جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی به زبان ساده

قانون موجر مستاجر مصوب 1356 بر حق سرقفلی و حق و کسب پیشه و تجارت حاکم است.

-  از سال 1376 به بعد و لازم الاجرا شدن قانون موجر و مستاجر 1376 حق و کسب و پیشه تجارت به ملک تجاری تعلق نمیگیرد.

- در حال حاضر بعد از تصویب قانون 1376 طرفین می توانند حق سرقفلی که مالکیت فقط منافع یک ملک هست را به دیگری واگذار کند و عملا طرفین توافق میکنند قانون موجر و مستاجر 1356 بر روابط استیجاری موجر و مستاجر حاکم باشد.چرا که بعد از تصویب قانون موجر و مستاجر حق کسب پیش بینی نشده و به ملک تعلق نمی گیرد.

- سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال 1376 به مرور زمان به ملک تعلق میگردید ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی به موجر  مالک عین  ملک  اکنون نیز امکان دارد شایان ذکر است اگر کسی سال 1375 ( یکسال قبل از سال 1376 تصویب قانون موجر مستاجر ) ملک تجاری را اجاره نماید اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق کسب ماک نا زمان تحلیه به ملک تعلق میگیرد

- سرقفلی در قالب عقد اجاره بوده و استفاده از عنوان فروش در قالب سرقفلی مغایرت با عقد اجاره دارد و باید از کلمه واگذاری که اجاره را در بر دارد استفاده شود.

- در حق و کسب و سرقفلی مالک ملک  در واقع مالک عین( منظور عرصه و بنای ملک ) مستاجر مالک منافع میشود.

- در حق انتفاع که اغلب رایگان بوده و کسی ملک را برای مدتی جهت انتفاع به دیگری پدر یا فامیل  برای مدت معین یا به مدت عمر هریک در اختیار منتفع قرار میدهد  اگر مدت قید نشود تا زمان  عمر مالک خواهد بود .عقد اجاره با حق انتفاع متفاوت است چون در اجاره مستاجر مالک منافع است اما در عقد انتفاع منتفع فقط حق استفاده دارد مالکیت گسترده تر از حق  استفاده میباشد و در حق انتفاع  منتفع حق واگذاری ملک مورد انتفاع به غیر را ندارد اما در اجاره اگر شرط مباشرت نباشد حق واگذاری به غیر را مستاجر دارد.

- در عقد اجاره املاک مسکونی و تجاری قبل قانون موجر و مستاجر 1376 با اتمام مدت اجاره مستاجر در حکم غاصب و باید ملک را تخلیه کند اما در ملک تجاری که شامل حق کسب پیشه و تجارت ( اجاره قبل از سال1376 قانون موجر ومستاجر باشد) و سرقفلی  باشد تخلیه ملک حتی با اتمام مدت اجاره امکان ندارد باید ملک ارزیابی و حق پیشه و سرقفلی مستاجر را با جلب نظر کارشناسی پرداخت تا امکان تخلیه ملک با شرایطی امکان داشته باشد از جمله شروط امکان تخلیه مستاجر در ملک تجاری علیرغم اتمام مدت اجاره که قبل از سال 1376 قانون موجر و مستاجر و سرقفلی که زمان عقد ان حتی اگر بعد از قانون 1376 ق.م.م نیز باشد به شرح زیر است  1- تعدی و تفریط مستاجر در ملک استیجاری  مثلا تغییر بنای ملک 2- نیاز شخصی برای موجر3- اخذ گواهی نقشه پروانه ساخت ملک استیجاری 4- واگذاری ملک استیجاری به غیر بدون اجازه موجر 5- تغییر شغل- عدم پرداخت اجاره به موجر هرچند میزان آن کم هم باشد اما یکبار مستاجر قبل از حکم اجاره را به موجر و یا صندوق دادگستری واریز کند موضوع تخلیه برای یکبار منتفی است لذا بدون شرایط فوق موضوع ماده 13 و 14 قانون موجر مستاجر1356  تخلیه مستاجر امکان ندارد و با تحقق هریک از شروط موجر با نظر کارشناس که امروزه حدود 80 درصد قیمت ملک به مستاجر از سوی موجر باید قبل تخلیه پرداخت تا امکان تخلیه و اجرای حکم میسر گردد هرچند این قانون را شورای نگهبان ( منظور قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 که برگرفته از قانون آمریکاست غیر شرعی و برخلاف اصل مالکیت دانسته نهایتا در سال 1369 مجمع  تشخیص مثللحت نظام قانون مزبور لازم الاجرا گردید . ))) نکته آخر اینکه با فوت موجر یا مستاجر تخلیه ملکی که حق کسب یا سرقفلی دارد باید با پرداخت حق کسب و حق سرقفلی مشروط بر اینکه حق کسب قبل قانون موجر مستاجر 1356 و حق سرقفلی که تاریخ اجاره ان مهم نیست منعقد گردد و حق قابل انتقال به ورثه است هرچند صاحب اصلی حق قوت نیز کرده باشد اما ورثه نباید تغییر شغل داده و یا ملک که حق سرقفلی دارد بدون اجازه موجر یا ورثه حین الفوت موجر ملک را به غیر واگذار نمایند در غیر آن صورت موجر با تقدیم دادخواست به جهات فوق مشروط به پرداخت حق سرقفلی تخلیه ملک  با تعیین میزان مبلغ حق کسب یا سرقفلی به توسط کارشناس به وراث مستاجر متوفی  از دادگاه خواسته و بدون تردید حکم مقتضی در راستای تخلیه صادر خواهد شد .