اراء وحدت رویهع دیوانعالی کشور حقوقی - امورثبتی

 

هوالحکیم

 

 

آراء وحدت رویه دیوانعالی کشور-حقوقی

امورثبتی

 

۱- در مورد ماده ۱۸ قانون ثبت اگر معترض قبل از تقاضای صدور قرار سقوط دعوی  درخواست تعقیب نموده باشد دیگر موجبی برای اسقاط دعوی نیست.

۲- اعتراض دولت به تقاضای ثبت محکوم له حکم و رسیدگی به املاک واگذاری که در موضوع  آن حکم خود طرف دعوی بوده باشد از مصادیق بند ۴ ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی و  از اعتبار امر محکوم بها برخوردار است.

۳- به موجب ماده ۳ لایحه ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران تقاضای ثبت در اراضی محدود  به حدود معینه در لایحه قانونی مزبور از افراد پذیرفته نیست و حکم به ابطال ثبت  دولت در اینگونه اراضی خلاف قانون مذکور است.

۴- مستفاد از ماده ۹۳ قانون ثبت و ماده ۵۰ از نظامنامه دفاتر اسناد رسمی اینست که  درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه منحصراً نسبت به موضوعاتی است که منجزاً در متن  سند تصریح شده باشد و صدور اجرائیه برمبنای حق الارض جدید مخالف مواد فوق الاشعار  است در این خصوص ذینفع می تواند در دادگاه صالح اقامه دعوی نماید.

۵- درخصوص استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق  استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال  مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده ۷۲۲  قانون آیین دادرسی مدنی انتقال دهنده در مدت تصرف انتقال گیرنده حق مطالبه اجرت  المثل را از مشارالیه ندارد.

۶- رسیدگی به دعاوی مربوط به اسناد رسمی در صلاحیت دادگاههای عمومی است.

۷- ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند.

۸- الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی  شده مانع از رسیدگی محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی به  ثبت نرسیده، نمی باشد.

۹- مرجع رسیدگی به رأی حل اختلاف موضوع ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱و ۲و ۳ قانون  اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت... دادگاه عمومی است.

۱۰- اتخاذ تصمیم قانونی در مورد قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی  آنها در اثر جنگ یا... از بین رفته اند با عنایت به اطلاق ماده ۳ قانون تشکیل  دادگاههای عمومی و انقلاب در عهده صلاحیت دادگاه عمومی است.

۱۱- لزوم فک وثیقه با ایفاد تعهد مصرّح در سند رسمی وثیقه.

۱۲- خلع ید فرع بر مالکیت است.

۱۳- تقسیط وجه سند لازم الاجرا درصورتی که دائن با آنموافق نباشد منوط به اثبات اعسار مدیوناز پرداخت دفعتاً واحده آن در دادگاه صالح است








اگر معترض قبل از تقاضای صدور قرار سقوط دعوی درخواست تعقیب نموده باشد دیگر موجبی  برای اسقاط دعوی نیست

حکم شماره: ۲۹۱۲-۲/۱۰/۳۷ ازشعبه اول وپنجم دیوان عالی کشوردرامرواحدی به شرح  زیردورای متناقض صادرشده است: الف: شخصی بطرفیت دیگری دادخواست فرجامی به دیوان  کشورداده خلاصه آنکه شخصی به وکالت فرجامخوانده اعتراض به ثبت ملک اوکرده ومعترض در  مدتی زائدبرشصت روزدعوی راتعقیب نکرده است وسپس درخواست جریان کار رانموده دادگاه  اعتراض معترض علیه رانپذیرفته وحکم به بطلان ثبت معترض علیه (مدعی علیه) داده است.  ازحکم صادرمحکوم علیه پژوهش می خواهد ودادگاه استان نهم به استناداینکه چون قبل  ازدرخواست سقوط دعوی به خواهش معترض پرونده جریان پیداکرده است اشکالی درتصمیم  دادگاه بدوی نبوده باردایرادپژوهشخواه حکم پژوهشخواسته رااستوارنموده است. ازحکم  مزبوردادخواست فرجامی تقدیم شده وشعبه اول دیوان عالی کشور ازنظراینکه: درماده  ۱۸قانون ثبت اسنادعدم تعقیب دعوی قبل ازدرخواست سقوط شرط نشده وهمان عدم تعقیب دعوی  درمدت زائدبرشصت روزکافی به صدورقرار سقوط می باشد، حکم فرجامخواسته راشکسته  ورسیدگی رابه شعبه دیگردادگاه استان ارجاع نموده است. ب: شخصی بطرفیت دیگری  دادخواست به دیوان عالی کشورداده که به شعبه ۵ارجاع گردیده است خلاصه آنکه  فرجامخواه به ثبت ملک فرجامخوانده اعتراض می کندودادگاه قرارمعاینه محل راباجلب  نظرکارشناس صادر می نماید، مدتی زائدبرشصت روزپرونده بلاتعقیب می نماندسپس به  درخواست معترض پرونده تحت نظرقرارمی گیردوجریان یافته پس ازجریان مدعی علیه درخواست  صدورقرارسقوط دعوی می نماید، شعبه ۱۸دادگاه شهرستان تقاضاراپذیرفته به صدورقرارسقوط  دعوی مبادرت نموده است، ازقرار مزبوراستیناف خواسته دادگاه استان اعتراض  راواردندیده قرار پژوهشخواسته راتاییدمی نمایدکه ازآن قرارفرجامخواهی نمودوشعبه ۵  دیوان عالی کشوربه ملاحظه آنکه: قبل ازدرخواست معترض علیه پرونده به خواهش معترض به  جریان افتاده ودستمزدکارشناس تادیه گردیده درخواست معترض علیه دائربه سقوط دعوی  معترض بامفهوم ماده ۱۸قانون ثبت منطبق نبوده است، قرار فرجامخواسته راشکسته است.  موضوع مختلف فیه درهیئت عمومی دیوان عالی کشورطرح گردیده و اکثریت بشرح زیررای داده  اند:
رای شماره: ۲۹۱۲-۲/۱۰/۳۷

رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور
مستنبط ازذیل ماده ۱۸ قانون ثبت که صدورقرار را مقید به تقاضای مستدعی ثبت نموده  اینست که اگرقبل ازتقاضای سقوط، معترض درخواست تعقیب کرده باشد دیگر موجبی برای  صدور قرار اسقاط دعوی نیست بنابراین شعبه پنجم دیوان کشورصحیح است.          











ادعای تصرف به عنوان مالکیت یا وقفیت نسبت به املاک واگذاری

رأی وحدت رویه شماره ۳۷۴۶مورخ ۳/۸/۱۳۳۸
با توجه به صریح ماده (۶) قانون راجع به دعاوی اشخاص نسبت به املاک واگذاری که هرکس  به هر عنوان (اعم از مالکیت یا وقفیت نسبت به عین املاک واگذاری یا متعلقات و حدود  آن یا قنوات و حقابه ادعا یا شکایتی راجع به عملیات و تصرفات با واسطه یا بلاواسطه  اعلیحضرت فقید داشته باشد به ترتیب مقرر در قانون مزبور به هیأت‌های رسیدگی  پیش‌بینی شده در آن قانون شکایت نماید و با در نظر گرفتن تبصره «۲» ماده (۱۵) قانون  مذکور به این که مقصود از تصرف به عنوان مالکیت با وقفیت می‌باشد محرز است که  هیأت‌های رسیدگی به املاک واگذاری به کیفیت ادعای شاکی که به شرح فوق تصرف به عنوان  مالکیت یا وقفیت مورد دعوی می‌باشد رسیدگی می‌نماید و چون طرف این دعاوی در هر حال  دولت بوده است قهراً موضوع ادعای خالصگی مورد نزاع ملحوظ خواهد بود بناء علیه  اعتراض دولت به تقاضای ثبت محکوم له حکم رسیدگی به املاک واگذاری که در موضوع آن  حکم خود به کیفیت مرقوم طرف دعوی بوده می‌باشد از مصادیق بند «۴» از ماده (۱۹۸)  قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد لذا رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور در این مورد  منطبق با موازین قانونی می‌باشد. این رأی به موجب قانون وحدت رویه قضایی مصوب  تیرماه ۱۳۲۸ در موارد مشابه لازم‌الاتباع می‌باشد.           












اراضی موات اطراف شهرتهران تقاضای ثبت در اراضی محدود به حدود معینه

حکم شماره ۱۳۰۹- ۲۷/ ۴/ ۱۳۳۹درموضوع ثبت اراضی موات اطراف تهران دورویه مخالف بشرح  زیردر دیوان کشوراتخاذشده است: الف - دردعوی بانک ساختمانی برعده ای بدین توضیح که  فرجام - خواندگان اصالتاووکالتاازطرف اهالی قلهک باوکالت وکیلی دادخواستی به خواسته  اتراض به ثبت زمینی درحوزه قلهک مقوم به مبلغ یک میلیون و پانصدهزارریال وخسارات  ازهرجهت به دادگاه شهرستان تهران تقدیم ووکیل نامبرده توضیح داده است که یک قطعه  زمین که فعلابانک ساختمانی تقاضای ثبت نموده ملک طلق متصرفی ودیمزارومراتع ومواشی  اهالی قلهک می باشدبا اغفال اهالی تقاضای ثبت نموده تقاضای احضارخوانده ورسیدگی  وابطال آن و دستورقبول اظهاریه ازموکلین باالزام خوانده بجبران خسارات وارده دارد.  شعبه ۱۳دادگاه شهرستان تهران حکم به محکومیت خواهانهای بدوی دائر به بطلان دعوی  صادرنموده است. محکوم علیهم درفرجه قانونی پژوهشخواسته اندوشعبه ۵ دادگاه استان  مرکزپس ازرسیدگی چنین رای داده است: چون بادلائل مرقوم وشهادت شهود دائربه تصرفات  مالکانه پژوهشخواهان درپلاک مورداعتراض ووجودآبادی درآن بشرحی که ذکردردیده نمی  توان عنوان اراضی بایربلامالک وموات به آن تلقی نمودوبااین کیفیت مورداعتراض مشمول  ماده ۱لایحه قبلی اراضی موات اطراف شهرتهران نمی باشدتاپژوهشخوانده  بتواندقانوناتقاضای ثبت آنرا بنمایدبنابرجهات مرقوم فسخ دادنامه موردپژوهش اعلام  وحکم به ابطال ثبت پلاک مورددعوی وقبول درخواست ثبت پژوهشخواهان به نسبت متساوی  اصالتاو وکالتاازطرف موکلین آنهاصادرمی گردد. بانک ساختمانی ازحکم مزبورفرجامخواسته  واعتراضاتی نموده واز جمله درفقره ششم آن می گوید: ۶- باوجودمراتب فوق وبه فرض  اینکه دادگاه بانک ساختمانی رادردعوی بیحق تشخیص میدادچون اراضی مورددعوی کلاتقسیم  وبه اشخاصی که واجدصلاحیت قانونی بوده اندواگذارگردیده است می بایست طبق ماده  ۳قانون اراضی موات به پرداخت وجهی که ازاشخاص مذکورگرفته است حکم می دادندنه ابطال  تقاضای ثبت بانک. شعبه ۵ دیوان عالی کشوراین رای رابه اتفاق آراءابرام نموده است. ب  - شخصی بخواسته یک قطعه زمین به ارزش ۶۳۰۰۰ریال دردادگاه شهرستان تهران بربانک  ساختمانی اقامه دعوی نموده ودردادخواست توضیح داده که خوانده ضمن تقاضای ثبت اراضی  متروکه وموات یوسف آبادتحت پلاک شماره ۳۹۹۵قطعه زمین واقع دربالای نهرکرج حدجنوب  غربی یوسف آبادبه مساحت ۲۱۰۰مترمحدودبه حدودمندرجه دربرگ استشهادیه ملکی متصرفی  موکل راجزءمحدوده پلاک فوق قرارداده صدوردادنامه برابطال ثبت اوراخواستار است باحکم  خسارات دادرسی. شعبه ۱۰دادگاه شهرستان تهران ازنظراینکه وکیل خواهان درجلسه اجراء  قرارمعاینه وتحقیقات محلی حاضرنشده ودلیل دیگری هم اقامه نگردیده اعتراض خواهان  نسبت به درخواست ثبت بانک ساختمانی راغیرموجه تشخیص وردآن رااعلام نموده است.  براثرپژوهشخواهی محکوم علیه شعبه ۱۰دادگاه استان مبادرت به صدور قرارتحقیقات  ومعاینه محلی نموده وپس ازاجراءآن دادنامه پژوهشخواسته راگسیخته ودادنامه برحقانیت  پژوهشخواه وبرابطال ثبت بانک ساختمانی صادرنموده است به اضافه هزینه دادرسی وحق  الوکاله مرحله پژوهشی وبدوی. وکیل بانک ازاین حکم فرجامخواسته وشعبه ۶دیوان عالی  کشورچنین رای داده است: بااینکه فرجامخوانده صراحتااظهارداشته که تقاضای ثبت زمین  پلاک شماره ۳۹۹۵بخش ۲تهران مبنی براشتباه بوده وزمین مرقوم جزءاراضی یوسف آبادثبت  گردیده وسندمالکیت آنهم صادرشده وبه پرونده ثبتی اراضی یوسف آبادتمسک ورزیده،  ملاحظه تنهاپرونده ثبتی پلاک شماره ۳۹۹۵موثر درجریان نبوده ودادگاه می بایست  باملاحظه پرونده ثبتی یوسف آبادوتطبیق آن بازمین پلاک فوق الذکرمعلوم می نمودکه  موردتقاضای ثبت جزواراضی یوسف آبادمی باشدیانه سپس دراصل دعوی اظهارنظرمی  کردمضافابموجب ماده ۳ لایحه ثبت اراضی موات اطراف شهرتهران تقاضای ثبت دراراضی  محدودبه حدودمعینه درلایحه قانونی مزبورازافرادپذیرفته نیست واگرکسی دراین قبیل  اراضی حقی داشته باشدحسب قانون مرقوم بااورفتارخواهدشدنه اینکه حکم به ابطال ثبت  دولت داده شودبنابه مراتب حکم فرجامخواسته مخدوش است وبموجب ماده ۵۵۹ قانون آئین  دادرسی مدنی شکسته می شودورسیدگی با شعبه دیگردادگاه استان مرکزخواهدبود. به تقاضای  دادستان کل موضوع مختلف فیه طبق قانون مربوط به وحدت رویه قضائی درهیئت عمومی دیوان  عالی کشورطرح گردیده وبه اکثریت چنین رای داده اند:
رای شماره: ۱۳۰۹-۲۷/۴/۳۹
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
چون طبق ماده ۱لایحه قانون ثبت اراضی موات اطراف شهرتهران مصوب ۲۵تیرماه  ۱۳۳۴کمیسیون مشترک دادگستری مجلسین ازتاریح ۲۸مردادماه ۱۳۳۱ قبول تقاضای ثبت اشخاص  ازاراضی بائربلامالک وموات اطراف شهرتهران (واقع درحدودمذکوردرآن ماده) ممنوع وطبق  ماده ۲قانون مزبورفقط دولت مکلف گردیده است نسبت به این اراضی تقاضای ثبت نموده  وبعنوان سرمایه به بانک ساختمانی واگذارنمایدونظربه اینکه طبق ماده ۳آن قانون کسانی  که نسبت به این اراضی ادعائی داشته باشندپس ازثبوت درمحاکم درصورتی که اراضی  مزبوربه فروش رسیده ویابه موسسات مذکوردرآن قانون واگذارگردیده باشدمستحق دریافت  بهائی خواهندبودکه بانک ساختمانی بعنوان قیمت زمین دریافت داشته ودرغیراینصورت  نیزبانک ساختمانی درنگاهداری زمین و پرداخت بهای قبل ازمرغوبیت ویااستردادزمین  ودریافت حق تشرف مخیر می باشدازاین روحکم شعبه ششم دیوان عالی کشوردراین قسمت صحیح  وخالی از اشکال است. این رای بموجب ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب هفتم  تیرماه ۱۳۲۸لازم الاتباع است.           












درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه منحصراً نسبت به موضوعاتی است که منجزاً در متن  سند تصریح شده باشد

حکم شماره: ۱۲۴۰ ـ ۲۷/۷/۱۳۴۴در مورد مشابه رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور  اتخاذ شده که دادستان کل به شرح ذیل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان عالی کشور  درخواست نموده است: به موجب نامه شماره ۵/۳۸۳۱۰ ـ ۱۸/۱۱/۴۳ اداره املاک و مستغلات  پهلوی و رونوشت دو حکم صادر از شعبه ۴ دیوانعالی کشور یکی به شماره ۱۶/۳۳۱۵ ح و خکم  صادر از شعبه اول در پرونده حقوقی ۱۹/۳۱۵۶ که همگی پیوست است ـ اداره املاک و  مستغلات پهلوی قطعات زمینهائی را به مبلغ معینی به اشخاص اجاره داده و علاوه بر  اینکه در اجاره نامه رسمی ذکر شده است، پس از انقضاء مدت اجاره اجره المثل مطابق  اجره المسمی است. شرط دیگری هم در هر یک از اجاره نامه ها گنجانیده شده است با این  عبارت (چنانچه ماخذ حق الارض برابر دستور اداره مرکزی تغییر یابد، پیمان کار متعهد  است پس از اخطار اداره املاک حق الارض مورد مطالبه را بپردازد) اداره املاک و  مستغلات پهلوی بعد از انقضاء مدت هر یک از اجاره ها به نظر خود حق الارض اداره ثبت  محل اجرالئیه صادر کرده اند و اشخاص به وسیله وکلاء خود برای توقیف و ابطال اجرائیه  به تقدیم دادخواستهائی مبادت کرده اند دادگاه بخش شهسوار در هر موضوعی علیحده  رسیدگی نموده و در تمام موارد با اختلاف جزئی در عبارت و جمله چنین اظهار نظر نموده  است (موجر پس از انقضاء مدت اجاره طبق مواد ۴۹۴ و ۵۱۰ قانون مستحق اجرت المثل است  که چه تعهد کرده اند و چه میزان باید حق الارض بدهند و شرطی که در زمان عقد برداشت  مجهول بوده نمی تواند مورد ورقه لازم الاجراء قرار گیرد و نتیجتا دادگاه اجرائیه  صادره را مطابق موازین قانون ندانسته و پس از توقیف اجراییه که ضمن قرار علیحده به  عمل آمده حکم بر ابطال اجرائیه صادر نموده است) ـ این احکام که چهار فقره است در  مرحله پژوهشی استوار گردیده و اداره املاک و مستغلات پهلوی علیحده فرجامخواهی نموده  است. لبف ـ شعبه ۴ دیوانعالی کشور با کمی اختلاف در عبارت و استدلال بالنتیجه در دو  حکم فوق الذکر چنین رای داده است: حکم فرجامخواسته که بر تایید حکم بدوی صادر  گردیده به نحوی که استدلال شده صحیح نبوده و مخدوش به نظر می رسد زیرا همانطور که  فرجامخوانده در مرحله پژوهشی اعتراض نموده مورد انطباقی با قسمت دویم از ماده ۲۳۳  قانون مدنی که مستند صدور حکم بدوی است نداشته و شرط مورد گفتگو شرط مجهول نبوده  است و دادگاه مرجع پژوهشی هم که با استدلال بیشتری در مقام تائید حکم بدوی بر آمده  مستند قانونی در حکم خود قید ننموده و بنابراین حکم فرجامخواسته قابل ابرام نبوده و  نقض می شود. ب ـ شعبه ۶ دیوانعالی کشور چنین رای داده است: حسب ماده ۵۰ نظامنامه  دفاتر اسناد رسمی اجرائیه ثبتی در موضوعاتی صادر می شود که در سند مربوطه منجزا  تعیین شده باشد، در مورد بحث در مستند دعوی موضوع مورد اجرائیه منجزا تعیین نشده  بنابراین (اعم از اینکه فرجامخوانده ذیحق باشد یا نه) صدور اجرائیه ثبتی صحیح نبوده  و حکم فرجامخواسته که بر بطلان اجرائیه صادر گردیده صحیح بوده لذا به اتفاق آراء  حسب ماده ۵۵۸ قانون آئین دادرسی حکم موصوف ابرام می شود. ج ـ اگر چه مدلول رای شعبه  ۶ دیوانعالی کشور با آراء شعبه ۴ مباینت دارد ولی برای انطباق مورد با ماده واحده  قانون وحدت رویه قضایی عین عبارت رای شعبه اول دیوانعالی کشور درج می شود: با توجه  به محتویات پرونده مبنای رای فرجامخواسته مخالف اصول و قانون تلقی نمی گردد و از  این جهت غیر مخدوش و بی اشکال است و اعتراضات فرجامی فرجامخواه تحت عنوانی نیست که  از لحاظ قانون نسبت برای مزبور خللی وارد آورد و مستلزم نقض ان گردد و از حیث رعایت  اصول و قواعد دادرسی هم اشکال مؤثری مشهود نمی باشد لذا رای مورد فرجام با توجه به  ماده ۵۵۸ آئین دادرسی مدنی ابرام می گردد. چون به شرح مذکور در بالا بین شعب ۱و۴و۶  دیوانعالی کشور نسبت به مورد مشابه رویه مختلف اتخاذ شده است برای رفع اختلاف و  ایجاد رویه قضائی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ موضوع را در آن هیئت معظم طرح فرموده اظهار نظر  فرمایند دادستان کل ـ دکتر علی آبادی. پس از طرح فرموده اظهار مختلف فیه در هیئت  عمومی دیوان عالی کشور و قرائت گزارش مربوطه به آراء متضاد و مختلفی کع از شعب اول  و چهارم و ششم دیوان عالی کشور راجع به قید شرط در اجاره نامه اکلاک شهلوی طبق بند  ۲ از ماده ۲۳۳ قانون مدنی صادر شده مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای  دادستان کل کشور مبنی بر تائید هیئت عمومی سابق که در همین مورد از لحاظ رای اصراری  صادر شده است مشاوره نموده به شرح زیر رای می دهند:
حکم شماره: ۱۲۴۰ ـ ۲۷/۷/۱۳۴۴
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
نظر به اینکه در مورد بحث عقد اجاره به اتمام ارکان ان از مورد و مدت و میزان به  نحو صحت واقع گردیده و شرط نمودن این امر که هرگاه میزان حق الارض برابر دستور  اداره مرکزی تغییر یابد پیمانکار متعهد است پس از اخطار اداره املاک حق الارض مورد  مطالبه را بپردازد در ضمن عقد به هیچ وجه از مصادیق شرط مجهول مقرر در بند ۲ از  ماده ۲۳۳ قانون مدنی نبوده خلیل به ارکان عقد وارد نمی سازد. و نظر به اینکه مستفاد  از ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و ماده ۵۰ از نظامنامه دفاتر اسناد رسمی این است  کهدرخواست صدور اجرائیه از دفترخانه اسناد رسمی منحصرا نسبت به موضوعاتی که ممکن  است منجزا در متن سند تصریح شده باشد ینابراین صدور اجرائیه بر مبنای حق الارض جدید  مندرج در نامه اداره املاک مخالف مواد فوق الاشعار است و اداره املاک می تواند به  جای درخواست صدور اجرائیه به طرح دعوی در دادگاه صلاحیت دار اقدام نماید این رای  طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب تیر ماه ۲۸ در مورد مشابه لازم الاتباع  است.           
















درخصوص استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله

حکم شماره: ۱۵۵۴ ـ ۲۲/۹/۱۳۴۴در مورد استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد  از منافع ملک مورد معامله رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتخاذ شده که  جناب آقای دادسان کل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شرح ذیل درخواست  نموده اند: بین شعب ۱و۱۰ دیوانعالی کشور راجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات با  حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده  واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی  دیوانعالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذ نظر  فرمایند. ۱ ـ کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله  مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که  مستاجر یکی از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر (انتقال گیرنده) حق فسخ  اجاره و خلع ید مستاجر (انتقال دهنده را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون  مستاجر در بین مدت مال الاجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره  المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریکی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه  تقدیم دادخواست نموده است بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله  را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد  رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر  فرجامخواهی شعبه اول دیوان عالی کشور به موجب پرونده ۲۵/۳۵۰۱ چنین رای داده است:  حکم فرجامخواسته مخدوش است زیرا دادگاهاستان با اینکه موضوع معامله با حق استرداد  تلقی کرده به استناد ماده ۷۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی دلالتی بر این معنی ونداشته و  به طور کلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیان دیر کرد  مقرر شده و اصولا صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات  استردادی داین مالک نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل برآید از این جهت  بر حکم فرجامخواسته اشکال وارد است و نقض می شود. ۲ ـ به حکایت پرونده ۳۵۴۲/۱۶ شعبه  دهم دیوانعالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه، مورد  معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می دهد و منتقل الیه معامله با حق  استرداد علیه مستاجرین جدید دادخواست تقدیم می نماید و چون خود را مالک منافع ملک  عنوان می دارد، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می کند. بعد از صدور حکم دادگاه  شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده ۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ و مواد ۴۵۹  و ۵۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اظهار نظر می ناید که خواهان بدوی حق  مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حکم پژوهشخواسته هر یک از مستاجرین جدید را  محکوم به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعا معادل خواسته است به ضمیمه خسارات در حق  منتقل الیه معامله با حق استرداد می نماید و بر اثر فرجام خواهی شعبه دهم دیوانعالی  کشور چنین رای می دهد: چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده  شده و مشارالیه آن را به بایع اجاره داده قانونا منافع ملک متعلق به مشتری است که  در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین از حیث شمول ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲  به مورد بحث اشکالی نیست و اهتراض فرجامخواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث  رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی رسد حکم فرجامخواسته به  موجب ماده ۵۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی ابرام می شود. به قسمتی که ملاحظه می  فرمایند، شعبه اول دیوانعالی کشور منتقل الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق  زیان دیرکرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق  نموده است که رفع اختلاف منوط به رای هیئت عمومی دیوانعالی کشور است. دادستان کل.  دکتر عبدالحسین علی آبادیپس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که  از شعب اول و دهم دیوانعالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت  خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسی قرار  گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر: در موضوع اختلاف میان شعبه  اول و شعبه دهم دیوانعالی کشور مبنی بر اینکه آیا در معامله با حق استرداد انتقال  گیرنده یعنی مشتری حق دارد اجور عثب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رای  شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده  دانسته مورد تائید است. به طور کلی در معامله با حق استرداد مشتری که نمی تواند  مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می شود برای این است که از پول خود استفاده  کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض  دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار  که در سند مقرر می گردد. دوم استحقاق خسارت تاخیر تادیه که مربوط به بعد از مدت  خیار است. مؤیذد نظریه ۷۲۲ آئین دادرسی مدنی ـ مقنن در این ماده چنین مقرر داشته  است: در معاملات با حق استرداد که مورد معامله به تصرف دائن داده شده است مدیون حق  مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد. از این  ماده به خوبی مستفاد می گردد که مدیون نسبت به مناقع ملک حقی ندارد و منافع ان  متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی بایست  او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد. ۲ ـ ماده  سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۲ مبنی بر: (در صورتی که مال مورد معامله با حق  استرداد در تصرف شخص دیگری غیر از انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا  قایم مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می تواند به هر یک  از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی  نماید و روجوع به هر یک از مانع مواجعه به دیگری نخواهد بود.) مقنن برای وصوصل اصل  وجه دائن و متفرعات ان که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به  قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد  معامله را متصرف است متضامنا مسئول دانسته است یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای  تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است بنابراین با توجه به دو ماده فوق الذکر نظریه  شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرغ بر عنوان مالکیت است قابل تائید نمی باشد زیرا  با اینکه مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک  مشتری می شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است  نموده معذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است. ۳ ـ ماده ۴۳ قانون  ثبت مبنی بر: (هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه اصل وجه مورد  معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق  استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به  علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت تا روز  مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر می شود.) بدیهی است که  جمله اجور عقب افتاده مندرج در این ماده مربوط با جور در مدت خیار است که در سند  مقرر گردیده. ۴ ـ ماده ۱۰۹ آئین اجراء اسناد رسمی حاکی از: (بستانکار باید در خواست  خود مبالغ زیر را تعیین نماید: ۱ ـ میزان اصل طلب ۲ ـ میزان اجور عقب افتاده، اگر  قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید ۳ ـ میزان خسارت تاخیر تادیه تا روز درخواست  اجرائیه). به طوری که ملاحظه می شود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را  اجور عقب افتاده ذکر کرده است. بنا به مراتب بالا معتقد بر تائید حکم شماره ۲۶۱ ـ  ۶/۳/۴۳ شعبه دهم می باشم. دادستان کل ـ دکتر علی آبادیمشاوره نموده به اکثریت به  شرح زیر رای می دهد:
حکم شماره: ۱۵۵۴ ـ ۲۲/۹/۱۳۴۴
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوانعالی کشور راحجع به  استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با  حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۱۰ که به موجب آن اصل وجه  ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر  به ماده ۷۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در  تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجره المثل از انتقال  گیرنده ندارد رای شعبه دهم نتیجتا مورد تائید است. این رای طبق ماده واحده وحدت  رویه قضائی مصوب تیر ماه سال ۱۳۲۸ در موارد مشابه لازم الاتباع است.           










‌ قابل استماع بودن دعاوی مربوط  به اسناد رسمی وقرض‌اقساطی لازم‌الاجرا در محاکم دادگستری

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

/ 0 نظر / 75 بازدید