم ایران وجود نداشته است. کوچکترین بناها و محقرترین کاروانسراها دارای اصالت معماری دوران خود بوده و دارای تزئینات خیره کننده است. بناهای ایران از ترکیب عظمت و سادگی شکل گرفته است، حال آنکه تزئین بنا و نسبتهای دقیق آن بیننده را وادار به کنجکاوی میکند.
معماری ساده چه از نظر طرح و چه از نظر بکار بردن مصالح ساختمانی همیشه مورد علاقهی ایرانیان بوده است. آمیزش هیجان و وقار از خصوصیات تجربی زیباشناسی ایرانی است. کتیبههای بزرگ در تخت جمشید، تزئینات آجری زمان سلجوقیان و لعابکاری کاشیهای پرجلای مشهد و کاشیکاریهای زیبا و باشکوه اصفهان، در مجموع فریبنده و جذاب است. در هر دورانی بر اثر بوجود آمدن مصالح تازهی تزئینی، آرایش بنا حالتی زیبا، خیره کننده و پرشور پدید آورده است. تزئینات با سبکهای گوناگون، بکار گرفتن مصالح مختلف، قدرت توصیف و ظرافت هوشیارانه معماری ایران کاملاً خارقالعاده است.
آجرکاری به عنوان تزئین، با بکار بردن انواع ساده و یا لعابدار، گچبریهای فریبندهی ساده و رنگین، کاشی لعابدار ساده یا چند رنگ و نیز موزائیک، همه از عناصر باستانی این معماری تا قرن دوازدهم بوده است، و تا قرن هجدهم که رکود فرهنگی پیش آمده، تکامل خویش را ادامه داده است. در بعضی از موارد روح خلاقه ایرانی پژمرده گردیده ولی هرگز نمرده است.
با توجه به موقعیت جغرافیائی ایران که بسیاری از مناطق آن چند ماه از سال از تزئینات طبیعی بیبهره است، معماران قدیم کوشیدند تا با این محرومیت با تزئین بناها و ایجاد رنگهای فراوان و گوناگون، که در عصر اسلامی به اوج عظمت رسید و هرگز با آن برابری نشد به مبارزه برخیزند. علاوه بر موقعیت جغرافیائی و نقش آب و هوا و طبیعت در معمای، نقش مصالح موجود و هدفهای مقدس مذهبی و فرهنگی نیز بسیار مؤثر بوده است. بناهای یادبود که پادشاهان از خود به یادگار گذاردهاند در پیشرفت معماری ایران نقش بسیار بزرگی را ایفا کرده است. داریوش، خشایارشا، خسرودوم، تیمور، محمود غزنوی، و شاه عباس همگی ثروت ملی و قدرت و توانائی خویش را به خدمت معماری گماردهاند. وزیران نیز به نوبهی خود با پیروی از پادشاهان، ساختن بناهای زیبا را بعهده گرفتهاند. بناهائی چون مسجد جامع اصفهان و محرابهای بزرگ قرن یازدهم آن را به وزیر کاردان و بزرگ سلجوقی، خواجه نظامالملک، و رقیبش تاجالملک، که در معماری ایران نقطه عطف و منطق پایدار و شگرفی را بوجود آوردند مدیون هستیم. در قرن چهاردهم ایجاد ساختمانهای باشکوه در تبریز و سلطانیه را از رشیدالدین و تاجالدین علیشاه به یادگار داریم.
معماری مقبره سازی در ایران نیز نقش بزرگی را ایفا میکرده است. پادشاهان و یا فرمانروایان در زمان جلوس به سلطنت در ابتدا خواهان طرحریزی مقبره جاودانی خویش بودهاند.
از روزگار زردشت، زیبائی به طریق جامعی با نور پیوند یافته بود. از این نظر هنر ایرانی در جستجوی نور و روشنائی و از تاریکی و ابهام گریزانست. تزئینات بناها در تمام ادوار، صرفنظر از دقت و ظرافت آن نمودار روشنی و شادی است. این شادی در هنر کوزهگری، در شعر، در فلزکاری، در پارچه بافی زمان ساسانیان، در قالی بافی و در نقاشی مینیاتور ایران نمایان است.
بنای چهل ستون در اصفهان

ساختمان این بنای مشهور را به دوره شاه عباس اول و دوم نسبت دادهاند. ایوان بلند و بزرگ آن با ۱۸ ستون چوبی از آثار معماری دوره شاه عباس دوم صفوی است. در آن زمان ستونها و ایوان مزبور با آینهکاری مزین بوده و درهای منبتکاری آن شهرت زیادی داشته است.
گذشته از شیوه ساختمان طاقهای بلند و نقش و نگار زرین تالار بزرگ که زیبائی خاصی به آن بخشیدهاند شش مجلس نقاشی از دوره صفویه و نقاشیهائی از زمان قاجاریه تالار را تزئین مینماید. در دو ایوان بنا تصاویر چندی از خارجیان باقی است ولی اطاقهای اطراف ایوان مزین به نقاشیهای ارزنده و نقش و نگارهای بدیع از دوره صفویه است. قسمت اعظم بنا که محل پذیرائی شاهان صفوی از پادشاهان و سفرای دول خارجی بوده در زمان شاه عباس دوم صفوی و بسال ۱۰۵۷ هجری قمری ساخته شده است.
چهل ستون در وسط باغ مصفائی واقع شده در مقابل آن استخر بزرگی نمایان است.

منبع:منبع www.lawgostar.com