جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

محکومیت قطعی به مجازات درجه شش موجبی برای فرض تکرار جرم هست یا....

بنام خدا

 

 

چنانچه شخصی سابقه محکومیت قطعی به مجازات جرم درجه شش داشته باشد ...

 

مرجع تصویب: قوه قضائیه
شماره ویژه نامه: ۶۸۱   چهارشنبه،۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۳

 

 سال هفتاد شماره ۲۰۱۵۸
نظریه‌های مشورتی اداره کل امور حقوقی و تدوین قوانین قوة قضائیه

 

شماره۲۵۴۵/۹۲/۷                                                                      ۲۸/۱۲/۱۳۹۲
۴۳
شماره پرونده ۱۶۰۴ ـ ۱/۱۸۶ ـ ۹۲
سؤال
با عنایت به محتوای ماده ۱۳۷ از قانون مجازات اسلامی ۱۳۹۲ ناظر به ماده ۲۵ و تبصره آن از قانون مارالذکر، چنانچه شخصی سابقه محکومیت قطعی به مجازات جرم درجه شش داشته باشد و مجدداً مرتکب جرم درجه شش یا درجه چهار دیگر شود آیا مقررات تکرار قابل اعمال هست یا خیر؟
نظریه شماره۲۰۴۱/۹۲/۷ ـ ۲۵/۱۰/۱۳۹۲
 
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه شخصی مرتکب جرم درجه شش شده باشد و پس از قطعیت حکم، مرتکب یکی از جرایم درجه یک تا شش دیگری شود با توجه به ماده ۱۳۷ قانون مجازات اسلامی ۱۳۹۲، اگر حکم محکومیت قطعی اجراء نشده و موضوع مشمول مرور زمان اجرای حکم نیز نشده باشد از موجبات تشدید مجازات به لحاظ تکرار جرم است ولی چنانچه محکومیت قطعی اجراء شده باشد با توجه به ماده ۲۵ قانون مرقوم که برای جرم درجه ۶ فرض اعاده حیثیت ننموده است، مشمول مقررات تکرار جرم نمی‌شود.
٭٭٭٭٭
۴۴
شماره پرونده ۱۳۲۲ ـ ۱/۱۸۶ ـ ۹۲
سؤال
حسب ماده ۱۸ قانون مربوط به مقررات امور پزشکی و دارویی و مواد خوردنی و آشامیدنی مصوب ۱۳۳۴ اشخاصی که در تهیه مواد دارویی به هر کیفیتی مرتکب تقلب شوند از قبیل آن که جنسی را به جای جنس دیگر قلمداد نمایند و یا آن را با مواد خارجی مخلوط سازند و همچنین با علم به فساد و تقلبی بودن آن مواد برای فروش آماده و یا عرضـه بدارند و یا به فروش برسـاند و یا دارویی را به جـای داروی دیگر بدهند به مجازاتهای ذیل محکوم خواهند شد:
الف: در صورتی که استعمال مواد دارویی منحصراً علت فوت باشد مجازات تهیه‌کننده اعدام است و در صورتی که یکی از علل فوت باشد مجازات تهیه‌کننده حبس دائم با اعمال شاقه خواهد بود... با عنایت به این مقرره:
۱ـ آیا با وجود تبصره ۱ ماده ۳ آن قانون اصلاحی ۱۳۷۹ اساساً ماده فوق و بندها و تبصره‌های آن کماکان به عنوان مقرره‌ای خاص به اعتبار قانونی خود باقی می‌باشد یا آنکه به کلی نسخ گردیده است؟
۲ـ بر فرض اعتبار ساخت اقلام دارویی مجاز بر اساس فهرست منتشره وزارت بهداشت نظیر الکل طبی اتانول توسط اشخاص فاقد صلاحیت و یا فاقد پروانه ساخت معتبر از وزارت مذکور با چه مقرره‌ای قابل مجازات می‌باشد؟
۳ـ مقصود از تهیه‌کننده در ماده مورد سؤال چه شخصی است و آیا به فروشنده اقلام دارویی دست‌ساز تقلبی که قادر به معرفی سازنده نیست تهیه‌کننده قابل اطلاق است یا خیر؟ در صورت منفی بودن پاسخ فرد مذکور با چه مقرره‌ای قابل مجازات می‌باشد؟
۴ـ در خصوص قرار توقیف اجباری متهمین موضوع تبصره ۳ ماده ۱۸ مزبور پاسخ چیست و آیا با وضع مقررات عمومی بعدی نسخ شده است یا خیر؟
۵ ـ با عنایت به تبصره ۶ ماده ۳ قانون صدرالذکر الحاقی ۱۳۷۴ به موجب قانون اصلاح ماده ۳ قانون مربوط به مقررات امور پزشکی و دارویی و مواد خوراکی و آشامیدنی رسیدگی به جرایم موضوع ماده ۱۸ آن در صلاحیت چه دادگاهی است؟
نظریه شماره۲۰۳۳/۹۲/۷ ـ ۱۷/۱۰/۱۳۹۲
 
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
      ۱ـ ماده ۱۸ قانون مربوط به مقررات امور پزشکی و دارویی و مواد خوردنی و آشامیدنی مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی راجع به تقـلب در تهیه مواد دارویی به شـرح مندرج در این ماده اسـت در حالیکه تبصره۱ ماده۳ اصلاحی این قانون مربوط به واردات و خرید و فـروش دارو بدون اخذ مجوز از وزارتخانه مربوطه است و این دو از حیث موضوعات مطرح شده متفاوتند و تعارضی با هم ندارند.
۲ـ ساخت هر نوع دارو یا فرآورده بیولوژیکی توسط اشخاص فاقد صلاحیت یا فاقد پروانه مطابق ماده ۱۵ قانون مربوط به مقررات امور پزشکی و دارویی و مواد خوردنی و آشامیدنی مصوب ۱۳۳۴ جرم محسوب و مرتکب قابل مجازات است.
۳ـ منظور از تهیه‌کننده، هریک از اشخاصی هستند که در ماده ۱۸ قانون مرقوم به آن اشاره شده و حسب مورد به مجازات های مقرر در ذیل ماده مذکور محکوم خواهند شد.
۴ـ قـرار بازداشت (قرار توقیف) مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۸ قانون مورد بحث با توجه به بند هـ ماده ۳۵ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری به اعتبار خود باقی است و نسخ نشده است.
۵ ـ طبـق تبـصره ۶ الحـاقی ۲۹/۱/۱۳۷۴ مـاده ۳ قانون مـربوط به مقررات امور پزشکی و دارویی و مواد خوردنی و آشامیدنی رسیدگی به جرائم موضوع ماده ۱۸ این قانون در صلاحیت دادگاه انقلاب اسلامی است.
٭٭٭٭٭
۴۵
شماره پرونده ۱۵۴۵ ـ ۱/۱۸۶ ـ ۹۲
سؤال
۱ـ آیا مرورزمان شکایت موضوع ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی و محدودیت زمانی شاکی در اعلام شکایت در جرایم قابل گذشتی که قبل از لازم¬الاجراءشدن این قانون واقع شده است جاری است؟
۲ـ باتوجه به اینکه در آن مهلت یکساله از تاریخ اطلاع از وقوع جرم برای طرح شکایت پیش¬بینی شده است آیا مهلت شکایت کیفری در صدور چک بلامحل از شش ماه به یکسال از زمان صدورگواهی عدم پرداخت افزایش یافته است؟
نظریه شماره۲۰۲۴/۹۲/۷ ـ ۱۷/۱۰/۱۳۹۲
 
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱ـ با توجه به صراحت بند ت ماده ۱۱ قانون مجازات اسلامی ۱۳۹۲ مقررات مرور زمان شامل جرائم سابق بر وضع این قانون فوراً اجراء می‌شود. لذا مقررات ماده ۱۰۶ قانون یاد شده در خصوص سقوط حق شکایت کیفری به شرح مذکور در این ماده که در مبحث چهارم ـ  مرور زمان پیش بینی شده است، بر جرایم سابق بر وضع این قانون نیز تسری دارد.
۲ـ قانون صدور چک، قانون خاص است و مقررات مربوط به طرح شکایت کیفری و مهلت‌های مقرر در ماده ۱۱ این قانون کماکان به قوت خود باقی است و مقررات عام ماده ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی ۱۳۹۲ ناسخ خاص مقدم نیست.
٭٭٭٭٭
۴۶
شماره پرونده ۱۵۲۷ ـ ۱۶/۹ ـ ۹۲
سؤال
آیا در پرونده¬های خانوادگی¬ موضوع ماده ۴ حمایت خانواده مصوب ۹/۱۲/۱۳۹۱ حضور خوانده در جلـسات طرح مداخله به منظورکاهش طلاق که در راستای ارجاع به مشاوره موضوع ماده ۲۵ و فصل دوم قانون مذکور می¬باشد، مشمول رأی حضوری است و یا غیابی؟
نظریه شماره۲۰۱۷/۹۲/۷ ـ ۱۶/۱۰/۱۳۹۲
 
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با عنایت به فرض استـعلام و باتوجه به تـعریفی که از رأی غـیابی در ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی آمده، چنانچه خوانده، سابقه ابلاغ واقعی اخطاریه در پرونده دادگاه خانواده نداشته باشد و در جلسات دادرسی نیز حضور نیافته و لایحه‌ای هم تقدیم ننموده و وکیلی نیز معرفی نکرده باشد، در اینصورت حکم صادره از سوی دادگاه در دعاوی خانوادگی نسبت به خوانده، غـیابی محسوب است و صرف شرکت خوانده در جلسات مشاوره در مراکز مربوطه موضوع ماده ۱۶ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱ در خارج از دادگاه، موجب حضوری شدن رأی مزبور نمی‌گردد. 
 


پی نوشت :
روزنامه رسمی چهارشنبه،۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۳ 


چنانچه رأي صادره از طرف رييس قوه قضائيه خلاف بين شرع تشخيص داده شود

بنام خدا


 

چنانچه رأي صادره از طرف رييس قوه قضائيه خلاف بين شرع تشخيص داده شود

 

283
1ـ چنانچه رأي صادره از طرف رييس قوه قضائيه خلاف بين شرع تشخيص داده شود آيا نحوه ابلاغ رأي به ذي‌نفع تأثيري در تشخيص مذكور دارد؟
2ـ آيا در صورت پذيرش اعاده دادرسي پرونده براي رسيدگي مجدد به شعبه صادركننده 19/2/1389 رأي قبلي فرستاده مي‌شود يا به شعبه ديگر؟
3ـ قابل تجديدنظر بودن يا نبودن رأي صادره پس از اعاده دادرسي چگونه است؟

 

نظريه شماره 644/7ـ6/2/1388

 

نظريه اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضائيه

 

1ـ آنچه در ماده 18 اصلاحي قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب مصوب 1385 آمده است، احراز خلاف شرع بودن رأي توسط رياست محترم قوه قضائيه است و مقدمات اين موضوع (درخواست حوزه نظارت استان يا سازمان قضائي) تأثيري در ماهيت ندارد، لذا چنانچه رياست محترم قوه قضائيه خلاف شرع بودن رأي را (صرف‌نظر از طريق اطلاع) تشخيص دهد، اين تشخيص قانوناً بعنوان يكي از جهات اعاده دادرسي محسوب و پرونده به مرجع صالح جهت رسيدگي ارسال مي‌شود.
2ـ در فرض سؤال، در صورت پذيرش و تجويز اعاده دادرسي با توجه به بند د مـاده6 قانون تجديدنظر آراي دادگاهها، رسيدگي مجدد به شعبه ديگر همان دادگاه يا دادگاه همعرض (به تشخيص ديوان عالي كشور) ارجاع مي‌گردد، بنابراين شعبه‌اي كه سابقه رسيدگي دارد نمي‌تواند مجدداً رسيدگي كند، هرچند قاضي شعبه تغيير يافته باشد.
3ـ قابل تجديدنظر بودن يا نبودن رائي كه پس از قبول اعاده دادرسي صادر مي‌شود تابع مقررات كلي مربوط به آراء است.

 


HyperLink  
   

ماده واحده موضوع ماده 58 قانون حمایت خانواده مصوب 1391(( نحله))

هوالحکیم

 

به موجب ماده ۵۸ قانون حمایت خانواده مصوب ۱/۱۲/۱۳۹۱ ، ماده واحده قانون اصلاح مقررات ...؟

 

شماره پرونده ۶۵۲ ـ ۱۶/۹ ـ ۹۲
سؤال
به موجب ماده ۵۸ قانون حمایت خانواده مصوب ۱/۱۲/۱۳۹۱ ، ماده واحده قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب ۲۱/۱۲/۱۳۷۱ به جز بند «ب» تبصره ۶ آن نسخ گردیده است. با عنایت به اینکه طبق مفاد بند «ب» تبصره مذکور در غیر مورد بند «الف» برای زوجه نحله تعیین می‌گردد، حال که بند «الف» تبصره مذکور نسخ شده در چه صورتی برای «زوجه» نحله تعیین می‌گردد؟
نظریه شماره۱۷۲۳/۹۲/۷ ـ ۴/۹/۱۳۹۲
 
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
بقاء بند ب تبصره ۶ اصلاحی ماده واحده قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق، به معنای این است که در موارد مشمول این تبصره بجز مورد مذکور در بند الف، به زوجه نحله تعلق می‌گیرد؛ بنابراین استحقاق نحله در صورتی است که اولاً در خصوص امورمالی ضمن عقد نکاح یا عقد خارج لازم شرطی نشده باشد، ثانیاً طلاق به درخواست زوجه نباشد، ثالثاً تقاضای طلاق ناشی از تخّلف زن از وظایف همسری یا سوء اخلاق و رفتار وی نباشد.


وحدت رویه شماره 731 ((تعیین مرجع اظهارنظر در مورد آزادی مشروط))

هوالحکیم

 

وحدت رویه شماره ۷۳۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص تعیین مرجع اظهارنظر در مورد آزادی مشروط

شماره۸۱۶۱/۱۵۲/۱۱۰                                                                 ۱۷/۱۰/۱۳۹۲
مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور
گزارش پرونده وحدت رویه ردیف ۹۲/۲۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با مقدمه مربوط و رأی آن به شرح ذیل تنظیم و جهت چاپ و نشر ایفاد می‌گردد.
معاون قضایی دیوان عالی کشور ـ ابراهیم ابراهیمی
 
الف: مقدمه
جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه ردیف ۹۲/۲۱ رأس ساعت ۹ روز سه‌شنبه مورخ۲۸/۸/۱۳۹۲ به ریاست حضرت آیت‌الله احمد محسنی ‌گرکانی رئیس دیوان عالی کشور و حضور حجة‌ الاسلام والمسلمین جناب آقای غلامحسین محسنی‌اژیه دادستان کل کشور و شرکت جنابان آقایان رؤسا، مستشاران و اعضاء معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور، در سالن هیأت عمومی تشکیل و پس از تلاوت آیاتی از کلام‌الله مجید و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت‌کننده درخصوص مورد و استماع نظریه دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می‌گردد، به صدور رأی وحدت رویه قضایی شماره ۷۳۱ـ ۲۸/۸/۱۳۹۲ منتهی گردید.
ب : گزارش پرونده
با احترام، معروض می‌دارد: در اثر اختلاف استنباط از ماده ۵۸ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ و تعیین مرجع اظهارنظر در مورد آزادی مشروط، از شعب نهم و نوزدهم دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران به شرح ذیل آراء مختلف صادر گردیده است.
۱ـ شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران درخصوص مورد به موجب پرونده کلاسه ۲۲۰۰۰۲۴۲۶ و طی دادنامه ۹۰۰۴۲۴ـ۲۶/۴/۱۳۹۲ به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:
«با التفات به پیشنهاد آزادی مشروط از سوی دادیار محترم جانشین دادستان به شرح صفحه ۲۳۷ پرونده، درخصوص آقای ابوالفضل شیرمحمد کریمی و ارسال آن به این شعبه، نظر به اینکه اولاً: در ماده ۳۸ قانون مجازات اسلامی سابق مرجع صالح برای اتخاذ تصمیم در رابطه با آزادی مشروط دادگاه صادرکننده دادنامه محکومیت قطعی بوده و در ماده ۵۸ قانون مجازات اسلامی اخیرالتصویب با حذف قید قطعیت، منصرف از دادگاه صادرکننده حکم قطعی می‌باشد و ثانیاً: در این قانون هر کجا که مراد قانون‌گذار از دادگاه صادرکننده حکم، دادگاه صادرکننده حکم قطعی بوده است به صراحت به قید «قطعی» تصریح شده است که فی‌الجمله می‌توان به بند «ب» ماده ۱۰، تبصره ذیل ماده ۱۱ و یا به مواد ۴۶، ۵۰ و ۵۷ اشاره نموده و ثالثاً: از آنجا که به موجب ماده ۲۸۱ قانون آیین دادرسی کیفری اجرای حکم در هر حال با دادگاه بدوی صادرکننده حکم و تحت‌نظر این دادگاه انجام می‌گیرد، لذا اظهارنظر دادگاه بدوی در رابطه با استفاده از آزادی مشروط و
استحقاق یا عدم استحقاق محکوم‌ٌ‌علیه در این خصوص با التفات به شرایط مندرج در بند الف ماده ۵۸ قانون مجازات اسلامی مصوب خرداد ۱۳۹۲ مناسب‌تر تشخیص داده می‌شود، بنابراین به عقیده این دادگاه مرجع اظهارنظر در مورد آزادی مشروط، دادگاه بدوی و تلقی از عبارت دادگاه صادرکننده حکم در ماده ۵۸ قانون مارالذکر دادگاه مذکور می‌باشد، لذا مقتضی است دفتر پرونده از آمار کسر و به دادگاه بدوی صادرکننده حکم ارسال گردد.»
۲ـ شعبه نوزدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز در مورد مذکور، به موجب دادنامه شماره ۱۹۰۰۵۹۶ـ۱۲/۵/۱۳۹۲ پرونده کلاسه ۹۰۲۸۵ خود چنین رأی داده است:
«آقای عزیز کریمی دیزج فرزند جعفر به موجب دادنامه قطعی شماره ۱۵۶۱ مورخ ۱۸/۱۰/۱۳۸۹ صادره از شعبه ۱۹ دادگاه تجدیدنظر تهران به اتهام معاونت در جعل و به طریق آن تحصیل مال نامشروع و به اتهام جعل ریز نمرات تحصیلی دانش‌آموزان و مهر مدارس با متهم ردیف اول به تحمل یک سال حبس محکوم گردیده اینک از سوی ریاست محترم زندان با توجه به مدت حبس متحمله و اظهار ندامت و پشیمانی از سوی خود وی در ص ۱۰۲۳ پرونده و لحاظ فقدان سابقه محکومیت کیفری و قبول درخواست مستنداً به ماده ۵۸ قانون مجازات اسلامی دادگاه حکم به آزادی مشروط مشارالیه از این تاریخ (اجرای حکم) به مدت پنج سال صادر و اعلام می‌دارد که در صورت ارتکاب جرم مجدد عمدی و حصول محکومیت قطعی کیفری حبس باقیمانده را نیز تحمل نماید. رأی صادره قطعی است.»
هرچند که شعبه ۱۹ به جای تعیین مدت آزادی مشروط وفق قسمت اخیر ماده ۵۹ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ مدت تعلیق را اشتباهاً پنج سال تعیین کرده است، اما همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایند شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده ۳۸ قانون مجازات اسلامی سابق و بند «ب» ماده ۱۰، تبصره ذیل ماده ۱۱ و مواد ۴۶، ۵۰، ۵۷ و بند الف ماده ۵۸ قانون مجازات اسلامی مصوب خرداد ماه ۱۳۹۲ اظهارنظر در مورد پیشنهاد آزادی مشروط را از وظایف قانونی دادگاه صادرکننده حکم بدوی دانسته ولی شعبه نوزدهم با استناد به ماده ۵۸ قانون مرقوم رأساً درباره پیشنهاد آزادی مشروط اتخاذ تصمیم نموده است که با استناد به ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، بررسی موضوع اختلاف را برای صدور رأی وحدت رویه قضایی درخواست می‌نماید.
معاون قضائی دیوان عالی کشورـ حسین کریمی
 
ج: نظریه دادستان کل کشور: تأیید رأی شعبه ۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۱ ـ ۲۸/۸/۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
مقررات مربوط به پیشنهاد آزادی مشروط ناظر به اجرای احکام قطعی و لازم‌الاجراست و اظهارنظر قانونی درخصوص مورد هم علی‌الاصول با دادگاه صادرکننده حکم قطعی (اعم از بدوی یا تجدیدنظر) خواهد بود همچنان که در مقررات نیمه آزادی موضوع ماده ۵۷ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ نیز این امر مورد تصریح قرار گرفته است، لذا رأی شعبه نوزدهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران در حدی که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی مطابق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور


امام خمینی ره از دیدگاه اندیشمندان عربی

 

 

بنام خدا

 

امام خمینی (ره) از دیدگاه اندیشمندان عرب

امام خمینی (ره)
امام خمینی (ره)
        
                          در حالیکه این روزها مناطق مختلف ایران اسلامی شاهد مراسم متعدد به مناسبت بیست و پنجمین سالگرد ارتحال امام خمینی (ره) بنیانگذار انقلاب اسلامی است؛ شخصیت های مختلف از کشورهای دور و نزدیک خود را به ایران می رسانند تا در این مراسم شرکت کنند.        

به گزارش روز سه شنبه پایگاه خبری شبکه العالم، دوستداران امام خمینی (ره) که ازکشورهای مختلف جهان به ایران آمده اند ، با برگزاری مراسم و همایش هایی ، یاد و خاطره امام راحل را گرامی می دارند و به بررسی شخصیت و افکار امام و عرفان اسلامی او می پردازند.
درهمین ارتباط ، شیخ علی شیخ الاسلامی اندیشمند مسلمان در گفتگو با پایگاه خبری العهد لبنان گفت: امام خمینی(قدس سره) در همه زمینه ها اعم از سیاسی، اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و عرفان از منادیان میانه روی و وحدت درجامعه بودند.
" صادق اللبان" عضو ائتلاف دولت قانون در مجلس نمایندگان عراق نیز خاطرنشان کرد، اصول و آرمان های امام خمینی (ره) برای همه جنبش های اسلامی آشکار و واضح بود.
وی افزود: امام خمینی(ره) الگویی برای همه آزادگان، مبلغان و روشنفکران جهان اسلام است و همه آنان از روحیه وحدت خواهی واقعی امام تاثیر پذیرفتند.
عضو ائتلاف دولت قانون در مجلس نمایندگان عراق خاطرنشان کرد: امام راحل، حامی جنبش های اسلامی و موجب تقویت آنان بود.
شیخ "حسن علیان" کارشناس لبنانی در امور دینی گفت: بدون شک جنبش و نظریه امام خمینی (قدس سره) درجهان اسلام، ابعادی آشکار و تاثیرگذاری داشت و در زمینه بازگشت اسلام به زندگی سیاسی و اجتماعی بسیار موثر بود.
"صالح الرکابی" مشاور استاندار نجف اشرف نیز درگفتگو با پایگاه العهد خاطرنشان کرد: ما مردم عراق به طور مستقیم از انقلاب اسلامی ایران و افکار روشنفکرانه و وحدت طلبانه امام خمینی (ره) تاثیر پذیرفتیم و بسیار با آن ابراز همبستگی کردیم.
وی افزود: ما از نزدیک ترین ملت ها به ملت ایران هستیم زیرا مردم هر دو کشور مسلمان بوده و دارای اشتراکات عقیدتی و تمدنی هستیم.
الرکابی خاطرنشان کرد، امام خمینی (قدس سره) در نجف، اشرف شهر ما، اقامت داشت و ما وی را به عنوان شخصیتی دانشمند و با ایمان می شناسیم .
وی افزود: امام خمینی (ره) افکار اسلامی ناب را در دعوت به وحدت میان ملت های اسلامی منتشر می کرد و مرجع ما در آن زمان، شهید سید باقر صدر بود که گفته مشهور ایشان خطاب به ملت عراق و ملت های اسلامی فراموش نشدنی است، وی گفته بود " در امام خمینی ذوب شوید، همچنان که او در اسلام ذوب گردید".
الرکابی گفت: ایران با وجود جنگ تحمیلی و فشارهای غرب، به لحاظ علمی، تمدنی، عقیدتی و امور نظامی به پیشرفت رسید. مردم ایران با رهبران انقلابی و ایمانی خود به رهبری امام راحل منسجم و متحد شدند و همه ملت ها تحت تاثیر آن قرار گرفتند.
وی افزود: امام خمینی (قدس سره) مردم را به سردادن شعار وحدت اسلامی دعوت می کرد و ما از آن تاثیر پذیرفتیم ، پس سلام خدا بر روزی که ایشان متولد شد و روزی که دارفانی را به عنوان یک عالم ربانی و یک مرجع، رهبر و ولی مسلمانان وداع گفت و روزی که با اجداد خود محمد رسول الله (ص) و خاندان پاکش، زنده در درگاه خداوند محشور می شود.


سرقفلی در قوانین جدید و قدیم

بنام خدا

 

             سرقفلی در قوانین جدید و قدیم        

 

و آن‌گونه که گفته شد آنچه که مورد مناقشه شده است، نظریه شماره 1488- 9/5/1363 شورای نگهبان است که اعلام کرده:« حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر، مذکور در ماده(19) قانون روابط موجر و مستأجر عنوان شرعی ندارد...» و همان‌گونه که گفته شد برخی دادرسان با استناد به این نظر معتقد شدند که حق کسب و پیشه و تجارت موضوع ماده (19) قانون 1356، مطلقاً حرام و معاملات مربوط به آن باطل است و صدور حکم بر پرداخت آن به مستأجر تخلف است.
ولی بسیاری نیز همان‌گونه که ذکر آن رفت، معتقد هستند که نظرات شورای نگهبان فقط از طریق قوانین مصوب قوه‌ی مقننه قابل اعمال و اجرا است و بقاء قوانین سابق تا فسخ صریح یا ضمنی آن‌ها با قوانین لاحق، استصحاب می‌شود.
برخی دیگر معتقد هستند که حتی اگر نظر اول را نیز بپذیریم این امر باعث ایجاد اختلال در اجرای قانون موجر و مستأجر سال 1356 نمی شود؛زیرا شورای نگهبان معتقد است که حق کسب و پیشه و تجارت موضوع ماده‌ی (19) قانون 1356 عنوان شرعی ندارد. واضح است که عنوان شرعی نداشتن با حرام بودن ملازمه نخواهد داشت.(1)
مضافاً اینکه هر کجا سخن از سرقفلی بوده است، شورای نگهبان به تحریرالوسیله ارجاع داده است. در مورد سرقفلی تقریباً مناقشه ای وجود ندارد و همان‌گونه که گفته شد در تحریرالوسیله هشت مسأله از مسائل مستحدثه به سرقفلی اختصاص یافته است که پس از بیان حکم عام موضوع، در مسائل 1 تا 3 از مسأله 4 به بعد به بیان مخصص‌های این حکم عام پرداخته شده است و مواردی را به اعتبار شرط کردن ضمن عقد، جایز شمرده اند .( 2 )
با توجه به این امر که شرط ضمنی یا شرایط تبانی هم در نظام حقوقی ما پذیرفته شده است،بنابراین می توان در روابط موجرین و مستأجرین محل‌های کسب ، به وجود چنین شرطی در مورد برقراری حق کسب و پیشه و تجارت قائل شد. چون قانون مدنی ما عرف را به عنوان منبعی برای حقوق مدنی و خصوصی قبول کرده است و مفهوم حق کسب و پیشه تجارت در عرف بازار و تجارت به روشنی پذیرفته شده است و نظر به اینکه شرط ضمنی یا شرط تبانی هم در نظام حقوقی ما پذیرفته شده و در روابط موجرین و مستأجرین محل‌های کسب، می‌توان به وجود چنین شرطی در مورد برقراری حق کسب و پیشه و تجارت قائل شد و همان‌گونه که گفته شد، قانون حاکم بر موضوع با تعبیری که بیان گشت، مغایرتی با شرع ندارد و از سوی دیگر کمیسیون استفتائات شورای عالی قضایی نظر داده است که « اعمال مادتین (18) و ( 19 ) قانون موجر و مستأجر هر گاه مخالف صریح فتاوای امام (ره) نباشد بلامانع است. ( 3)
از سوی دیگر باید قائل شویم آنچه به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در قانون موجر و مستأجرسال 1356 و پاره ای از قوانین دیگر مطرح است ، با توجه به اصل صحت، معارضه‌ای با ضوابط شرعی ندارد، این نظرات وجود داشت تا اینکه در سال 1369 مجمع تشیخص مصلحت نظام با تصویب ماده واحده‌ای در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت، مشکل اختلاف نظر دادرسان را پایان داد.
قانون 1365 در مورد حق کسب و پیشه و تجارت
در سال 1365 قانون‌گذار زمان را برای طرح مسأله حق کسب و پیشه و تجارت از دیدگاه شرعی، مناسب دانسته، با تصویب ماده‌ی الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 سعی کرده است. ضوابط عرفی را در مورد محل‌های کسب و پیشه حتی المقدوربه قواعد شرعی نزدیک کند. متن ماده چنین است:
« از تاریخ تصویب این قانون کلیه‌ی اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شود، دررأس انقضای مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه است؛مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای قانون هستند.»( 4)
ملاحظه می شود که در این قانون در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین است ، حق کسب و پیشه و تجارت به کلی منتفی می شود. شرط اول وجود سند رسمی است در خصوص روابط موجر و مستأجر و دوم اینکه موجر هیچ وجهی از مستأجر دریافت نکرده باشد؛ مگر آنچه که مربوط به اجور باشد، در صورت عدم وجود هر یک از این دو شرط ، به نظر برخی از حقوق‌دانان قانون سال 1356 اعمال می گردد.(5)
مصوبه جمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت
با توجه به اختلاف نظری که در رابطه با مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در بین دادرسان وجود داشت و عده‌ای همان‌گونه که در صفحات گذشته اشاره شد، از نظر شورای نگهبان عدم مشروعیت این حق را استنباط می‌کردند و برخی بر عکس اعتقاد داشتند که از نظر شورای نگهبان بطلان و عدم مشروعیت این حق استنباط نمی گردد و گروهی هم معتقد بودند که اصولاً شورای مذکور حق اعلام نظر در مورد قوانین قبل از انقلاب را ندارد، این اختلافات وجود داشت تا اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده‌ی واحده‌ی زیر را تصویب کرد.
« در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ماه 1356، عمل می‌شود. ماده‌ واحده‌ی الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب پانزدهم آبان ماه 1365 به قوت خود باقی است.
موضوع حق کسب یا پیشه یا تجارت در اجرای بند هشت اصل (110 ) قانون اساسی در جلسه مورخ 25/10/69 مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی و به شرح ماده فوق به تصویب رسیده است.»
پس همان‌گونه که اشاره شد ماده واحده‌ی فوق، اصل را بر اجرای قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 گذاشته است و در واقع جز در مواردی که مربوط به ماده واحده‌ی الحاقیه به قانون روابط و موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 می‌شود، بایستی قانون سال 1356 را در خصوص حق کسب و پیشه اعمال کرد.
همان‌گونه که اشاره شد در ماده واحده‌ی مصوب 1365 با دو شرط حق کسب و پیشه و تجارت به‌کلی منتفی است و در صورت فقدان آن دو شرط، قانون موجر و مستأجر سال 1365 در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت اعمال می‌گردد. این دو شرط یکی راجع به شکل تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه‌ی طرفین است.
یکی آنکه ( شرط اول ) روابط موجر و مستأجر حتماً با سند رسمی برقرار شده باشد و شرط دوم آنکه موجر هیچ وجهی از مستأجر جز آنچه که بابت اجور مستحق آن است، دریافت نکرده باشد.خلاصه آنکه اصل در مورد حق کسب و پیشه براساس مصوبه‌ی مجمع تشیخص مصلحت نظام و اعمال و اجرای قانون سال 1356 است ، مگر اینکه این دو شرط محقق گردد.
قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد سرقفلی
قانون سال 1376 از ماده‌ی ( 6 ) خود تا ماده (10 ) به مسأله سرقفلی اشاره کرده است.
در ماده‌ی( 6 ) این قانون اشاره شده است که :
« ماده ( 6 ) هر گاه مالک،ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر، حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به
نتیجه:
از آنچه ذکر شد،نتیجه می گیریم که در ابتدا عرف و عادت بین تجار بود که مفهوم سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را به وجود آورد و قانون‌گذارهم مجبور شد که این اصطلاح را در متون قانونی وارد کند.
در ابتدا در سال 1339 این اصطلاح در متون قانونی مورد استفاده قرار گرفت و در آن قانون تصریح شد که انتقال محل تجارت در مقابل اخذ سرقفلی به مستأجر جدیدی که به همان کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود، بلامانع است و مالک ملک مجبور به موافقت با این انتقال است؛مگر اینکه در سند اجاره سلب حق انتقال به غیر ذکر شده باشد. این در واقع پاسخ منطقی و مثبتی بود که قانون‌گذار آن روز به مقتضیات و نیازمندی‌های زمان داد. این وضع ادامه داشت تا تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که این قانون به شکل گسترده‌تری به مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت و ذکر شد که مستأجر اگر حق انتقال به غیر را داشته باشد،می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد و نکته‌ی جالب توجهی که در این قانون آمده بود،آنکه حتی اگر مستأجر بدون رعایت مقررات، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر اگر چه حق درخواست تخلیه را دارد، ولی می‌بایستی به مستأجر یا متصرف نصف حق کسب و پیشه و تجارت را بپردازد. با دقت در مفاد قانون سال 1356 در می‌یابیم که قانونگذار در صدد است که حتی المقدور موارد اجرا و اعمال حق کسب و پیشه و تجارت را تعمیم دهد و حتی در موردی هم که حق انتقال از مستأجر سلب شده باشد نیز ، به نوعی حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت شناخته است.
بعد از پیروزی انقلاب اسلامی این سؤال پیش آمد که آیا قانون سال 1356 به قوت خود باقی است یا خیر که شورای نگهبان طی نظری سرقفلی را براساس آنچه که در تحریرالوسیله آمده است به رسمیت شناخت و اعلام کرد که حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1356 آمده است،وجهة شرعی ندارد و بر همین اساس بود که دادگاه ها در این رابطه آراء متفاوتی صادر کردند. گروهی معتقد بودند که شورای نگهبان حق اظهارنظر در خصوص قوانین قبل از انقلاب را ندارد؛ فلذا قانون 1356 را معتبر می‌دانستند و براساس آن حکم صادر می‌کردند ولی گروه دیگر عقیده داشتند که شورای نگهبان حق اظهارنظر در خصوص تمام قوانین را دارد، پس براساس عقیده‌ی این گروه حق کسب و پیشه و تجارت باطل و حرام بود و در مورد آن حکم صادر نمی‌کردند. از این میان گروهی نیز معتقد بودند که حتی اگر نپذیریم که شورای نگهبان حق اظهارنظر در خصوص قوانین قبل از انقلاب را دارد، ولی عبارتی که این شورا به کاربرده است آن است که حق کسب و پیشه و تجارت وجهه‌ی شرعی ندارد و از این عبارت نمی شود استنباط کرد که این حق، باطل و حرام است.
این اختلافات وجود داشت تا اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام، در سال 1369 با تصویب ماده واحده ای به این اختلافات پایان داد و اعلام کرد که در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق قانون سال 1356 عمل گردد.
این وضعیت ادامه داشت تا اینکه در سال 1376 قانون‌گذار قانون جدیدی را تصویب کرد و رسماً سرقفلی را پذیرفت و منشاء آن را مبلغی دانست که مستأجر در ابتدای مدت اجاره به مالک می‌پردازد. همان‌گونه که ذکر شد، برداشتی که قانون‌گذار سال 1376 از سرقفلی دارد با برداشتی که قانون‌گذار در سال 1356 از آن داشته است متفاوت است و عدم استفاده‌ی قانون‌گذار از عبارت حق کسب و پیشه و تجارت در قانون 1376 مؤید بر این نکته است . به هر صورت طبق قانون اخیر مبنای سرقفلی همان مبلغی که مستأجر در بدو عقد اجاره به مالک ملک، می‌دهد می‌باشد و یا اینکه اگر در عقد اجاره شرط شده باشد که مالک عین، حق تخلیه‌ی مورد اجاره را ندارد و یا اینکه می‌بایستی به صورت پی در پی قرارداد اجاره را با مستأجر تمدید کند؛ خواه براساس اجاره بهای اوّلیه یا براساس اجاره بهای عادله‌ی و مستأجر این حق خود را اسقاط کند، حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت و این نوع برداشت از سرقفلی با آنچه که در قانون سال 1356 آمده است متفاوت و بسیار محدودتر از حق کسب و پیشه و تجارت است.

تکلیف دعوی درصورت استرداد دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی

هو الحکیم

    

 

نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376
نویسنده :  جناب اقای دکتر سعید بیگدلی                                      
                                                                    
چکیده: قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر کشور محسوب می‌شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از بحثهای مهم اجارة محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال 1367 با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجود آورد، که شایستة کنکاش و بررسی است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دو واژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم‌بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقی می‌پردازد، سپس پیشینة آنها را به اشاره از نظر می‌گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمن اشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیتهای پیش‌بینی شده در قوانین سابق، به داوری در زمینة کم و کیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می‌پردازد.

مقدمه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می‌باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1376، آخرین قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصویب رساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود که دستخوش تحولات عظیمی گردید. مقالة حاضر، درصدد بررسی نکات مثبت و منفی این قانون در زمینة یاد شده است. لیکن این بررسی میسر نیست، مگر بعد از ارائه مباحثی در جهت تبیین تفاوت بین«سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، مبنای این دو حق، پیشینة حق کسب و پیشه و تجارت، و نظر فقها در موضوع یاد شده. لذا قبل از بحث و بررسی قانون جدید، زمینه‌های اجتناب‌ناپذیر این مباحث را فراهم می‌آوریم.

1.‌ تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

حق سرقفلی که در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضی موارد «Pas de Porte» نامیده شده است، عبارت است از«حقی که تاجر برای تقدم در اجارة محل و ادامة تجارت خود دارد»(کورنو، 1986م).

برای آنکه بتوانیم تعریفی جامع از این واژه در حقوق ایران ارائه کرده باشیم، باید برداشتی هماهنگ از این واژه وجود داشته باشد. امِا بین استادان حقوق ایران در این زمینه، اختلاف عقیده وجود دارد. بعضی از استادان، این حق را فقط متعلق به مستأجر می‌دانند(کاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522). برخی دیگر، آن را متعلق به مالک می‌دانند و حقی را که مشتری دارد، به عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» نام می‌نهند.

به نظر می‌رسد اختلاف‌نظر ماهوی چندانی بین حقوقدانان وجود نداشته باشد، و قریب به اتفاق نسبت به این موضوع همعقیده باشند. حقوقی که مستأجر و موجر دارند، دو چیز مختلف است و دو مبنای مختلف دارد. ولی بعضی از استادان به پیروی از حقوق فرانسه، سرقفلی را مختص به حق مستأجر نموده‌اند. بعضی دیگر به تبعیت از عرف جامعه ایران، آن را بر هر دو نوع حق اطلاق کرده‌اند. عده‌ای نیز به علت تفاوت ماهیت این دو نوع حق، بر هر کدام نامی مستقل نهاده‌اند.

علاوه بر اینکه «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را دو حق مختلف می‌دانیم و برخلاف بعضی حقوقدانان به تفاوت بین این دو معتقدیم، برای تبیین حقوقی مطلب و تجزیه و تحلیل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفی سرقفلی و هم از برداشت غربی آن دست برداریم، و با واژه‌گزینی دقیق به بررسی آنها بپردازیم. اینک در تعریف «سرقفلی» باید گفت:

«پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود.»

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از(ستوده، 1376، ص 68؛ کشاورز، 1374، صص 18و 37):

«حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجة جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل کارش قائل می‌شود.»

همچنین در تعریف دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت آمده است(احمدی، 1374، ص 68):

«حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند. این حق ناشی از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است.»

بی‌آنکه بخواهیم به طور مفصل وارد این بحث شویم، برای اثبات لزوم جداسازی دو واژة «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة این دو عنوان می‌پردازیم:

الف: سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می‌شود. لذا، کسب اعتبار و شهرت تجاری و … هیچ تأثیری در این زمینه نمی‌تواند داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری است.

ب: با تعریفی که از این دو واژه به عمل آمد و به مفهومی که بیان شد، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند. این مطلب، دلیلی بر تفاوت ماهوی آنهاست.

ج: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین می‌کند(کشاورز، 1374، صص 14ـ38).

مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

مبنای این دو نوع حق، از مهمترین مباحث این موضوع است. اصولاً، تا مبنای این حقوق شناخته نشود، نمی‌توانیم وضعیت قانونی و شرعی این حقوق را بررسی کنیم. متأسفانه، در این باره کمتر صحبت شده است. مجتهدانی نیز که در این باب اظهارنظر کرده‌اند، حکم مسئله را بدون ذکر علت و مبنای آن بیان کرده‌اند. با اینهمه، می‌توان به طور خلاصه مبنای این حقوق را به قرار ذیل ارزیابی کرد.

حق کسب و پیشه و تجارت
این حق که نوعی حق تقدم در اجارة محل کسب می‌باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده است که مؤسسات تجاری، اغلب اوقات در ساختمانهایی تأسیس می‌شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگران است. در نتیجه، کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت، مرغوبیت و ارزشی پیدا می‌کند که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. و چون ادامة استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده، به موازات حقی که مالک محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می‌شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می‌گیرد؛ زیرا تاجری که عده‌ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از این‌رو، هر کس جانشین او شود از نتیجة فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

از طرف دیگر، چنانچه مالک محل کار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملک خود بیرون کند، نه تنها تاجر را از حقوق مکتسبة خود محروم خواهد نمود، بلکه بلاجهت از نتیجه و ثمرة فعالیت او استفاده خواهد کرد(ستوده، 1376، ج 1، صص 89ـ90). اگرچه دلایل دیگری نیز برای وجود چنین حقی نقل شده است، اما دلیل عمده و مبنای چنین حقی همان است که بیان شد.

سرقفلی

تقریباً همة فقها و مجتهدانی که در این زمینه بحث نموده‌اند. ‌وجود چنین حقی را برای مالک تأیید کرده‌اند؛ ولی کمتر کسی به مبنا و علت آن اشاره کرده است.

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، می‌توان مبنای این حق را بر یکی از سه نظر عمدة زیر استوار کرد.

1. اختیارات مالکانه

اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌ای که به صورت زمان‌بندی شده و مشخص دریافت می‌دارد، مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را می‌بایست اصولاً جزء مال‌الاجاره محسوب کرد؛ که البته، قسمت معجل مال‌الاجاره‌ای محسوب خواهد شد.

در اینکه چه علتی باعث شده است که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجارة زمان‌بندی شده چنین مبلغی را نیز مطالبه نماید، بحث چندانی نشده است؛ ولی برخی حقوقدانان و فقها در این زمینه، نظرات مشابهی دارند.

یکی از حقوقدانان در این باره چنین اظهارنظر کرده است(کاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522):

«حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره‌ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می‌شود، حق مالکیت را بیش از پیش و فراتر از حد تراضی طرفین محدود می‌سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد.»

آیت ا… فاضل لنکرانی نیز معتقد است(فاضل لنکرانی، 1377، ص 297):

«چون مال‌‌الاجارة محل کسب ترقی می‌کرد و مالک نمی‌توانسته اجاره را بالا ببرد یا مستأجر را از آن محل بیرون کند و گاهی یک محل کسب و مغازه سالهای متمادی بدون اضافه شدن مبلغ اجاره در دست مستأجر باقی می‌مانده است، مالک اقدام به گرفتن چنین مبلغی علاوه بر مبلغ زمان‌بندی شده می‌نماید.»

پس در مجموع از آنچه بیان گردید، چنین فهمیده می‌شود که محدود شدن اختیارات مالک، باعث استفاده از آن حق‌مالکانه موجر نسبت به ملک خود شده است.

2. دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری

براساس این نظر(ستوده، 1376، ج 1، ص 91)، هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می‌تواند وقتی که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می‌کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند. طبعاً، هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد، سرقفلی بیشتری خواهد داشت.

3. دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیازی به مستأجر

بر این اساس، هنگامی که مالک ملک تجاری با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذار می‌نماید، به علاوة حق انتفاع از منافع ملک یاد شده، به مستأجر این امتیاز را می‌دهد که در پایان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارفی اجاره ادامه پیدا کند؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب می‌نماید.

چنین برداشتی از سرقفلی برخلاف موارد یاد شدة قبلی، باعث ایجاد حق مخصوصی برای مستأجر می‌شود که حتماً دارای ارزش مالی است. بنابراین، بالطبع همیشه این امکان برای مستأجر فراهم می‌شود که به اجارة محل ادامه دهد؛ یا اگر بخواهد، محل را تخلیه نماید و به موجر تحویل دهد و در قبال گذشتن از این حق خود، از مالک مبلغی دریافت نماید و اگر بخواهد، به مستأجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از او بگیرد.

برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیلة مالک، با این مبنا بسیار سازگارتر بود تا با مبانی قبلی؛ چرا که وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌داد ـ یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله می‌کرد ـ این گونه نبود که این سرقفلی جزئی از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معامله‌ای فقط ملک در دست مالک باقی می‌ماند که می‌تواند اجاره‌‌ بهای متعارف آن را دریافت نماید، ولی ادارة محل، تخلیة آن یا واگذاری به مستأجر دیگر، در اختیار مستأجر قرار می‌گرفت ـ و به قول عرف، می‌توانست سرقفلی خریداری شدة محل را بفروشد.

اشاره‌ای گذرا به پیشینة حق کسب و پیشه و تجارت و همچنین نظریة فقها در این باب، راهگشای بررسی این حق در قانون جدید است.

حق کسب و پیشه و تجارت، چه در عرف تجاری ایران و چه در قانون مربوط به روابط موجر و مستأجر، تغییر و تحولات عمده‌ای داشته و فراز و نشیبهای فراوانی را به خود دیده است.

تا قبل از سال 1339با اینکه مواد صریحی در این مورد وجود نداشت، ولی حق مزبور در عرف و عادت تجاری شناخته شده بود، و عملاً رعایت شد(کشاورز، 1374، ص 60).

این وضعیت در سال 1339 به صورت قانونی بروز پیدا کرد، و قانون این عرف را به رسمیت شناخت. وضعیت به همین منوال تا سال 1356 ادامه یافت. و در این سال، قانون روابط موجر و مستأجر جدیدی وضع شد. طبق مادة 32 این قانون، قانون مصوب 1339 منسوخ اعلام گردید، ولی حق کسب و پیشه و تجارت دوباره در مادة 19 این قانون، به رسمیت شناخته شد.

بعد از انقلاب اسلامی و در سال 1362، دوباره قانون موجر و مستأجر جدیدی وضع گردید. ولی طبق مادة 1 این قانون، فقط محلهای مسکونی شامل این قانون بودند. لذا در زمینة بحث حاضر، اصولاً باید به قانون سال 1356 مراجعه می‌شد.

به علت اینکه بیشتر مجتهدان به غیر شرعی بودن حق مزبور نظر داده‌اند، اختلاف رویه‌ای بین قضات در این زمینه ایجاد شد. در سال 1363، شورای نگهبان در نظریه‌ای اعلام کرد که حق مورد اشارة مادة 19 قانون سال 1356 عنوان شرعی ندارد(روزنامة رسمی، 1363، شمارة 11502).

این نظریه به علت اختلاف‌نظری که در صلاحیت اعلام نظر استقلالی شورای نگهبان وجود داشت، کارساز واقع شد. در تاریخ 6 اسفند 1363، دیوان کشور با جمعی از قضات و مجتهدان خود که به طور قانونی تشکیل یافت، اعلام‌نظری کرد که حاکی از تأیید ضمنی چنین حقی بود(کشاورز، 1374، ص 120).

در سال 1365، ماده واحده‌ای به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. براساس این ماده واحده، اصولاً چنین حقی وجود دارد، به شرطی که اجاره با سند رسمی نبوده و سرقفلی نیز دریافت شده باشد. در این صورت، به قانون سال 1356 ارجاع داده شده است.

بالاخره بعد از مباحث طولانی دربارة شرعی بودن یا نبودن حق کسب و پیشه و تجارت، در سال 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده‌ای را به تصویب رساند، و به همة گفتگوها و اختلاف‌نظرها پایان داد. به موجب این ماده:

«در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/56 عمل شود. ماده واحدة الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/65، به قوت خود باقی است.»

اما چنانچه خواهیم دید، این نظر نیز در سال 76 تغییر کرد، و قانون جدید چنین حقی را غیر قانونی اعلام نمود.

اکنون، در باب نظر فقها و مجتهدان دربارة حق کسب و پیشه و تجارت، باید گفت که از دیدگاه اینان، حق یاد شده با مبنایی که ذکر شد، مردود است. حتی بعضی از ایشان ضمن اشاره به توجیه یاد شده، آن را غیر صحیح و نامعقول دانسته‌اند، و سپس حکم بر حرمت مطالبة چنین حقی از سوی مستأجر داده‌اند.(حلی، ص 121؛ امام خمینی(ره)، 1403 ق، ج 2،ص 615؛ خویی، 1395 ق،ص 34؛ منتظری، 1362، ص409؛ صانعی، 1374، صص 477ـ478؛ مظاهری، 1370، ص 306؛ فاضل‌لنکرانی،1377، صص 297ـ298).

به طور قریب به یقین، می‌توان مقدمة چنین حکمی را قاعدة تسلیط دانست که وجود چنین حقی برای مستأجر، مالک را از تسلط و اختیار کامل بر دارایی خویش محروم می‌نماید؛ اگرچه می‌توان باب بحث دربارة تعارض قواعد لاضرر و قاعدة یاد شده را در مورد یاد شده، مفتوح دید.

همچنین، همة فقها بالاجماع به صحت اخذ سرقفلی به وسیلة موجر معتقدند. و چنانکه بعضی نیز به طور صریح اشاره کرده‌اند، مبنای آن را اختیارمالکانه می‌دانند. و لذا، حق رجوع برای مشتری نسبت به آن قائل نیستند، مگر اینکه شرطی به نفع مشتری شده باشد و مشتری در قبال گذشتن از حق خود، سرقفلی را مطالبه کند(فاضل‌لنکرانی، 1377، ص300).

اکنون، بنابر مطالب پیشگفته، به بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1376 می‌پردازیم.

بررسی قانون سال 1376 در باب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
به جای بررسی تک‌تک مواد مربوطه، به طور موضوعی به نقد قانون جدید در باب حق کسب و پیشه و تجارت، و سرقفلی می‌پردازیم.

1. حق کسب و پیشه تجارت

در قانون جدید برخلاف قانون سال1356، هیچ اشاره‌ای به عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» نشده است. از این جهت، قانونگذار، از روش قانون سال 1339 و همین طور اصطلاحات رایج بین مردم و عرف، تبعیت کرده است. ضمن اینکه این مسئله، نشانگر جهتگیری قانونگذار در این بخش می‌باشد و با تغییر عنوان مذکور، مفهوم مذکور نیز کاملاً متفاوت از قانون سابق شده است. در قانون سابق، حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستأجر بود. در حالی که سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه برای مالک است. و اگر حقی نیز با این عنوان برای مستأجر پیش‌بینی شده است، چیزی غیر از معنای اصطلاحی و عرفی آن است که در بررسی «سرقفلی» بدان خواهیم پرداخت. و چون تبصرة ماده 10 قانون جدید، گرفتن هر مبلغی خارج از مواد یاد شده در قانون را ممنوع اعلام می‌کند، پس حق کسب و پیشه و تجارت به طور کلی از بین رفته است شکی وجود ندارد که چنین اقدامی، جز در جهت شرعی کردن این مقررات نبوده است؛ چنانکه قبلاً به نظرات فقها پرداخته‌ایم. اما به نظر می‌رسد چنین اقدام مهمی، شدیداً قابل انتقاد است؛ چرا که:

الف: همان گونه که اشاره شد، به نظر می‌رسد تنها مبنای رد این حق، قاعدة تسلیط است. بنابر این قاعده، چون وجود چنین حقی حدود صلاحیت مالک در اعمال حقوق مالکیتش نسبت به ملک را تحدید می‌کند، مردود است. در حالی که لااقل در چنین استدلالی، جای بحث و نظر در باب تعارض قواعد لاضرر و تسلیط همچنان باز است. چگونه ممکن است فردی را که طی سالها اجاره‌نشینی در محلی تجاری، در نتیجة مهارت، صداقت، درستکاری و … باعث جلب مشتری و شهرت محل شده است ـ که مایة اولیة درآمد و تجارت به شمار می‌رود ـ از حق خود محروم کرد و هیچ حقی برای او قائل نبود.

آیا چنین برخوردی فقط با استدلال بر وجود حق مالک، قابل توجیه است؟

آیا افراد قادرند وجود حق خود را برخلاف اصول عقلی و اصل چهلم قانون اساسی وسیلة اضرار به غیر، بلکه استفاده بلاجهت از دستاوردهای دیگران قرار دهند؟

آیا دایرة شمول حق تسلیط و اعمال حقوق مالکیت نسبت به اموال معنوی و دستاوردهای مادی دیگران، قابل تسری است؟

ب: بنابر آنچه در بخش پیشین ذکر گردید، حق مزبور قبل از اینکه جامة قانونی به خود بپوشد، در عرف تجاری موجود بود و رعایت می‌شد، و در نهایت در سال 1339 به صورت قانونی درآمد. اگر نخواهیم بپذیریم که چنین حقی قبل از تاریخ مذکور نیز به صورت عرفی موجود بوده است، دست کم بعد از این تاریخ وجود چنین حقی با این سابقة طولانی، شکی در این مطلب باقی نمی‌گذارد که مطالبة آن توسط مستأجر امری کاملاً متعارف بوده است. مالک نیز قهراً به هنگام واگذاری محل برای اجاره، می‌دانسته است که در عین واگذاری منافع محل به دیگری، ملتزم به رعایت حقوقی خواهد بود که بعد برای مستأجر ایجاد خواهد شد. البته، بدون شک علی‌رغم این عرف، مالک می‌توانسته است شرط خلاف این مسئله را بنماید و از مستأجر بخواهد قبل از اجاره کردن محل، حقوق آیندة خود را نسبت به ملک مزبور ساقط کند. اکنون با این مقدمه، می‌گوییم که مورد مذکور مشمول مواد 220 و 225 قانون مدنی است. طبق ماده 225 قانون یاد شده، متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزلة ذکر در عقد است.

چون آنچه فقها در باب حرمت این عقد ذکر کرده‌اند، مقتضای اطلاق این عقد است و نه مقتضای ذات این عقد، بنابراین طرفین می‌توانند با رضایت و توافق یکدیگر، برخلاف این قاعده تصمیم بگیرند و تعهداتی بر عهدة هر کدام از طرفین نهاده شود. لذا، وقتی این حق به صورت امری متعارف و کاملاً پذیرفته با سابقه‌ای طولانی درآمده است، حتی بدون ذکر در عقد نیز به منزلة ذکر در عقد بوده و طرف متعهد را ملتزم می‌کرده است. پس، حتی در صورت پذیرفتن غیر شرعی بودن بالاطلاق این حق نیز مشکلی در توجیه این حق از نظر شرعی نداشته است. بنابراین، به نظر می‌رسد بهتر این است که با توجه به مصالح اقتصادی و نیازهای جامعة امروز که باعث شده است در اغلب کشورهای جهان نیز چنین حقی به طور قانونی به رسمیت شناخته شود، قانونگذار ما نیز به جای ریشه‌کن کردن این حق، با اصل قرار دادن وجود چنین حقی، در عین حال به طرفین اجازة شرط خلاف می‌داد یا اگر اوضاع و احوال را نشانگر خلاف اصل یاد شده می‌دید، به غیر قانونی بودن آن حکم می‌کرد؛ اصلی که با عرف جا‌افتادة جامعه نیز همسویی کامل داشت.

ج: مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 به علت اختلاف‌نظر در باب شرعی بودن یا نبودن این حق، ماده‌ای را تصویب نمود و در قسمتی از موارد، وجود چنین حقی را قانونی و شرعی اعلام کرد. اکنون، سؤال این است که مگر مجمع تشخیص مصلحت نظام، محل تشخیص احکام ثانویه در جهت مصالح روز و ادارة کشور نیست؟

آیا غیر از این است که وجود چنین نهادی پیش‌بینی شده است تا مرجعی باشد که در موارد مخصوصی، در امر قانونگذاری مداخله نماید و تصمیمش به عنوان تصمیمی بالاتر از تشخیص مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان عمل شود تا تنگ‌نظریها و سختگیریهای فقهی باعث اخلال در ادارة امور جامعه نگردد؟ بنابراین، نه تنها حداقل لازم بوده است که مجلس در مورد یاد شده، در همان حد مادة تصویبی از سوی مجمع بدان پایبند بماند، بلکه لازم است بحثی گسترده‌تر در این زمینه گشوده شود که آیا مجلس شورای اسلامی حق دارد به طور صریح یا ضمنی با تصویب قوانینی، مانع اجرای مصوبات تصمیمات این مجمع گردد؟

2. سرقفلی

سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک و مستأجر بر گزیده است. این اصطلاح در مورد حق مالک، همان سرقفلی اصطلاحی است که قبلاً نیز پذیرفته شده بود. اما نسبت به مستأجر، متفاوت از چیزی است که به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت بود، و جز در مورد توافق طرفین چنان حقی نمی‎تواند جنبة قانونی داشته باشد.

قانونگذار در مواد مربوط به سرقفلی(مواد 6 تا 10) بعد از ذکر حق مالک در دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی، مواردی را نیز با همین عنوان برای مستأجر شمرده است. در همة موارد مذکور که حقی به مشتری داده شده،‌ موضوع عبارت است از اینکه به عنوان عقد، موجر امتیازاتی به مستأجر داده است، که این امتیازات ارزش مالی دارند. و لذا، مستأجر می‎تواند در ازای گذشتن از این حق خود، مبلغی دریافت دارد.[1] در حالی که در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت، نتیجه کار مستأجر بود. در صورتی که حقوق پیش‎بینی شده در قانون جدید برای مستأجر ایجاد شود، انتقال این نوع سرقفلی با مشکلی مواجه نخواهد بود. یعنی، در موارد سه‎گانة پیش‎بینی شده، مستأجر با توافق و تراضی مالک یا مستأجر جدید خواهد توانست حق خود را منتقل سازد. و اصولاً، اختلاف در میزان این حق هم پیش نخواهد آمد؛ در حالی که در حق قبلی مستأجر، چنین اختلافی طبیعی بود.

موضوعی که در این قانون ذکر نشده است، ولی در قانون سابق بدان پرداخته شده و تکلیف آن مشخص شده بود، این است که انتقال این سرقفلی از سوی مستأجر آیا باید با سند رسمی باشد یا با سند عادی نیز امکانپذیر است؟ قانونگذار وظیفه داشت به جهت اهمیت مطلب، در این باب تصمیم بگیرد.

در بادی امر چنین به نظر می‎رسد که چون قانون سابق در زمینة نحوة انتقال سخن گفته و این قانون مطلبی نگفته است، پس طبیعی است که در این زمینه به قانون سابق رجوع نماییم؛ چراکه اصل بر این است که در موارد سکوت، قانونگذار، قانون قبلی را همچنان معتبر می‎داند. در این صورت اینجا نیز طبق تبصرة 2 مادة 19 قانون سابق، باید معتقد به لزوم سند رسمی و شرط بودن سند رسمی برای انتقال شویم. اما، به نظر می‎رسد چنین استدلالی در این مورد خاص، درست نباشد.

علت مسئله اینکه، اینجا مفهوم سرقفلی ـ همان‎گونه که یادآوری شد ـ با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت قانون سابق کاملاً متفاوت است. پس، وقتی اصل موضوع مادة 19 منتفی شده است، جایی برای استناد به تبصرة آن باقی نمی‎ماند.

به علاوه، حق کسب و پیشه و تجارت، موضوع دقیق و شایعی بود که احتیاج به دقت فراوان داشت تا حقوق طرفین، افراد ثالث و همچنین حق دولت رعایت شود. در حالی که سرقفلی با معنای جدیدش، هم بسیار نادر خواهد بود و هم، به نظر نمی‎رسد چندان مشکلزا و اختلاف‎انگیز باشد. لذا، بهتر به نظر می‎رسد با استناد به مادة 2 قانون جدید در این باره، سند عادی را کافی بدانیم و به صحت آن معتقد شویم.[2]

مطلب مهمتر در این زمینه، نحوة برخورد قانونگذار با مبنای سرقفلی است؛ که پیش از این در باب آن سخن گفته‎ایم. قانونگذار در این زمینه از روش دوگانه‏‎ای بهره جسته، که باعث ناهمخوانی در مواد شده است. با اینکه از سبک و سیاق مطالب کاملاً مشهود است که مواد با استفاده از متون فقهی، بویژه تحریرالوسیله حضرت امام خمینی(ره) تنظیم شده، با اینهمه از مبنای فقهی آن در این موضوع فاصله گرفته است. چنانکه ذکر شد، فقها توجیه گرفتن سرقفلی از سوی مالک را اختیارات مالکانه دانسته‏‎اند. به عبارت دیگر، مبلغ را همانند مبلغی که تحت عنوان اجاره بها پرداخته می‏‎شود، می‎دانند. و لذا، در پایان مدت اجاره نسبت به این مبلغ، حق رجوع به مستأجر نداده‎اند. در حالی که در قانون جدید نه تنها از این مطلب عدول شده و بصراحت در تبصرة 2 مادة 6 به مستأجر اجازه داده شده است نسبت به این مبلغ به مالک رجوع کند، بلکه اجازه داده شده است قیمت عادلة روز از مالک مطالبه شود.

قانونگذار با این تصمیم خود، خواسته است از رویة‌ عرف تجاری پیروی کند و نسبت به وقایع و عادات طولانی اجتماعی بی‎تفاوت نگذرد. در حالی که توجه به این مطلب نداشته است که مبنای این دو نظر، با یکدیگر تفاوت عمده دارند.

اگر در عرف تجاری سرقفلی قابل رجوع است، به علت آن است که مالک در ضمن گرفتن سرقفلی، متعهد به دادن امتیازاتی به مستأجر شده است که ارزش مالی دارند؛ همانند حق ادامة اجارة محل. لذا، هنگام تخلیه نیز علاوه بر اینکه حق مطالبة سرقفلی برای مستأجر محفوظ است، بلکه میزان این حق نیز با توجه به قیمت عادلة روز تعیین می‎شود. در حالی که منظور قانونگذار در مادة 6، چنین امری نبوده است. یعنی، قانونگذار در این ماده نمی‎خواهد از سرقفلی‌ای صحبت کند که در قبال دادن امتیازی به مستأجر، از او گرفته می‎شود؛ چراکه این نوع سرقفلی، در مواد 7 و 8 پیش‎بینی شده‎اند. مبنای فقهی این مطلب و شیوة نگارش این بحثها در کتب فقهی جدید از جمله تحریرالوسیله امام خمینی، چنین امری را تأیید می‎کند. منظور چنین فقهایی ـ که مرجع و منبع مراجعة قانونگذارها بوده است ـ. از بحث سرقفلی، مبلغی بوده است که موجر به عنوان اختیار مالکانه می‎گیرد؛ که چنین مبلغی، قابل استرداد نیست. عرفاً نیز اگر مالک امتیازی به مستأجر نداده، اما مبلغی گرفته باشد، جزء مال‎الاجاره محسوب می‎شود و بعد این وجه قابل مطالبه از سوی او نیست.

با توجه به توضیحات یاد شده، اگر تفسیر ارائه شده را نپذیریم و معتقد شویم که منظور از سرقفلی در این ماده، مربوط به جایی است که امتیازی به مستأجر داده شده است، در این صورت باید بگوییم که آوردن مواد 7 و 8 در این قانون، هیج وجهی ندارد و زاید به نظر می‎رسد؛ چراکه علت اینکه این فروض که در کتب فقهی و از جمله تحریرالوسیله ذکر شده‎اند، عدم حق رجوع مستأجر نسبت به سرقفلی بوده است. پس، وقتی از مبنای این نظر صرف‎ نظر و از مبنای دیگری پیروی گردد، و به حق رجوع حکم شود، آوردن این فروض وجهی نخواهد داشت و در عالم خارج شاید هرگز واقع نشود. دلیل مطلب نیز واضح است؛ یا مالک در ابتدای اجاره از مشتری سرقفلی دریافت کرده یا اینکه بدون دریافت هیچ مبلغی محل را اجاره داده است. در صورتی که از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، طبعاً مستأجر، حقوق یاد شده در این مواد 7 و 8 را خواهد داشت؛ چراکه اگر مالک حاضر به بازپرداخت سرقفلی به قیمت روز نباشد، او خواهد توانست به اجارة خود ادامه دهد یا این محل را به دیگری اجاره دهد. و اگر سرقفلی نگرفته باشد، هیچ دلیلی ندارد مالک بدون گرفتن هیچ مبلغی یا امتیازی، حاضر شود اختیارات ملک خود را به مستأجر واگذار نماید تا او در پایان مدت اجاره،‌ بتواند مبلغی مطالبه نماید که چه بسا از خود اجاره‎بهای دریافتی نیز افزون‎تر باشد. بنابراین، تنها احتمالی که می‎تواند توجیه‎گر وضع مواد 7 و 8 قانون جدید باشد، شاید پیدا کردن وجهی برای حق مستأجر بر حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. بدین معنا که قانونگذار می‎خواسته است بگوید که اگر مبنای گرفتن حق کسب و پیشه توسط مستأجر،‌داشتن امتیازی در مقابل مالک بوده باشد، چنین حقی به رسمیت شناخته می‎شود. حتی اگر منظور قانونگذار چنین امری نیز بوده باشد، تصمیم‎گیری او درست نبوده است؛ چراکه با توجه به مطالب پیشگفته، پیداست که چنین اختیاری برای مستأجر، هیچ سنخّیتی با آنچه حق کسب و پیشه و تجارت نامیده می‎شود، ندارد.

بنابراین، اگرچه پذیرش نظریة عرف تجاری از سوی قانونگذار را انتخابی منطقی و منطبق با معیارهای حقوقی می‎دانیم که باعث انطباق قانون با روش معمول در عرف شده است، لیکن ذکر مواد دیگر در این زمینه که باعث تشکیک در مطالب می‎شود، زاید است و باعث سوء برداشت خواهد شد.

در پایان مقاله با ذکر دو نکتة دیگر در باب بحث حاضر، سخن را به پایان می‎بریم:

1. قسمت اول مادة 9 قانون جدید التصویب، غیرصحیح به نظر می‎رسد؛ مگر اینکه به جای حرف «یا»، از «و» استفاده شود. در صورت فعلی، این ماده با تبصرة 2 مادة 6، در تعارض است. مادة 9 قانون جدید چنین مقرر می‎دارد:

«چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هنگام تخلیة عین مستأجره حق سرقفلی نخواهد داشت».

بنابراین ماده، هم تمام شدن مدت اجاره و هم نپرداختن سرقفلی به مالک، هر کدام به طور مستقل دلیلی بر عدم امکان گرفتن سرقفلی به وسیلة مستأجر تلقی می‎شوند، در حالی که تمام شدن مدت اجاره، به هیچ دلیلی نمی‎تواند مْسقط چنین حقی باشد. لذا، منظور قانونگذار این بوده است که اگر مدت اجاره تمام شده و در عین حال سرقفلی نیز قبلاً به مالک پرداخت نشده باشد، در این صورت امکان رجوع به سرقفلی وجود نخواهد داشت. تبصرة 2 مادة 6 نیز مؤید همین نظر است، چون تنها پرداخته شدن سرقفلی به مالک را موجد حق مستأجر می‎داند، و مطالبه شدن در مدت عقد اجاره را به عنوان شرط نیاورده است.

2. به نظر می‎رسد بهتر بود به جای اصطلاح «طریق صحیح شرعی» که در تبصرة‌ 2 مادة‌ 6 آمده است، توضیح مطلب می‏آمد و منظور قانونگذار صریحاً بیان می‎شد؛ چراکه در کتب فقها شرایط خاصی برای گرفتن سرقفلی توسط مشتری پیش‎بینی نشده است و منظور دقیق قانونگذار معلوم نیست.[3]



کتابنامه

1. احمدی‌، نعمت، بررسی قانون روابط موجر و مستأجر، تهران: انتشارات اطلس، 1374

2. حلی، شیخ‌حسین، بحوث‌ الفقهیة

3. خویی، ابوالقاسم، مستحدثات المسائل، لطفی، 1395

4. روزنامة رسمی، 11502، 3/6/1363

5. ستوده، حسن، حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر، 1376

6. صانعی، یوسف، توضیح المسائل، قم: دفتر تبلیغات اسلامی، 1374

7. فاضل‌لنکرانی، محمد‌رضا، جامع‌ المسائل، قم: چاپ مهر، 1377

8. کاتوزیان، ناصر، عقود معین، تهران: شرکت انتشار، 1371

9. کشاورز، بهمن، حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی، 1374

10. کورنو، ژرار، لغتنامة حقوقی(Vocabulair Juridique)، انتشارات نشر دانشگاهی فرانسه، 1986م

11. مظاهری، توضیح المسائل، قم: انتشارات شفق، 1370

12. منتظری، حسینعلی، رسالة توضیح المسائل، قم: دفتر تبلیغات اسلامی، 1362



یادداشت:

دعـوای تعدیـل اجـاره بهـا

 

بنام خدا

 

نظـام رسیدگـی به دعـوای تعدیـل اجـاره بهـا       

 

 

نظـام رسیدگـی به دعـوای تعدیـل اجـاره بهـا

 

توضیح دعوا:

دعوای  تعدیل اجاره بها  زمانی مطرح می شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفادة‌ مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. دراین صورت چنانچه بین موجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید. در این حالت دادگاه با تعیین کارشناس و جلب نظر او میزان اجاره بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد. (ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجراصلاحی 2/9/1358: «موجر یا مستأجرمی تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینة‌ زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفادة‌ مستأجراز عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که تعیین و تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد ... .» )

لازمة  اقامه دعوای تعدیل اجاره بها:

اقامه دعوای تعدیل اجاره بها اعم از این که از سوی مستأجر یا موجرمطرح شود، تقدیم دادخواست است طرفین عقد اجاره، حسب مورد خواهان یا خواندة‌ دادخواست می باشند. شرایط عمومی دادخواست و دعوی در مورد دعوای تعدیل اجاره بها نیز باید رعایت شود. معاونت آموزش قوه قضائیه این  دعوا را  غیرمالی دانسته است ؛(معاونت آموزش قوه قضائیه، مصادیق دعاوی مالی و غیرمالی و هزینه خدمات قضایی و وکالتی، صفحه 63 شماره 71 نشر قضا 1385.) اما اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه مشورتی شماره 984/7 ـ 2/3/61 دعوای تعدیل اجاره بها را مالی دانسته است. به نظر آن اداره چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را پس از رسیدگی تعیین می کند و مبلغ تعیین شده طبق ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجراز تاریخ دادخواست قابل اجراست، لذا این دعوا مالی است. ( شهری، غلامرضا و حسین آبادی، امیر، مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی در زمینه مسائل مدنی، چاپ دوم، صفحه 48، انتشارات روزنامه رسمی 1370.)

 

از آنجایی که در این دعوا فقط میزان اجاره بها تعیین می شود و اگر مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه حکم به پرداخت مابه التفاوت اجاره بهای فعلی و قبلی نمی دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه تر بنظر می رسد، این دعوا معمولاً در دادگاهی اقامه می شود که عین مستأجرة محل کسب یا پیشه یا تجارت در حوزة‌ قضایی آن دادگاه واقع شده است.

رفع نقص از دادخواست تعدیل اجاره بها:

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره بها از جهت شرایط قانونی ناقص باشد چنانچه نقص به جهت معلوم نبودن خواهان یا محل اقامت او باشد، مدیر دفتر دادگاه رأساً قرار رد دادخواست را صادر خواهد کرد. مبنای قانونی این قرار ماده 56 قانون آئین دادرسی مدنی است. این ماده چنین بیان داشته است:

«هرگاه در دادخواست، خواهان یا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف دو روز از تاریخ رسید دادخواست به دفتر، به موجب قراری که مدیر دفتر دادگاه و در غیبت مشارالیه جانشین او صادر می کند، دادخواست رد می شود.»

در صورتی که نقص دادخواست تعدیل اجاره بها از جهت شرایط مربوط به هزینه دادرسی یا خوانده یا اقامتگاه او یا خواسته و مدارک پیوست دادخواست باشد، مدیر دفتر دادگاه همچون نقص سایر دادخواستها، اخطار رفع نقص صادر خواهد کرد و پس از اخطار رفع نقص که خطاب به خواهان صادر می شود اگر در مهلت قانونی رفع نقص صورت نگیرد، قرار رد دادخواست توسط مدیر دفتر صادر (ماده 54 قانون آئین دادرسی مدنی:«... مدیر دفتر دادگاه ظرف دو روز نقایص دادخواست را بطور کتبی و مفصل به خواهان اطلاع داده و از تاریخ ابلاغ به مدت ده روز به او مهلت می دهد تا نقایص را رفع نماید. چنانچه در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص ننماید، دادخواست به موجب قراری که مدیردفتر و در غیبت مشارالیه، جانشین او صادر می کند، رد می گردد. این قرار به خواهان ابلاغ می شود و نامبرده می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به همان دادگاه شکایت نماید. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است.») و در صورتی که به نظر مدیر دفتر دادخواست کامل شده باشد، او وظیفه دارد، آن را به دادگاه بفرستد این قاعده عمومی بوده و دادخواست کلیه دعاوی حقوقی را شامل می شود. بنابراین مدیر دفتر دادگاه با کامل پنداشتن دادخواست، نمی تواند بدون آن که دادگاه دادخواست را ملاحظه و در مورد کامل بودن آن اظهارنظر  کند، وقت رسیدگی تعیین نموده و طرفین را دعوت کند. زیرا در این صورت چه بسا در روز رسیدگی، دادگاه به علت ناقص پنداشتن دادخواست، نتواند به آن رسیدگی کند. بنابراین اگر مدیر دفتر دادخواست تعدیل اجاره بها را کامل بداند وظیفه دارد آن را در اختیاردادگاه قراردهد. (ماده 64 قانون آئین دادرسی مدنی:«مدیردفتر دادگاه باید پس از تکمیل پرونده، آن را فوراً دراختیار دادگاه قرار دهد. دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورتی که کامل باشد، پرونده را با صدور دستور تعیین وقت به دفتر اعاده می نماید تا وقت دادرسی (ساعت و روز و ماه و سال) را تعیین و دستور ابلاغ دادخواست را صادر نماید. وقت جلسه باید طوری معین شود که فاصله بین ابلاغ وقت به اصحاب دعوا و روز جلسه کمتر از پنج روز نباشد... .»)

اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعدیل اجاره بها:

پس از آن که مدیر دفتر دادگاه دادخواست و ضمائم آن را در قالب پرونده ای که تشکیل شده، در اختیار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه کامل نباشد و نقص مربوط به خوانده یا هزینه دادرسی یا خواسته یا ضمائم آن باشد چنین دستوری صادر می کند.

«... نظر به این که دادخواست از لحاظ ... ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده تا با تعیین وقت احتیاطی، مدیر محترم دفتر با ذکر موارد نقص، اخطار رفع نقص برای خواهان صادر نماید. .. .»

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره بها به نظر دادگاه از لحاظ شرایط شکلی دادخواست کامل باشد، اما شرایط قانونی اقامه دعوا حاصل نشده باشد، به عنوان مثال چنانچه از تاریخ مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره
بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. در فرضی که از تاریخ
مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه به شرح زیر اقدام خواهد نمود.

«بتاریخ ...... در وقت فوق العاده پرونده کلاسه ...... در اجرای ماده 64 قانون آئین دادرسی مدنی از دفتر دادگاه واصل و تحت نظر است. دادگاه با بررسی اوراق پرونده و ملاحظه تاریخ مقرر در حکم قطعی قبلی تعدیل اجاره بها و تاریخ ثبت دادخواست حاضر در دفتر کل، ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور قرار می نماید.»

قرار دادگاه

در خصوص دعوای آقای ...... بطرفیت آقای  ...... به خواسته تعدیل اجاره بهای یکباب مغازه ...... متری پلاک ...... موضوع قرارداد اجاره ......، نظر به این که دعوا مربوط به رابطه استیجاری بین خواهان و خوانده در مورد محل کسب، پیشه و تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 22/4/1356 بوده و به دلالت ماده 4 قانون مذکور لازمه اقامه دعوای تعدیل اجاره بها گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قبلی قطعی شده تعدیل اجاره بها بوده و به دلالت دادنامه شماره ...... که رونوشت مصدق آن پیوست دادخواست گردیده، تاریخ ...... برای شروع تعدیل سابق تعیین و به اعتبار ثبت دادخواست فعلی تعدیل اجاره بها در تاریخ ...... در دفتر کل حوزه قضایی این دادگاه، که فاصله کمتر از سه سال تمام بین تاریخ مندرج در حکم قبلی تعدیل و تاریخ تقدیم دادخواست فعلی را اثبات می کند، بنابراین شرط لازم برای اقامه دعوای تعدیل اجاره بها حاصل نگردیده و از آنجایی که ملاک قابلیت استماع دعوا به مستفاد از ماده 26 قانون آئین دادرسی مدنی تاریخ تقدیم دادخواست می باشد، لذا چون دعوا برابر قانون اقامه نشده است به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی و مستندات قانونی صدرالذکر ، قرار عدم استماع دعوای خواهان صادر و اعلام می گردد. قرار صادره به اعتبار بند «ب» ماده 331 و بند «ب» ماده 332 قانون آئین دادرسی مدنی ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان ......می باشد.

           رئیس /دادرس شعبه ... دادگاه ...

در صورتی که دعوای تعدیل اجاره بها در حوزه ای اقامه شود که آن حوزه جزء نقاط مشمول ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 22/4/1356 نباشد، با استدلال مربوط، نسبت به آن، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.

درصورتی که دادخواست کامل و دادگاه نیز صالح و شرایط استماع دعوا فراهم باشد، دادگاه در اجرای مادة‌ 64 قانون آئین دادرسی مدنی دستورزیر را صادر خواهد کرد:

«دفتر وقت رسیدگی تعیین، با ارسال نسخه ثانی دادخواست و ضمائم برای خوانده، طرفین جهت رسیدگی دعوت شوند.

نام . سمت . امضاء

متعاقب دستور دادگاه، مدیر دفتر وظیفه دارد طبق دستور عمل کند. ماده 67 قانون آئین دادرسی مدنی در این خصوص چنین مقرر داشته است:

«پس از دستوردادگاه دایر به ابلاغ اوراق دعوا، مدیر دفتر یک نسخه از دادخواست و پیوست های آن را در پرونده بایگانی می کند و نسخه دیگر را با ضمائم آن جهت ابلاغ و تسلیم به خوانده ارسال می دارد.»

روز دادرسی

دادرس باید در روز دادرسی و قبل از حلول ساعت دادرسی پرونده را ملاحظه و متن اخطاریه های ارسالی برای خواهان و خوانده، کیفیت ابلاغ اخطاریه ها، وصول یا عدم وصول لایحه از سوی طرفین را کنترل کند. در صورتی که از جهت ابلاغ مشکلی نباشد یعنی متن اخطاریه ها صحیحاً نوشته شده و ابلاغ و فاصلة‌ ابلاغ بطریق صحیح قانونی محقق شده باشد، خود را برای دادرسی درپروندة  امر آماده کند. با حلول ساعت دادرسی، در صورتی که طرفین حاضر شده باشند، دادگاه جلسة‌ دادرسی را با حضور طرفین تشکیل خواهد داد. در جلسه دادرسی اظهارات خواهان و خوانده در ماهیت امر نوشته خواهد شد. صورت جلسه دادگاه باید متضمن مطالب زیر باشد:

تاریخ تشکیل دادگاه.

پرونده تحت رسیدگی.      

حضور یا عدم حضور طرفین یا یکی از آنها.

وصول یا عدم وصول لایحه.

صاحب لایحه ارسالی.

رویت اصول اسناد.

ذکر خواسته و دلایل خواهان.

ذکر ایرادات و دفاعیات خوانده.

در صورتی که بین طرفین در مورد رابطة‌ استیجاری و تحقق شرایط تعدیل اجاره بها تعارضی نباشد، دادگاه مبادرت به صدور قرار کارشناسی خواهد کرد مشروط به این که طرفین در جلسة‌ دادگاه در مورد میزان اجاره بها برای سه سال توافق نکنند.

صدور قرار کارشناسی:

دادگاه برای تعیین اجاره بهای عادلانه عین مستأجره محل کسب، پیشه یا تجارت، باید مبادرت به انتخاب کارشناس کند؛ بنابراین اگر دادگاه بخواهد کارشناس انتخاب کند، باید به قید قرعه باشد. ماده 258 قانون آئین دادرسی مدنی در این ارتباط بیان داشته است:

«دادگاه باید کارشناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع است، انتخاب نماید و در صورت تعدد آنها، به قید قرعه انتخاب می شود. در صورت لزوم تعدد کارشناسان، عدة  منتخبین باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظر اکثریت ملاک عمل قرار گیرد ...»

شایان ذکر است انتخاب کارشناس باید به موجب قرار ارجاع امر به کارشناس باشد و در قرار ارجاع امر به کارشناس موضوع کارشناسی و مدتی که کارشناس باید در آن مدت اظهارنظر کند، قید می شود. این امرتکلیف قانونی است. قانون آئین دادرسی مدنی در ماده 257 چنین تکلیفی را برای قاضی دادگاه مقرر داشته است:

«دادگاه می تواند رأساً یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کارشناس را صادرنماید. در قراردادگاه، موضوعی که نظر کارشناس نسبت به آن لازم است و نیز مدتی که کارشناس باید اظهارعقیده کند، تعیین می گردد...»

با توجه به مبانی قانونی در ارتباط با ارجاع امر به کارشناس، دادگاه برای جلب نظر کارشناس در جهت تعیین اجاره بها می تواند از الگو و نمونه ذیل استفاده کند.

قرارکارشناسی

نظر به این که تعیین اجاره بهای یکباب مغازه موضوع قرارداد اجاره تاریخ  ... مستلزم جلب نظر کارشناس است، لذا دادگاه به استناد مواد 257 و 258 قانون آئین دادرسی مدنی قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و چون در انتخاب شخص کارشناس توافقی نشده است، بدین وسیله از بین آقایان 1ـ ...... 2ـ ...... 3ـ ...... به عنوان کارشناسان دارای تخصص و صلاحیت در امر تعیین اجاره بها، به قید قرعه آقای ...... با دستمزد ...... ریال که پرداخت آن به عهدة‌ خواهان است به عنوان کارشناس انتخاب تا با مطالعه پروندة‌ حاضر و بازدید از مورد اجاره و در نظر گرفتن کلیه عوامل مؤثر در موضوع نسبت به تعیین اجاره بهای عادله ملک از تاریخ  ...... اقدام و نظریه خود را ظرف ...... روز به دادگاه تقدیم دارد. مقرر است دفتر وقت احتیاطی تعیین، به خواهان ابلاغ گردد دستمزد کارشناس را ظرف یک هفته پس از ابلاغ به حساب سپرده دادگاه واریز  و فیش  آن را ضمیمه پرونده نماید. سپس در صورت پرداخت دستمزد در مهلت قانونی، اخطاریه لازم خطاب به کارشناس انتخابی تنظیم و ارسال گردد و در صورت عدم پرداخت دستمزد کارشناس در مهلت قانونی و یا حلول وقت احتیاطی پرونده بنظر برسد.

نام. سمت. امضاء

با صدور اخطاریه پرداخت دستمزد کارشناس خطاب به خواهان، در صورتی که پرداخت خارج از مهلت قانونی باشد، دادگاه قرار ابطال دادخواست تعدیل اجاره بها را صادرخواهد کرد؛ (ماده 259 قانون آئین دادرسی مدنی:«... هرگاه قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نیز نتواند بدون انجام کارشناسی انشاء‌ رأی نماید، پرداخت دستمزد کارشناس در مرحلة‌بدوی به عهدة‌ خواهان ... است در صورتی که در مرحلة بدوی دادگاه نتواند بدون نظر کارشناس حتی با سوگند نیز حکم صادر کند، دادخواست ابطال می گردد... .») و در صورتی که پرداخت در مهلت قانونی باشد، دفتر دادگاه به کارشناس اخطار خواهد نمود مطابق قرار دادگاه عمل کند. شایان ذکر است در این خصوص به تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین و کارشناس نیاز نیست. ماده 260 قانون آئین دادرسی مدنی در خصوص موضوع بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی تعیین تکلیف نموده است. به دلالت این ماده: «پس از صدور قرارکارشناسی و انتخاب کارشناس و ایداع دستمزد، دادگاه به کارشناس اخطارمی کند که ظرف مهلت تعیین شده در قرار کارشناسی، نظر خود را تقدیم نماید. وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ خواهد شد. طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظرکارشناس چنانچه مطلبی دارند، نفیاً یا اثباتاً بطور کتبی اظهارنمایند. پس از انقضای مدت یاد شده دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت آماده بودن، مبادرت به انشای رأی می نماید.»

پس از آن که کارشناس با مطالعه پرونده و بازدید از ملک مورد اجاره نظریه خود را به دفتر دادگاه تقدیم می نماید مدیر دفتر دادگاه با انضمام نظریه به پرونده، آن را به دادگاه ارسال می دارد و دادگاه چنین دستوری صادر می کند:

«با توجه به وصول نظر کارشناس در مدت مقرر در قرار کارشناسی، مقرر است دفتر وصول نظر کارشناس به طرفین اعلام تا چنانچه تمایل دارند ظرف یکهفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و اگر ایراد یا اعتراضی دارند در مهلت مذکور بطور کتبی اعلام دارند. با وصول لایحه اعتراضیه یا اعاده اخطاریه های مربوطه و انقضای مهلت یاد شده، پرونده به نظر برسد. ضمناً دستمزد کارشناس نیز به وی پرداخت گردد.

نام. سمت. امضاء

با اعاده اخطاریه های مربوط به خواهان و خوانده چنانچه آنان در مورد نظریه کارشناسی اظهارو ایراد موجهی کرده باشند، دادگاه مبادرت به صدور قرار ارجاع امر به هیئت کارشناس خواهد کرد و چنانچه ایراد و اعتراض معترض را موجه نداند و یا لایحه ای مبنی بر اعتراض واصل نشده باشد، دادگاه در اجرای ذیل ماده 260 قانون آئین دادرسی مدنی به شرح زیر مبادرت به صدور رأی خواهد نمود.

بتاریخ ...... در وقت فوق العاده پرونده کلاسه ...... از دفتردادگاه واصل و تحت نظر است. ملاحظه
 می شود نظریه کارشناس انتخابی دادگاه در مهلت مقرر واصل، به طرفین ابلاغ و اعتراضی واصل نگردیده است. لذا دادگاه با اعلام ختم رسیدگی به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید.

رأی دادگاه

در خصوص دعوای آقای ...... بطرفیت آقای ...... به خواسته تعدیل اجاره بهای یکباب مغازه موضوع قرارداد اجاره تاریخ ...... با توجه به قرارداد مذکورو حکم تعدیل اجاره بهای شماره ...... صادره از شعبه ...... دادگاه عمومی حقوقی ...... که قطعیت یافته و دلالت بر رابطة‌‌ استیجاری بین خواهان و خوانده در مورد محل کسب و پیشه دارد و با توجه به انقضای مدت سه سال تمام از تاریخ مقرر در حکم قطعی تعدیل مورد استناد تا زمان تقدیم دادخواست دعوای مورد رسیدگی که حاکی از تحقق شرط تعدیل مجدد اجاره بهاست و با عنایت به این که کارشناس منتخب دادگاه طی نظریه شماره ...... اجاره بهای عادلانه و متعارف عین مستأجره را ماهانه ...... ریال اعلام داشته و با اعلام وصول نظریه کارشناس به طرفین، ایراد و اعتراضی نسبت به آن صورت نگرفته و نظریه مذکور به تشخیص دادگاه با اوضاع و احوال معلوم و محقق امرمطابقت دارد لذا دادگاه به استناد ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356 و لایحه اصلاح ماده 4 مذکور مصوب 1358 شورای انقلاب اسلامی حکم به تعیین و تعدیل اجاره بهای یکباب مغازه موضوع دعوی واقع در ...... بر مبنای ماهانه ...... ریال از تاریخ دادخواست (......) صادر و اعلام می دارد. حکم صادره ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان ...... می باشد.

           رئیس/ دادرس شعبه ... دادگاه عمومی

منبع:http://mohassani.persianblog.ir/tag/%d8%b3%d8%b1%d9%82%d9%81%d9%84%db%8c


← صفحه بعد صفحه قبل →