حقوق شهری و شهرسازی .

حقوق شهری و شهرسازی

 

001حقوق شهری و شهرسازی

002 ضوابط حاکم بر طرحها و محدوده های شهری

003 انواع طرحهای شهری

004 طرح جامع

005 طرح تفصیلی

006 طرح هادی

007 انواع محدوده های شهری

008 محدوده شهر

009 حریم شهر

010 ماهیت تخلفات گوناگون ساختمانی

011 تخلف احداث بنا بدون پروانه _ عدم رعایت مفاد پروانه ساختمانی در زمان ساخت و ساز

012 محتوای تخلف و حکم قانونی

013 تشریفات صدور پروانه

014 نظارت بر عملیات ساختمانی و انطباق با پروانه و نقشه

015 تخلف عدم استحکام بنا

016 تخلف تبدیل و حذف و تغییر کاربری

017 ماهیت و مبانی

018 استثنائات ناظر بر تغییر کاربری

019 حق مکتسب تجاری

020 تغییر و تبدیل به مشاغل استثنایی

021 انواع تخلفات مربوط به نوع کاربری

022 حذف و تبدیل

023 دایر کردن واحدهای تجاری در محلهای غیر تجاری

024 تغییر کاربری مسکونی به اداری

025 تغییر کاربری تجاری به مسکونی

026 تغییر معنوی

027 تغییر کاربری به مشاغل مزاحم

028 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات

029 تغییر کاربری از طریق انهدام باغات شهری

030 تخلف احداث ساختمان و تاسیسات خلاف در حریم لوله های نفت و گاز

031 تخلف عدم رعایت عقب نشینی (عدم رعایت برهای اصلاحی)

032 طرح مطلب

033 حکم قانونی تخلف عدم عقب نشینی

034 مستند قانونی

035 انواع احکام قابل صدور درباب عدم رعایت عقب نشینی

036 انواع شقوق تخلف عدم رعایت عقب نشینی

037 عدم عقب نشینی از بر معابر مصوب جدید

038 عدم عقب نشینی در ارتفاع نسبت به قطعات مجاور

039 تجاوز به فضای معبر

040 عدم عقب نشینی در قسمتهای داخلی پلاک

041 عدم عقب نشینی از حریم انهار و سایر حریمها

042 تخلف تراکم اضافی

043 مقدمه

044 انواع تخلف تراک اضافی

045 تراکم اضافی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

046 تراکم اضافی حوزه و حریم شهرها

047 تخلف احداث بنا در حریم خطوط انتقال برق و تاسیسات و منابع آبهای عمومی کشور

048 محتوای تخلف و حکم مقنن

049 مقادیر حریمهای گوناگون

050 حریم مخازن، تاسیسات آبی، کانالهای عمومی آبرسانی، آبیاری و زهکشی

051 حد بستر و حریم رودخانه ها و انهار و مسیلها و مردابها و برکه های طبیعی

052 حریم خطوط انتقال نیروی برق

053 حریم دریاها و دریاچه ها و تالاب ها و مردابها و دریاچه های پشت سدها

054 تخلف ارتفاع اضافی

055 کلیات

056 انواع تخلف ارتفاع اضافی

057 محدودیت ارتفاع در حریم فرودگاه ها

058 تخلف ارتفاع در حریم آثار باستانی

059 تخلف ارتفاع سایر ساختمانها نسبت به یکدیگر

060 تخلف از ارتفاع مورد تعهد

061 کلیات

062 ماهیت تعهد به عدم تخلف از ارتفاع خاص

063 تخلف از ارتفاع پنجره های مشرف

064 سابقه تقنین

065 مرجع صالح به رسیدگی

066 تخلف احداث بنا با ارتفاع اضافی درحریم جاده ها و راه آهن

067 مبانی تخلف و سیر تقنین

068 مرجع ذی صلاح و احکام قانونی

069 کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری

070 ساختار تشکیلاتی و مستند قانونی

071 تکالیف و اختیارات

072 موارد عدم صلاحیت

073 پروسه رسیدگی و صدور رای

074 رسمیت و روند تشکیل جلسات

075 ضرورت رعایت مواعد چهارگانه از سوی کمیسیون

076 روند اعتراض به آراء کمیسیون

077 اعتراض به کمیسیون تجدید نظر ماده 100

078 اعتراض به دیوان عدالت اداری

079 کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری

080 ساختار تشکیلاتی و مستندات قانونی

081 صلاحیت و اختیارات

082 نحوه رسیدگی و صدور رای

083 مکانیزم اجرای آراء و نحوه اعتراض به تصمیمات کمیسیون

084 کمیسیون موضوع تبصره بند 20 ماده 55 قانون شهرداری

085 جایگاه قانونی و ساختار تشکیلاتی

086 مستندات قانونی

087 سازمان و تشکیلات

088 تکالیف و اختیارات

089 موارد عدم صلاحیت

090 مکانیزم اعتراض به آراء صادره

091 طراحی شهری در واقع سازماندهی عناصر کالبدی شهر باتوجه به تصمیمات برنامه ریزی شهری است و قصد آن ایجاد چارچوبی برای شبکه های ارتباطی، فضای باز، ساختمانها، زیباسازی محیط،مهندسی حمل و نقل و... است.

092 طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و... تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی و سایر نیازمندیهای عمومی تهیه و تنظیم می‌گردد.

طرح جامع کاملترین طرح شهری است که برای مدت بالنسبه طولانی توسط گروهی از مهندسین مشاور تهیه و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری می رسد اعضای این شورا عبارتند از وزیران مسکن و شهرسازی، کشور، کشاورزی، فرهنگ و ارشاد اسلامی، صنایع، نیرو، جهاد کشاورزی، راه و ترابری، دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح و رئیس سازمان های مدیریت، حفاظت محیط زیست، میراث فرهنگی با حق رای و یک نفر از اعضای کمیسیون مسکن و شهرسازی و راه و ترابری به پیشنهاد کمیسیون و انتخاب مجلس، رئیس سازمان نظام مهندسی یا نماینده وی، شهردار مربوط، استاندار یا معاون عمرانی وی، نماینده شورای شهر بدون حق رای می توانند در جلسات شورا حضور یابند.

جلسات با حضور اکثریت تشکیل می شود و تصمیم گیری با 6 رای است. ریاست جلسات بر عهده وزیر مسکن می باشد.

تصویب طرح جامع شهری یکی از وظایف مهم شورای عالی شهرسازی است که علاوه بر قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 (ماده 2 بندهای 3 و 2) در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب 16/4/52 آمده است.

طرح جامع مشتمل بر نقشه گزارش و ضوابط اجرایی طرح است و قابل ابطال در دیوان عدالت اداری می باشد. (ابطال بند 7 و 4 مصوبه شورای عالی شهرسازی مورخه 21/7/1380 هیات عمومی دیوان به شماره هـ 79/2666)

اصطلاح طرح جامع در قانون شهرداری نقشه جامع است اما در واقع نقشه شهر جزئی از طرح شهر است. آنچه در این خصوص حائز اهمیت است آثار حقوقی مترتب بر این عبارت می باشد (تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری و بند 10 ماده 100 قانون شهرداری) نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 معاف کرده است.

093 طرح تفصیلی جزئیات طرحهای جامع را بیان می کند بموجب ماده 3 قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب 1352 طرح تفصیل طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه دقیق استفاده از اراضی، میزان جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری را مشخص می کند.

شایان ذکر است طرحهای تفصیلی قابلیت ابطال در دیوان عدالت اداری را دارند (رای هیات عمومی دیوان عدالت به شماره 77/169 مورخ 23/10/1380)

بمنظور تصویب طرحهای تفصیلی در هر استان بجز تهران، کمیسیونی مرکب از استاندار، رئیس سازمان کشاورزی، رئیس سازمان مسکن و مدیر کل میراث فرهنگی، به نمایندگی از وزارتخانه های متبوع، رئیس شورای شهرستان مربوط، شهردار شهر مربوط بعنوان اعضای دارای حق رای و نماینده سازمان نظام مهندسی، مدیر عامل آب و فاضلاب استان، مدیر حفاظت محیط زیست، مدیر کل دفتر فنی استانداری و سایر روسای سازمانهای ذیربط بدون حق رای تشکیل می گردد.

کمیسیون طرح تفصیلی شهر تهران بموجب اصلاحیه مورخ 25/9/1365 مجلس مرکب از نمایندگان وزاری مسکن، کشور، نیرو، کشاورزی (در حد معاونت)، مدیر سازمان محیط زیست و نماینده او، شهردار تهران و نماینده او، رئیس شورای شهر تهران (با حق رای) و مدیر کل حفاظت محیط زیست، مدیر عامل آب و فاضلاب تهران، نماینده سازمان نظام مهندسی، مدیر دفتر فنی استانداری (بدون حق رای) می باشد.

جلسات با حضور رئیس، دبیر و 2 نفر دیگر از اعضا رسمیت دارد و با 4 رای تصمیم گیری می شود.

شهردار نمی تواند به استناد عدم وجود طرح تفصیلی از صدور پروانه ساختمانی استنکاف کند

(رای شماره هـ 79/ 383 مورخ 11/6/1380 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ماده 30 قانون مدنی، قاعده تسلیط)

شایان ذکر است تغییر آن قسمت از طرحهای تفصیلی که در اساس طرح جامع موثر باشد به عهده شورای عالی شهرسازی است.

094 این طرح راهنمای توسعه آتی شهر است و بموجب بند 3 ماده 1 قانون تغییر نام وزارت آبادانی.... جهت تبیین نحوه استفاده از اراضی شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری و ارائه راه حلهای کوتاه مدت برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی باشند تهیه می گردد.

وظیفه تهیه آن بر عهده شورای استان است که در آن استاندار، رئیس سازمان مسکن، رئیس سازمان مدیریت، مدیر میراث فرهنگی، مدیر آب و فاضلاب، رئیس سازمان جهاد، مدیر کل صنایع، مدیر کل راه و ترابری، نماینده وزارت دفاع به ریاست استاندار با حق رای و رئیس سازمان نظام مهندسی، رئیس شورای شهر، شهردار مربوطه، نمایندگان سایر ارگانها بدون حق رای حضور دارند. جلسات با حضور 6 عضو اصلی و رئیس و دبیر رسمی است و تصمیمات با اکثریت 6 رای انجام می شود.

تغییرات طرحهای هادی بر عهده کمیته فنی استان است که با حضور نمایندگان اعضای شورای استان، نماینده استاندار از دفتر فنی استانداری (در سطح کارشناسان مجرب) تشکیل می شود و اگر تصمیم آنها در اساس طرح هادی موثر باشد باید به تصویب شورای استان برسد (مثال: بحث تغییر شبکه اصلی شهر)

095 پیش از تصویب قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 14/10/1384مجلس، عناوینی همچون محدوده قانونی، حریم قانونی، حوزه شهرداری، محدوده استحفاظی، حوزه استحفاظی، محدوده نهایی، محدوده نفوذی و... در قوانین و مقررات موجب آشفتگی ذهن می گردید اما با تصویب این قانون فقط 2 محدوده قانونی و حریم موجود بوده و سایر عناوین لغو بلااثر گردیدند و با توجه به آنکه طرحهای شهری سند برنامه ریزی شهرمحسوب می شوند باید اذعان داشت که تعیین محدوده های شهری بر عهده طراحان شهری و مرجع رفع اختلاف محدوده شهرها نیز مرجع تصویب کننده طرحها می باشد.

096 بموجب ماده یک قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 14/10/1384 عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در طرح جامع و تا زمان تهیه طرح جامع در طرح هادی که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد، شایان ذکر است شهرداری مکلف به ارائه خدمات عمومی در آن است با این توضیح که بموجب تبصره 5 ماده 3 این قانون چون شهرداری در اینجا عوارض می گیرد مکلف به ارائه خدمات است.

تبصره 1 ماده 4 قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 15/4/1362 تعیین محدوده شهر را به پیشنهاد شورای شهر و تصویب وزراتین کشور و مسکن و شهرسازی گذارده بود اما بموجب ماده 5 قانون تعاریف محدوده و... محدوده شهر در طرحهای جامع شهری و تا تصویب آن در طرحهای هادی تعیین و به تصویب مراجع قانونی تصویب کننده طرحهای مذکور می رسد این محدوده حداکثر ظرف 3 ماه از ابلاغ طرحهای مذکور بصورتی که کلیه نقاط آن قابل شناسایی و پیاده کردن روی زمین باشد توسط شهرداری تهیه و پس از کنترل و امضا دبیر مرجع تصویب کننده و تایید شدن به مهر دبیرخانه مربوط به امضا استاندار رسیده و جهت اجرا ابلاغ می گردد.

097 بموجب ماده 2 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و... حریم شهر قسمتی از اراضی بلافاصله پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاوز نمی نماید.

در خصوص حریم شهر ذکر نکات ذیل ضروری به نظر می رسد؛

1- نظارت بر احداث هر گونه ساختمان و تاسیسات که بموجب طرحها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده وحفاظت از حریم به استثناء شهرکهای صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرداریها مستثنی هستند) به عهده شهرداری است.

2- از ماده مذکور تکلیف شهرداری به تبیین حریم شهر استنباط نمی شود حال آنکه درماده 99 قانون شهرداریها در بند 1 این تکلیف وجود دارد.

3- بموجب تبصره 5 ماده 4 قانون تعاریف محدوده ........ در هر منطقه که شهرداری عوارض ساختمانی و ... دریافت می دارد و مکلف به ارائه خدمات شهری است پس ارائه خدمات تابعی از دریافت عوارض است.

4- در صورت تداخل محدوده شهرها و حریم شهرها مرجع حل اختلاف و رفع تداخل مراجع تصویب کننده طرحهای هادی و جامع هستند اما اگر این اختلاف بین حریم 2 شهر بود که بوسیله طرحهای هادی و جامع با یکدیگر تداخل دارند مرجع حل اختلاف نامشخص است اما به هر حال به نظر می رسد شورای عالی شهرسازی بعنوان عالی ترین مرجع سیاست گذاری و تعیین ضوابط شهرسازی مرجع تصمیم گیری باشد.

5- بموجب تبصره 2 ماده 3 قانون مذکور روستاهایی که بموجب طرحهای مصوب داخل در حریم شهرها هستند در صورت رسیدن به شرایط شهر شدن، شهر مستقل شناخته نشده و بصورت منفصل و بعنوان یک ناحیه یا منطقه از نواحی یا مناطق شهر اصلی تلقی و اداره می شوند این امر عملاً باعث جلوگیری از گسترش شهرهای کشور می شود.

6- با عنایت به ماده 2 قانون تعاریف محدوده و حریم......... حریم شهر نباید از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاز نماید و این مهم مبین غرض مقنن مبنی بر حفظ قانون تقسیمات کشوری و عدم تعرض به آن می باشد.

098 پروانه ساختمانی مجوزی کتبی است که از قسمت فنی شهرداری یا سایر مراجع ذی صلاح به منظور عمران و احداث بنا بنام متقاضی واجد شرایط صادر می شود شکل پروانه های ساختمانی نسبت به گذشته بسیار تفاوت کرده و امروزه وزارت کشور بجای پروانه دفترچه های "شناسنامه ساختمان" را که پروانه و عدم خلاف و پایان کار را تواما شامل می‌شود تکثیر و در اختیار شهرداریها قرار می‌دهد. در صورت تکمیل شناسنامه مزبور هویت هر ساختمان از نظر نوع مالکیت، مهندسی ناظر، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی، مساحت زمین، نوع استفاده، میزان تراکم، عوارض گوناگون وصول شده، گواهی های عدم خلاف صادره، گواهی پایان ساخت و... معلوم خواهد شد.

مطابق مصوبه شماره 1655/دش مورخ 19/8/1371 شورای عالی اداری کلیه پروانه های ساختمان متحد الشکل بوده و در صفحه اول شناسنامه حداکثر زمانی که برای اتمام عملیات ساختمانی لازم است نوشته می‌شود و در صورتی که مالک در زمان مقرر ساختمان را به اتمام نرساند مشمول عوارض مربوط به تمدید پروانه می باشد.

احداث پروانه برای ساختمان در روستا بموجب ماده 9 آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 هیات دولت و ماده 4 قانون تشکیل وزارت جهاد کشاورزی مصوب 8/9/1362 و آئین نامه هماهنگی و تفکیک وظایف وزارتخانه های مسکن و شهرسازی و جهاد سازندگی مصوب 29/4/1365، و در شهرهای جدید بموجب قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب 16/10/1380 و در شهرکهای صنعتی بموجب قانون تاسیس شرکت شهرکهای صنعتی ایران مصوب 7/12/1362 و در شهرک ها مطابق تبصره ماده 12 آئین نامه مربوط به استفاده از ... و دستور العمل صدور پروانه تاسیس و پروانه بهره براری از شهرک در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 17/12/1356، تابع ضوابط خاص است.

در خصوص حکم قانونی پیرامون تخلف مذکور باید اذعان داشت که نخستین بار ماده 276 قانون مجازات سابق مجازات حبس تکدیری وجزای نقدی را مطرح کرده بود، همچنین بموجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها اعطای پروانه ساختمانی جزء وظایف شهرداری قلمداد می گردد، بحث برخورد با احداث کنندگان بنا بدون پروانه در سال 1345 در قانون الحاق به قانون شهرداری طی ماده 100 مقررگردید. تبصره یک آن ماده به کمیسیونهایی ماموریت داد تا چنانچه از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تاسیسات و بناهای بدون پروانه ضرورت داشته باشد نسبت به آن رای قلع صادر و به اجراء گذارند. در مقررات اصلاحی سال 1358 شورای انقلاب بموجب تبصره 4 در صورتی که بنای احداثی بدون پروانه، مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی نباشد، کمیسیون با صدور رای به پرداخت جریمه به ازاء هر مترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که بیشتر است)، شهرداری مکلف به اعطای گواهی پایان ساخت است.

به نظر می سد تبصره 4 استثنایی بر تبصره یک است و شرط آن رعایت اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی در ساختمان احداثی بدون پروانه است اما در این میان توجه به 2 نکته ضرورت دارد اول آنکه بحکم قانون اصولاً ساختمان باید با پروانه ساخته شود (صدرماده 100) و دوم اینکه در جریان تقاضا، وصول عوارض نوسازی معوقه، نحوه تخلیه نخاله های ساختمانی، رعایت اصول ایمنی کارگران و عابران معابر و... مطرح می‌گردد وعدم توجه به این امور موجب بی نظمی می گردد.

شاید بتوان گفت که حکم مربوطه به تخلف احداث بنای بدون پروانه بدین شرح است.

تخریب (در صورت عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی – تبصره یک ماده 100)

پرداخت جریمه بر ماخذ ارزش معاملاتی ساختمانهای مسکونی یا تجاری و اعطای پایان ساخت طبق تبصره 4 ماده 100

اما از آنجائیکه اولاً مقررات ماده 100 کیفری نیست تا محدود به موارد مصرح شود و ثانیاً انصاف اقتضای آن را دارد که چنانچه ساختمان بدون پروانه دارای تخلفات جزئی و قابل اصلاح از نظر شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد رای به اصلاح آن موارد سپس حکم به پرداخت جریمه داد و کمیسیون

/ 0 نظر / 56 بازدید