جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

مالکیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران

مالکیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران

 

مواد اولیه قانون مدنی ایران و از جمله ماده 8 آن که به این عبارت ( اموال غیرمنقوله که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.) راجع به اموال غیر منقوله اتباع خارجه تعیین تکلیف نموده تقریباً ترجمه ای ازمواد اولیه قانون مدنی فرانسه است و لذا برای توجنه و تفسیر ماده مزبور به سابقه تاریخی آن در حقق مدنی فرانسه مراجعه می نمائیم . در حقوق قدیم همینکه فردی از موطن خود خارج و به کشوری بیگانه عدم می نهاد از بسیاری از حقوق مدنی و حتی بعضی از حقوق طبیعی محروم میگرید و این امر شاید بیشتر معلول این علت بود که چون در ازمنة قدیم اغلب ممالک و بخصوص کشورههای مجاور با یکدیگر در مخاصمه و کشمکش و احیاناً در حالت جنگ به سر میبرند اتباع کشور بیگانه را دشمن خود پنداشته و با سوء ظن و بدگمانی بوی نظر میکردند. در حقوق قدیم فرانسه بیگانه را می نامیدند و این کلمه از اولخر قرن نهم میلادی اصطلاح شده و در نظر بعضی از مؤلفین از نظر لغوی به معنای میباشد و گوسفندی را میگویند که از گلةخود دور مانده و رمه و صاحب خود را گم کرده است و بعضی دیگر اضهار نظر میکنند که کلمه مزبور مشتق از است و الی بی ناتوس نامی بوده است که به اهالی اکس داده میشده و کم کم به مرور زمان برای هر خارجی اصطلاح شده است در حقوق قدیم فرانسه دو نوع بیگانه وجود داشت.
1-وقتی که فرد فرانسوی از قلمرو سنیوری که تحت سلطه او بود خارج میشد و به قلمرو سنیور دیگر وارد میگردید ونوع دوم بیگانگان امپراطوری بودند. با گذشتن قرن چهارهم نوع اول اوبن منسوخ گردید و اساساً ایالات مختلف فرانسه متحد شدند و اختلافات داخلی آنها از بین رفت و در قرن شانزدهم دیگر فقط بیگانگان امپراطوری وجو داشتند وبه افراد بیگانه در داخل امپراطوری فرانسه اوبن گفته میشد و معنی آن این بود که اتباع خارج اهلیت ازدواج با فرانسویان را نداشتند و از حق ارث هم محروم بودند و هر گاه یک خارجی در فرانسه فوت میشد ترکه او تحت عنوان به پادشاه میرسید- به طوریکه در حقوق فرانسه قبل از انقلاب میگفتند که خارجی در حیات خود آزاد است ولی هنگام مرگ برده است. بحث و تحقیق بیشتر در سیر تاریخی و تحولاتی که حقوق فرانسه در این مرود پیدا کرده از موضوع بحث ما خارج است ولی به طور کلی پس از انقلاب کبیر فرانسه محدودیت های فراوان اتباع خارجه از بین رفته و به موجب ماده 11 قانون مدنی فرانسه اتباع خارجه از کلیه حعوع مدنی که درکشور آنها برای اتباع فرانسه شناخته شده است بهرمند می گردند. فلسفه وضع ماده فوق این است که با پیشرفتهای اجتماعات و تمدن بشر و توسعه روز افزون مبادلات و ارتباطات بین المملی و احتیاج دائم التزاید ملل به یکدیگر اتباع خارجه در هر مملکت بایستی لا اقل از بیشتر حقوق خصوصی که برای اتباع داخله شناخته شده است بهرمند گردند- باید اتباع خارجه آزادی رفت و آمد حق معامله و داد ستد و حق اشتغال به تجارت و ازدواج و طلاق و تملک اموال اعم ازمنقول یا غیر منقول را داشته باشند با امکان فعالیت و ادامه حیات در اجتماع بیگانه برای آنها وجود پیدا کند. بطوریکه امروز در اغلب ممالک حتی حق تملک اموال غیر منقول برای خارجیان شناخته شده و ممالکی که این حق را برای اتباع بیگانه نشناخته اند در اقلیتند. با این همه نمیتوان گفت که اعطای این حق به بیگانگان بر مبنای حقوق عمومی است بلکه مبنا و اساس آن قراردادهای بین دول است. هر کشور با توجه به اوضاع و احوال و مقتضیات و مصالح وخط مشی سیاسی خود در این زمینه مقرراتی تشریع مینماید. ممالکی که مهاجر پذیرهستند ناگزیر دامنه حقوقی که به اتباع خارجه میدهند وسیع تر از کشورهائی است که به لحاظ موقعیت و ملاحظات به خصوص مهاجر نمی پذیرند زیرا برای جلب و تشویق اشخاص به مهاجرت قهراً باید تسهیلاتی قائل گردید. کشورها را میتوان از این حیث به سه دسته تقسیم کرد.
2-دسته اول ممالکی که بدون قید و شرط حق تمتع حقوق را برای بیگانگان می شناسند مثل ممالک امریکا و انگلستان.
3-دسته دوم کشورهائی هستند که به شرط معامله متقابله سیاسی به وجب قرار داد این حقوق را برای بیگانه شناخته اند.
4-دسته سوم ممالکی هستند که این حقوق را قانوناً به آندسته از اتباع خارجهمیدهند که درعمل یا به موجب قانون، کشورهای متبوعه آنها آن حقوق را برای بیگانه شناخته اند. این سیستم از جهت اینکه احتیاج به انعقاد قرارداد دیپلماتیک ندارد دسهلتر است و ضمناً موجب بر قراری تعادل بین کشوری که سیستم را قبول نموده باسایر کشورها میشود.
5-دسته چهارم ممالکی هستند که به طور کلی اتباع خارجه را متمتع از هر حقی میدانند مگر حقوقی که به موجب قانون از اتبع خارجةسلب شده یا اختصاص به اتباع داخله دارد. محدودیت نسبت به مالکیت اموال غیر منقول برای اتباع خارجه در اطریش به موجب قانون چهارم ژوئیه 1924 و در رومانی به موجب ماده 7 قانون اساسی 1879 و در سوئد به موجب قانون 30 مه 1916 و در ترکیه قانون 18 ژوئیه 1867 و در مکزیک به موجب قانون اول فوریه 1851 و در لهستان به موجب قانون 24 مارس 1920 بر قرار شده در آلمان و بعضی ازکشورهای فدرال خارجیان از این حق محروم هستند درحالی که در ژاپن خارجیان میتواند اموال غیر منقول را تملک نمایند. فلسفه اینکه دولتها به خصوص در تمالک اموال غیر منقول رعایت احتیاط بیشتری را نسبت به بیگانگان لازم دانسته اند این است که اعطای بدون قید و شرط و حد این حق ممکن است متضمن خساراتی برای کشور باشد و منجر به مداخله یک دولت خارجی در کشوریکه این حق را به اتباع خارجه داده است بشود. ماده 8 قانون مدنی ایران میگوید : (( اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکننداز هر جهت تابع قوانین ایران است.)) ماده مزبور که ترجمه کاملی از بند 2 ماده سوم قانون مدنی فرانسه است شامل دو قسمت اساسی است . اول این که مبنای حق تملک اموال غیر منقول برای بیگانگان قرار داد و عهدنامه است. ثانیاً اینکه این اموال از ثر جهت تابع قوانین ایران است و ما این دو قسمت را در دو بحث مورد مطالعه قرار میدهیم.
بحث اول
مبنای حق تملک اموال غیر منقول برای بیگانگان معاهدات است . قانون مدنی ایران در مورد اعطای حق تملک اموال غیر منقول به بیگانگان سیستم دوم را پذیرفته است. فلسفه اتخاذ این نظر و محدو نمودن مالکیت بیگانگان نسبت به امولا غیر منقول این است که قبل از الغاء کاپیتولاسیون و به لحاظ ضعف حکومت مرکزی اتباع بیگانه موفق به تملک و تحصیل اموال غیر منقوله و املاک مزروعی فراوان شده بودند و این مسئله بیشتر سبب تضعیف حکومت مرکزی میگردید. تا اینه بعد از الغاء کاپیتولاسیون در ایران قانونی را جع به اموال غیر منقول اتباع خارجی در شانزدهم خرداد 1310 طی دوازده ماده و یک تبصره از تصویب مجلس گذشت و به موجب آن اتباع خارجه مکلف به فروش املاک مزروعی خود شدند و بر طبق ماده 8 قانون مدنی حق تملک اتباع خارجه موکول به وجود عهدنامه و قراردادگردید و بنابر این طبق ماده مزبور اتباع خارجه جز از طریق تجویز عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملک اموال غیر منقوله در ایران ندارند. اما کشورهائی که به موجب قراارداد و عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملک امولا غیر منقوله در ایران داده شده : به موجب ماه چهارم عهدنامه مودت و قرارداد تجارت بین ایران و لهستان مصوب هشتم خرداد 307 با این عبارت: (( … راحق به اموال غیر منقوله اتباع هر یک از طرفین معظمین متعاهدین حق دارند با اطاعت از قوانین و نظامات مملکتی خانه هائی که برای سکونت خود و همچنین محلها و مغازه هائی که برای تجارت و صنعت خود لازم دارند اجاره نموده یا به مالکیت مطلق استهلاک نمایند.)) (( … با رعایت مقررات و قوانین و نظامات را جع به تحصیل اموال غیر منقوله شرط میشود که چنانچه یکی از طرفین معظمین متعاهدین با اتباع سایر دول اجازه تحصیل یا اجاره املاک زراعتی در خاک طرف متعاهد دیگر به وجب مقررات قانونی بدهد اجازه مزبور بخودی خود به اتباع طرف متعاهد مزبور نیز تعلق خواهد گرفت.)) و نیز به موجب ماده 2 قرارداد موقتی منعقده بین دولتین ایران و فرانسه مصوب 16 دیماه 307 چنین مقرر شده : (( راجع به امولا غیر منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است که اتباع فرانسه در خاک ایران مجاز نیستند غیر از آنچه برای سکونت و کست و صنعت آنها لازم است تحصیل یا اشغال یا تصرف نمایند.))
قسمت اخیر ماده دوم قرارداد موقتی منعقده بین دولتین ایران و بلژیک چنین مقرر میدارد : (( راجع به اموال غیر منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است که اتباع بلژیک ولو کزامبورک در خاک ایران فقط مجاز هستند اموال غیر منقول که برای سکونت و تجارت و صنعت آنها لازم باشد تحصیل یا اشغال و یا تصرف نمایند.)) ماده ششم قرارداد اقامت و قرارداد تجارتی و گمرکی و بحر پیمایی منعقده بین ایران و آلمان بصوب 27 فروردین 1308 مقرر میدارد : (( راجع به حقوق و اموال غیر منقوله به اتباع هر یک ازطرف متعاهدین درخاک طرف متعاهد دیگر در هر حال معامله اتباع دولت کامله الوداد میشود و با انعقاد قرارداد مخصوصی موافقت حاصل است که اتباع آلمان در خاک ایران مجاز نیستنداموال غیر منقوله غیر از آنچه برای سکونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است تحصیل یا تصرف یا تملک نمایند.)) ماده 5 عهد نامه مودت و اقامت منعقده بین دولتین ایران و مصر مصوب 5 خرداد
1308 مقرر میدارد: (( … اتباع هر یک از دولتین حق خواهد داشت با رعایت قوانین و نظامات مملکت متوقف فیها بهمان شرایطی که برای دولت کامله الوداد معمول است اموال منقول یا غیر منقول خریداری و تملک و تصرف نمایند ….)) ماده 2 عهد نامه اقامت و تجارت و بحر پیمائی منعقده بین ایران و سوئد مصوب ششم تیر ماه 1308 به این شرح است : (( … اتباع هر یک از دولتین متعاهدین حق دارند در خاک طرف دیگر به همان شرایطی که برای اتباع دول کامله الوداد مقرراست اموال منقول و غیر منقول تحصیل و تصرف نموده و به وسیله فروش و هدیه یا نقل و انتقال یا از طریق ازدواج و ارثیه و ما ترک و یا به وسائل دیگری در آنها تصرف مالکانه بنمایند، به علاوه مشارالیهم آزادند اموالی که به طریق مذکوره در مقدمه این ماده بدست آورده اند از مملکت خارج نمایند … )) ماده 7 قرارداد اقامت بین دولتین ایران و بلژیک مصوب 6 تیرماه 1309 با این شرح است : (( اتباع هر یک از طرفین متعاهدین حق خواهد داشت با متابعت از قوانین و نظامات جاریه در خاک طرف متعاهد دیگر هر قسم حقوق و اموال منقول یا غیر منقول که تحصیل و فروش و انتقال و یا تصرف آن برای اتباع مملکت ثالثی به موجب قوانین و نظامات مملکت متوقف فیها مجاز یا در آتیه مجاز خواهد بود تحصیل و تصرف نموده و یا به معرض فروش و انتقال در آورند.)) و در آخر ماده 6 قرارداد اقامت بین دولت شاهنشاهی ایران و جمهوری چکوسلواکی
پیش بین میکند. (( … راجع به اموال و حقوق غیر منقول با اتباع هر یک از طرفین متعاهدین در خاک طرف متعاهد دیگر در هر حال معامله اتباع دولت کامله الوداد مجری خواهد شد.)) بر طبق مواد فوق الاشعار از عهد نامه های مذکور دولت ایران به موجب عهد نامه به اتباع بعضی از ممالک اجازه تملک اموال غیر منقول در ایران داده شده و واضح است اتباع بیگانه ایکه دولت ایران باکشور متبوع آنها چنین قراردادی نداشته باشد اجازة تملک اموال غیر منقول را در ایران ندارند. نکته قابل توجهی که از مراجعه به قراردادهای مزبور به چشم میخورد اینکه دولت ایران به اتباع کشورهای بیگانه ای هم که اجازه تملک اموال غیر منقول داده این
اجازه شامل املاک مزروعی نبوده و فقط منحصر به مسکن و محل کسب و از این قبیل است و لذا اتباع این کشورها هم به طور نامحدود حق تملک اموال غیر منقول را ندارند.
بحث دوم
اموال غیر منقولیکه اتباع بیگانه بر طبق عهود تملک کرده میکند تابع قوانین ایران است. حکومت قانون ایران نسبت به مایملک غیر منقول اتباع بیگانه در ایران متخذ از قاعدةقدیمی حقوق روم است به موجب آن امولا غیر منقول تابع مقررات محل وقوع خود هستند. همچنان که قبلا هم تذکر دادیم ماده 8 قانون مدنی ایران ترجمه از بند دوم از ماده سوم قانون مدنی فرانسه میباشد که متن آن چنین است:این مسئله از موضوعاتی اس ه در تمام ممالک مورد قبول واقع شده زیرا قبول اینکه اموال واقع در محلی تابع مقرراتی غیر از قوانین محل مزبور باشند متضمن مشکلات فراوان است . به علاوه این اصل ناشی از اصل سرزمینی بودن قوانین است قوانین هر مملکت با توجه به اوضاع و احوال و موقعیت و خصوصیات قومی و نژادی و آداب و سنن ملی و مذهبی همان مملکت وضع و تشریع میشوند بنابراین اصولا بایستی نسبت به کلیه اموال و اشخاص واقع در قلمرو خود حکومت و نفوذ داشته باشند و اموال غیر منقول هر گاه تابع مقرراتی غیر از مملکتی که در آن واقع هستند باشند، ناراحتی و تعارض قوانین و عدم اعتماد به وجود می آید. اگر دو مال غیرمنقول که در ایران واقع هستند یکی به لحاظ آنکه مالک آن عراقی است تابع قانون قراق و دیگری به اعتبار اینکه ملاک آن از تبعه هندوستان است تابع مقررات هند باشد از نظر فنی و قانونی اشکالات زیادی دارد که از جمله افراد بایستی مقررات کلیه ممالک را در این خصوص بدانند به علاوه ثبت امولا غیر منقول واقع در یک مملکت نیز جز اینکه تابع یک قانون باشد عملی نیست. مضافاً هر گاه اموال غیر منقول واقع در کشوری به اعتبار مالک آن تابع مقررات کشور دیگر باشد در موقع نقل و انتقال و خرید و فروش و رهن اینگونه اموال اشکالات گوناگونی بوجود می آید و سبب به هم خودگی زندگی قضائی جامعه میگردد. قوانین دارای دو صفت دوام و شمول هستند بدین معنی که هر قانون مادام که نسخ نشده علی الدوام شامل کلیه اشخاص و اموال واقع در قلمرو خود میباشد. و بنابر این اموال غیر منقول واقع در هر مملکت هم تابع قوانین آن مملکت است و به موجب اصل شخصی بودن قوانین هر ایرانی علی الاصول تابع قوانین ایران است مگر در موارد استثنائی که از جمله موارد استثنائی اصطکاک این نظریه با نظم عمومی است و چون قوانین مربوط به اموال غیر منقوله از قوانی مربوط به نظم عمومی هستند لذا اموال غیر منقول از شمول قاعده شخصی بودن قوانین خارج و تابع مقررات محل وجود خود میباشد.نتیجه دو اصل مذکور این است که اموال غیرمنقول تابع و مشمول مقررات محل و خود هستند. حال باید حد شمول این قاعده را مشخص نموده و مواردی راکه نمیتوان به این قاعد، استناد نمود بررسی نمائیم ، شمول این قاعده بر موارد زیر است .

1-کلیه وجوه ارادی تملک اموال غیرمنقول از قبیل خرید و فروش و رهن و اجاره و
هبه .
2- وجوه قانونی تملک اموال غیر منقول از قبیل مرور زمان و تملک ناشی از تصرف ممتد.
3- حقوق عینی و حق رجحان و رهن و حق ارتفاق وسایر حقوق عینی . بدین معنی که چگونگی ایجاد و سقوط این گونه حقوق اصولا و به طور کلی تابع مقررات و قوانین محل وقوع مال است. ماده 966 قانون مدنی ایران در این باره چنین مقررمیدارد: (( تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول یا غیرمنقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آنجا واقع میباشد. معذالک حمل و نقل شدن شیئی منقول از مملکتی بمملکت دیگر نمیتواند به حقوقی که ممکن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اولی شزئی نسبت به آن تحصیل کرده باشند خللی وارد آورد.)) که قسمت اول ماده مذکور به تبعیت از اصول فوق تنظیم شده و قسمت دوم آن مربوط به احترام بین المللی حقوق مکتسبه است. در سایر موارد این قاعده قالب اعمال و اجرا نیست مثلا رد مورد یک معامله مربوط به مال غیرمنقول اهلیت طرفین معامله هیچگاه تابع قانون محل وقوع مال نمیتواند باشد بلکه اهلیت هر کس تابع مقررات ممبکت متبوع اوست و این معنی در ماده 962 قانون مدنی ایران به این شرح (( تشخیص اهلیت هر کس برای معامله کردن بر حسب قانون دولت متبوع او خواهد بود … )) تصریح شده است. ولی ماده مذکور در موردیکه تبعه خارجه در ایران عمل حقوقی انجام دهد که به موجب قوانین ملی خود واجد اهلیت برای انجام عمل حقوقی مذکور نباشد اما بر حسب قوانین ایران واجد اهلیت باشد او را واجد اهلیت شناخته و این استثنائی است بر اصل مزبور. همچنین شکل عقود مربوط به اموال غیر منقول تابع مقررات محل وقوع عقد و نه مقررات محل وقوع مال است ( ماده 968 قانون مدنی ایران ) و همچنین مقررات شکلی اسناد نیز تابع قواین محل تنظیم سند است لیکن به موجب ماده 2138 قانون مدنی فرانسه استثنائی به این اصل وارد شده زیرا بر طبق ماده مزبور : (( عقد رهن نسبت به اموال غیر منقول وقتی صحیح است که در دفتر اسناد رسمی فرانسه واقع و به ثبت رسیده باشد مگر در مواردیکه عهدنامه خلاف این ترتیب را تصریح کرده باشد.)) بنابراین اگر عقد رهنی نسبت به مال غیر منقول واقع در فرانسه در کشوری بیگانه واقع گردد و بی دولت فرانسه و کشور مزبور قراردادی که انجام چنین عمل حقوقی را تجویز کند وجود نداشته باشد چنین عقد رهین بر حسب ماده مذکور در قانون مدنی فرانسه محکوم به بطلان است. بین کشور فرانسه و ایتالیا به موجب قرارداد 1760 و بین کشورهای فرانسه و بلژیک بر طبق قرارداد 8 ژوئیه 1899 توافق شده است که عقد رهن واقع در بلژیک و ایتالیا در صورتی که بر طبق مقررات ایتالیا و بلژیک تحقق یافته باشد و مربوط به مال غیر منقول واقع در فرانسه باشد معتبراست. سوای موارد فوق که مجالی برای اعمال قانون محل وقوع مال نیست مورد نادر دیگری هم قابل تصور اس و آن موردی است که در یک کشور که فی المثل مقرراتی وجود نداشته باشد چگونه میتوان اموال غیر منقول را تابع مقرراتی که وجود ندارد قرارداد و نمونه این مورد شاید در اجتماعات عقب افتاده پیش بیاید.