جدیدترین اخبار و قوانین حقوقی (علی فتحی مدرس دانشگاه ;وکیل پایه یک دادگستری)

حقوقی ----------- از تمام بازدیدکنندگان عزیز و گرانقدر التماس دعا دارم

رای اصراری دیوان و موضوع فسخ عقد لازم و الزام به انتقال سند
نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری - ساعت ۳:٠٠ ‎ق.ظ روز ۱۳٩٢/۸/۱
 

بنام خدا

هوالحکیم

 

نمایش تک صفحه ای
رأی اصراری حقوقی 1-1377
قطعیت بیع و آثار شروط عقد لازم
شماره رأی : 1-25/1/1377
شماره پرونده : 19-1376 
شماره جلسه : 3-1377

علت طـرح : اختلاف نظر بین شعبه اول دادگاه دیوان عالی کشور 
و دادگاههای عمومی تهران 
موضوع :
- بیع 
- فسخ عقد بیع 
- الزام به تنظیم سند رسمی 
- ماده 224 قانون مدنی 


در ساعت 9 روزر سه شنبه 25/1/1377 جلسه هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور برپاست حضرت آیت الله محمّد محمّدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل و با تلاوتی آیاتی چند کلام الله مجید رسمیت یافت . 
رئیس : دادنامه شماره 76-112 شعبه اول دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای بهروز صفرزاده مستشار و جناب آقای احمد اردکانی عضصو معاون مطرح است . جناب آقای اردکانی گزارش پرونده را قرائت فرمایند . 
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 4/8/74 خانم افسانه توکل و آقای مسعود بقراطیان دادخواستی علیه خانم رقیـه ملاقلی پـور (علوی ) بخواستـه اعلام بی اعتبـاری و انفساخ قرارداد عـادی شمـاره 216 مـورخ 16/11/73 و خلع ید خوانده از شش دانگ آپارتمان قطعه چهارم صورتمجلس تفکیکی شماره 46337 مورخ 16/11/73 جزء پلاک 2763/67 بخش 11 تهران و ضمائم آن با خسارات تقدیـم دادگاههای عمومی تهران نموده که به شعبه 204 ارجاع و توضیح داده است که بموجب قرار داد عادی شماره 216 مورخ 26/10/73 مقرر شده یک دستگاه آپارتمان واقع در پلاک جنوبی طبقه سوم (قطعه چهارم صورتمجلس تفکیکی ) از پلاک فوق تحت شرایط مقرر در قرارداد از قرار متر مربعی 121000 تومان به خوانده واگذار شود در بند 5 قرار داد تأکید شده که بمنظور انجام معامله رسمی طرفین مذکور در ساعت11 صبـح روز 24/12/73 در دفتـرخانه اسناد رسمی شماره 33 حاضر و معامله را انجام دهند و در بندهای 7 13 ضمانت اجرای استنکاف و تخلف از این امر پیش بینی شده و اضافه نموده اند که به دلالت مواد مندرج در سند عادی مذکور این سند قولنامه و قـرار داد غیر قطعی و مشروط و مقیّد بوده و نظر به اینکه شرط مذکور در بنـدهای 5 و 12 و انتهای قرارداد نسبت به خریدار ، از جمله شروط فاسخ قرار داد یا بعبارت دیگر شرط انفساخ ناشی از تراضی است که بر اساس آن دو طرف درابره انحلال احتمالی عقد در آینده توافق نموده اند و مقصودشان این بوده است که قرار داد پس از مدتی پایان یابد یا بر اثر رویدادی خودبخود منحل شود و از آنجا که در قرارداد اسقاط حق خریدار نسبت به بیعانه پرداختی و تعلق بلاعوض آن به فروشنده بشرح بند 12 قولنامه بر خریدار شرط شده و این امر بدون تردید نتیجه انحلال و بهم ریختن ارکان عقد است چه با حصول شرط فاسخ ، عقد قهراً و خودبخود منحل می شود و نیازی به تصمیم یا عمل حقوقی دیگری ندارد و نظر به اینکه خواهانها به دلالت نامه شماره 2604 مورخ 24/12/73 خطاب به دفتر خانه 33 تهران و گواهی صادره از دفترخانه مذکور ضمـن تهیه و تقدیم لازم مقـدمات و موجبات تنظیم سند را در دفتر خانه 33 فراهم نمده و سند نیز نوشته شده و تحت شمـاره 77650 در دفتر وارد و ثبت گردیـده و حق الثبت آن نیـز پرداخت شـده و در تاریـخ 24/12/73 نیز تا آخر وقت اداری برای امضاء‌سند در دفتر خانه بوده اند لکن بعلت عدم حضور خوانده و عـدم پرداخت بقیه از سوی سند امضاء نشده است و نظر بمراتب قولنامه تنظیمی خودبخود منفسخ و فاقد اعتبار گردیده و با حصول این امر ادامه تصرفات خوانده در ملک خواهانها بدون مجور و در حکم غصب است و مراتب تخلف خوانده و بی اعتباری قرارداد طی اظهارنامه شماره 1007-19/4/74 بخوانده ابلاغ گردیده و خواسته شده نسبت به تخلیه آپارتمان و تحویل آن اقدام نماید و وجوه دریافتی خود را مسترد دارد که ترتیب اثری نداده و با ارسال اظهارنامه مورخ 20/5/74 ضمـن اذعان به عدم حضور و تخلف خود در تاریخ مقرر مطالب و معاذیری را عنوان نموده که مؤثر نیست لذا استدعا نموده اند که بشرح خواسته اقدام به صدور رأی گردد . 
در تاریخ 5/11/74 خانم رقیه ملاباقرپوری دادخواستی علیه خانم افسانه توکل و آقای مسعود بقراطیان بخواسته الزام خواندگان به حضور در دفتر خانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی دایر بر ثبت سند واگذاری ششدانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک 2763/67 بخش 11 تهران مقوم به 20010000 ریال و خسارت تقدیم دادگاههای عمومی نموده که به همان شعبه 204 ارجاع و چنین توضیح داده است که بموجب مبایعه نامه عادی مورخ 24/10/73 ششدانگ یک دستگاه آپارتمان پلاک 2763/67 بخش 11 تهران را خریداری و از ثمن معامله که 21185000 تومان است ابتدا مبلغ هشتاد میلیون ریال طی چک شماره 608674 مـورخ 26/10/73 بانک ملت شعبه گلستان پاسدارن پرداخت و سپس در تاریخ 4/10/73 مبلغ شصت میلیون ریال دیگر طی چکهای 934077 مورخ 1/12/73 و 563402 مورخ 1/12/73 بانک صادرات و نیز مبلغ پنجاه هزار ریال طی چک شماره 657545 /مورخ 4/2/73 بانک ملت پرداخت و آپارتمان خریداری شده و در حقیقت با پرداخت مبالغ معتنابهی نزدیک به تمام ثمن معامله به تصرف ایشان در آمده و در حال حاضر در آن سکونت دارند و مقرر گردیده بقیه ثمن در موقع تنظیم سند به نامبردگان پرداخت گردد و ضمن شرط نهم مندرج در مبایعه نامه کلیه خیارات خصوصا خیار غبـن از طرفیـن ساقط گردیده است ضمناً بموجب رسید مورخ 5/12/73 مبلغ ده میلیون ریال دیگر طـی چک 657544 مورخ 8/12/73 بابت قسمت دیگری از ثمن معامله به فروشندگان پرداخت شده است و بقیه ثمن معامله معادل 4175000 تومان است که در موقع تنظیم سند پرداخت می گردد و اضافه نموده است که در شرط مقرر ماده 11 بیعانه مذکور آمده است : « اگر چنانچه خریدار از پرداخت بقیه ثمن معامله در رأس مدت منکول و از تحویل گرفتن مبیع خودداری ورزد فروشنده می تواند آمادگی خود را نسبت به تحویل مبیع اعلام و اجبار خریدار را به تأدیه بقیه ثمن معامله و همچنین امضاء ‌اسناد را از دادگاه تقاضا نماید ، »‌و بهر تقدیر با چنین شرط و شروطی بطور کلی برای هیچ یک از طرفین فسخ معامله وجود نداشته و طرفین ملزم به رعایت شرایط بیعنامه می باشند و ادامه داده است که اگر در روز مقرر در دفتر خانه حاضر نبوده این عدم حضور به آن معنا نبوده که ضمن پرداخت نزدیک به تمامی ثمن معامله و تحویل گرفتن مبیع قصـد فسخ معامله را داشته بلکه بعداً در دفتر خانه حاضر و خواندگان حاضر نگردیده اند و با توجه به اینکه عقد بیع مذکور شرعاً و قانوناً واقع گردیده و متعـاملین به کلیه نتیجه که بموجب عرف و قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند لذا با استناد مواد 190 و 219 و 220 و 221 و 223و 362 قانون مدنی تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله پلاک فوق الذکر را بنام خود با جبران خسارت از دادگاه نموده است و بشرح لایح های تقاضای توأم شدن دو پرونده را می نماید . 
آقای دکتر یحیی جلیلوند به وکالت از خانم افسانه توکـل و آقای دکتر مسعود بقراطیان در دعوی حاضر و بشرح لایحه ای که تقدیم نموده است اشاره کرده اند که قولنامه یا قرارداد مستند دعوی تا ساعت 11 صبح روز 24/12/73 تعیین شده قید این مدت از نظر حقوقی منشا اثر است بنابراین بنا به منطق حقوقی پس از گذشتن مدت مقرر تعهد نیز پایان می پذیرد و پس از گذشتن مدت مقرر در رابطه با حقوق و تکالیف طرفین باید روح حاکم بر قرارداد احراز و اعمال شود و آنچه متعاملین در مقام تنظیم قرارداد برای روابط حقوقی خود وضع کرده اند مفهومی جر انحلال و انفساخ قرارداد پس از مدت مرقوم ندارد و اضافه نموده اند تخلف خوانده محرز و در چنین صورتی به تصریح بندهای 12 و 13 قرارداد ، قرارداد منحل شده و ضمانت اجـرای پیش بینی شده ناشی از انفساخ قابل اعمال است و تکلیفی در زمینه تنظیم سند رسمی برای موکلان باقی نیست و تمسک خوانده به معاذیر کسالت و غیره و ماده 11 قرارداد مؤثر در مقام نیست واعلام آمادگی ایشان حدود شش ماه پس از انقضاء مدت مقرر در قرارداد کوچکترین اثر حقوقی ندارد چه در تاریخ مزبور در واقع و نفس الامر و به جهاتی که در دادخواست آمده قرارداد منحل و منفسخ بوده است و برای خواهانها تکلیفی به حضور در دفتر خانه نبوده است . 
در جلسه دادگاه وکیل خواهانها باقیمانده ثمن را بر اساس صورتمجلس تفکیکی و بند 17 قرارداد و اینکه مساحت آپارتمان 178 متر مربع است 45380000ریال تعیین نمده است دادگاه وضعیت ثبتی ملک را استعلام و نهایتاً در وقت فوق العاده پس از اعلام ختم رسیدگی دادنامه 1138-1137- 5/8/75 بشرح زیر اقدام بصدور رأی نموده است : 




« خواسته خواهانهای اصلی بموجب دادخواست و لایحه تقدیمی اعلام بی اعتباری و فسخ قرارداد عـادی شماره 216 - 26/10/73 مستند دعوی و خلع ید خوانده از ششدانگ آپارتمان قطعـه چهـارم صورتمجلس تفکیکـی شماره 46337- 16/10/73 جـزء پلاک 2763/67 بخش 11 تهران و ضمائم آن خسارات است و خواسته خواهان دعوی تقابل الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی واگذاری آپارتمان مزبور با خسارت است نظر به اینکه اولاً مالکیت خواهانها نسبت استعلام ثبت محقق است ثانیاً قرارداد مسـتند دعوی با توجه به قسمت ب از بند 4 و ذیل مندرجات ظهر قرارداد و ذیل بند 7 و بندهای 12و 13 ، قراردادی مشروط و مقـید است و خریدار صرفاً در فرض انجام تعهدات مقرر در بند 5 و سایر بندها و پرداخت باقیمانده ثمن در مدت مقرر استحقاق تملک مورد معاملـه را داشته است ثالثاً در ذیل مندرجات ظهر قرارداد و قسمت ب از بند 4 تأکید شده که بقیـه ثمن معامله هنگام تنظیم سند قطعـی به فروشندگان پرداخت خواهد شد و در بند 5 قرارداد اضافه شده به منظور انجام معامله رسمی طرفین متعهدند که درساعت 11 صبح روز 24/12/73 در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 33 حـاضر شده و معامله را انجام دهند . رابعاً در بند 14 قرارداد گواهی دفترخانه ملاک تخلف و عدم حضور طـرفین و مـورد قبـول آنها و معتبر در دادگاه صالحه به حساب آمده خامساً شروط مذکور فوق نسبت به خریدار و فروشنده قانوناً شرط انفساخ مبتنی بر تراضی است زیرا دو طرف درباره امکان انحلال عقد در آینده توافـق کرده اند و مقرر گردیده که تحت شرایط مزبور قرارداد منحل و فاقد اعتبار شود و به همین علت نتیجه انفساخ را که اسقاط حق خریدار نسبت به بیعانه پرداختی و تعلق آن به فروشنده می باشد بشرح بند 12 قولنامه شرط شده است . سادساً خواهانها به حکایت نامه 2604- 24/12/73 خطـاب به دفتر خانه 33 تهران و گواهی صادره از دفتر خانه مزبور که در پاسخ و ذیل نامه احد از خواهانها صادر شده ضمن تهیه مدارک لازم و فراهم نمودن موجبات تنظیم سند در تاریخ مقرر در دفتر خانه حاضر شده و سند نیز تحریر و ثبت گردیده و خواهانها تا آخر وقت اداری بـرای امضاء‌سند در دفتر خانه حاضر بوده اند لکن خوانده حاضر نشده و نتیجتاً سند امضاء نگردیده سابعاً خواهانها به موجب اظهارنامه 1007 - 19/4/74 مراتب فسخ قرارداد را اعلام ، و از خوانده درخواست نموده اند نسبت به رفع ید از مورد معامله اقدام کند . ثامناً اظهارنامه شماره 763- 10/5/74 خوانـده حـاکی از اقـرار به عدم حضور در دفترخانه است و معاذیر عنوان شده نیز مؤثر در مقام نمی باشد با توجه به مراتب مزبور و اینکه ایراد و دفاع موجهی از طرف خوانـده بعمل نیامده دعوی بنظر دادگاه ثابت تشخیص و با اعلام فسخ و بی اعتباری قرارداد عادی شماره 216- 26/10/73 مجـوزی بـرای ادامه تصرف خوانده وجود نداشته ، مستنداً به ماده 341 و 308 و 312 قانون مدنی حکم به خلع ید نامبرده از ششدانگ آپارتمان فوق الاشعار و ضمایم مربوط صادر و اعلام می گردد و بـا پذیـرش دعـوای اصلی بشرح فوق دعوی تقابل به دلایلی که مذکـور افتاد غیر ثابت تشخیص و حکم به رد آن صادر و اعلام می شود . » 


خانم رقیه ملاباقرپوری ( محکوم علیه ) نسبت به دادنامه صادره تجدید نظر خواهی نموده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به شعبه اول ارجاع می گردد که هیأت شعبه طی دادنامه 75/181/1- 22/10/75 بشرح زیر اقدام به صدور رأی می نماید : 


« بر دادنامه تجدید نظر خواسته مآلا ایـراد وارد است چه علاوه از اینکه طبق بند 9 مبایعه نامه مستند دعوی طرفیـن از کلیه خیارات اسقاط حق نموده اند و طبق بندهای 10 و 11 مبایعه نامه ضمن عقد خارج لازم خریدار متعهد و ملزم گردیده که بقیه ثمن را رأس موعـد مقرر در ماده 4 قرارداد مزبور به فروشنده پرداخت و مبیع نامه ضمن عقد خارج لازم خریدار متعهد و ملزم گردیده که بقیه ثمن را رأس موعـد مقرر در ماده 4 قرارداد مزبور به فروشنده پرداخت و مبیع را تحویل گیرد و در صورت استنکاف فروشنده از دریافت بقیه معامله خریدار مجاز است بقیه ثمن را به صندوق ثبت یا صندوق دادگستری تودیع نموده و از دادگاه اجبار فروشنده نسبت به امضاء اسناد و تحویل مبیع را بنماید و همچنین اگر چنانچه خریدار از پرداخت بقیه ثمن معامله در رأس مدت نکول و از تحویل گرفتن مبیـع خـودداری ورزد فروشنده قانونا می تواند آمادگی خود را نسبت به تحویل مبیـع به نامبرده اعلام و اجبار خریدار را به تأدیه بقیه ثمن معامله و همچنین امضاء اسناد را از دادگاه تقاضا بنماید ، با اینکه طبق شق ب از بند 4 مبایعه نامه مقرر گردیده بقیه ثمن بمبـلغ سیزده میلیون و یکصدو هفتاد و پنج هزار تومان به هنگام تنظیم سند ( 24/12/73) در دفتر خانه به فروشنده نقدا پرداخت شود ، لیکن به موجب رسیدهای مستند تجدید نظر خواهان پیوست دادخواست بدوی در مورخه 4/12/73 فروشندگان مبلغ شصت میلیون و پنجاه هزار ریـال و در مورخهع 5/12/73 ده میلیون ریال از خریدار بابت ثمن معامله در یافت نموده که مقصود التزام به بیع بوده و مورد معامله را نیز به تصرف خریدار داده اند بندهای 10 و 11 مبایعه نامه ضمن عقد خارج لازم طرفین متبایعین را بوجه ملزمی ملتزم به بیع نموده و فروشندگان در تاریخهای مذکـور در فوق قسمت اعظم ثمن معامله رادریافت نموده اند و بشرح ذیل قرارداد با اعلام فروختم و خریدم صیغه عقد بیع را نیز جـاری کرده اند بندهای 12 و 13 قرارداد بـه عنوان شروط ابتدائیه جهت تحکیم معامله نمی تواند با بندهای 10 و 11 شروط ضمن عقد خارج لازم مذکور معارضه نماید ، لذا دادنامه مورد تقتضای تجدید نظر باستناد بندهای 2 و 4 ماده قانون نشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب نقض و رسیدگی مجدد آن مستندا به شق دال از بند 2 ماده 23 همـان قانون به شعبه دیگر دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود . » 


این بار پرونده به شعبه 207 دادگاه عمومی تهران ارجاع که در وقت مقرر پس از استماع اظهارات طرفین و مطالعه لوایح آنها ختم رسیدگی را اعلام و بشرح دادنامه 373 الی 375- 17/3/76 پس از ذکر مقدمه ای از موضوع دعوی چنین رأی می دهد : 


«.... مستند طرفین در طـرح دعوی قرارداد مورخه 26/10/73 تنظیم شده در دفتر املاک مسکن ولنجک می باشد هر چند که بند 9 قرارداد مذکور خیارات را ساقط نموده است ولی با توجه به قبول بندهای دیگر قرارداد که بعد از بند 9 تا بند 17 تنظیم شده شرایط منعکس در بندهای مذکور برخلاف بند 9 مورد قبول طرفین واقع شده است نظر به اینکه بند 17 قرارداد ضمن مشخص نمودن ثمن دقیق مورد معامله که با در نظر گرفتن صورتمجلس تفکیکی و متراژ تعیین شده از طرف اداره ثبت اسناد ثمن معامله را به قـرار متـری 121 هزار تومان تعیین نموده که وارد بر بند 4 از نظر ثمن تعیین شده می باشد خریدار مکلف به پرداخت مبلغ نود میلیون ریـال به غیـر از بیعانه پرداخت شده در بند 4 قرارداد در تاریخ تحویل مبیع نموده است . بنابراین پرداخت نود میلیون ریال بر طبق توافق حاصله بوده نه بر مبنای خوش حق و حسابی خریدار ، با توجه به اینکه مبیع عمـلا به تصرف خوانده پرونده اولیه داده شـده و از تعهدات فروشندگان فقط حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال بوده است که طبق گواهی دفتر خانه حضور پیدا نموده و کلیه مدارک لازم بـرای تنظیم سند رسمی را ارائه و حتی حق الثبت را نیز پرداخت کرده اند و خریدار برخلاف تعهد خود حاضر نشده و بقیه معامله را جهت پرداخت حاضر ننموده است و نظر به اینکه شروط 12 و 13 قرار داد را که بعد از شروط 9 و 10 و 11 ذکر شده است و دلالت بر توافق حاصله بین طرفین دعوی دارد نمی شود از شروط ابتدائیه جهت تحکیم معامله محسوب نمود زیرا اراده و توافق طـرفین در شروط فوق الذکر نیز مثل بقیه شروط قرارداد تحقق یافته است نظر به اینکه بر طبق بند 10 قرارداد خریدار مکلف است در رأس موعد مقرر در ماده 4 ( که فقط از نظر پرداخت طبق 17 تعدیلی در این مادهع حاصل شده است ) بقیه ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نموده و مبیع را تحویل گیرد و در صورت استنکاف فروشنده از دریافت بقیه ثمن معامله خریدار مجاز است بقیه ثمن را در صندوق ثبت یا صندوق دادگستری تودیع نموده و سپس از دادگاه تقاضای اجبار به تنظیم سند رسمی نماید و با توجه باینکه موعد تعیین شده بموجب بند 5 قرارداد 24/12/73 بوده که خریدار دلیل و مدرکی بر پرداخت ثمن در موعد مقرر ارائه ننموده بعلاوه دلیلی بر پرداخت ثمن معامله به صندوق ثبت و دادگستری را که شرط مقدم برای تنظیم دادخواست ارائه نکرده است فلذا دادگاه ضمن دادگاه ضمن وارد دانستن دعوی خواهانهای اولیه مستنداً به مواد 10 و 341و 394 و 395و 308 و 311 قانون مدنی و با در نظر گرفتن پیشنهاد خواهانها به موجب اظهارنامه شماره 1007- 19/7/74 در مورد دریافت مبلغ پرداختی وسیله خوانده حکم بر محکومیت خانم رقیه ملاباقرپوری ضمن اعلام فسخ قرارداد 216- 16/10/73 تنظیم شده در دفتر املاک مسکن ولنجک به خلع ید از ششدانگ آپارتمان قطعه چهارم صورت مجلس تفکیکی 46337-16/11/73 جزء پلاک ثبتی 2763/67 بخش 11 تهران و پرداخت مبلغ 115000 ریال هزینه دادرسی و دفتری در حق خواهانها صادر و اعلام می نماید دعوی تقابل خانم ملاباقرپوری نیز مستنداً به مواد فوق الذکر محکوم به رد است .» 


خانم رقیه ملاقلی پوری نسبت به دادنامه صادره تجدید نظر خواهی نموده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به شعبه اول ارجاع می گردد . دادخواست تجدید نظر خواهی تجدید نظر خواه و لایحه ایشان و نیز پاسخ آقای وکیل تجدید نظر خوانده بهنگام شور قرائت خواهد شد . 
با توجه به جهات و مبانی منعکس در دادنامه شماره 75- 181 - 1-22/10/75 شعبه اول دیوان عالی کشور استدلال دادگاه صادر کننده حکم تجدید نظر خواسته منطبق با مستندات استدلال پرونده و موازین قانونی نبوده مستند به علل و اسبابی است که حکم منقوض مبتنی بر آن بوده است لذا رأی مورد تقاضایی تجدید ننظر اصراری تشخیص به استناد بند« ج» ، از ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب پرونده با ثبت نتیجه جهت طـرح در هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور به دفتر هیأت عمومی دیوان عالی کشور ارسال گردد. 
( شعبه اول دیوان عالی کشور )
رئیس : جناب آقای احمد اردکانی 
استدلال ما در تأیید رأی شعبه همان است که در رأی آمده ، لکن آنچه قابل ذکر است این است که قرارداد مستند دعوای طرفین همانند صدها بلکه هزاران قرارداد که تاکنون بین متعاملین تنظیم شده و می شود قراردادهایی غیر فنی و غیر تخصصی و از پیش آماده شده است که از طرف بنگاههای معاملات ملکی ارائه می گردد طرفین معامله اگر اشخاص دقیقی هم باشند به هنگام امضاء آن فقط به نام خریدار و فروشنده و موضوع معامله و از همه مهمتر به ثمن معامله و کیفیت پرداخت آن توجه می نمایند و قصد و نیت به هنگام تنظیم این قراردادها فقط انجام معامله در حالی که این قراردادها ار نظر حقوقی دارای مـواد متعارض و بندهای گوناگونی است که احتمالاً بعض از آنها اصلاً مورد نظر متعایعین نیز نبـوده بنابراین تعارضات ، کاستی ها و دوگانگی های موجود در این قراردادها را قضات محترم به هنگام قضاوت می بایست با طریقی خاص ارزیابی و رفع مشکل نمایند . وسیله این رفع مشکل در احقاق حق چیزی جز توسل به « انصاف » نخواهد بود اگر چه در منابع حقوقی ما توسل به انصاف که نتیجه آن همان عدالت جویی و عدالت خواهی است پیش بینی نشده ولی در حقوق کشورهای دیگر انصاف یکی از منابع حقوق است هر جایی که دلایل طـرفین بینابین و اصطلاحاً پنجاه است کفه ترازو به سمت کسی که انصاف حکم می کند سنگینی نمود . 
در پرونده حاضر از طرفی با توجه به پیش بینی هایی که در متن قرارداد برای غیر قابل فسخ و بر هم زدن نموده اند از جمله مـواد 9و 10و 11 که حتی تقاضای اجبار فروشنده به تنظیم سند و اجبار خریدار به تأدیه بقیه ثمن در صورت تعلل هم پیش بینی شده ، علاوه بر اسقاط کافه خیارات بشرح انتهای قرارداد با اقـرار به « خریدم و فروختم » صیغه بیع را صادر کرده اند و از طرف دیگر با توجه به پرداخت بیش از چهار پنجم از مبلغ ثمن ، تحویل ملکم خریدار ، پرداخت و دریافت بعض از ثمن بعد از تنظیم قرارداد ، که جمله ، حاکی از التزام پیش بینی شده سبب بر هم خوردن آن دانست ؟ آیا این مواد حکایت از تعدد مطلوب می نماید یا وحدت آن که همان انجام معامله است ! ؟ درست در همین جاست که با توسل به حق جویی و استفاده از عنصر انصاف با لحاظ موازین شرعی و قانونی باید حق را به حق دار هدیه نمود که مسلماً مورد عنایت همه سروران قرار خواهد گرفت لذا عقیده به درستی رأی صادر ار شعبه اول دیوان عالی کشور دارم . 
رئیس : جناب آقای بهروز صفرزاده 
جناب آقای اردکانی مطلبی را فرمودند که قولنامه چاپی بوده ، در تمام بنگاهها قولنامه ها از پیش آماده شده است که طرفین از مواد آن بی اطلاع هستند ولی ما فرض را براین می گیریم که طرفین مفاد این قولنامه چاپی را خوانده اند و امضاء کرده اند در اینکه با مبایعه نامه مستند دعوی بیع به نحو صحت واقع شده اختلافی نیست و دادگاهها و فروشنده و وکیل وی در تحقق ارکان بیـع بحثی ندارند ، مـورد معامله مشخص است ، ثمن معامله معلوم ، صیغه عقد جاری شده ، اسقاط کافه خیارات به عمل آمده ، قبض و اقباض صورت گرفته و به وجه الزام آوری ملتزم به بیع شده اند . صرفنظر از اینکه هیچ عقد قراردادی خود به خود منفسخ نمی شود و نیاز به اعمال اراده بر فسخ دارد ، فروشندگان در داخواست دعوی اصلی قید نموده اند که : 
( در بند 5 قرارداد تأکید شده که بمنظور انجام معامله رسمی طرفین در روز و ساعت معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند . ضمانت اجرائی استنکاف و تخلف از این امر در بندهای 7 و 13 پیش بینی شده ) مبنای استدلال دادگاهها هم همین است . پس بندهای 7 و 13 ناظر به تشریفات ثبتی و تنتظیم سند رسمی و حضور در دفتر اسناد رسمی است و بر اساس بیع خللی وارد نساخته و خیار شرط نیست . چه علاوه بر اینکه بشرحد مبایعه نامه مستند دعوی طرفین کلیه خیارات خصوصاً خیار غبن را از خود ساقط نموده اند طبق بند 10 آن ضمن عقد خارجد لازم خریدار متعهد و ملزم گردیده که بقیه ثمن را رأس موعد مقرر در ماده 4 این قرارداد به فروشنده پرداخت و مبیع را تحویل گیرد و در صورت استنکاف فروشنده از دریافت بقیه ثمن معامله ، خریدار مجاز است بقیه ثمن را به صندوق دادگستری تودیع نموده و از دادگاه اجبار فروشنده را نسبت به امضاء اسناد و تحویل مبیع بخواهد که خریدار مبیع را تحویل گرفته و نسبت به امضاء و تنظیم سند رسمی طبق مفاد بند موصوف دادخواست الزام و اجبار فروشنده را به تنظیم سند رسمی تقدیم نموده است تا مانده ثمن را نیز در اجرای حکم به اجراء دادگاه تحویل و تودیع نماید و فروشنده که مبیع را تحویل داده و قسمت اعظم ثمن معامله را معادل هفده میلیون تومان دریافت نموده ، طبق بند 11 مبایعه نامه ضمن عقد خارج لازم می تواند اجبار خریدار را به تأدیه ثمن به میزان چهار میلیون و یکصد و هفتاد و پنج هزارتومان و امضاء‌اسناد از دادگاه تقاضا نماید این اختیار به خریدار نیز ضمـن عقد خارج لازم تفویض گردیده است . 
در سراسر محاکمات و جلسات فروشنده و وکیل وی وجود چنین عقد خارج لازمی را نفی ننموده اند و دلیل خلاف آن را ارئه نداده اند . شروط مندرج در بندهای 12 و 13 مورد استناد دادگاهها به صراحت ناظر به حضـور در دفتر اسناد رسمی و در تحـکیم بندهای 10 و 11 که در ضمن عقـد خارج لازم شرط گردیـده می باشند . مراد از حضور در دفتر خانه از نظر فروشنده دریافت مانده جزئی ثمن معامله است که می تواند اجبـار خریدار را به تأدیه بقیه ثمن از دادگاه بخواهد . 
ماده 403 قانون مدنی می گوید : اگر بیع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیـار او ساقط خواهد شد . طبق شق (ب) از بند مبایعه نامه مقرر گردیده بقیه ثمن معامله به مبلغ سیزده میلیون و یکصد و هفتاد و پنج هزار تومان به هنگـام نقداً پرداخت شود و در ذیل مبایعه نامه نیز قید گردیده مقـداری از ثمـن در موقع تحویل مبیع پرداخت شود لیکن بموجب رسیدهای پیوست پرونده در تاریخهای 5/10/73 و 4/12/73 مبلغی نیز نقداً به فروشندگان پرداخت شده که مانده ثمن معامله از بیست و یک میلیون و یکصدو پنج هزار تومان کل ثمن ، چهار میلیون و یکصدو هفتاد و پنج هزار تومان شده است . مواد 394 و 395 استنادی دادگاه در خصوص محل و مؤعد تأدیه ثمن است . طبق ماده 395 اگر مشتری ثمن را در مؤعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به تأخیر ثمن ، معامله را فسخ یا از حکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد . طبق بند 9 مبایعه نامه چون طرفین از کلیه خیارات اسقاط حق نموده اند بایع تنها می تواند طبق قسمت اخیر ماده 395 قانون مدنی از حکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد هر چند اطلاق ماده 402 قانون مدنی مؤجل بودن مبیع یا ثمن را مانع از پیدایش خیار تأخیر ثمن دانسته است . بندهای 12و 13 ناظر به حضور در دفتر اسناد رسمی است و بندهای 10 و 11 مبایعه نامه ضمن عقد خارج ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع و تأدیه ثمن و تنظیم نکردن سند رسمی را اجبار حاکم قرارداده ، معامله صحیح است . ترقی و ازدیاد قیمتها ، استفاده بلاجهت و اکل مال با باطل ، فروشندگان را به فکر فسخ معامله و خلع ید انداخته که علاوه بر استرداد مبیع و خلع ید مبلغ هشت میلیون تومان بیعانه خریدار را هم به عنوان وجه التزام تخلف از شرط پرداخت نکنند و بعد از سه و سال و اندی تقریبا نصف مبلغ پرداختی خریدار را به وی پس داده ، ملک را تصاحب کنند دادگاه نیز در رأی خود می نویسد نتیجه انفساخ اسقاط حق خریدار نسبت به بیعانه پرداختی و تعلق آن به فروشنده می باشد . اگر آقایان بندهای 12 و 13 را خیار شرط تلقی فرمایند خریدار هشت میلیون تومان از ثمن معامله را که به عنوان بیعانه پرداخت نموده علاوه بر سر پناه خود را از دست خواهد داد در هر حال رأی دادگاههای عمومی تهران بر اساس استنباط ناصحیح از شروط مندرج در سند صادر گردیده بنظر رأی شعبه اول دیوان عالی کشور منطبق با موازین قانونی و شرعی بوده مباینتی پرونده و مستندات آن نداشته و مستندات آن نداشته مطابق با حق و عدالت و نصفت صادر گردیده است مع الوصف آقایان همکاران متبع خواهد بود . 
رئیس : جناب آقای اشراقی 


تنظیم قراردادهای عادی مخصوصاً قولنامه معمولاً بوسیله اشخاصی انجام می شود که اطلاعات حقوقی ندارند و مبنای ابهام و اجمال در بیشتر این قراردادها ناشی از این موضوع است که خود مشکلاتی را برای دستگاههای قضائی بوجود آورده نوسانات اقتصادی این مشکل رادو چندان نموده ، مطلب دیگری که باید مورد توجه باشد قرار گرفتن مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک در ردیف قوانین متروکه است و حال آنکه از نظر فقهی یک حکم حکومتی و حافظ منافع اقتصادی مردم و نظم اقتصادی است ، درباره مستند این پرونده ابتدا به چند نکته باید توجه داشته باشیم اولاً در اصالت آن بین طرفین اختلافی نیست ، ثانیاً نحوه نگارش مستند دعوی با فعل و انفعلات انجام شده و اسقاط خیاراتی که ابتداء قرارداد بر می گردد دلالت بر تحقق عقد بیع می نماید طرفین خود را ملزم به انجام تعهدات متقابل نموده اند آنچه محل بحث و اختلاف می باشد شروطی در قرارداد است که بعضاً هم با یکدیگر از نظر اینکه آیا قرارداد تنظیمی دارای ضمانت اجراء‌می باشد یا خیر معارض هستند با فعا و انفعلات بعد از قرارداد و نیز با در نظر گرفتن عرف معاملاتی موجود و متداول بین مردم باید توجه کرد . دو قسط دیگر از ثمن معامله پرداخت و مورد معامله تحویل خریدار شده اقدامات فوق نیز دلالت بر تأیید عقد بیع و انصراف از شروطی که ممکن است تزلزلی در عقد بوجود بیاورد ، هر چند که در بعضی معاملات مستند دعوی صرفاً حکایت از تعهد به بیع می نماید ولی آنچه که فعلاً بین مردم رایج است هدف از تنظیم قولنامه ها انجام معامله است و علت ایجاد آن مشکلات نقل و انتقال رسمی است رعایت انصاف هم مؤید صحت قرارداد فوق و لزوم آن است به هر حال در این معامله پرداخت عمده ثمن معامله و تحویل مورد معامله به خریدار و گذشتن چهار الی پنج سال سکونت خریدار در منزل مورد معامله و سایر فعل و انفعلات انجام شده دلالت بر تحقق بیع و استقرار و انصراف از شروط مقرر با وصف موجود می باشد . بنابرایـن شعبه اول دیوان عالی کشور مطابق با قانون و عدالت صادر شده و مـورد تأییـد می باشد . 
رئیس : جناب آقای سادات باریکانی 
برخلاف نظر آقایان اعضاء محترم شعبه اول دیوان عالی کشور که فرمودند بندهای 12 و 13 قرارداد با بندهای 10 و 11 آن معارض است به نظر نمی رسد هیچ تعارضی بین مفاد بندهای مذکور وجود داشته باشد بلکه هر یک از آنها براساس موقعیت خود مـورد اعمال قرار می گیرند . در این مطلب که عقد بیع بین طرفین محقق گردیده تردیدی وجود ندارد اسقاط کافه خیارات نیز بعمل آمده است اما از جهت تحلیل حقوقی باید دید که بندهای 12 و 13 قرارداد چه مطلبی را می رساند و دادگاه عمومی اولیه و دادگاه عمومی که پس از نقض رأی در دیوان عالی کشور رسیدگی مجدد نموده و هر دو استناد به این دو بند نموده اند آیا استدلال و استناد به این دو بند مناسبت دارد یا خیر ؟ دادگاه اولیه بندهای 12 و 13 را شرط انفساخ دانسته بدین نحو که اگر شرط حاصل گردید عقد منفسخ می شود و بر همین اساس حکم بر بی اعتباری معامله و فسخ آن صادر نموده و یکی از مستندات رأی را ماده 341 قانون مدنی قید کرده و مفاد این ماده این است که معامله ممکن است مطلق باشد یا مشروط که در این قضیه نظر دادگاه بر مشروط بودن معامله است حال که معامله را مشروط قلمداد نمود ، باید دید شرط مقرره در عداد شرط فعل است یا شرط نتیجه ؟ شرط فعل نمی تواند باشد چون در شرط فعل انفساخ که نتیجه توافق هر دو طرف بر فسخ است مورد پیدا نمی نماید . شرط نتیجه هم نمی تواند باشد چه شرط نتیجه چنان شرطی است که موقوف به سبب خاصی نبوده و به محض اشتراط ، نتیجه به خودی خود حاصل می آید در صورتی که بند 12 و اعمال آم منوط به تخلف خریدار از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند و بند 13 منوط به تخلف فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند و یا عدول از معامله گردیده فلذا مفاد بندهای یاد شده از مصادیق شرط نتیجه که موقوف به سبب خاصی نیست قرار نمی گیرد بدین لحاظ رأی دادگاه اول که به اعتبار انفساخ و شرط نتیجه ، عقد را کان لم تکن و ملغی الاثر اعلام نموده صحیح نبوده است ، اما دادگاه عمومی دوم ، دادگاه پس از نقض رأی ، که به استناد قسمت دیگر ماده 341 قانون مدنی و مواد 394 و 395 همیـن قانون حکم بر فسخ معامله صادر نموده عرض می گردد که در ماده 341 آمده ، بیع ممکـن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است برای تسلیم مبیع یا برای تأدیه تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داده شود که ظاهراً نظر دادگاه از استناد به این ماده مؤجل بودن قسمتی از ثمن بوده است و ماده 394 دلالت دارد بر اینکه مشتری باید ثمن را در موعد و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است تأدیه نمـاید و مفاد مـاده 395 این است که اگر مشتری ثمن را در موعد مقر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت بر طبق مقررات راجع به خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ کند یا اجبار مشتری را به تأدیه ثمن از حاکم بخواهد و چون در این ماده در صورت تخلف مشتری از پرداخت ثمن خیار فسخ را منوط به مقررات خیار تأخیر ثمن نموده ، فلذا اعمـال خیار موکول به انجام شرایط و مقررات راجع به خیار تأخیر ثمـن که توضیح آن در ماده 402 قانون مدنی آمده گردیده و در این ماده چهار شرط جهت اعمال این خیار منظور داشته در صورت احراز و جمع هر چهار شرط موجبات اعمال خیار حاصل می آید والا اعمال خیار تأخیر ثمن مورد نخواهد داشت و شروط مقرر در این ماده این است که اولاً مبیع عین خارجی یا در حکم آن بوده ، ثانیاً برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع اجلی بین طرفین معین نشده باشد که به این شرط مواد 394 و 395 تخصیص زده اند . شرط دیگر این است که تمام ثمن پرداخت نشده باشد و بالاخره شرط چهـارم اینکه مبیع تسلیم مشتری نشده باشد در حالی که در این قضیه پس از یک ماه از تاریخ قرارداد مبیع به تصرف خریدار داده شده است بنابراین احد از شروط جهت تحقق خیـار تأخیر ثمن حاصل نیامـده و با تسلیم مبیـع به مشتـری موردی جهت تمسک به خیار تأخیـر ثمن نمی باشد فلذا موادی که این دادگاه جهت اعمال فسخ استناد نمـوده انطباق با موضوع پیدا ننموده و بدین لحاظ رأی صادره صحیح نمی باشد . 
اما در این مطلب که شعبه اول دیوان عالی کشور در رأی خویش مقرر داشته اند که بند 11 قرارداد از جمله شروط ضمنی عقد بوده و بند 12و 13 همین قرارداد شروط ابتدائی می باشند بنظر صحیح نمی رسد زیرا وقتی قرارداد فیمابین طـرفین دلالت بـر وقوع عقد بیع می نماید هر شرطی که ضمن این عقد شده باشد در عداد شروط ضمن العقد است و بدین لحاظ هیچ تفاوتی بین شرط مقرر در بند 11 با شروط مقرر در بند 12و13 وجـود ندارد و هر سه شـرط از شروط ضمن العقـد شمـرده می شونـد و تفکیک شروط از یکدیگـر بـر 
اینکه منـدرج در بند 11 از جمـله ضمن العقـد است و شروط مقـرر در بنـد 12 و 13 شروط یا تعهـد ابتدائیـه می باشند توجیه منطقی ندارد مگر اینکه اصل قرارداد را قولنامه به معنی اخص یعنی تعهد ابتدائی تلقی نماییم که نه مفاد قرارداد بر مبنای تعهد ابتدائی است و نه طرفین دعوی چنین ادعا و تلقی از قرارداد دارند بنابمراتب هر سه شرط مذکور در سه بند قرارداد از شروط معتبر بوده و هیچ کدام تمایز و اعتباری افـزون از شـرط دیگر نـدارد و هر کدام در موقعـیت خود قابلـیت اعمـال دارد و تعارضـی نیز بین مفاد آنـها
نمی باشد و در بندذ 12 که مورد استناد فروشندگان است می گوید در صورتی که خریدار از انجام تعهدات عـدول کند یا به هر نحوی از انحاء از انجام معامله سربازند و یا به طور کلی در دفتر خانه حاضر نشود حقی نسبت به بیعانه پرداختی ندارد که با توجه به مفاد این بند به نظر می آید که علیرغم اسقاط کافه خیارات از طرفین که در بند 9 قرارداد تصریح شده است با عنوان جملاتی چون چنانچه خریدار از انجام تعهدات عـدول کند یا به هر نحوی از انجام معامله سرباز زند برای خریدار در بند 12 شرط فسخ یا به عبارت دیگر خیار شرط منظور نموده که چون قرارداد مدت برای تنظیم سند رسمی دارد خیار شرط مزبور موعد داشته و خیار باطل نیست تا مبطل عقد هم باشد و در این بند خیار شرط مزبور موعد داشته و خیار باطل نیست تا مبطل عقد هم باشد و در این بند مشروط له یا من له الخیار شخص خریدار است نه فروشنده و اعمال این خیـار نیـاز به اعـلام و اظهار اراده دارد که اعلام نماید براساس این اختیارات من منصرف از معامله هستم یا فسخ معامله می نمایم صرف عدم حضور خریدار در دفتر خانه کفایت بر احراز اعمال خیار شرط از جانب نامبرده نمی نماید النهایه ضمانت اجرای تعهدات حق مطالبه وجه التزام برای فروشنده می باشد و گرنه بر بقاء عقد بیع خللی وارد نمی سازد و بیع کماکان اعتبار خود را حفظ نموده است و در بند 13 همچنین خیاری برای فروشنده است اما مهلت اعمال آن نیز تا تاریخ حضور در دفترخانه ای است که چون اعمال این خیار از جانب فروشنده نیز در موعد مقرر نشده بنابراین عقد به صورت خود باقی است و با توضیحات مذکوره نتیجتاً شعبه اول دیوان عالی کشور صحیح می باشد . 
رئیس : اگر آقایان مخالف رأی شعبه اول دیوان عالی کشور صحبتی دارند بفرمایند . 
رئیس : نظر مخالفی نیست مذاکرات کافی است . جناب آقای ادیب رضوی نظریه آقای دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمایید . 


با توجه به اینکه خریدار بابت ثمن معامله در چند نوبت بموجب چند فقره چک مبالغی پرداخت کرده و آپارتمان مورد معامله به تصرف وی در آمده است و برابر بند 9 از مبایعـه نامـه مستند دعوی طـرفین از کلیه خیارات اسقاط حق نموده اند و طبق بندهای از قرارداد خریدار متعهد شده که بقیه ثمن را در موعد مقرر پرداخت نماید همچنین پیش بینی شده در صورت استنکاف فروشنده از دریافت بقیه ثمن معامله و نکول خریدار از پرداخت ثمن هر یک از طرفین می تواند اجبار طــرف دیگـر را در موارد ذکر شده از دادگاه بخواهند با ملاحظه اقداماتی که در جریان معامله صورت گرفته می توان گفت که وقوع عقد بیع محقق می باشد و شرایطی که در مبایعه نامـه پیش بینی شده به منظـور تحکیم انجام معامله تلقی می شود بنابراین صرف عدم حضور خریدار در وقت تعیین شده در دفتر اسناد رسمی و عـدم پرداخت بقیه ثمن معامله با در نظر گرفتن شرایط دیگر معامله مقـرر در قرارداد از موجبـات بی اعتباری و فسخ بیعنـامه نمی باشد لذا با توجه به مراتب مذکور رأی شعبه اول دیوان عالی کشور موجه معتقد به تأیید آن می باشم .


رئیس : آقایان لطفاً آراء خود را در اوراق رأی مرقوم فرمایند .


رئیس : اعضاء‌محترم حاضر در جلسه 53 نفـر ، اکثریت 51 نفر اظهـار عقیده به تأیید رأی شعبه اول دیوان عالی کشور فرمودند ، اقلیت 2 نفر اظهار عقیده به تأیید رأی شعبه 207 دادگاه عمومی تهران فرمودند . 




رأی شماره 1- 25/1/1377 
رأی هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور 
(اصراری )




با توجه به مفاد قرارداد مورخ 26/10/73 مستند دعوی ، بیع به نحو صحیح واقع و ارکان آن محقق گردیده است متعاملین طبـق بند 9 مبایعه نامه از کلیه خیــارات اسقاط حق نموده و طبق بندهای 10 و 11 ضمن عقد به نحو الزام آوری ملتزم به بیع و تنظیم سند رسمی انتقال گردیده اند ، بدین نحو که خریدار متعهد و ملزم گزدیده که بقیه را در رأس موعد مقرر در ماده 4 قرارداد به فروشنده پرداخت نماید و مبیع را تحویل گیرد و در صورت استنکاف فروشنده ار دریافت بقیه ثمن معامله ، خریدار مجاز است بقیه ثمن را به صندوق ثبت یا صندوق دادگستری تودیع نموده و از دادگاه الزام فروشنده را نسبت به امضاء‌بقیه ثمن معامله در رأس مدت نکول و از تحویل مبیع خودداری ورزد فروشنده قانوناً می تواند آمادگی خود را نسبت به تحویل مبیع به نامبرده اعلام و الزام خریدار را به تأدیه بقیه ثمن معامله و همچنین امضاء اسناد را دادگاه تقفاضا نماید . با عنایت به اینکه فروشنده قسمت اعظم ثمن معامله را در حین تنظیم مبایعه نامه و در تاریخهای 4/12/73 و 5/12/73 از خریدار دریافت و مبیع را به تصرف خریدار داده ، معامله قطعیت حاصل نموده است . بندهای 12 و13 قرارداد ناظر به حضور در دفتر اسناد رسمی بوده تسرّی به اصل معامله و عقد بیع نداشته بمنظور تحکیم معامله ، ناسخ و ناقص بندهای 10 و 11 شروط ضمن العقد نمی باشد ، بنابمراتب استدلال و استنباط دادگاه خلاف مندرجات صریح قرارداد مستند دعوی و ماده 224 قانون مدنی است با تأیید رأی شعبه اول دیوان عالی کشور دادنامه تجدید نظر خواسته به اکثریت قریب به اتفاق آراء‌نقض و به استناد بند «ج» مـاده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب پرونده جهت رسیدگی به شعبه دیگر از دادگاههای عمومی مجتمع قضائی مرکزی تهران ارجاع می شود .