جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

اسناد لازم الاجرا

اسناد لازم الاجراء

 بموجب تعریفی که در ماده 1284 قانون مدنی از سند شده سند عبارت از نوشته‏ای‏ است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد.سند ممکن است رسمی باشد و یا عادی‏ و تفاوت سند رسمی و عادی این است که سند رسمی قابل انکار و تردید نیست و کسیکه بر علیه‏ او سند رسمی ابراز میشود نمیتواند خط یا امضاء خود را انکار نماید و اگر خط یا امضاء مربوط بدیگری باشد نمیتواند آنرا مورد تردید قرار دهد مگر اینکه جعلیت سند ثابت‏ و محرز شود ولی نسبت باسناد عادی علاوه بر ادعای جعل،انکار و تردید هم مسموع‏ است و اگر صحت این نوع اسناد مورد انکار و تردید قرار گیرد بصحت و اعتبار آنها باید رسیدگی شود.

 اسناد رسمی اعم است از اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی برطبق قانون ثبت‏ تنظیم میشوند و یا اسنادی که در نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها برطبق‏ مقررات قانون تنظیم میگردند.اسناد رسمی مذکور در مواد 92 و 93 قانون ثبت همان‏ اسنادی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‏اند.این اسناد بخودی خود قوت اجرائی‏ دارند و بدون احتیاج حکمی از مراجع قضائی قابل اجرا میباشند و بستانکار یا متعهد له‏ میتواند برطبق قانون ثبت و آئین‏نامه مربوطه درخواست صدور اجرائیه نموده اجرای‏ مفاد سند رسمی را بخواهد و طلب خود را از مدیون مطالبه کند و یا اجبار متعهد را بایفای‏ تعهد خواستار شود.

 لزوم اجرای مفاد اسناد رسمی اعتبار خاصی است که در قانون ثبت برای اسناد رسمی منظور شده و چون در موارد خاص نمیتوان از حدود نص تجاوز نمود بنابراین اسناد رسمی لازم الاجرا منحصرا اسنادی خواهد بود که در مواد 92 و 93 قانون ثبت بآنها تصریح گردیده و دو ماده مزبور عینا در اینجا نقل میشود:

 «ماده 92-مدلول کلیه اسناد رسمی راجع بدیون و سایر اموال منقول بدون‏ احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص‏ ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

 ماده 93-کلیه اسناد رسمی راجع بمعاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون‏ مراجعه بمحاکم لازم الاجراست»

 بصراحت مواد مزبور اگر مدلول سند رسمی حاکی از دین و یا مربوط بعین‏ منقولی باشد که در تصرف شخص ثالث نبوده و یا شخص ثالث ادعای مالکیت آنرا نداشته باشد و هم‏چنین در موردی که سند رسمی مربوط بمعاملات املاک ثبت شده باشد


این نوع اسناد رسمی لازم الاجرا میباشند و بدرخواست داین یا مالک برای وصول دین یا عین‏ منقول و غیرمنقول اجرائیه صادر میشود.

 بحثی که در اینجا پیش میآید این است که آیا مدلول اجاره‏نامه رسمی بعد از اقتضای‏ مدت اجاره یا لدی الفسخ برای تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجرة المثل مربوط لازم الاجرا میباشد یا نه؟

 قبل از بحث در این خصوص باید اذعان داشت که مدلول اجاره‏نامه رسمی در مورد مال الاجاره که با رسیدن موعد بر ذمه مستأجر مستقر گردیده بصراحت ماده 92 قانون ثبت‏ لازم الاجرا است و موجر میتواند برای وصول مال الاجاره برطبق قبوض اقساطی که بضمیمه‏ سند اجاره‏نامه رسمی تنظیم میشوند اجرائیه صادر نماید ولی اگر مدت اجاره منقضی گردیده‏ و یا فسخ اجاره اعلام شود و مستأجر عین مستاجره را در تصرف خود نگهداشته و از تخلیه‏ آن امتناع ورزد و اجرة المثل هم نپردازد صدور اجرائیه برای تخلیه عین مستأجره‏ و مطالبه اجرة المثل مربوطه محل بحث و گفتگو است و در این خصوص دو عقیده اظهار شده:

 کسانیکه مدلول اجاره‏نامه رسمی را بعد از انقضای موعد اجاره برای تخلیه عین‏ مستأجره و مطالبه اجرة المثل لازم الاجرا میدانند چنین استدلال میکنند که چون موجر با تنظیم سند رسمی اجاره‏نامه عین مستأجره را برای امکان استیفای منفعت در اختیار مستأجر میگذارد و مالکیت موجر در عین مستاجره باقی است و بنا باصل(الناس مسلطون علی‏ اموالهم و انفسهم)موجبی برای قلع سلطه مالکیت موجر وجود ندارد و بعد از انقضای‏ مدت اجاره یا لدی الفسخ،مستأجر مجوزی بر نگهداری عین مستأجره و یا عدم پرداختن‏ اجرة المثل مربوطه نخواهد داشت لذا بقاعده(علی الید ما اخذت حتی تؤدی)باید از طریق‏ دفترخانه اسناد رسمی که اجاره‏نامه رسمی را تنظیم نموده است اقدامات اجرائی بر علیه‏ مستأجر برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجرة المثل مربوطه براساس میزان مال الاجاره‏ صورت گیرد طرفداران این عقیده برای اثبات نظریه خود به بند د ماده اول آئین‏نامه‏ اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 28 آذرماه 1322 استناد مینمایند و متصدیان دفاتر اسناد رسمی که از این عقیده پیروی میکنند برای رعایت مدلول ماده 7 آئین‏نامه تعدیل مال الاجاره‏ گواهی شهرداری را بر اینکه محل مورد اجاره مشمول آئین‏نامه تعدیل نمیباشد از موجر مطالبه و سپس اجرائیه تخلیه را صادر میکنند و در مورد اجرة المثل هم بدرخواست موجر و برای مدتی که او اظهار میدارد بمأخذ مال الاجاره اجرائیه صادر مینمایند.

 اما کسانیکه مدلول اجاره‏نامه رسمی را بعد از انقضاء مدت اجاره و یا لدی الفسخ‏ برای تخلیه عین مستأجره و مطالبه اجرة المثل مربوطه لازم الاجرا نمیدانند چنین استدلال‏ میکنند که موجر با تنظیم اجاره‏نامه رسمی،عین مستأجره را بتصرف مستأجر میدهد و اگرچه‏ بعد از انقضای مدت اجاره یا لدی الفسخ باید عین مستأجره مجددا بتصرف موجر داده شود ولی امتناع مستأجر از تخلیه عین مستأجره و عدم پرداخت اجرة المثل مربوطه مجوز صدور اجرائیه نخواهد بود زیرا اسناد لازم الاجرا منحصرا در مواد 92 و 93 قانون ثبت‏ تعریف شده‏اند و در مورد عقد اجاره که تملیک منفعت میباشد سند اجاره‏نامه رسمی فقط ملاک عمل میباشد.

 

(مرجع صدور اجرائیه )
بند 201- صدور اجرائیه های قبوض اقساطی بدون قیذ و شرط با ثبت محل می باشد ولی در موردی که طلبکار بخواهد از شرط سند (هر نوع که باشد) استفاده کند صدور اجرائیه با دفترخانه مربوطه است.
(اجراء قبوض اقساطی )
بند 202- هنگام صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی مسئول امضاء اجرائیه مکلف است ظهر قبض را با مهری که حاکی از صدور ارجائیه با ذکر تاریخ و کلاسه پرونده باشد ممهور نموده و رونوشت یا فتوکپی قبض را اخذ و مطابقت آن را با اصل گواهی پیوست اجرائیه نماید. اجراء مکلف است موقع پرداخت وجه وصولی اصل قبض را دریافت و ابطال نموده و در پرونده مربوطه بایگانی نماید.

(اجرائیه اسناد عندالمطالبه )

بند 203- صدور اجرائیه اسناد عندالمطالبه احتیاج به صدور اخطار و ابلاغی قبلی ندارد مگر اینکه در متن سند صدور اخطار مزبور یا اظهارنامه و ابلاغ آن شرط شده باشد.

(صدور اجرائیه قبوض اقساطی )

بند 204- در مورد قبوض اقساطی که برای صدور اجرائیه به اجرای ثبت ارائه می شود چون ممکن است بدهکار قبلاً تغییر محل اقامت خود را بi دفترخانه مربوطه داده و یا این که بدهی خود را در صندوق ثبت تودیع کرده باشد بنابراین باید قبلاً جریان کار از دفترخانه تنظیم کننده سند استعلام شود.

(اجرای چک های بانکی وعده دار )

بند 205- چک های بانکی وعده دار قبل از رسیدن موعد پرداخت در اجرای ثبت قابل اقدام نمی باشد.


(تکالیف رؤسای ثبت در امور اجرائی قابل واگذاری به غیر نیست )

بند 206- مدیران ثبت در شهرستان ها و رئیس اجراء در تهران نمی توانند تکالیفی که بوجب آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی به عهده آن ها محول شده از جمله صدور دستور اجرای سند به شخص دیگری تفویض نمایند مگر این که رئیس ثبت در مرخصی استحقاقی یا استعلاجی باشد که در این صورت معاون او تکالیف رئیس ثبت در کلیه امور مربوط له اجرای مفاد اسناد رسمی اعم از صدور دستور اجراء و امور مربوط به سایر عملیات اجرائی را عهده دار خواهد بود و نیازی به صدور ابلاغ مرکزی ندارد ولی در واحدهای ثبتی که فاقد معاون است باید برای عضو ارشد ابلاغ مرکزی کفالت صادر شود.

(دفتر عملیات مأمور اجراء )

بند 207- برای سهولت کنترل عملیات مأمورین اجراء ر یک از آنان موظفند عملیات روزانه خود را در دفتر مخصوص وارد نموده و مراقبت نمایند هر عملی را که از بابت بدهی اشخاص یا حقوق دیوانی می نمایند در ستون های مخصوص یادداشت نمایند.


(اجرای اسناد رسمی )

بند 208- مأمورین اجراء و ابلاغ باید اخطارها و اجرائیه ها را طبق مقررات قانونی و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ابلاغ نموده و مراتب را با جوهر ثابت و عبارت خوانا با قید تاریخ و ساعت تمام حروف در برگ ابلاغ شده قید نمایند.





(اخذ رسید پرونده )

بند 209- برای تسلیم پرونده ممیز، مأمور اقدام باید در دفتر مخصوص وارد و رسید اخذ کند ممیز نیز مکلف است فوراً تکلیف خود را انجام و پرونده را مسترد و رسید خود را باطل نماید.

بری امضا روسای مربوطه پرونده تحت مسئولیت مدیر بایگانی تسلیم و پس از امضاء حضوراً مسترد خواهد شد.


(دفاتر مورد عمل اجراء )

بند 210- اداره اجرا ثبت و ادارات ثبت شهرستان ها بایستی دفتر اوقات و دفتر عملیات اجرائی و دفتر پرونده های مختومه اجرائی را مانند پیش مرتباً عمل نمایند.

(نحوه تماس با ادارات آموزش و پرورش )

بند 211- مقتضی است به دفاتر اسناد رسمی و ادارات تابعه اعلام شود که اوراق و اسناد و اخطاریه های اداره آموزش و پرورش را در تهران به دفتر حقوقی آن وزارتخانه ابلاغ نمایند و از ارسال آن به نواحی با سایر ادارات تابعه آن وزارتخانه خودداری نمایند.

(اصلاح آیین نامه اجراء )

بند 212- چون به جای قید ماده 105 ذیل ماده 108 آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی ماده 108 ذکر گردیده دستور فرمائید مراتب را جهت توجیه به کلیه واحدهای ثبتی تابعه ابلاغ نمایند.

(اثر قراردادهای تنظیمی در اجراء )

بند 213- قراردادهائی که طرفین نسبت به پرونده اجرائی در حضور مدیر ثبت یا مدیر اجراء یا مأمورین اجرای پرونده در حدود صلاحیت قانونی آن ها منعقد می نمایند ذاتاً رسمی بوده و در حدود مقررات لازم الاجراء است.

(کارشناسی )

بند 214- لام است به کارشناسانی که همه ساله از طرف اداره فنی وزارت دادگستری فهرست اسامی آن ها منتشر می شود یا ملاحظه پروانه همان سال و در حدود تخصص آن ها کار ارجاع شود.

(اعلام تخلیه عین مستأجره به دفترخانه )

بند 215- اداره ثبت در مورد تخلیه عین مستأجره باید مراتب را به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه اعلام دارد که در ستون ملاحظات ثبت دفتر قید نمایند .

(اجرائیه های صادره از طرف ارتش )

بند 216- در مورد اجرائیه های صادره از طرف هیئت مشاور حقوقی و قضائی وزرات دفاع و همچنین اجرائیه های صادره از طرف کلیه واحدهای ارتش در ایران منحصراً با هیئت مشاور حقوقی و قضائی وزارت دفاع مکاتبه و کسب تکلیف نمائید.

(اجرائیه مالیاتی و مطالبات دولت از اشخاص )

بند 217- در مورد اجرائیه هائی که ادارات و دوایر دولتی برای وصول طلب خود علیه اشخاص صادر می کنند چنان چه مقررات خاص (مانند مقررات اجرائی مالیات) وجود نداشته باشد مطابق آیین نامه اجرای ثبت عمل می شود.

(اجرائیه های موضوع تبصره ماده واحده افزایش اعتبارات کشاورزی )

بند 218- نسبت به اجرائیه های موضوع تبصره ماده واحده قانونی افزایش اعتبارات کشاورزی مصوب 25-2-39باید طبق نمونه های تصویب شده مانند اسناد رسمی اقدام شود.

(اجرائیه هائی که متعهد آن دولت است )

بند 219- در مورد اجرای اجرائیه های صادره علیه مؤسسات دولتی ادارات ثبت باید با رعایت مقررات قانونی محاسبات عمومی و سایر مقررات مالی دولت بر طبق آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی عمل نمایند.

(اجراء پس از حکم اعسار )

بند 220- در مواردی که حکم اعسار بدهکار صادر می شود اجراء مکلف است هر وقت مالی از بدهکار بدست آورد حقوق دولت و طلب بستانکار را به تقاضای او استیفا نمایند.

(بازداشت وجه حساب بدهکاران در بانک ها )

بند 221- در مواردی که بستانکار برای استیفای طلب خود تقاضای بازداشت معادل طلب خود از موجودی حساب جارس بدهکار در یکی از بانک ها را می نماید مقتضی است نام و نام خانوادگی و اسم پدر و شماره شناسنامه و محل اقامت و شغل بدهکار را به نحوی که اشکالی برای بانک تولید نشود در تقاضانامه ذکر نمایند. تخلف از اجرای این دستور موجب تعقیب اداری است.




(تقاضای منع صدور گذرنامه )

بند 222- الف: در اجرای مقررات بند ب ماده 9 قانون تذکره مصوب دی ماه سال 1311 در مواردی که اجرائیه علیه محکوم علیه و یا متعهد سند لازم الاجراء صادر می شود در صورتی که از طرف نام بردگان یا قائم مقام قانونی آن ها مالی معرفی نشود و یا دسترسی به اموال آن ها نباشد برحسب تقاضای محکوم له و یا متعهد له لازم است در مورد اجرائیه صادره از اجرای ثبت مراتب را به اداره کل ثبت گزارش دهید تا مراتب را به اداره گذرنامه در تهران یا شهرستان ها اعلام شود که از صدور گذرنامه متعهد سند لازم الاجراء خودداری نمایند. بدیهی است پس از اجرای مفاد لازم الاجراء و یا رضایت کتبی متعهدله باید فوراً اطلاع دهید تا از دستور صادره رفع اثر به عمل آید ضمناً توجه داشته باشند که صدور دستور فوق مختص مقام قضائی است.
ب: در مورد بالا باید نام- نام پدر- نام خانوادگی- سن- شماره و محل صدور شناسنامه- شغل- محل اقامت و علت تقاضا در گزارش قید گردد. به نحوی که بر اثر تشابه اسمی موجبات مزاحمت اشخاص دیگر فراهم نشود.


(توقف مازاد معاملات رهنی و با حق استرداد )

بند 223- در موردی که مازاد معاملات شرطی و رهنی یا مال بازداشت شده از طرف دادگاه و سایر مراجع صالحه طبق مقررات به نفع ثالث بازداشت و مراتب به اجرای ثبت رسماًً ابلاغ می شود اجرای ثبت باید عملیات اجرائی را طبق مقررات تعقیب و در صورت وجود مازاد به مرجع بازداشت کننده ارسال والا بلافاصله بعد از تنظیم صورت مجلس مراتب را به مرجع مزبور اعلام دارد. اگر معامله شرطی فسخ و یا بازداشت مقدم رفع شود بازداشت مؤخر جانشین آن خواهد شد.



(ارقام در بخش نامه بازداشت و آگهی مزایده تمام حروف قید شود )

بند 224- در آگهی های مزایده و همچنین بخش بازداشت املاک باید میزان طلب بستانکار یا مبلغی که مزایده از آن شروع می شود و شماره پلاک ملک در مورد بازداشت یا مزایده تمام حروف نوشته شود تا هنگام ثبت بازداشت نامه یا چاپ آگهی در روزنامه اشتباهی رخ ندهد. تخلف موجب تعقیب اداری است.

(توقیف اتومبیل )

بند 225- در مواردی که مأمور اجراء اتومبیل را بازداشت می نماید چنان چه مورد بازداشت از طرف ستیر مراجع قانونی دیگر پلمپ شده باشد باید پس از بازداشت مراتب فوراً به مرجع مذکور اعلام شود.

(تطبیق نوبت اول آگهی با پیش نویس )

بند 226- آگهی های مزایده را پس از انتشار نوبت اول با پرونده امر تطبیق و چنان چه اشتباهی شده باشد فوراً در اصلاح و رفع آن اقدام گردد.


(قرار توقیف عملیات اجرائی )

بند 227- به محض وصول قرار توقیف عملیات اجرائی اقدامت بعدی اجراء متوقف می شود و اگر قبل از صدور قرار مالی از بدهکار بازداشت نشده باشد چنان چه تمام موضوع لازم الاجراء بعنوان تأمین در صندوق دادگستری نقداً سپرده شده باشد مال بازداشتی آزاد و مراتب به دادگاه صادر کننده قرار اعلام می شود که در صورت رد قرار یا صدور حکم بر بی حقی خواهان قرار وجوه سپرده شده را بابت طلب بستانکار ارسال دارند، در صورت صدور حکم بدوی بر بی حقی خواهان قرار اگر چنان چه ضمن صدور حکم قرار الغاء شده باشد عملیات اجرائی تعقیب می شود والا تعقیب عملیات اجرائی موکول به صدور و ابلاغ حکم قطعی خواهد بود.


(ورشکسته شدن متعهد اجرائیه )

بند 228- در مورد اجرائیه هائی که بدهکار آنه ا ورشکست می شود باید پرونده به اداره تصفیه محل ارسال و اداره ثبت از اقدام اجرائی خودداری نماید (در این صورت حق الاجراء تعلق نمی گیرد مگر این که حکم ورشکستگی نقص و عملیات اجرائی در ثبت به انجام برسد) در مورد اسنادی که وثیقه دارد و عملیات اجائی طبق ماده 34 قانون ثبت و اصلاحی ماده 34 باید علیه بازرگانان متوقف یا ورثه او که متوقف می شود تعقیب شود نظر به مستفاد از ماده 419 قانون تجارت هرگونه اطلاع که مدیون داده می شود به اداره تصفیه هم مراتب اطلاع داده شود و چنان چه مازاد در مزایده داشته باشد به اداره مزبور ارسال گردد اصلاح شده است به رأی مورخه 8-4-50شورای عالی ثبت.

(جریان اجرا به طرفیت ورثه بدهکار )

بند 229- در صورتی که متعهد فوت نموده و متعهد له به استناد ماده 6 آیین نامه اجراء درخواست صدور اجرائیه کرده باشد و ابلاغ اجرائیه به شخص ورثه یا قیم مقدور نباشد طبق ماده 18 آئین نامه مصوب سال 55 اجرائیه باد بوسیله روزنامه ابلاغ شود و جریان اجرائی تعقیب گردد. صدور سند انتقال و تحویل ملک متوقف بر ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود و در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.

(پرداخت کلیه دیون قبل از صدور اسناد انتقال )

بند 230- در مورد کلیه پرونده های اجرائی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می شود بدهکاران پرونده های مزبور چنان چه حاضر به پرداخت دین باشند می توانند قبل از صدور سند انتقال اجرائی کلیه بدهی خود و اجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال خودداری بعمل آید مقتضی است مراتب را به بدهکاران این گونه پرونده های اجرائی اخطار نمائید.

(سند انتقال منقول )

بند 231- صدور سند انتقال نسبت به اموال منقول مورد ندارد مگر در مواردی که طبق مقررات نیاز به تنظیم سد باشد.

(حافظ و مسئولیت او )

بند 232- درمواردی که مالی در محل مورذ تخلیه موجود بوده و به حفاظت موجر یا شخص دیگر تفویض می شود چنان چه حافظ تقاضای تحویل مال مورد حفاظت را بنماید و ذی نفع حاضر به قبول آن نشود باید حافظ دیگر تعیین و مال مورد حفاظت به او تحویل شود و مادام که حافظ دیگر تعیین نشده مسئولیت حفاظت با حافظ قبلی خواهد بود.

(عدم مداخله کارمندان ثبت در امور اجرائی )

بند 233- از نظر اهمیت مسئولیتی که در حین اجرای مقررات و حفظ حقوق مردم به عهده کارکنان ثبت برگذار شده باید از دخالت مستقیم و غیرمستقیم در امور اجرائی خودداری و حتی از ضمانت بدهکاران اجرائی یا گواهی اعتبار ضامن بدهکار اجتناب نمایند. تخلف از این دستور موجب پیگرد قانون است.

(اعلام ختم پرونده به دفترخانه )
بند 234- به محض ختم پرونده های اجرائی موضوع معاملات مذکور در ماده 34 قانون ثبت مسئول امر باید مراتب را جهت فسخ معامله و ابطال سند به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.