جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آن ها

 

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آن ها

 

 

 

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم.
اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.
تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره کند.
مستاجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عین مستاجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.


*20 نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی
1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد و الا اجاره باطل است.
معمولا مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود.
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.


2- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.


3-اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.


4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.


5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و ...


6- اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.


7- مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.


8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.


9- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.


10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می شود.


11- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.


12- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.


13- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر خواهد بود.


14- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند.
باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
ثانیا، صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.


15-قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضا موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
هر گاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.


16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراما اینجانب.... فرزند .... مقیم ..... یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان.... به پلاک ثبتی .... به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ .... به آقای .... فرزند.... از تاریخ ..... لغایت ..... به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست است.


17- شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.


18- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و ... از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر است.


19- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام می کند و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ و مستاجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.


20- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و ... باشد نمی تواند راسا نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف 000/000/10 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند