جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی مدرس دانشگاه ;وکیل پایه یک دادگستری)  
درباره وبلاگ
نویسندگان وبلاگ

موضوعات وبلاگ
 
مطالب اخیر
صفحات وبلاگ
آرشیو وبلاگ
۱۳٩٦/٤/٢٥
۱۳٩٤/٦/۸
۱۳٩٤/٦/۱
۱۳٩٤/٥/۳۱
۱۳٩٤/٥/٢٤
۱۳٩٤/٥/۱٧
۱۳٩٤/۳/۳٠
۱۳٩٤/٢/٥
۱۳٩٤/٢/٢٦
۱۳٩٤/۱/٢٩
۱۳٩٤/۱/٢٢
۱۳٩۳/٩/۸
۱۳٩۳/٩/٢٩
۱۳٩۳/٩/٢٢
۱۳٩۳/٩/۱٥
۱۳٩۳/٩/۱
۱۳٩۳/۸/۳
۱۳٩۳/۸/۱٧
۱۳٩۳/۸/۱٠
۱۳٩۳/٧/٥
۱۳٩۳/٧/٢٦
۱۳٩۳/٧/۱٩
۱۳٩۳/٧/۱٢
۱۳٩۳/٦/٢٩
۱۳٩۳/٦/٢٢
۱۳٩۳/٦/۱٥
۱۳٩۳/٦/۱
۱۳٩۳/٥/٤
۱۳٩۳/٥/٢٥
۱۳٩۳/٥/۱۸
۱۳٩۳/٥/۱۱
۱۳٩۳/٤/٢۸
۱۳٩۳/٤/٢۱
۱۳٩۳/۳/۳
۱۳٩۳/۳/٢٤
۱۳٩۳/۳/۱٧
۱۳٩۳/۳/۱٠
۱۳٩۳/٢/٦
۱۳٩۳/٢/٢٧
۱۳٩۳/٢/٢٠
۱۳٩۳/۱٢/٢۳
۱۳٩۳/۱۱/٤
۱۳٩۳/۱٠/٦
۱۳٩۳/۱٠/٢٧
۱۳٩۳/۱٠/٢٠
۱۳٩۳/۱٠/۱۳
۱۳٩۳/۱/۳٠
۱۳٩۳/۱/٢
۱۳٩٢/٩/٩
۱۳٩٢/٩/٢
۱۳٩٢/٩/۱٦
۱۳٩٢/۸/٤
۱۳٩٢/۸/٢٥
۱۳٩٢/۸/۱۸
۱۳٩٢/۸/۱۱
۱۳٩٢/٧/٦
۱۳٩٢/٧/٢٧
۱۳٩٢/٧/٢٠
۱۳٩٢/٧/۱۳
۱۳٩٢/٦/٩
۱۳٩٢/٦/۳٠
۱۳٩٢/٦/٢۳
۱۳٩٢/٥/٢٦
۱۳٩٢/٤/۸
۱۳٩٢/٤/٢٩
۱۳٩٢/٤/٢٢
۱۳٩٢/٤/۱
۱۳٩٢/۳/٢٥
۱۳٩٢/۳/۱۱
۱۳٩٢/٢/٢۱
۱۳٩٢/٢/۱٤
۱۳٩٢/۱٢/۳
۱۳٩٢/۱٢/٢٤
۱۳٩٢/۱٢/۱٧
۱۳٩٢/۱٢/۱٠
۱۳٩٢/۱۱/٥
۱۳٩٢/۱۱/۱٩
۱۳٩٢/۱۱/۱٢
۱۳٩٢/۱٠/٧
۱۳٩٢/۱٠/٢۱
۱۳٩٢/۱٠/۱٤
۱۳٩٢/۱/۳۱
۱۳٩٢/۱/٢٤
۱۳٩٢/۱/۱٧
۱۳٩٢/۱/۱٠
۱۳٩۱/٩/٤
۱۳٩۱/٩/٢٥
۱۳٩۱/٩/۱۱
۱۳٩۱/۸/٦
۱۳٩۱/۸/٢٧
۱۳٩۱/۸/٢٠
۱۳٩۱/۸/۱۳
۱۳٩۱/٧/۸
۱۳٩۱/٧/٢٩
۱۳٩۱/٧/٢٢
۱۳٩۱/٧/۱٥
۱۳٩۱/٧/۱
۱۳٩۱/٦/٤
۱۳٩۱/٦/٢٥
۱۳٩۱/٦/۱۱
۱۳٩۱/٥/٧
۱۳٩۱/٥/٢۸
۱۳٩۱/٥/٢۱
۱۳٩۱/٥/۱٤
۱۳٩۱/٤/۳۱
۱۳٩۱/٤/۳
۱۳٩۱/٤/٢٤
۱۳٩۱/٤/۱٧
۱۳٩۱/٤/۱٠
۱۳٩۱/۳/٦
۱۳٩۱/۳/٢٧
۱۳٩۱/۳/٢٠
۱۳٩۱/۳/۱۳
۱۳٩۱/٢/٩
۱۳٩۱/٢/۳٠
۱۳٩۱/٢/٢۳
۱۳٩۱/٢/٢
۱۳٩۱/٢/۱٦
۱۳٩۱/۱٢/٥
۱۳٩۱/۱٢/۱٩
۱۳٩۱/۱٢/۱٢
۱۳٩۱/۱۱/٧
۱۳٩۱/۱۱/٢۸
۱۳٩۱/۱۱/٢۱
۱۳٩۱/۱۱/۱٤
۱۳٩۱/۱٠/٩
۱۳٩۱/۱٠/۳٠
۱۳٩۱/۱٠/٢۳
۱۳٩۱/۱٠/٢
۱۳٩۱/۱٠/۱٦
۱۳٩۱/۱/٥
۱۳٩۱/۱/٢٦
۱۳٩۱/۱/۱٩
۱۳٩۱/۱/۱٢
۱۳٩٠/٩/٥
۱۳٩٠/٩/۱٩
۱۳٩٠/۸/٧
۱۳٩٠/۸/٢۸
۱۳٩٠/۸/٢۱
۱۳٩٠/۸/۱٤
۱۳٩٠/۱٢/٦
۱۳٩٠/۱٢/٢٠
۱۳٩٠/۱٢/۱۳
۱۳٩٠/۱۱/۸
۱۳٩٠/۱۱/٢٩
۱۳٩٠/۱۱/٢٢
۱۳٩٠/۱۱/۱٥
۱۳٩٠/۱۱/۱
۱۳٩٠/۱٠/۳
۱۳٩٠/۱٠/٢٤
۱۳٩٠/۱٠/۱٧
۱۳٩٠/۱٠/۱٠
لینک دوستان
آمار و آر اس اس

98love.ir

 



  Feed  
لوگوی دوستان
وبلاگ فارسی

موضوع بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 دایر بر نیاز شخصی موجر

بنام خدا

 

موضوع بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 دایر بر تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

 

مقدمه

موضوع مورد بحث، در رابطه با مسأله تخلیه اماکن تجاری به لحاظ نیاز شخصی است. مهم ترین مطلب مورد نزاع در روابط مؤجر و مستأجر، اختلاف آن ها در باب تخلیه مورد اجاره است. مؤجر بر خلاف میل خود ناچار است که به حکم قانون رابطه حقوقی با مستأجر را حفظ کند و به دلیل منافعی که در این راه از دست می دهد، همیشه در صدد است که مجوزی برای تخلیه بیابد و کوچکترین خطای مستأجر را نادیده نمی گیرد، از سوی دیگر، مستأجر نیز برای حفظ حق سرقفلی یا استفاده از موقعیتی که برای انتفاع از مورد اجاره در برابر مبلغ ناچیزی پیدا کرده است سعی دارد که رابطه قدیم را نگه دارد. این ستیزه دائمی از روزی که قوانین تعدیل و روابط مالک و مستأجر جای قانون مدنی را گرفته به وجود آمده است.

قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 در باب پرداخت یا عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر مقررات مختلفی وضع کرده است، بعضی از این موارد مانند تخلیه به جهت تعدی و تفریط (موضوع بند 8 ماده 14) مستأجر را به طور کلی از دریافت حق کسب و پیشه و تجارت محروم خواهد کرد و در مواردی مانند تخلیه به علت نیاز شخصی (موضوع بندهای 2 و 3 ماده 15) مؤجر باید در قبال تخلیه عین مستأجره، تمام حق کسب و پیشه و تجارت را با جلب نظر کارشناس به مستأجر بپردازد و اگر تخلیه به دلیل انتقال به غیر صورت گیرد (موضوع بند 2 ماده 14) نصف حق مذکور به مستأجر تعلق خواهد گرفت. آنچه در این جا مورد بحث است بندهای 2 و 3 ماده 15 این قانون در مورد تخلیه به منظور نیاز شخصی است.

ماده 15 می گوید: علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1 ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید ..... . (که مورد بحث امروز ما نیست)

2 ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3 ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. پس موضوع مورد بحث، دارای دو بخش است یکی بند 2 و دیگری بند 3 ماده 15 که در شکل و ماهیت و آثار حقوقی ناشی از آن ها تفاوت های اساسی وجود دارد.

بخش اول

بند 2 ماده 15 اشعار می دارد:

هرگاه مؤجر ثابت کند که شخصاً برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به عین مستأجره نیاز دارد محکمه به تخلیه مورد اجاره با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت با کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری رأی خواهد داد.

حال ببینم نیاز شخصی در این بند از ماده 15 چیست و چه شرایطی برای احراز آن باید وجود داشته باشد؟ منظور از نیاز شخصی در این بند از ماده فقط نیاز شخص مؤجر به مورد اجاره برای اشتغال به کار و کسب درآمد جهت تأمین زندگی خود و خانواده اش می باشد. برای احراز این نیاز وجود شرایطی چند لازم است:

شرط اول ـ مالکیت ششدانگ عین مستأجره:

یکی از شروط مهم پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ نیاز شخصی، مالکیت مؤجر در ششدانگ مورد اجاره است، بنابراین مالکِ سهمِ مشاعِ اماکن تجاری نمی تواند درخواست تخلیه مورد اجاره را به این دلیل بنماید، در این خصوص نظریه ای مشورتی از اداره حقوقی دادگستری به شماره  562/7 مورخ 27/8/58 به شرح زیر صادر شده است:

« سئوال ـ آیا می توان حکم به تخلیه مورد اجاره، در صورتی که محل کسب و تجارت باشد به تقاضای احد از مؤجرین که مالک سهم مشاعی آن است به علت نیاز شخصی مؤجر صادر نمود یا نه؟

جواب ـ تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی مؤجر برای کسب و یا پیشه یا تجارت ناظر به صورتی است که مؤجر مالک ششدانگ مورد اجاره باشد چنان که این معنا از صدر ماده 14 که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است فهمیده می شود. همچنین با توجه به این که این حق به مؤجر داده شده، اطلاق آن منصرف به مؤجر مالک ششدانگ خواهد بود نه مالک سهم مشاع، عبارت بند 2 ماده مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی مؤجر پیش بینی کرده دلالت بر همین نظر دارد، به علاوه، احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است نمی تواند وجهی قانونی داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخص نیز موافقت ندارد، بنابراین در موردی که بعضی از مؤجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان نیاز شخصی بنمایند درخواست آن ها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون مؤجر و مستأجر و فلسفه تخلیه  مورد اجاره به عنوان نیاز شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه آنان در این خصوص قابل قبول نیست.» در این جا ممکن است سئوال دیگری مطرح شود به این صورت که : اگر تمامی مالکین مشاع یک مغازه، درخواست تخلیه آن را به لحاظ نیاز شخصی بکنند، تکلیف دادگاه چیست و چگونه باید در این مورد تصمیم بگیرد؟

به نظر می رسد که در این مورد دادگاه باید با توجه به اوضاع و احوال قضیه و تعداد متقاضیان و شغل مورد نظر و وضعیت مالی آن ها تصمیم بگیرد، و نمی توان یک حکم کلی در مورد آن صادر کرد.

شرط دوم ـ احراز نیاز واقعی و قطعی مؤجر:

از دیگر شروط لازم برای صدور حکم تخلیه به لحاظ نیاز شخصی مؤجر به مورد اجاره، احراز نیاز واقعی و قطعی مؤجر به مورد اجاره است و صرف ادعای نیاز و دادن دادخواست تخلیه کفایت نمی کند، بلکه خواهان باید نیاز واقعی خود را برای دادگاه اثبات نماید، در این مورد نظریه ای از قضات دادگاه های حقوقی دو تهران صادر شده که به شرح زیر می باشد:

« با توجه به منطوق و مفهوم شق 2 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر در دعوی تخلیه مورد اجاره محل کسب به سبب نیاز شخصی، صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز مالک به اشتغال در محل مورد اجاره به منظور ارتزاق است به طوری که اگر مالک در آن جا به کار و کسب نپردازد زندگی اقتصادی و مادی او تأمین و اداره نشود، به عبارت دیگر مالک می بایست برای رفع حوائج مادی و معیشتی خود به کار در مورد اجاره نیازمند باشد و اثبات نیاز مشروط به این است که اولاً مالک با لحاظ موقعیت و تناسب قادر به انجام کار بالفعل یا بالقوه در آن محل باشد و ثانیاً عدم اشتغال در مورد اجاره موجب وقفه و رکود و زحمت و مضیقه در زندگی او شود بنابراین ادعای نیاز به صرف توسعه کار و افزون طلبی و سود جوئی بیشتر و سرگرمی و تفنن موجب تخلیه محل کسب نمی شود.»

 

پس مطلب اساسی در این قسمت، احتیاج شخص مؤجر برای اشتغال در محل به منظور کسب درآمد برای اعاشه خود و خانواده اش می باشد و به کارگیری کلمات احتیاج شخص مؤجر برای کسب، پیشه یا تجارت بدان معنی است که او بتواند در مورد اجاره به فعالیت شغلی بپردازد، از شغل خود درآمد کسب نموده و احتیاج خویش را بر طرف سازد والا نظر قانون گذار این نیست که مؤجر علی رغم امکانات مالی و درآمد متناسب بتواند برای رفع مشکلات حاصل از بیکاری و فقدان شغل مورد اجاره را تخلیه کند، متن ماده هم می گوید: احتیاج برای کسب، پیشه یا تجارت، نتیجه حاصل از کسب هم اصولاً به دست آوردن درآمد است. هرگاه هدف آن باشد که مؤجر بتواند برای تفنن و رفع بیکاری و پرکردن اوقاف فراغت خود مورد اجاره را تخلیه نماید، و احتیاج، به این امر سرایت داده شود برداشت بسیار نادرستی از قانون ارائه شده است، زیرا مؤجر می تواند در اوقات بیکاری و فراغت خود به طریق دیگری برای خویش سرگرمی شغلی فراهم سازد و این امر نمی تواند احتیاج مؤجر را توجیه کند. با توجه به موارد مذکور اگر مؤجر شغلی ندارد، دارای امکانات مالی کسب درآمد نیست و بخواهد شخصاً در مورد اجاره اشتغال داشته باشد و از آن کسب درآمد و رفع نیازهای مالی خود را بنماید می تواند طرح دعوی نموده، تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند. همچنین بازنشسته بودن مؤجر و اخذ مستمری از بیمه های اجتماعی یا سازمان های دیگر به معنی مرتفع شدن نیاز شخصی نیست مگر آن که منبع مالی و اخذ مستمری در حدی باشد که بتواند امرار معاش و اعاشه مؤجر را کفاف دهد والا اخذ مستمری مختصر جهت تأمین نیازهای مالی مؤجر و خانواده اش کافی نخواهد بود. اگر مؤجر دارای امکانات مالی کافی باشد ولو آن که خود در کسب درآمد ذی مدخل نباشد نیاز وی به مورد اجاره مرتفع است و دارای آن چنان نیازی که مورد نظر قانون گذار است نخواهد بود.

در مورد دامنه و نحوه شمول بند 2 ماده 15 مورد بحث، مسائلی چند قابل طرح است:

مورد اول ـ تقاضای تخلیه مسبوق به محکومیت قبلی مؤجر

سئوال این است که :

اگر مالکی یک بار تقاضای تخلیه به علت نیاز شخصی بکند و دعوایش رد شود، آیا دعوای مجدد او با همین خواسته قابل استماع است؟

در این مورد نظریه ای از قضات دادگاه های حقوقی دو تهران صادر شده است، اکثریت آن ها عقیده دارند اگر دعوای مجدد، عیناً همان دعوای سابق باشد مشمول اعتبار امر مختومه بوده و قابل رسیدگی دوباره نیست مگر آن که بعد از صدور حکم سابق، تغییری در وضعیت مؤجر پیدا شده باشد.

ولی نظر اقلیت بر این است که چون طبع و ماهیت دعوای نیاز شخصی طوری است که به اعتبار نیاز می تواند استمرار داشته باشد و چون ممکن است ادعای احتیاج در یک زمان ثابت نشود و همان ادعا در زمان دیگر ثابت گردد علیهذا مورد هیچ گاه مشمول امر مختومه نیست و استماع دعوای نیاز شخصی ولو به طور مکرر جایز است.

به نظر می رسد که نظر دوم با اصول عدالت و انصاف و واقعیت های عینی انطباق بیشتری داشته باشد، چه پذیرش نظر اول مستلزم محروم ساختن مؤجر از حق مسلم اوست، زیرا همچنان که گروه دوم استدلال می کنند مسأله نیاز شخصی در طول زمان استمرار دارد و ادله اثباتی آن ولو این که صورتاً واحد باشد (مثل شهادت شهود یا تحقیق محلی)، لکن باطناً به علت دخالت عامل زمان متغیر است.

از سوی دیگر چون تخلیه در این مورد با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت انجام می شود و میزان این حق در طول زمان متغیر و مرتباً در حال افزایش است، مستأجر در معرض ضرر غیر قابل جبرانی قرار نمی گیرد.

البته مسأله ای که در این جا مطرح است، نحوه تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت است که در این موارد دادگاه ها امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می کنند و معمولاً نظریه کارشناسان و تعیین میزان این مبلغ، با قیمت های موجود در بازار و واقعیت ها تفاوت های زیاد و گاه فاحش دارد که این امر در صورت قبول نظر کارشناس و قطعیت حکم دادگاه، موجب تضییع حقوق مستأجر می گردد.

مورد دوم : احتیاج شخصی سازمان های دولتی

سئوال این است که: آیا دعوای سازمان دولتی دایر به تخلیه مورد اجاره محل کسب به علت احتیاج شخصی به منظور ایجاد پارک یا فضای سبز مسموع است یا نه؟

در این مورد نظریه ای از قضات دادگاه های حقوقی دو تهران صادر شده است، اکثریت آن ها عقیده دارند که مفهوم احتیاج، به اعتبار شخصیت مؤجر یا مالک قابل تفسیر است و مصادیق احتیاج شخص حقوقی با نیازهای شخص طبیعی تفاوت دارد، در موضوع مورد بحث، مالک که نهاد دولتی و متکفل امور اجتماعی است به عنوان دایر کردن پارک یا فضای سبز که این کار علاوه بر تأمین نیاز جامعه محتملاً متضمن درآمدی نیز برای آن خواهد بود، می تواند به استناد بند 2 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر تقاضای تخلیه مورد اجاره محل کسب را بنماید.

ولی، نظر اقلیت بر این است که:

« به صراحت بند دو ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 که تخلیه مورد اجاره تنها به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت تجویز شده است، درخواست تخلیه از ناحیه شخص حقوقی به منظور ایجاد پارک و فضای سبز که منطبق با هیچ یک از معانی احتیاج برای کسب یا پیشه یا تجارت شخص مؤجر نیست قابل پذیرش نمی باشد و ماده مذکور منصرف از موارد است.» به نظر می رسد که نظر گروه اقلیت صحیح تر باشد و با روح بند 2 ماده 15 سازگارتر است.

مورد سوم ـ نیاز شخصی قائم به شخص است

سئوال این است که : اگر با احراز نیاز مالک حکم تخلیه محل کسب صادر و آن گاه ملک به دیگری منتقل شود، آیا مالک جدید که احتیاج او محرز نیست می تواند به قائم مقامی محکومّ له تقاضای اجرائیه کند یا نیاز قائم به شخص است و منتقلٌ الیه حق تقاضای صدور اجرائیه ندارد؟

در این مورد نظریه ای از قضات دادگاه های حقوقی دو تهران صادر شده است، اکثریت آن ها عقیده دارند که دائر مدار رأی صادره، نیاز خواهان دعوی به ملک خود بوده است، بنابراین اگر او ملک خویش را بفروشد، رأی دادگاه موضوعاً منتفی می شود و جانشین محکومٌ له نمی تواند از مزایای آن حکم که قائم به شخص مالک سابق بوده استفاده و درخواست صدور اجرائیه نماید.

ولی نظر اقلیت بر این است که صرف انتقال ملک، موجب بی اعتباری حکم دادگاه نمی شود و مالک جدید که از هر حیث قائم مقام محکومٌ له است می تواند نسبت به رأی صادره تقاضای صدور اجرائیه نماید، زیرا اصل بر لازم الاجرا بودن رأی دادگاه است و در مقام تردید در اعتبار حکم دادگاه با فقد مجوز قانونی، اصل جاری می شود، یعنی بقای آن استصحاب می گردد.

نظر دوم قابل قبول نیست، زیرا درست است که منتقلٌ الیه قائم مقام مالک است و درست است که تعطیل و توقیف و قطع اجرای حکم جز در موارد منصوص در قانون اجرای احکام مدنی جایز نیست و درست است که ظاهراً مورد مطروح قابل انطباق به هیچ یک از شقوق ماده  426 قانون آیین دادرسی مدنی در اعاده دادرسی هم نیست، ولی از آن جا که قانون مؤجر و مستأجر قانونی آمره و نسبت به قانونی مدنی قانونی استثنائی است، اقتضای تفسیر کاملاً مضیق را دارد، ظاهراً باید گفت که انتقال ملک از طرف مؤجر که مدعی نیاز شخصی است، می تواند نوعی انصراف از دعوی یا استرداد آن تلقی شود، و شاید بتوان گفت که اقدام مؤجر به انتقال ملک می تواند کاشف از غیر واقعی بودن ادعای او دائر بر نیاز شخصی تلقی شود. استناد به اصل استصحاب نیز در این باب بی مورد است، چه با فرض ثبوت وقوع انتقال، دیگر امر سابق با خصوصیات قبلی خود موجود نیست تا در وجود یا عدم آن تردید و بقائش را استصحاب کنیم، بلکه امر سابق یعنی حکم تخلیه، مبتنی بر احراز نیاز شخصی مؤجر، با تغییر مالک، یکی از ارکان وجودیش را از دست داده و به امر جدیدی متحول شده است و اگر حکمی باید بشود بر مبنای امر یقینی و موجود فعلی یعنی تغییر مالک و انتفاء نیاز شخصی است نه امر معدوم قبلی.

مسأله دیگری نیز که در این قسمت قابل طرح است این که آیا درخواست تخلیه، به منظور استفاده از ملک برای کسب و پیشه فرزند مؤجر قابل پذیرش است یا خیر؟

به نظر می رسد که در این مورد هم، با توجه به صراحت بند 2 ماده 15 که می گوید: تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت، این چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد. در این مورد رأیی از یکی از محاکم عمومی تهران را به عنوان نمونه نقل می کنم: در خصوص دعوی آقای (الف) به طرفیت آقای (ب) مبنی بر تخلیه یک باب مغازه به لحاژظ احتیاج شخصی، صرف نظر از این که خواهان دلیل مثبت قرارداد اجاره را ارائه ننموده، به فرض ثبوت ادعا و انعقاد عقد اجاره، نظر به این که مفاد متن دادخواست تقدیمی مؤید درخواست وی مشعر بر تخلیه به منظور استفاده فرزندش از مورد اجاره می باشد و مورد مذکور، از موارد منصوص در ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 تلقی نمی شود، زیرا قانون گذار تخلیه را به منظور احتیاج شخصی مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت پذیرفته نه احتیاج فرزند او را، فلذا موضوع تخلیه به لحاظ نیاز فرزند به اشتغال به کار، در محدوده بند 2 ماده 15قانون منصرف نمی گنجد، حکم به رد دعوی صادر می شود.

مورد چهارم ـ منظور از نیاز شخصی نیاز مادی است نه نیازهای غیر مادی

سئوالی که در این مورد مطرح می شود این است که: اگر خواسته خواهان تخلیه به لحاظ نیاز شخصی، به منظوری غیر از انجام کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره باشد تکلیف چیست؟

به نظر می رسد که با توجه به مفاد بند 2 ماده 15 که می گوید: تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت، مورد فقط شامل تخلیه به جهات منحصر در قانون می باشد و شامل موارد دیگر نمی شود.

برای نمونه در این مورد، رأی صادر شده از یکی از شعب دادگاه های عمومی تهران قابل ذکر است: در خصوص دعوی آقای جوادی عضو هیأت امنای مسجد امام حسن عسگری (ع) به طرفیت آقای واقفی مبنی بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ نیاز شخصی مسجد برای تأسیس کتابخانه و بخش فرهنگی، قطع نظر از این که در اجرای قرارهای معاینه و تحقیق محلی به شرطی که در پرونده مضبوط است، نیاز مسجد احراز نمی گردد، اساساً به فرض ثبوت نیاز، نظر به این که در بند 2 از ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیاز شخصی به منظور کسب یا پیشه یا تجارت که متضمن و بیانگر منفعت مادی است پیش بینی شده و مؤید این عبارت مقنن در قسمت اخیر ماده 15 قانون موصوف می باشد، که صدور حکم تخلیه را منوط به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت دانسته و نظر به این که در مانحن فیه قصد و اراده هیأت حقوقی مسجد از تخلیه، استفاده از مورد اجاره برای تأسیس کتابخانه و به منظور ترویج مسائل فرهنگی که جنبه خیرخواهانه و کسب منافع غیر مادی است می باشد، لهذا نیاز به تأسیس کتابخانه که از امور غیر انتفاعی تلقی می شود در محدوده بند 2 ماده 15 قانون مزبور نمی گنجد، با وصف مذکور دعوی مطروحه در نظر دادگاه غیر ثابت تشخیص و حکم به رد آن صادر می گردد. پس حاصل بحث در مورد بند 2 ماده 15 این است که:

1 ـ مؤجر باید شخصاً به مورد اجاره احتیاج داشته باشد.

2 ـ فاقد شغل بوده و امکانات مالی وی مرتفع کننده احتیاج او به کسب و کار در مورد اجاره نباشد.

3 ـ احتیاج در زمان اقامه دعوی ثابت بوده و با اجرای قرار معاینه و تحقیق محلی احتیاج وی بر دادگاه ثابت شود.

بخش دوم

در این قسمت به بررسی اجمالی بند 3 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می پردازم:

بند 3 اشعار دارد بر این که « در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید». که در این مورد هم دادگاه پس از احراز نیاز، ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت با کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری رأی خواهد داد.

ابتدائاً تطبیقی بین این دو بند از ماده انجام داده و سپس به توضیح در مورد بند سوم می پردازم.

این بند از ماده با بند قبلی دو تفاوت اساسی دارد، یکی از نظر استفاده از مورد اجاره پس از تخلیه و یکی در مورد اشخاص مشمول آن.

در بند 2، تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت قید شده در حالی که در بند 3، گفته شده، در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد.

و مطلب دیگر این که: در بند 2، فقط احتیاج شخص مؤجر را ملاک صدور حکم تخلیه قرار داده است در حالی که در بند 3، احتیاج اقربای مالک را نیز مورد توجه قرار داده و آن ها را در کنار مالک آورده است. در مورد این بند از ماده هم جهت درخواست تخلیه وجود سه شرط لازم  است:

شرط اول ـ احراز نیاز قطعی و واقعی:

در مورد این شرط در قسمت قبلی در توضیحات راجع به بند 2، به اندازه ی کافی بحث شد، تنها مطلبی که باید اضافه کنم و تفاوتی که در این جا وجود دارد این است که افرادی که احتیاج آن ها موجب تخلیه خواهد شد علاوه بر مؤجر شامل اولاد یا پدر و مادر یا همسر او نیز می گردد.

این مطلبی است که اغلب باعث اشتباه افراد ناآگاه می شود و دعوی تخلیه محل های کسب را برای استفاده کسبی فرزند یا پدر خود مطرح می کنند، که محکوم به رد است.

شرط دوم ـ قابلیت محل برای سکنی:

این بند از ماده 15 صرفاً در مورد محل هایی که بالفعل و در وضع موجود قابلیت سکنی داشته باشند مثل خانه ها و آپارتمان ها ممکن است مصداق پیدا کند و این ادعا که مثلاً مغازه مورد اجاره را با تغییرات و تعمیراتی می توان به محل سکنی تبدیل کردمسموع نخواهد بود. البته موردی که ممکن است در این جا مطرح شود این است که، ممکن است مؤجر در قسمت متصل به مغازه دارای محل سکونت مناسب نباشد و چون فضای به اندازه کافی است بخواهد آن را به محل سکونت خود اضافه نموده و به عنوان محل سکونت استفاده کند، این ادعا ممکن است قابل پذیرش باشد آن هم در صورتی که امکان تداخل مغازه در محل سکونت مؤجر از نظر فنی فراهم بوده و این امر متعارف هم باشد.

قانون گذار صراحتاً مقرر نموده است باید مورد اجاره برای سکنی مناسب باشد. در جهت احراز این امر در دعاوی مؤجرین به ادعای تخلیه جهت سکونت، محاکم بدواً موضوع را به کارشناس ارجاع می نمایند که با ملاحظه محل مورد اجاره، امکان استفاده سکونتی مورد اجاره برای دادگاه احراز شود، در این صورت، کارشناس نظر فنی خود را ارائه و وضعیت مورد اجاره را تشریح خواهد کرد، احراز این که مورد اجاره معدّ سکونت است یا خیر با دادگاه خواهد بود.

در صورت تحقق شرط اول یعنی مناسب بودن مورد اجاره برای سکونت، محکمه حسب مورد تقاضای مطروحه، به بررسی نیاز سکونتی مؤجر، اولاد، پدر، مادر یا همسر او خواهد پرداخت. ممکن است مؤجر بخواهد در یک زمان مورد اجاره را جهت سکونت تمامی افراد مذکور مورد استفاده قرار دهد، در این صورت دادگاه باید مطمئن شود که مؤجر دارای محل سکونت و امکانات سکونتی برای خود یا افراد یاد شده نیست و هر یک از آن ها که تخلیه به لحاظ نیاز او تقاضا شده است دارای محل زندگی جداگانه و مناسب برای سکونت نیستند.

هرگاه مؤجر، اولاد، پدر، مادر یا همسر او در محل دیگری مستأجر باشند و از لحاظ ادامه سکونت مشکلی نداشته باشند بعید به نظر می رسد که دادگاه نیاز آن ها را به مورد اجاره محرز بداند. البته بعضی از محاکم دعوای تخلیه را در فرض مذکور مورد پذیرش قرار داده و حکم به تخلیه صادر می نمایند، استدلال قضات محاکم آن است که وقتی مؤجر دارای ملک شخصی است دلیلی ندارد که در ملک استیجاری سکونت کند، رجوع او به دادگاه ممکن است مؤید آن باشد که در محل استیجاری با مشکل مواجه است و به ملک خود برای سکونت خویش احتیاج دارد، به نظر می رسد که این نظر با قواعد انصاف سازگارتر باشد. پس احراز نیاز امری موضوعی و اثبات آن بر عهده مؤجر است و بدیهی است که محکمه به کلیه مسائل عرفی و عقلی محیط بر قضیه توجه می کند.

خواهان ها دادخواستی جهت تخلیه یک باب زیرزمین به لحاظ نیاز شخصی جهت سکونت داده اند، دادگاه بدوی حکم به تخلیه داده است، مستأجر به رأی اعتراض نموده و دادگاه تجدیدنظر اعتراض را وارد دانسته است و چنین استدلال نموده که با توجه به نظر کارشناس رسمی که از محل بازدید نموده و مشخصات محل را در نظریه خود قید کرده ونظر داده است که استفاده از این زیرزمین حتی در روز  با نور برق ممکن می باشد و مناسب برای سکونت نبوده و بیشتر آزمایشگاه، مطب یا درمانگاه و شغل فعلی مستأجر که عکاسی است و امثال آن قابلیت استفاده را خواهد داشت و مناسب برای سکونت نمی باشد و با عنایت به این که به علت مناسب نبودن مورد اجاره جهت سکنی، شرط قانونی برای تخلیه موجود نمی باشد و از آن جایی که برای تشخیص تناسب یا عدم تناسب مورد اجاره برای سکونت، توان بالقوه و بالفعل مؤجر ملاک نبوده بلکه اصول فنی و شرایط متعارف، مورد اجاره را برای سکونت مناسب ندانسته و مدافعات وکیل مؤجرین به این که موکلین وی در مورد اجاره به کیفیت موجود قادر به سکونت بوده و این محل برای آنان مناسب خواهد بود موجه نبوده و مؤثر در مقام تخواهد بود..... .

و شرط سوم ـ حادث بودن نیاز:

حادث بودن نیازیعنی در زمان اقامه دعوی این احتیاج ایجاد شده باشد، حتی اگر قبل از آن چنین نیازی وجود نداشته باشد. در این جا هم مجدداً سئوالی مطرح می شود که در مورد بند 2 ماده 15 هم مطرح کردیم و آن چگونگی استماع دعوی تخلیه مورد اجاره به علت نیاز شخصی که مسبوق به محکومیت مالک بوده و مجدداً از طرف او مطرح شده باشد، نظریه اکثریت قضات این بود که :

اگر دعوای مجدد، عیناً همان دعوی سابق باشد مشمول اعتبار امر مختومه بوده و قابل رسیدگی دوباره نیست مگر آن که بعد از صدور حکم سابق تغییر و حدوثی در وضعیت مؤجر پیدا شده باشد.

تغییر و حدوث مورد نظر قضات مذکور، همان حادث بودن احتیاج در زمان اقامه دعوی است، زیرا چه بسا احتیاج در زمان اقامه دعوای قبلی حادث نبوده ولی بعداً ایجاد شده و مؤجر بر اساس آن مجدداً درخواست تخلیه نموده باشد. در این مورد مثالی را مطرح می کنم:

فرض کنیم مؤجر مجرد بوده، پدر و مادرش در محل مناسبی زندگی می کرده و دعوی او به لحاظ عدم احراز نیاز وی جهت سکونت رد شده است. قبل از اقامه دعوی مجدد ازدواج کرده و فاقد محل سکونت مستقل می باشد، نیاز به مورد اجاره در این مقطع ایجاد شده و دادگاه این نیاز را احراز خواهد کرد. به همین ترتیب است نیاز مؤجر برای سکونت افراد تحت تکفل خود هرگاه در زمان اقامه دعوی این احتیاج حادث باشد.

پس نتیجه بحث حاصل از بررسی بند سوم ماده 15 چنین است:

اول ـ مورد اجاره باید مستعد سکنی باشد.

دوم ـ هر یک از افرادی که تخلیه به لحاظ سکونت آن ها تقاضا گردیده به مورد اجاره جهت سکونت خود احتیاج داشته باشند.

سوم ـ این احتیاج بر دادگاه اثبات شود، که ثبوت ادعای مؤجر در اقامه این دعوی، ضمن معاینه محل با تحقیق محلی احراز می شود.

                                                                                                                  « والسلام »

 

منبع وبلاک اقای سعید اقاباباگلی

 


  powered by persian weblog