جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه )

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

شرایط و ضوابط تملک اراضی برای برنامه های عمرانی، عمومی، نظامی و ... طبق لایحه قا

شرایط و ضوابط تملک اراضی برای برنامه های عمرانی، عمومی، نظامی و ... طبق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک

بشیری ، عباس ، مقاله : « شرایط و ضوابط تملک اراضی برای برنامه های عمرانی ، عمومی ، نظامی ..... طبق لایحه » تملک 58 ، سال 1380 .

مبحث اول : نیازهای دستگاههای تملک کننده

دستگاههای تملک کننده برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی خود به اراضی ، ابنیه ، مستحدثات ، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور و متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشند (ماده یک قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک مصوب 1358 )

منظور از نیازهای دولت و شهرداریها (دستگاههای تملک کننده ) در ماده 9 قانون زمین شهری عبارت است از :

الف) تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهر سازی به افراد واجد شرایط دریافت زمین جهت مسکن ویا اجرای طرحهای ساختمان سازی مسکونی .

ب) ایجاد تأسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرحهای مصوب شهری و عوض طرح های شهری که حسب مورد به وسیله وزارتخانه ها و شهر داری ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و نهادها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است .

ج) حفاظت از میراث فرهنگی کشور

منظور از برنامه های مذکور در ماده یک لایحه قانونی تملک آن چنان برنامه هایی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دستگاههای اجرایی لازم و ضروری است .

به طور مثال اگر زمینی در نزدیکی رودخانه ای واقع باشد که قرار است بر روی آن سد همراه با نیروگاه برق تأسیس شود که بدون تملک زمین مذکور و نصب تأسیسات جانبی نیروگاه ، امکان ساخت آن نیروگاه نخواهد بود . لذا در این صورت دستگاه مجری میتواند آن را بر اساس شرایط مربوطه تملک نماید .

مبحث دوم : مجوز مقام اجرایی

این شرایط در ذیل ماده 2 قانون نحوه خرید ........ به این صورت بیان شده است ...... ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالا ترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی برسد .

بالا ترین مقام اجرایی در وزارتخانه ها ، وزیر و در شهرداریها ، شهردار است . لیکن تشخیص این مقام در مؤسسات و شرکت های دولتی و نهادها اندکی دشوار می باشد و در هر مورد بایستی به اساسنامه قانونی و یا قانون تأسیس این سازمان مراجعه شود . گاهی سازمان به موجب مقررات زیر نظر شورا اداره میشود و در آن صورت شورا به عنوان عالی ترین مقام اجرایی شناخته میشود (بند 5 ماده 86 قانون محاسبات)

مبحث سوم :طرح مصوب

تنها نیاز دستگاههای تملک کننده کفایت نمیکند و دستگاه مذکور نمیتواند به صرف نیاز به یک ملک یا زمینی اقدام به تملک آن نماید ، بلکه باید نیاز مذکور به صورت طرح به تصویب رسیده باشد . منظور از طرح ، طرحهای تأسیسات عمومی عمرانی و اداری است و یا طرحهایی است که در نقشه جامع یا هادیِ شهر پیش بینی گردیده است .

طرحهای مذکور بایستی به تصویب مراجع ذیصلاح برسد ، مراجع ذیصلاح در هر مورد متفاوت بوده و معمولاً در اساس نامه قانون و یا قانون تأسیس سازمان مجری طرح معین گردیده است .

مبحث چهارم : تأمین اعتبار خرید

در صورت عدم تأمین اعتبار خرید زمین ، دستگاههای اجرایی مجاز به این امر نمی باشد . و هر گاه اقدام به تملک و تصرف زمین قبل از تأمین اعتبار نماید ، ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری میباشند ، زمین مورد معامله و تصرف نیز قابل اعاده به مالک آن است (مواد 92و93 قانون محاسبات عمومی مصوب 1366)

مبحث پنجم : عدم امکان تهیه زمین از اراضی متعلق به دولت

دستگاه اجرایی بدواً نمیتواند به محض تصویب طرح اقدام به تملک اراضی متعلق به اشخاص خصوصی نماید ، بلکه مؤظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملّی شده یا دولتی استفاده نماید . عدم وجود این قبیل اراضی باید به تأیید وزارت کشاورزی رسیده باشد . (تبصره یک ماده یک لایحه قانونی )

در خصوص زمینهای مورد نیاز به مسکن و خدمات عمومی نیز باید وزارت مسکن و شهر سازی عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی موات و دولتی را در آن شهر اعلام نموده باشد . بنا براین دستگاه اجرایی مکلف است قبل از شروع به تشریفات خرید و تملک اراضی بایر و دایر ابتدا مراتب را در تهران به وزارت مسکن و شهر سازی و در شهرستانها به ادارات کل مسکن و شهر سازی و در خصوص زمینهای غیر شهری خارج از محدوده قانونی شهر ها به وزارت جهاد کشاورزی اعلام نموده و در خواست واگذاری اراضی موات یا دولتی مناسب اجرای طرح را بنماید و فقط در صورتی که وزارتخانه های مزبور یا ادارات تابعه آنها عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی موات یا دولتی را اعلام کند ، سازمان مربوطه حق شروع به اجرای تشریفات خریداری و تملک اراضی بایر و دایر را خواهد داشت .

مبحث ششم : کاربری زمین

بند 4 ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری اشعار می دارد : « در شهر هایی که دارای طرح های مصوب شهری است کاربری زمین مورد نیاز منطبق با طرح باشد »

در صورتی که کاربری زمینی که در طرح مصوب شهری قرار گرفته مثلاً مسکونی یا آموزشی ، باشد و اداره مخابرات یا وزارت نیرو جهت تأسیسات عمومی خود قصد تملک زمین را داشته باشند ، مجاز به تملک زمین نخواهند بود ،‌ اما در مواردی که اجرای طرح در زمین خاص ضروری بوده به نحوی که تغییر محل اجرای آن غیر ممکن یا مشکل باشد ، معمولاً با پیشنهاد دستگاه اجرایی ، مراجع ذیربط شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تأسیس شورایعالی معماری و شهر سازی مصوب 22/12/1351 اقدام به تغییر کار بری زمین و انطباق آن با طرح مورد نظر می نمایند .

مبحث هفتم : رعایت تشریفات تملک

پس از آنکه دستگاه اجرایی مطمئن شد که شرایط لازم برای تملک املاک دارد ، ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هریک از آن تشریفات میتواند با شکایت ذی نفع موجبات ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم نماید . این تشریفات عبارتند از : تقاضای تعین تکلیف وضعیت ثبتی

به موجب قانون زمین شهری سازمانی که قصد تملک زمین را دارد ، ابتدا زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی پلاک ثبتب و حدود و مشخصات آن را تعیین کند . تعیین پلاک ثبتی یک زمین وقتی که امکان دسترسی به مالکین آن موجود نیست و یا مالکان حاضر به ارائه سند مالکیت خود نیستند به دشواری ممکن است . معهذا از آنجا که تعیین پلاک ثبتی برای اراضی و املاک با استناد ماده 14 قانون ثبت به ترتیب به عمل میآید ، با توجه به شماره پلاک ثبتی املاک یا اراضی مجاور زمین مورد نظر و نیز با عنایت به تعریف حدود آن اراضی یا املاک در سند مالکیت میتوان پلاک ثبتی زمینی که قصد تملک آن وجود دارد را به دست آورد . فی المثل هرگاه زمین مورد نظربین دو پلاک ثبتی 7 فرعی از 10 اصلی و 9 فرعی از 10 اصلی قرار گرفته باشد پلاک آن 8 فرعی از 10 اصلی خواهد بود . مگر اینکه زمین منظور از قلم افتاده باشد ، که در آنصورت میتوان از تعریف حدود اراضی یا املاک مجاور پلاک آن را معین کرد . مثلا هرگاه در سند مالکیت زمینی یا ملکی که در شرق زمین مورد نظر واقع شده بخواهیم که غرباً به پلاک ثبتی 180 محدود است و در سند مالکیت زمین یا ملکی که در غرب زمین مورد تملک قرار گرفته ، نوشته باشد که شرقاً به پلاک ثبتی 180 محدود میباشد . معلوم میشود پلاک ثبتی موضوع تملک همان 180 است . پس از تعیین پلاک ثبتی به راحتی میتوان با مراجعه به اداره ثبت اسناد محل حدود مشخصات زمین و اسامی مالک یا مالکین آن را به دست آورد . لیکن هرگاه با تمام این تمهیدات تحصیل پلاک ثبتی زمین مورد تملک مشخص نگردد ، آنگاه به استناد ماده 27 آئین نامه اجرایی قانون مذکور دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نیاز خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک نقشه محدوده را بر روی نقشه هوایی (در شهر هایی که نقشه هوایی وجود دارد ) به اداره ثبت محل ارسال مینماید . اداره ثبت مکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حد اکثر ظرف یک ماه مشخصات پلاکهای ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی وجریان ثبتی و نام آخرین مالک براساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده دستگاه تملک کننده به مرجع تملک کننده ارسال نمایند .

تبصره 2 ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک در این زمینه اشعار میدارد : «اداره ثبت و اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه به نقشه ارائه شده حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ استعلام پاسخ دهد .»

آنچه در تبصره فوق الذکر قابل ملاحظه است اینکه از ابتدا وظیفه تعیین محل وقوع ملک را به عهده اداره ثبت قرار داده است ، دستگاه مجری صرفاً نقشه زمین مورد نیاز را تهیه و به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال میدارد و آن اداره نیز مکلف است حد اکثر ظرف 15 روز به آن پاسخ دهد . در حالی که به موجب آئین نامه قانون زمین شهری سازمان تملک کننده موظف بود ابتدا پلاک مورد نیاز را خود تعیین کند و در صورت عدم امکان محل وقوع ملک را روی نقشه پیاده کرده و به اداره ثبت تسلیم کند و اداره ثبت نیز یک ماه مهلت داشت تا پلاک مورد نظر را روی نقشه پیاده کرده و به دستگاه تملک کننده اعلام نماید .

تبصره 8 ماده 9 قانون زمین شهری حکمی را مطرح میکند که در لایحه قانونی تملک املاک و اراضی وجود ندارد . تبصره مقرر میدارد : « زمین های دایری که دولت یا شهرداری ها در کلیه شهر ها و شهرکها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداریها .»

بنابراین دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز باسیتی قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید . همچنان که ذکر شد این موضوع در لایحه تملک مطرح نشده ولی از وحدت ملاک آن میتوان استفاده کرد که به محض ارسال نقشه زمین مورد نیاز از سوی دستگاه اجرایی برای اداره ثبت و اعلام قصد تملک اداره ثبت از نقل و انتقال اینگونه املاک جلوگیری نماید . هدف از این امر جلو گیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریهاست . در غیر اینصورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه های زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات تملک ، در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین آگهی تملک که به مالک قبلی منتشر گردیده بایستی تجدید شود و از طرف دیگر هرگاه زمین مذکور به مالکین متعددی منتقل شود و یکی از مالکین مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداریها نیست . در هر حال تبصره 3 ماده 27 آئین نامه نیز ضمن تأکید بر مسئله لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت در پایان می افزاید : « ...... باید مراتب وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هرگونه نقل و انتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک حد اکثر 18 ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت خودداری گردد ....»

چنانچه ملاحظه میشود در حالی که تبصره 8 ماده 9 قانون به طور مطلق نقل و انتقال زمین مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده . تبصره 3 ماده 27 آئین نامه این ممنوعیت را حداکثر 18 ماه تعین نموده است .

به نظر میرسد آئین نامه در این زمینه از حدود قانون تجاوز نموده چراکه همچنان که در رأی وحدت رویه شماره 8/62 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری آمده : « آئین نامه باید در طریق بیان و توضیح برای وصول به قانون باشد بدون اینکه دایره قانون را توسعه بدهد یا تضییق نماید ویا از محدوده آن تجاوز کند .» شاید بتوان گفت واضعین آئین نامه در تعیین مدت 18 ماه متأثر از مقررات قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها بوده اند . قسمتی از ماده واحده قانون مذکور میگوید : « کلیه وزارتخانه ها ، مؤسسات ، سازمانها ، نهادها ، شرکتهای دولتی یا . . . . مکلف میباشند پس از اعلام رسمی وجود طرح حد اکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند .»

اما این تعبیر نیز صحیح نیست ، چراکه قانون فوق بعد از آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری و در تاریخ 29/8/1367 تصویب گردیده و حال آنکه تاریخ تصویب آئین نامه 15/8/1367 میباشد .

با این حال با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها باید گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاریخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشریفات و معامله و پرداخت بها یا عوض اقدام نماید در غیر آن صورت مورد مشمول تبصره 1 آن قانون گردیده و مالک بر حسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره (در صورتی که اجرای طرح به 10 سال موکول شده باشد ) برخوردار است . و هرگاه اجرای طرح به قبل از 10 سال موکول گردیده باشد باز هم مالک حق برخورداری از کلیه حقوق مالکانه را دارا است نهایت اینکه در صورت شروع اجرای طرح قبل از ده سال حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد .

در هر حال اداره ثبت محل پس از اطلاع از قصد دستگاه اجرایی به تملک ، طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه خود خرید و فروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام میدارد.

حال این پرسش مطرح میشود که ضمانت اجرای این ممنوعیت چیست ؟ به عبارت دیگر درصورتیکه به علت عدم صدور بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی یا عدم توجه سردفتر به ممنوعیت معامله یا به هر علت دیگر نسبت به زمین موضوع طرح معامله واقع شود آیا معامله مذکور محکوم به بطلان است یا خیر ؟ قبلاً بگوییم که صرف معامله در دفتر اسناد رسمی در مورد اموال غیر منقول موجب انتقال مالکیت نیست ، چرا که دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده ، و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده . . . . مالک خواهد شناخت .

و از آنجا که دفاتر اسناد رسمی مکلفند : « خلاصه معاملات را در برگ مخصوص که برای اینکار تهیه شده نوشته و به دفتر املاک حوزه ثبت ملک ارسال دارند . چه بسا مسئولین دفتر املاک که بایستی خلاصه معامله مذکور را در زیر ثبت ملک در دفتر املاک قید نمایند در هنگام انجام این تکلیف متوجه ممنوعیت معامله گردیده و از ثبت آن خودداری نمایند . اما به هر حال هنوز این سؤال باقی است که آیا معامله منعقده باطل است یا خیر ؟ با توجه به ماده 348 قانون مدنی که تصریح نموده : « بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است ، باطل است .» تردیدی در بطلان چنین معامله ای باقی نمیماند ، دعوای بطلان نیز میتواند برحسب مورد از ناحیه دولت یا شهرداری اقامه شود یا اینکه از طرف خریدار زمین مطرح گردد.

در پایان لازم به ذکر است که تبصره 8 ماده 9 قانون زمین شهری از ممنوعیت نقل و انتقال زمین دایری که مورد نیاز دولت یا شهرداریهاست نامبرده و نسبت به امکان یا عدم امکان نقل و انتقال اراضی بایر مورد نیاز سازمانهای مذکور سکوت اختیار نموده است ، سکوت قانونگذار این تردید را پیش می آورد که اراضی بایر مورد احتیاج دولت یا شهرداریها قابل نقل و انتقال است . ولی باید توجه کرد که سکوت قانونگذار را نمیتوان حمل بر اباحه خرید و فروش اراضی بایر کرد ، زیرا که زمینهای بایر اعم از اینکه مورد نیاز دولت یا شهرداریها باشند یا نباشند اساساً قبل از عمران و آبادانی قابل انتقال به غیر نیستند و این معنا را از تبصره ماده 14 قانون که صرفاً نقل وانتقال باغات کشاورزی را بلامانع دانسته و نیز از ماده 15 قانون که منحصراً تفکیک و تقسیم اراضی بایر را جهت عمران و احداث بنا بلااشکال دانسته میتوان دریافت ، اما انصافاً باید گفت که قانون گذار در عدم تصریح به ممنوعیت نقل وانتقال اراضی بایر به غیر دولت یا شهرداریها مرتکب سهل انگاری گردیده در حالی که قانون اراضی شهری منسوخه (مصوب 27/12/1360) فاقد این نقیصه بود و ماده 8 آن به صراحت ممنوعیت واگذاری اراضی بایر را به جز به دولت اعلام داشته بود .

تشخیص نوع زمین

بر طبق قانون زمین شهری ، سازمان مجری طرح تملک ، مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک ، نقشه و مدارک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارد تا پس از اظهار نظر وزارت مزبور و در صورت غیر موات بودن زمین آگهی تملک منتشر شود (تبصره 2 ماده 25 آئین نامه) هر چند این تبصره اخذ نظر وزارت مسکن وشهرسازی ( کمیسیون موضوع ماده 12 ) قانون را بعد از اعلام قصد تملک به مالک یا مالکین و قبل از انتشار آگهی تملک تکلیف نموده اما به نظر ما دستگاه مجری طرح تملک پس از اعلام به ثبت محل بایستی اقدام به اخذ نظریه در مورد تشخیص نوع زمین مورد نیاز خود بنماید . برای اینکه هرگونه معامله ای با ملک موکول به تعیین نوع زمین میباشد چه اگر بنا به تشخیص کمیسیون زمین مورد نظر موات باشد دیگر نیازی به انجام معامله حتی اگر مالک یا مالکین راضی به انتقال باشند نیشت چرا که همچنانکه گفتیم زمین موات ملک خصوصی تلقی نمیشود که قابل نقل و انتقال باشد و متعلق به دولت است و اگر زمین مورد نیاز دایر باشد احکام خرید آن از حیث بها متفاوت از زمین بایر میباشد بنا براین نظریه کمیسیون میباید قبل از اعلام قصد تملک بر مالک یا مالکین اخذ شود .

هرچند موضوع فوق در لایحه تملک به صراحت قانونی پیش بینی نگردیده ولی از مفهوم بند ب ماده 10 آن قانون اشعار میدارد : « بابت زمینهای موات ، جنگل ها ، مراتع و هرقسمتی که طبق قانون اساسی جزو اموال عمومی درآمده وجه پرداخت نخواهد شد .» همین معنا مستفاد میگردد . منتهی در خصوص مرجع تشخیص موات بودن زمین قانون ساکت به نظر میرسد . دستگاه اجرایی که قصد تملک بر اساس لایحه مذکور داشته باشد و مدعی موات یا موتع بودن زمین گردد باید ادعای خود را در محکمه محل وقوع ملک به اثبات برساند .

اعلام قصد تملک

دستگاه مجری طرح تملک بعد از اعلام مرابت به ثبت محل و پس از اخذ نظریه کمیسیون در مورد نوع زمین مورد نیاز خود مبنی بر تملک به مالکان زمین و صاحبان سایر حقوق قانونی اعلام نماید ( ماده 25 ائین نامه قانون زمین شهری ) این وظیفه برای دستگاه مجری طرح از تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک نیز مستفاد میگردد .

بدیهی است سازمان تملک کننده در صورتی مکلف به اعلام این امر به صاحبان سایر حقوق غیر از حق مالکیت میباشد که نام دارندگان حقوق در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت اسناد و املاک محل به عنوان دارنده حق ( اعم از استیجاری یا رهن یا حقوق زارعانه و . . . ) قید شده باشد در غیر اینصورت هیچ تکلیفی به اعلام قصد تملک خود به مدعیان حق نخواهد داشت . اعلام مذکور به یکی از سه سه طریق زیر صورت میگیرد :

الف ) ابلاغ کتبی

تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی یکی از صور اعلام قصد تملک به صاحبان حق جهت معرفی کارشناس برای تعیین قیمت فروش ابلاغ کتبی میداند . این نامه بایستی حداقل در دونسخه تنظیم و یک نسخه آن به صاحب حق تسلیم و در نسخه ثانی رسید اخذ شود .

ب ) ارسال اظهار نامه

در صورتی که ارسال نامه اداری و ابلاغ کتبی جهت اعلام قصد تملک به صاحبان حق بنا به بعد مسافت و یا علل دیگر ممکن نباشد مراتب طی اظهار نامه رسمی به آنان ابلاغ میشود ( ماده 25 آئین نامه قانون زمین شهری ) به نظر میرسد اعلام از طریق ارسال اظهار نامه مطمئن تر و در موارد لزوم قابل استناد تر از نامه اداری باشد . البته لایحه قانون نحوه خرید اراضی شیوه ابلاغ از طریق اظهار نامه را پیش بینی نکرده است .

ج ) انتشار آگهی

در صورت عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی وی یا استنکاف وی از دریافت نامه اداری یا اظهارنامه رسمی یا عدم مراجعه او پس از اطلاع از قصد تملک سازمان مجری طرح تملک از طریق نامه اداری یا اظهار نامه رسمی سازمان مجری طرح مکلف است نیت خود مبنی بر تملک زمین مورد نظر را از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار در دو نوبت به فاصله 10 روز به اطلاع عموم برساند ( تبصره 6 ماده 9 قانون زمین شهری و ماده 25 آئین نامه آن ) .

قانون گذار در هیچ یک از قوانین تعریف از روزنامه کثیرالانتشار ننموده ولی میتوان گفت روزنامه کثیرالانتشار روزنامه ای است که در سطح مملکت منتشر میگردد .بعضی از سازمانهای دولتی موضوع تملک را در روزنامه هایی منتشر میکنند که هرچند دارای وصف روزنامه کثیرالانتشار هستند لیکن دارای تیراژ کمتری بوده و افراد معمولی به ندرت چنین روزنامه هایی را ابتیاع مینمایند ، در نتیجه احتمال آگاهی صاحب حق از قصد تملک سازمانهای دولتی که در چنین روزنامه هایی منتشر گردیده بسیار بعید است . به نظر میرسد که این عمل منصفانه نبوده و مقصود قانون گذار را نیز از اطلاع به عموم فراهم نمیآورد . اصلح آن است که چنین آگهی هایی در روزنامه کثیرالانتشار طراز اول که مورد مراجعه افراد زیادی هستند منتشر گردد . آگهی تملک میتواند چنین تنظیم گردد : در اجرای ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی یا قانون زمین شهری و آئین نامه اجرائی آن شهرداری تهران یا سازمان ، شرکت ، . . . قصد خریداری و تملک پلاک ثبتی . . . . واقع در . . . . ه برابر اعلام اداره ثبت و املاک شهرستان . . . . . حدود اربعه آن عبارت است از :

1- شرقاً به . . . . . 2 –غرباً به . . . . . . .

3 –شمالاً به . . . . . 4 –جنوباً به . . . . . .

و برابر نظر وزارت مسکن و شهر سازی دایر ، بایر ، تشخیص داده شده . . . . . را دارد .

از کلیه مالکین و صاحبان سایر حقوق قانونی دعوت می شود حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ آگهی نوبت دوم با در دست داشتن مدارک مالکیت و مثبته حق ، جهت انتقال به این اداره مراجعه فرمایند در غیر اینصورت پس از انقضای مهلت مذکور این اداره براساس اختیارات حاصله از تبصره 6 ماده 9 قانون زمین شهری و ماده 26 آئین نامه اجرایی آن یا ماده 8 قانون نحوه خرید رأساً نسبت به تنظیم سند انتقال اقدام خواهد کرد .

دستگاه های مجری طرح موظفند در کلیه موارد یک نسخه از آگهی تملک نزد خود را به اداره اوقاف محل و استان قدس رضوی ارسال دارند . . . . ( تبصره 4 ماده 27 آئین نامه قانون زمین شهری ).

در مواردی که اعلام قصد تملک به مالک یا مالکین با ارسال نامه اداری یا اظهار نامه رسمی انجام میشود نظر به اینکه موضوع ارسال آگهی به ادارات اوقاف با آستان قدس رضوی منتفی است بایستی مراتب را به نحو مقتضی دیگری به اطلاع مراجع مزبور رسانید . مقصود از اطلاع آن مراجع از موضوع تملک آن است که اگر در محدوده مورد تملک زمین وقفی وجود داشته باشد حد اکثر ظرف 15 روز از تاریخ انتشار آگهی ( یا اطلاع از طریق وصول نامه اداری ) نظریه خود را به دستگاه مجری اعلام و حد اکثر ظرف یک ماه نقشه زمین وقفی و مشخصات آنرا ارائه دهند تا حسب مورد نسبت به اجرای آن قسمت از طرح که در اراضی وقفی است از سوی اوقاف یا آستان قدس رضوی یا متولی اقدام یا سند اجاره به نام دولت تنظیم یا عوض آن زمین ضمن رعایت مقررات و غبطه موقوفه واگذار و طرح اجرا گردد ( ماده 28 آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری )

انعقاد عقد

پس از آنکه دستگاه تملک کننده مقدمات لازم را فراهم کرد و اقدامات قانونی مربوطه را یکی پس از دیگری انجام داد نوبت به یکی از مهمترین مراحل که انجام معامله و انتقال رسمی زمین و ملک موضوع تملک است می رسد . این مرحله ار حساسیت خاصی برخوردار است ، چراکه میتوان با پرداخت قیمت مناسب و جلب نظر مالک تملک ، جنبه یک عقد و معامله واقعی به خود گرفته و قضیه خاتمه می یابد و یا اینکه با عدم رضایت مالک دستگاه مجری رأساً اقدام به تملک زمین بدون جلب رضایت مالک مینماید .
الف ) انجام معامله با موافقت صاحبان حق

اصل معامله با رضایت و توافق صاحبان حق در کلیه قوانین مربوط به تملک املاک پیش بینی شده و تلاش شده که معامله بدواً بر همین اساس انجام پذیرد ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید . . . اشعار میدارد : : بهای عادله اراضی ، ابنیه ، مستحدثات ، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حق تعیین میگردد. »

ماده واحده نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 27/7/1370 مجلس شورای اسلامی نیز اولویت را برتوافق اراده طرفین قرار داده و اشعار میدارد : « در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم میباشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک قیمت ابنیه ، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرذاخت شود .»

از عبارت « در صورت عدم توافق . . . » مستفاد میگردد که اصل بر توافق طرفین است و در صورت عدم توافق شیوه های دیگر به کار گرفته میشود .

ماده 26 آئین نامه اجرایی زمین شهری نیز اشعار میدارد : « چنانچه پس از اعلام مراتب به ترتیب فوق مالک یا مالکین اراضی واقع در طرح تملک در مهلت مقرر و یا قبل از صدور سند انتقال به نام دولت مراجعه نمایند در صورتی که انجام معامله هیچگونه اشکال ثبتی و حقوقی نداشته باشد مدارک مالکیت مالک یا مالکین جهت تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال میگردد تا پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم از سوی مالک با پرداخت بهای ملک طبق مقررات قانون و آئین نامه و یا واگذاری زمین معوض سند مالکیت تنظیم و به امضاء برسد .»

منظور از مفاصا حسابهای لازم تسویه حساب صاحب حق با شهر داری دارائی و سایر مراجع احتمالی است اعم از اینکه مربوط به زمین موضوع تملک یا ناشی از دیگر امور مالی وی باشد . برای مثال هرگاه صاحب حق بابت مالیات انتقال مغازه خود به دارایی بدهی داشته باشد تسلیم مفاسا حساب به وی در مورد تملک موکول به پرداخت بدهی مذکور و یا قرار پرداخت آن است . بر اساس مواد 59 و 60 قانون مالیات های مستقیم مصوب 3/12/1366 مالیات نقل و انتقال املاک ( اعم از ارضی و ابنیه ) عبارت است از حد اقل 4% ارزش معاملاتی آن ، امّا ماده 70 همان قانون میگوید : « هرگاه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی یا شهرداریها بابت خرید املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی ویا مرافق عامه از قبیل توسعه احداث جاده راه آهن ، خیابان ، معابر ، آب ، نفت و گاز ، حفر نهر و نظایر آنها به مالک تعلق می گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته میشود از مالیات نقل و انتقال موضوع این فصل معاف خواهد بود .
توضیح دو نکته ضروری است :

اول آنکه ماده مذکور منحصراً وجوهی را که وزارتخانه ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی یا شهرداریها بابت خرید املاک و اراضی برای ایجاد یا توسعه ی مناطق نظامی یا مرافق عامه به مالکین پرداخت میکنند مشمول معافیت قرارداد است . بنابراین وجوهی که توسط نهادها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است بابت همان اهداف به مالکین پرداخت میگردد و از معافیت مالیات نقل و انتقال برخوردار نیست و این تبعیض ناروا و ترجیهی بلامرجح است .

دیگر آنکه ماده 70 قانون مالیاتهای مستقیم مال یا وجوهی را که بابت خرید املاک و اراضی برای ایجاد یا توسعه ی مناطق نظامی یا مرافق عامه پرداخت میشود را شمول معافیت از مالیات قرار داده است .

تبصره یک ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید . . . میگوید : « در صورت توافق در مورد بهای عادله هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد « دستگاه اجرائی » میتواند رأساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید و هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک ازمالکین بیش از یک میلیون باشد بهای خرید ملک یا خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیأت مقرر در ماده 71 قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداریها به تصویب انجمن شهر برسد .

این محدودیت برای انجام معامله در قانون زمین شهری و آئین نامه آن و همچنین در قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1371 وجود ندارد اما باتوجه به اینکه تبصره 7 قانون اخیر الذکر صرفاً ماده 4 و آن قسمت از مالده 5 لایحه قانونی نحوه خرید املاک و اراضی مصوب 1358 را که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله است در مورد شهرداریها لغو اعلام میکند و حکم فوق الذکر با توجه به اینکه در ماده 3 لایحه نحوه خرید مذکور است . لاجرم در معاملات شهرداریها نیز برای خرید املاک و اراضی جاری و ساری میباشد .و در مورد معاملات زمین شهری به نظر میرسد همین حکم جاری است .برای اینکه قانون زمین شهری قانون خاص و مؤخر التصویب نسبت به قانون نحوه خرید اراضی و املاک . . . که قانون عام میباشد است و طبق موازین اصولی قانون خاص موادی که با قانون عام تعارض داشته باشد آنرا تخصیص میدهد و در صورت سکوت قانون خاص یا عدم تعارض عمومیت قانون به قوت خود باقی است . لذا بر همین مبنا به نظر میرسد کلیه معاملاتی که بر اساس قانون زمین شهری نیز انجام میگیرد باید حکم تبصره فوق الذکر را رعایت و مد نظر قرار دهند .

تبصره 2 همان ماده محدودیت دیگری نیز اعلام میدارد : « در صورت حصول توافق دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف 3 ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارت اقدام و یا آنکه انصراف خود را از خرید و تملک کتبا ً به مالک یا مالکین اعلام نماید .»

به هر حال عدم اقدام به خرید یا اغلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است .
ب ) انجام معامله بدون موافقت صاحبان حق

هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوقی و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود بهای عادله توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد . کارشناسان یکنفر از طرف دستگاه اجرایی ، یکنفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب میشوند . رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم الاجرا است . در صورتی که در محل کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق ماده 29 قانون کارشناسان رسمی مصوب 1317 عمل میشود .

هرگاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی که به یکی از صور ابلاغ کتبی انتشار از روزنامه های کثیر الانتشار ، یا آگهی در محل به اطلاع عموم میرسد ، تعیین ننمایند و یا به علت مجهول بودن مالک ، عدم تکمیل تشریفات ثبتی ، عدم صدور سند مالکیت ، اختلاف در مالکیت ، فوت مالک و موانعی از این قبیل امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد ، دادگاه صالحه محل وقوع ملک ، حد اکثر ظرف مدت 15 روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه ، نسبت به تعیین کارشناس اقدام مینماید ( ماده 4 و دو تبصره لایحه قانونی نحوه خرید . . . )

حکم فوق الذکر عیناً در تبصره یک الی چهار ماده واحده نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 27/7/1370 تکرار شده است .

همچنین در تبصره 6 ماده 9 قانون زمین شهری آمده : « در صورت استنکاف یا عدم مراجعه یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک پس از اعلام وزارت مسکن و شهر سازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هرگونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگرکه مانع از انجام معامله دولت گردد دولت یا شهرداری ها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند انتقال را امضا مینماید و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حساب های لازم و رفع هرگونه اشکال بهای آن قابل پرداخت می باشد ، و یا در صورت امکان زمین معوض واگذار میگردد .بنابر مصرحات تبصره مذکور و مندرجات مواد 25 و 27 آئین نامه و تبصره 2 ماده 25 آئین نامه زمین مورد تملک به دولت یا شهرداری بدون موافقت با حضور مالک یا صاحبان حقوق در صورت تحقق شرایط زیر امکان پذیر است :

1- قصد تملک به یکی از طرق (ارسال نامه اداری یا اظهارنامه رسمی بیا انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار) به اطلاع صاحبان حق رسیده باشد .

2 –صاحبان حق علی رغم اعلام قصد تملک در مهلت مقرر و یا قبل از صدور سند انتقال به نام دولت یا شهرداری جهت انتقال مراجعه ننمایند و یا اینکه با وجود مراجعه انان به لحاظ آنکه زمین موضوع تملک دارای اشکال ثبتی از قبیل اعتراض به ثبت یا صدور سند معارض یا اشتباه در حدودیا اشتباه در نام مالک و غیره است و یا دارای اشکال حقوقی مثل دعوای ابطال سند مالکیت یا اختلاف حدود با مجاورین یا ممنوع المعامله بودن ملک میباشد امکان تنظیم سند رسمی و انجام معامله با وی میسر نباشد .

3 –بهای زمین مورد تملک بایستی در صندوق ثبتی محل تودیع گردد .

4 –بنا به تصریح تبصره 6 ماده 9 قانون منحصراً وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها قائم مقام مالکین در امضای اسناد انتقال در صورت استنکاف یا عدم مراجعه یا عدم دسترسی به آنان یا وجود اشکال ثبتی یا حقوقی در انجام معامله هستند . بنابراین هرگاه یکی از سازمانهای دولتی یا نهادها به جز وزارت مسکن و شهرسازی قصد تملک زمینی را داشته باشد و پس از انجام تشریفات تملک امکان انجام معامله با حظور و رضایت مالک یا مالکین میسر نگردد ، وزارت مسکن و شهر سازی به قائم مقامی از طرف مالک نسبت به امضای سند انتقال اقدام خواهد کرد و شهرداری هانیز جهت تملک اراضی مورد نیاز خود دارای همان اختیارات هستند .

البته برخی معتقدند که با توجه به اطلاق قانون و آئین نامه و با عنایت به اصول کلی حقوقی مانعی در جهت تفویض این اختیار از ناحیه وزارت مسکن و شهرسازی به سایر سازمانهای دولتی نیست عملاً نیز سازمانهای مجری طرح تملک در اینگونه موارد اقدام به اخذ نمایندگی از طرف وزارت مزبور نموده و خود رأساً مبادرت به امضای سند انتقال به قائم مقامیاز طرف مالکین مینماید .اما هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی وحدت رویه شماره « ه‍ 70/145 مورخ 18/8/1371 منتشره در روزنامه رسمی شماره 13930- 8/10/1371 » این تویض اختیار را نمیپذیرد و بخشنامه مزبور را ابطال مینماید :

رأی اختیارات قانونی مقرر در تبصره 6 ماده 9 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 برای وزارت مسکن و شهرسازی براساس صلاحیت و موقعیت و شخصیت وزارتخانه مرقوم تصویب و قائم به شخصیت حقوقی آن وزارت بوده و هر نوع تفویض و واگذاری آن مستلزم تصویب قانون گذار است بنا به مراتب بخشنامه شماره 44908/ل –5001/1 مورخ 23/5/1368 وزارت مسکن و شهرسازی برخلاف قانون تشخیص و ابطال میگردد .

علی الحال در قسمتی از ماده 26 آئین نامه قانون زمین شهری آمده : «. . . در صورتی که انجام معامله هیچگونه اشکال ثبتی و حقوقی نداشته باشد مدارک مالکیت مالک یا مالکین جهت تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال میگردد ، تا پس از ارائه مفاصا حساب های لازم از سویمالک و یا پرداخت بهای ملک طبق مقررات قانون و آئین نامه و یا واگذاری زمین معوض سند انتقال تنظیم و به امضا برسد .»

در ذیل ماده 27 آئین نامه نیز در مقام توضیح نحوه تملک و انتقال زمین در صورت عدم مراجعه مالکین با وجود اشکالات حقوقی و ثبتی در انجام معامله با رضایت آنان آمده است : « به طور کلی در تمام موارد مندرج در تبصره 6 ماده 9 قانون ضمن تودیع بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت سند انتقال حسب مورد از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک یا مالکین امضا میگردد تا در موقع مراجعه مالکین با احتساب و کسر مالیات و هزینه های متعلقه مبلق مورد معامله به آنها پرداخت شود .» بنا براین پرداخت بهای زمین موضوع تملک مسلّم ترین تکلیف دستگاه مجری طرح است اما معیار و ملاک ارزیابی بهای زمین کدام است ؟ به عبارت دیگر بها برچه اساسی تقویم و پرداخت میشود ؟

ماده 9 قانون میگوید : « مالکان اراضی بایر و دایر شهری . . . موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را که موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (دولت و شهرداری ها ) بفروشند . . .»

در تبصره 9 همان ماده در بیان ملاک تقویم دولت میخوانیم : « دولت براساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) بوده . . . » پس معلوم میشود معیار ارزیابی بهای زمین موضوع طرح تملک قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی ) آن میباشد . اما مقصود از ارزش معاملاتی چیست ؟ ومرجع تعیین کننده ارزش معاملاتی کدام است ؟ ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 3/12/1366 به هر دو سؤال پاسخ گفته است . در ماده مزبور مطرح است : « تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیون تقویم متشکل از شش عضومیباشد که در تهران از نمایندگان وزارتخانه های اموراقتصاد و دارایی ، مسکن و شهر سازی ، کشاورزی و نماینده سازمان اسناد و املاک و دو نفر معتمد محل ، بصیر و مطلع در امور تقویم املاکبه معرفی شورای شهر و در شهرستانها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور اقتصاد و دارایی ، مسکن و شهر سازی ، کشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استانها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان آنها و دو نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل و هرسه سال یکبار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود . . . »

کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت وزارت امور اقتصادی و دارایی و در شهرستانها به دعوت مدیر کل یا رئیس امور اقتصاد و دارایی در محل وزارت مزبور یا ادارات تابعه آن تشکیل خواهد شد . جلسات کمیسیون با حضور اعضاءرسمیت می یابد و تصمیمیات متخذه با دو سوم آراء معتبر است . کمیسیون مزبور مکلف است :

قیمت اراضی شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده ( منظور ارزش معاملاتی است که قبلاً توسط کمیسیون تعیین گردیده ) و موقعیت جغرافیایی ( شبکه بندی زمین ، نوع خاک ، خدمات تحت الارضی ، آب و هوا و ارتفاع ) و وضعیت حقوقی (آب ، برق ، تلفن ، گاز ، بهداشت ، آموزش و پرورش ، شبکه حمل و نقل شهری و سایر خدمات ) و میزان مساحت جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک از لحاظ قرارداشتن در مناطق تجاری و صنعتی و مسکونی و آموزشی و یا مختلط و به طور کلی نوع کاربری اراضی و دسترسی ها به فضای سبز و مراکز خرید و کیفیت شوارع از نظر حمل ونقل و عبور و مرور . . . تعیین نماید . ارزش معاملاتی تعیین شده پس از یکماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا میباشد و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است .

ماده 5 قانون نحوه خرید . . . ملاک تعیین شده را بهای عادله روز تقویم ارازی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها میداند .

تبصره های این ماده شرایطی را پیشبینی میکند که برای رعایت عدالت و حفظ منافع مالکیت اراضی و املاکی که در طرحها واقع گردیده اند مفید است .

تبصره یک میگوید : « در مواردی که ملک محل سکونت یا ممراعاشه مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد . تشخیص سکونت یا ممراعاشه مالک بودن ملک با دستگاه اجرایی و در صورت اختلاف با دادگاه صالح است . تبصره 2 ماده مذکور نیز میگوید : « در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذینفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام معامله به مالک پرداخت خواهد شد .

چنانکه در ملک مورد معامله ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هرگونه اعیانی و حقوقی نظیر حق ریشه بهای شخم ، بذر ، کود و سایر خدماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده باشد وجود داشته باشد بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت میگردد .

در راستای حقوق مالکین و جلوگیری از تعدی مأمورین دستگاه اجرایی ماده 8 قانون نحوه خرید . . . هرگونه تصرف اراضی ، ابنیه و تأسیسات و خلع ید از مالک را قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک منع میکند مگر اینکه در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله ، اختلاف مالکیت ، مجهول بودن مالک ، رهن یا بازداشت ملک ، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد در اینصورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح میتوان در صورتی که مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء مقرر در تبصره 2 ماده 4 برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید ، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء5 روز مهلت مجدد ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده 4 یا تبصره 2 آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجه ذیربط احراز میگردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد میشود .

اداره ثبت محل موظف است براساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی ، ابنیه و تاسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم نماید . البته گاهی طرح مورد اجراءبه قدری مهم و حیاتی و ضروری است که هرگونه تأخیر در اجرای آن و طی مراحل قانونی تملک میسر نیست . لذا ماده 9 قانون نحوه تملک این وضعیت را پیشبینی کرده و مقرر میدارد : «در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد ، دستگاه اجرایی میتماند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک یا نماینده وی و در غیاب او نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکندستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید .

تبصره ماده مذکور نیز اعلام میدارد مالک یا صاحب حق میتواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صابحه و درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محکمه صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم را صادر مینماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بالفاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد

 

موضوعات مرتبط : شرایط و ضوابط تملک اراضی , لایحه تملک , لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک , نحوه خرید و تملک اراضی و املاک