جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

تفکیک افراز و تقسیم و تقسیم نامه

بنام خداوند حکیم

 

تفکیک افراز و تقسیم و تقسیم نامه

 

 

در اصطلاحات حقوقی و ثبتی عموماً سه اصطلاح تفکیک، افراز و تقسیم بکار می‌رود که هر یک بایستی در جایگاه خود بکار رود.

تفکیک: در اصطلاح ثبتی تقسیم قطعه زمین به قطعات است ( ترمینولوژی حقوق ذیل شماره 1375) بند ح ماده 1آئین‌نامه تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.

مثلاً مالکی قصد دارد قطعه زمینی به مساحت پنج هزار مترمربع را به قطعات 200 متری یا متناوب تقسیم نماید در این صورت گفته می‌شود که آن زمین با تقاضای از طرف مالک یا قائم مقام او به قطعات 200 متری تفکیک شده است.

تفکیک اراضی با تنظیم صورت مجلس تفکیکی پس از انجام تشریفات قانونی و تهیه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تایید نماینده ثبت به امضا نامبردگان و مالک می‌رسد در این صورت برای هر قطعه تفکیکی سند مالکیت ششدانگی صادر و تسلیم مالک می‌گردد.

برای تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر و خارج از شهر مستندات متفاوتی مورد نیاز است.

جهت انجام تفکیک اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن طبق ماده 101 قانون شهرداریها و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری رسیده است انجام می‌دهد و شهرداریها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی ظرف دو ماه اقدام نمایند در غیر اینصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفکیک اراضی اقدام خواهد نمود.

تفکیک اراضی توسط دادگاه: طبق صدر ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداریها تفکیک اراضی می‌تواند توسط دادگاه نیز صورت گیرد. بدیهی است در این صورت شروع رسیدگی با دادخواست حقوقی آغاز می‌گردد و دادگاه با جلب نظر شهرداری و نقشه تاییدی توسط شهرداری اقدام به تفکیک می‌نماید در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مهلت دو ماه از سوی شهرداری، دادگاهها راساً اقدام به تفکیک می‌نمایند.

لذا متقاضی تفکیک اراضی مخیر به مراجعه دادگاه‌ها یا ادارات نیست محل جهت انجام عملیات تفکیک میباشد. بدیهی است انجام تفکیک در مورد اراضی است که عملیات ثبتی آنها خاتمه یافته است.

2-اراضی خارج از محدوده شهرها:

تفکیک اراضی زراعی و باغها: طبق تبصره 3 ماده1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1/8/1385 تفکیک اراضی زراعی و باغها و ماده 9 آئین نامه اجرائی مصوب 2/3/86 هیات وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در هنگام تفکیک و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی، نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام نمایند و تفکیک و افراز و تقسیم اینگونه اراضی پس از تایید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود که حداقل های تعیین شده بموجب مصوبه ابلاغی عبارت است از:

1-حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی 10 هکتار

1-1          حداقل مجاز برای اراضی شالیزاری گیلان و مازندران 4هکتار

1-2          حداقل مجاز برای تفکیک اراضی زیر شبکه‌های آبیاری (احداث شده یا آنچه احداث خواهد شد) 50 هکتار

2-حداقل تفکیک باغات آبی 5هکتار

3-حداقل تفکیک اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم 30هکتار

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها طبق تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ کار برای اراضی زراعی و باغها، جهاد کشاورزی است و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.

همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضائی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

تفکیک

اراضی واقع در محدوده روستا

طبق بند 10 ماده 69 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران اصلاحی 6/7/1382 تفکیک اراضی واقع در محدوده روستا بخشداری میباشد که طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهیه و تایید نقشه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.

سایر اراضی:

طبق بند 5 ماده 3 آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 هیات وزیران، صدور مجوز تفکیک برعهده بخشداریها بوده است که با تصویب قانون منع فروش این صلاحیت در اختیار سازمان مسکن و شهرسازی استان قرار گرفته است (بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی).

تفکیک اعیان:

الف-تفکیک آپارتمان

در مورد تفکیک ساختمانهایی که بصورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه آن تفکیک صورت میگیرد. در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ، ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفکیک می‌نماید. طبق ماده 10 قانون تملک آپارتمانها هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید که نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بناشده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد. مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد.

ب- تفکیک اعیانی‌ها با عرصه متعلق بغیر:

طبق بند 382 بخشنامه‌های ثبتی

در مواردی که مالک اعیانهای ثبت شده براساس ماده 104 مکرر آئین نامه تقاضای تفکیک می‌نمایند و عرصه متعلق به دیگری است همانطور که در ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع خرید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین احضار شود لازم است در موقع تفکیک هم بمنظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشار الیه البلاغ و اخطار گردد.

ج- تفکیک اعیانی در خارج از محدوده قانونی شهرها

طبق ماده 8و9 آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 هیات وزیران، احداث بنا بایستی طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختمانی نداشته باشد در این صورت اداره ثبت به تفکیک اقدام می‌نماید.

در صورتیکه ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها غیر مجاز باشد مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی میباشد: الف- کمیسیون مندرج در تبصره 2 ماده 99 الحاقی به قانون شهرداریها مصوب 1/12/72 که مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری تشکیل می‌گردد که عنداللزوم نسبت به قلع بنا یا اخذ جریمه معادل 50% تا 70% قیمت روز اعیانی حکم صادر می‌نماید و در اراضی زراعی و باغها طبق ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اصلاحی 1/8/1385 کلیه مالکان یا متصرفان مقرر میدارد « هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند به نحوی که شرکا تراضی نمایند به محل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکا، حاکم اجبار به تقسیم می‌کند.»

علی ایحال تقسیم مال مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان، از لحاظ ثبتی افراز نامیده میشود.

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است را در صلاحیت واحد ثبتی می‌داند. بدیهی است واحد ثبتی طبق مواد 101 قانون شهرداریها و 154 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 بایستی طبق نقشه مورد تایید شهرداری اقدام به افراز نماید و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقیماً اقدام به افراز می‌نماید. تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می‌باشد. در صورتیکه واحد ثبتی ملک را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مکلف است پس از ترسیم نقشه بطوریکه در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به  امضا نماینده ثبت و شرکا حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید ماده 6 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع 20/2/1358 این صورت مجلس افرازی جهت تنظیم تقسیم نامه به دفترخانه ارسال میگردد. که پس از تنظیم تقسیم نامه، اسناد مفروز برای مالکین صادر و تسلیم میگردد. این تقسیم نامه اصلاح خاص ثبتی است. لیکن همانگونه که در فوق اشاره شد تقسیم بطور اعم نیز امکان پذیر است و منطبق با قوانین و مقررات مدنی و امور ثبتی می‌باشد.

ماده 316 قانون امور ثبتی اینگونه تدوین یافته است.

تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هریک از ورثه از هر نوع اموال عرصه‌ای معین شود (تقسیم افراز) و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود (تقسیم تعدیل) و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول یا اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل میشود (تقسیم به رد).

اراضی زراعی و باغها موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین یا کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

افراز

طبق بند ح ماده 1 آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 2/3/86 افراز در اصطلاح قضائی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.

قانون مدنی در فصل هشتم تحت عنوان شرکت، شکرت را اینگونه تعریف میکند:

شرکت عبارت است از احتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه بنابراین مزج چه به صورت اختیاری یا قهری در مواد 589 الی 606 آن را قابل تقسیم می‌داند فقهای امامیه تقسیم مال مشترک را بیع و صلح ندانسته و آنرا تمیز حق هر یک از شرکا از یکدیگر می‌دانند. اگر چه مستلزم پرداخت رد باشد، بدین جهت علاوه بر عمل تقسیم، اعلام قصد انشا که لازمه رکن اساسی تمامی معاملات است محتاج نمی‌باشد. ( دکتر سیدحسن امامی، حقوق مدنی، ج2 ، ص141)

لذا تقسیم در ابتدا به تراضی و در صورت عدم تراضی، اجباری میباشد. (ماده 591 قانون ثبت)

 

منبع:http://daftarkhana.blogfa.com/post-31.aspx