جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

واسطه گری در معاملات ملکی

 

واسطه گری در معاملات ملکی

 

 

بر خلاف آنچه که در جامعه و میان مردم کلمه دلال و دلالی به معنای یک شغل کاذب و انجام عملی غیر اخلاقی و نامشروع مشهور است اصولا در معنای واقعی و قانونی شغلی است تجاری و بسیار موثر در انجام معاملات مشروع. برابر قانون دلال به کسی گفته می شود که می خواهد معامله ای انجام دهد طرف معامله پیدا می کند. برای مثال دلالی برای معاملات ملکی یا دلالی برای معاملات تجاری مانند فروش اموال منقول یا ارائه خدمات و نیز دلالی برای خوار و بار و سایر امور شهری. ذیلا به شرح بیشتر آن می پردازیم.
برای انجام دلالی شخص باید دارای پروانه و مجوز باشد و دخالت در هر یک از حوزه های دلالی مستلزم داشتن مجوز لازم در همان حوزه است.
پروانه دلالی با رعایت نیازهای هر محل فقط به اشخاصی داده می شود که:
1-25 سال تمام داشته و خدمت نظام را انجام داده و یا دارای برگ معافیت باشند.
2-ایرانی باشند.
3-حداقل دارای مدرک تحصیلی دوره ابتدایی باشند و اطلاعات فنی لازم در حوزه کاری مربوط داشته باشند.
4-دارای حسن شهرت بوده و محکومیت کیفری به ارتکاب کلاهبرداری، خیانت در امانت و سرقت یا ورشکستگی به تقصیر نداشته باشند.
5-وجه الضمان یا ضمانت و یا وثیقه مناسب ارائه کنند.
شخصی که به عنوان دلالی وارد این شغل می شود باید در نهایت صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله آگاه سازد و لو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین انجام بدهد. دلال نمی تواند به جای یکی از طرفین معامله، قبض وجه یا پرداخت دین کند یا تعهدات آنان را به موقع اجرا بگذارد مگر آنکه از سوی آنان دارای اجازه باشد.
دلال در برابر هر یک از طرفین معامله مسوول تقلب یا تقصیراتی است که انجام می دهد. همچنین مسوول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده می شود مگر اینکه ثابت کند او نقشی در مفقود یا تلف و یا ضایع شدن آن ها نداشته است. در هر صورت دلال امین طرفین معامله است و به اصطلاح ید او ید امانی است و باید همانند امین با طرفین رفتار کند. نکته مهم این جاست که اگر معامله به توسط دلال واقع و نوشته ها و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین به توسط او رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که به توسط او معامله کرده اند او ضامن صحت و اعتبار امضاهای مزبور است و اگر طرفین معامله یا یکی از آن ها به اعتبار تعهد دلال معامله کرده باشد، دلال ضامن آن معامله است.
اگر دلال بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله، اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد و استحقاق دریافت هیچ اجرتی را نخواهد داشت. دلال هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود و معامله مزبور قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شرطی باشد دلال پس از حصول و تحقق آن شرط مستحق اجرت است.
چنانچه معامله با رضایت طرفین فسخ شود یا به واسطه یکی از شرایط قانونی فسخ شود دلال حق دریافت اجرت را دارد مشروط به آنکه فسخ معامله مستند به عمل وی نباشد.
هر دلال باید دفتری داشته باشد و کلیه معاملات را که به دلالی او انجام گرفته بیاورد. در این دفتر باید نام طرفین معامله، مالی که موضوع معامله است، نوع معامله، شرایط معامله و اینکه تسلیم موضوع معامله فوری است یا دارای شرایط است، عوض مالی که باید پرداخت شود ( وجه نقد است، چک است و ...) و امضای طرفین معامله آورده شود.
هر شخصی که بدون مجوز مبادرت به دلالی کند به حبس از شش ماه تا دو سال و نیز جزای نقدی محکوم خواهد شد و اگر معلوم شود عمل دلال بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی موقتا محروم و پروانه او باطل می شود.
هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است:
1-بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر؟
2-اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا اینکه خریداران چند نفر هستند و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه؟
3-صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تایید کند.
4-میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و اینکه آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند.
5-صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
6-در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه؟ و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر؟
7-اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
8-اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملا در قرارداد تعریف شود.
9-قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود.
10-حتما دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.
11-از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.
12-بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا اینکه در رهن بانک یا شخص دیگری است.
13-باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلا یا بعدا آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تایید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسوولیت جبران خسارت با چه کسی است؟
14-از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود کپی گرفته شود.
15-اگر چکی صادر می شود در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود.